Vietnam gayrimenkul sektörü 2024'ü birçok büyük adımla kapatıyor

(CLO) Vietnam'ın gayrimenkul piyasası, tüm katılımcılar için giderek daha şeffaf ve net bilgi sağlayan yasal koridorun mükemmelleştirilmesinde atılan önemli adımlar sayesinde 2024 yılını olumlu toparlanma sonuçlarıyla "kapattı".

Yıl sonuna doğru piyasa giderek hareketleniyor.

2024 yılı, Vietnam ekonomisinin toparlanma ve istikrarlı büyüme döneminin ardından yükselişine işaret ediyor. Olumlu makroekonomik göstergeler sayesinde yatırımcıların ve halkın ekonomiye olan güveni güçleniyor. Gayrimenkul piyasası da bu eğilimin bir istisnası değil ve genel kalkınmaya büyük katkı sağlayarak lider sektörlerden biri haline geliyor.

Buna göre, 2024 yılında gayrimenkul piyasası, birçok olumlu toparlanma sonucuyla en zorlu dönemini geride bırakmış olup, makro ekonomiden gelen destekleyici faktörlerin, yönetim politikalarının ve piyasa talebinin itici gücü sayesinde gelecekte büyümeye açık bir toparlanma sürecini yakından takip etmektedir.

Vietnam gayrimenkul sektörü 2024'ü birçok büyük adım atarak kapatıyor. (Fotoğraf: ST)

2024'ün ilk çeyreğinin sonunda, yatırımcılar giderek büyüyen ölçekli bir dizi projenin hayata geçirilmesini tetiklemeye başladığında, piyasa çok sayıda emlak komisyoncusu ve emlak alım satım merkezinin piyasayı "işletmek" üzere geri dönmesiyle karşılandı. İyi uygulama süreci geçiren bazı projeler resmen teminat aldı. Arsa ürünleri, müstakil evler, villalar, apartmanlar vb. gibi yeni açılan projelerin tümü, hem birincil hem de ikincil piyasalarda faiz, işlem ve satış fiyatlarında iyi bir büyüme kaydetti.

2024 yılının ikinci çeyreğinde gayrimenkul piyasasındaki toparlanma ivmesi sürdürüldü, çeyrekteki arz ve işlem hacmi 2023 yılının aynı dönemine göre sırasıyla 3 ve yaklaşık 4 kat artarak güçlü bir şekilde büyüdü.

Özellikle 2024 Tapu Kanunu, 2023 Konut Kanunu, 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve Kredi Kuruluşları Kanunu'nun 209'uncu maddesinin 2'nci fıkrasının 5 ay erken yürürlüğe gireceği bilgisi, gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kuruluşların "oyuna yeniden girmeye hazır olun" yönündeki güvenini daha da artırdı.

Üçüncü çeyrekte, konut, arsa ve gayrimenkul sektöründeki yasal düzenlemelerin yürürlüğe girmesi için resmen "baskı" uygulandı ve tüm piyasadaki "saat öncesi" zihniyeti ortadan kalktı. Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki arazi müzayedelerinin her zamankinden daha "sıcak" hale gelmesiyle piyasa "harekete geçme" sinyalleri vermeye başladı. Piyasanın hareketliliği, fiyatların sürekli artması ve hem birincil hem de ikincil piyasalarda yeni bir seviye oluşturmasıyla, daire segmentinin de öncülüğünde gerçekleşti.

Yılın son çeyreğinde, piyasanın "ısınması" nedeniyle birçok gayrimenkul yatırımcısı planlarını değiştirerek, çok sayıda tercihli politikayla ürünlerini beklenenden daha erken "piyasaya sürdü" ve bu durum konut arzının tahminleri "aşmasına" yardımcı oldu.

Arz her geçen yıl güçlü bir şekilde artıyor

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VAR) raporuna göre, 2024 yılında konut arzı, yıl sonunda indirimli ve esnek ödeme politikalarıyla satışa sunulacak büyük ölçekli projelerin sayısının artmasıyla birlikte yıldan yıla güçlü bir şekilde artacak. 2024 yılı sonunda, emlak piyasası, birincil piyasada yaklaşık 56.000 ürünün satışa sunulduğunu kaydetti; bu, 2023 yılı sonu itibarıyla, birçok projenin piyasa toparlanması bağlamında büyük miktarda envanter "sattığı" anlamına geliyor.

2024 yılında, tüm pazarda satışa sunulan yaklaşık 81.000 ürün kaydedildi; bu, 2023'e kıyasla %40'tan fazla bir artışa işaret ediyor. Bunlardan 65.376'sı satışa sunulan yeni üründü; bu, 2023'e kıyasla yaklaşık 3 kat, ancak pandemiden bir yıl öncesine (2018) kıyasla yalnızca yaklaşık %7'lik bir artış anlamına geliyor. Sadece 2024'ün dördüncü çeyreğinde, pazarda satışa sunulan 28.000 yeni ürün kaydedildi; bu, bir önceki çeyreğe kıyasla 2 kat, 2023'ün aynı dönemine kıyasla ise 4 kat daha fazla.

2024 yılında işlem hacmi, arzın hem nicelik hem de nitelik olarak iyileşmesiyle istikrarlı bir şekilde artmaya devam edecektir. Konut ve yatırım da dahil olmak üzere gayrimenkule olan talep oldukça yüksek olup, tamamlanan yasal koridor sayesinde kentleşme ve ekonomik kalkınma hızıyla sürekli artmaktadır. 2024 yılında, tüm piyasada 47.000'den fazla başarılı işlem kaydedilmiş olup, bu da %72'lik bir emilim oranına denk gelmektedir. Birincil işlemlerin %50'sinden fazlası yatırım talebinden kaynaklanmaktadır. Bu talep içerisinde bir miktar spekülasyon da bulunmaktadır.

İşlem yapısı açısından, lüks daireler (CHCC) pazar payının baskın türüdür ve toplam pazar işlemlerinin %75'ini oluşturmaktadır. Yeni projeler, %70'in üzerine çıkan oldukça iyi emilim oranlarına sahiptir. Özellikle birçok proje, resmi açılış tarihinde %90'ın üzerine varan emilim oranları kaydetmiştir.

Birçok daire ürünü, satış sözleşmesi henüz imzalanmamış veya yeni imzalanmış olsa bile "devrediliyor". Yıl sonuna doğru, arzın artması nedeniyle bu tür devirlerin sayısı artıyor ve daire "sörfü" yapan spekülatörler, finansal baskı nedeniyle "zararlarını kesiyor" - hatta "kârlarını kesiyor" veya başabaş noktasına geliyor.

2024 yılında konut arzı her geçen yıl daha da artacak ve satışa sunulacak büyük ölçekli projeler artacak. (Fotoğraf: ST)

Düşük katlı işlemlerde de piyasa toparlanmasının etkisiyle güçlü bir iyileşme görüldü, yeni başlatılan projelerin emilim oranı yaklaşık %65 seviyesinde, yaklaşık 9 bin işlemle oldukça iyi bir seviyede gerçekleşti.

İkincil piyasada likidite, esas olarak gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan ve "hemen yaşanabilen" ürünlerde yoğunlaşmaktadır. Modern, senkronize altyapı ve hizmetlere sahip, sakinlerinin yaşadığı büyük kentsel projelerde. Büyük şehirlerde 4 milyar VND'nin altında fiyatlandırılan, yasal statüsü garantili bireysel konut ürünleri.

Arsa segmentinde işlemler, yeni yasal koridorun yatırımcıları satılık ev inşa etmeye zorlamasıyla çoğunlukla ikincil piyasada gerçekleşiyor. Yasal statüsü olmayan büyük arsalar "zararına satılırken", parsellere bölünmüş ve yasal statüsü olan arsalar yatırımcılar tarafından "avlanıyor".

"Kar alma" işlemlerinin yanı sıra, yatırımcıların bir kez "acıyı" kabul etmesi, nakit akışı yaratmayan veya fiyat artış potansiyeli düşük varlıklarda (merkezden uzak araziler, bitmemiş projeler gibi) cesurca "zarar kesmesi", yatırım portföyünü yeniden yapılandırması, varlıkları iş potansiyeli olan varlıklara tahsis etmesi, kiraya vermesi, nakit akışı yaratması gibi ikincil işlem sayısı da hızla arttı.

VAR'lar, gayrimenkul piyasasının genel olarak, hukuk koridorunun mükemmelleştirilmesinde atılan önemli adımlar ve Parti, Devlet ve Hükümet'in yakın yönlendirme ve yönetimi sayesinde 2024 yılını olumlu toparlanma sonuçlarıyla "kapattığını" değerlendirdi.

Gayrimenkul piyasası şu ana kadar olumlu seyrini sürdürüyor. Piyasadaki likidite, üst segmentte hafif bir düşüş eğiliminde olsa da, gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan, makul değerde, teknik altyapı, sosyal altyapı, ağaçlar, göller, eğlence alanları, ticaret, yönetim, güvenlik vb. gibi bileşenleri içeren konut ürünlerinde istikrarını koruyor.

VARS, piyasanın güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir yönde toparlanıp gelişmesi için yatırımcıların kısa vadeli kârlara odaklanmak yerine, fiyatların piyasanın alım gücüne uygun olmasını sağlamaları gerektiğine inanıyor.

Kaynak: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-khep-lai-nam-2024-voi-nhieu-buoc-tien-lon-post328396.html