2025 sonu gayrimenkul: Sermaye akışı Güney'e doğru mu?

2025'in başından bu yana, gayrimenkul piyasası her çeyrekte ve her ayda sürekli bir "ısınma" kaydediyor; bu durum, artan arz ve iyileşen işlem sayılarıyla açıkça görülüyor. Bu toparlanma ivmesi, ekonominin genel büyümesinden, serbest arzdan ve bir dizi yasal kolaylık politikasından kaynaklanıyor ve piyasada yeni bir büyüme döngüsünün temelini oluşturuyor.

Birçok diğer yatırım kanalının güçlü bir şekilde dalgalandığı bir ortamda gayrimenkul, orta ve uzun vadede istikrarlı kârlılığını koruyarak "değerli bir sığınak" olarak konumunu kanıtlamaya devam ediyor.

2025 yılında Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki gayrimenkuller 'ikiye bölünecek'. (Fotoğraf: ST)

Gazeteci ve Kamuoyu Gazetesi muhabirlerine konuşan SGO Homes Genel Müdürü Le Dinh Chung, şunları söyledi: Hükümet , son zamanlarda gayrimenkul projelerinin önündeki yasal engelleri kaldırmak için sürekli olarak adımlar atıyor. Bu, gayrimenkul arzının artmasına, müşterilerin daha fazla seçeneğe sahip olmasına ve yılın son aylarında piyasanın daha canlı olmasına yardımcı olacak.

Ancak bu dönem pek "sıcak" geçmeyecek, çünkü eyalet ve şehirlerin birleşmesi gibi önemli haberler netleşti ve önceki fiyatlara yansıdı. Ayrıca, bundan yıl sonuna kadar Hanoi ve diğer eyaletlerdeki emlak fiyatları, alıcıların karşılayabileceği seviyelerin üzerine çıktığı için daha uygun hale getirilecek.

Her pazar hakkında net yorumlarda bulunan Bay Chung, Hanoi emlak piyasasının 2024 yılının ortalarından itibaren yeni bir fiyat "zirvesi" belirlediğini ve 2025 yılı başlarında fiyatların daha da yukarı doğru tırmanmaya devam edeceğini söyledi.

Bu nedenle, kısa ve orta vadeli kârlı yatırım fırsatları daralmaya başladı. Bu durum, özellikle deneyimli ve büyük sermayeli Kuzeyli yatırımcıların, daha iyi fiyat büyüme marjlarına sahip yeni pazarlar aramaya başlamasına neden oldu.

Chung'a göre, Kuzey'deki yatırımcıların "zevki" genellikle yüksek likidite nedeniyle büyük şehirlere yöneliyor. Odak noktaları ise Hanoi, Da Nang ve Ho Chi Minh City.

Hanoi'deki gayrimenkul piyasası "zirveye" ulaştıktan sonra yatırımcıların Da Nang'a göç etme eğiliminde olduğunu açıkladı. Bu durum, "buzları kırmaya" ve piyasanın 2024 ortalarından itibaren toparlanmasına yardımcı oldu. Bu sayede Da Nang'daki gayrimenkul fiyatları, arsa, müstakil ev ve kıyı şeridindeki gayrimenkul segmentlerinde keskin bir artış gösterdi.

Chung, "2024'ün sonu ve 2025'in başında Da Nang'da keskin bir fiyat artışı görülecek, birçok bölgede ortalama %50-70'lik bir artış olacak" dedi.

Da Nang'daki gayrimenkul piyasasının yeni bir "zirveye" ulaştığı 2025 yılı başlarında, yatırım sermayesi Ho Chi Minh şehrine kaymaya devam ediyor. Chung, 2022 yılında sıkılaştırılan yasal düzenlemeler ve sınırlı arz nedeniyle Ho Chi Minh şehrindeki gayrimenkul piyasasının "sıkıştırıldığını" söyledi.

Şu ana kadar hukuk sisteminde iyileştirmeler yapıldı, birçok politika "çözüldü", birçok yatırımcı "ürünlerini piyasaya sürdü", özellikle birçok önemli altyapı projesi hayata geçirildi ve Ho Chi Minh şehrindeki gayrimenkul piyasasının yeniden "harekete geçmesine" yardımcı oldu.

Bu arada G6 Grup Yönetim Kurulu Başkanı Nguyen Anh Que, şunları söyledi: Gayrimenkul uzun vadede güvenli bir yatırım kanalı olmaya devam ediyor, ancak yatırımcıların eskisinden daha temkinli olması gerekiyor.

Ona göre, para harcamak, yasallık, planlama, fiyat artış potansiyeli ve yaşam, kiralama veya iş yapma gibi fiili kullanım olanaklarının kapsamlı bir değerlendirmesine dayanmalıdır. Mevcut piyasa, önceki dönemlerde olduğu gibi otomatik olarak değer kazanan bir varlık olarak "al ve bırak" anlayışına artık uygun değil.

Bay Que, yatırımcıların finansal kaldıraç kullanmaları durumunda yalnızca düşük seviyelerde borçlanmaları ve nakit akışının kontrol edilebildiğinden emin olmaları gerektiğini öneriyor.

Kısa vadede hisse senetleri, altın veya dijital varlıklar daha iyi kâr marjları sağlayabilir. Ancak uzun vadede ve güvenlik açısından gayrimenkul, bir numaralı yatırım kanalı konumunu korumaya devam ediyor.

"Diğer kanallarda başarılı olsalar bile yatırımcılar yine de gayrimenkul üzerinden varlık biriktirmeye yöneliyor" diye vurguladı.

Birçok piyasa araştırması, 2025 yılının sonunun, özellikle yeni arz açısından, üçüncü çeyreğe kıyasla daha olumlu değişikliklere sahne olacağını öngörüyor. Ancak, büyüme oranları ve emilim seviyeleri birçok faktörden etkilenerek üç farklı senaryo ortaya çıkacak: zorluklar, beklentiler ve idealler.

İdeal senaryo: Yeni arz %40-50 artar, dalgalı faiz oranları %8-9 seviyesinde kalır, satış fiyatları %10-15 artar, emilim oranı %40-45'e ulaşır. Bu, piyasanın güçlü bir büyüme dönemine gireceği beklentisini uyandıran en iyimser senaryodur.

Beklenen senaryo: Yeni arz %25-35 artar, dalgalı faiz oranları %9-11, satış fiyatları %5-10 artar ve emilim oranı %35-40'a ulaşır. Bu, daha belirgin ve sürdürülebilir bir toparlanma eğilimini yansıtan en olası senaryo olarak kabul edilir.

Zorlu senaryo: Arz yalnızca %5-15 artar, dalgalı faiz oranları %10-12'ye yükselir, satış fiyatları %2-5 oranında hafif bir artış gösterir ve emilim oranları %20-30'a ulaşır. Bu, piyasanın yavaş bir toparlanma döngüsüne girebileceğini gösteren muhafazakar bir senaryodur.

Benzer şekilde, Vietnam Emlakçılar Birliği (VARS) de önümüzdeki pazar için üç senaryo önerdi. İlk senaryo, yavaş bir toparlanmanın yaşandığı istikrarlı bir pazar; politikalar temkinli bir şekilde sürdürülürse, pazar önümüzdeki 2-3 yıl içinde hafif ve sürdürülebilir bir büyüme gösterecek.

İkinci senaryo ise kredi gevşemesinin ve hukuki sorunların tamamen çözülmesinin ardından piyasanın güçlü bir şekilde toparlanması ve 2026'dan itibaren belirgin bir değişimin başlamasıdır.

Üçüncü senaryo ise kredi paketleri veya vergi teşvikleri gibi büyük desteklerden sonra piyasanın yeniden hareketlenmesi; ancak bu durum iyi kontrol edilmezse spekülatif alanın artması riskini de beraberinde getiriyor.

Kaynak: https://congluan.vn/bat-dong-san-cuoi-nam-2025-dong-von-xuoi-vao-nam-10319919.html