Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, arazi değerlemesinde fazlalık yönteminin terk edilmesi önerisini açıklıyor

Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı, arazi değerlemesi için 3 yöntem öneriyor

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, bu kurumun Adalet Bakanlığı'na, arazi fiyatlarına ilişkin 44/2014/ND-CP sayılı Kararname'nin bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan ve Arazi Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin kararnamelerin bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan 10/2023/ND-CP sayılı Kararname'nin bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan Kararname'nin değerlendirilmesi için resmi bir yazı gönderdiğini bildirdi.

Özellikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı), taslak kararnamenin içeriğinde, emsal karşılaştırma yöntemi, gelir yöntemi ve arazi fiyat düzeltme katsayısı yöntemi olmak üzere 3 arazi değerleme yönteminin düzenlenmesi yönünde değişiklik ve eklemeler yapılmasını önerdi.

Bu nedenle, 44/2014/ND-CP sayılı Kararname ile karşılaştırıldığında, Taslak Kararname 2 arazi değerleme yöntemini daraltmıştır. Özellikle, indirgeme yöntemini karşılaştırma yöntemine entegre etmiş ve arazi değerlemesinde fazlalık yöntemini kullanmamıştır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Raporu'nda bu durum açıklanırken, fazlalık yönteminin, taşınmazın toplam varsayılan geliştirme gelirinden toplam varsayılan geliştirme maliyetinin çıkarılmasıyla hesaplanan bir arazi değerleme yöntemi olduğu ifade edildi.

Buna göre, gayrimenkulün toplam varsayılan geliştirme gelirinin hesaplanmasında; Devir bedeli, kira bedeli, satış süresi, satış oranı, devir bedelinin eğilimleri ve dalgalanmaları, gelecekteki kira bedeli, doluluk oranı... esas alınmalı ve nakit akışı, bankanın kredi faiz oranına göre değerleme zamanına iskonto edilmelidir; gayrimenkulün toplam varsayılan geliştirme maliyetinin hesaplanması, yetkili devlet kurumları tarafından yayımlanan norm ve birim fiyatlara dayanmasının yanı sıra, inşaat süresi, her yıl için inşaat oranı, beklenmedik giderler, kredi faiz giderleri, risk faktörleri dikkate alınarak yatırımcı kârları, reklam ve satış giderleri... gibi unsurlara da bağlıdır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na göre, yukarıda belirtilen varsayılan faktörlerin toplam kalkınma geliri ve toplam kalkınma maliyetleri üzerindeki hesaplaması oldukça karmaşıktır, değerleme sonuçları belirsiz, yanlış ve büyük hatalar içermektedir (aynı arsa için, varsayılan faktörlerdeki tek bir göstergenin değiştirilmesi bile değerleme sonuçlarını değiştirecektir), kolayca suistimal edilebilir ve arazi değerleme çalışanları ile belirli bölgelerdeki arazi fiyatlarına karar verenler için risk oluşturmaktadır. Bu durum, geçmişte belirli arazilerin belirlenmesi, değerlendirilmesi ve belirli kararların alınmasında yaşanan zorlukların ve gecikmelerin ana nedenidir.

Öte yandan gayrimenkul sektöründe arsa her zaman önce var olur ve fiyatı gayrimenkulün yaratılma sürecinden önce belirlenir, dolayısıyla gayrimenkulün gelecekteki değerini tahmin edip daha sonra arsa fiyatını belirlemek doğru olmaz, bu da arsa fiyatının yatırımcının gayrimenkul iş yapma yöntemine bağlı kalmasına ve arsanın gerçek piyasa değerini yansıtmamasına neden olur.

18-NQ/TW sayılı Kararın ruhuna göre, arazi fiyatlarının belirlenmesinde kullanılan yöntem piyasa ilkelerine uygun olmalıdır. Bu nedenle, Taslak Kararname, arazi kullanıcılarının mali yükümlülüklerini ve Devletin araziyi geri alması durumunda tazminat ödemelerini hesaplamak için arazi fiyatlarının belirlenmesinde fazlalık yöntemini uygulamamaktadır; bu da Tarafın politikasıyla tutarlıdır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın sunumunda, fazlalık yönteminin uygulanmaması durumunda ortaya çıkan sınırlamaların giderilmesi amacıyla, henüz teknik altyapı yatırımı yapılmamış arsa ve arazi alanlarının değerlemesine, teknik altyapı yatırım bedelinin düşülmesi için indirim tekniğinin birleştirilmesi esasına göre rehberlik eden karşılaştırma yönteminin içeriğinin değiştirildiği ve tamamlandığı, aynı zamanda arazi fiyatlarının belirlenmesinde, arazi değerleme sonuçlarının doğruluğunu sağlamak amacıyla karşılaştırma ve doğrulama amacıyla yıllık düzeltme katsayısı yönteminin uygulanması gerektiği yönünde düzenleme yapıldığı belirtildi.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın başvurusunda, "Üç adet arazi değerleme yönteminin (karşılaştırmalı, gelir, arazi fiyat düzeltme katsayısı) düzenlenmesiyle, devletin arazi yönetimine ilişkin tüm arazi değerleme davalarının kapsanması sağlanmıştır" denildi.

Birçok görüş, araziyi değerlendirmek için fazlalık yönteminin terk edilmesi durumunda projenin "tıkanacağından" endişe ediyor.

Birçok görüş, fazlalık yönteminin terk edilmesi durumunda projelerin araziyi değerlendirmesini zorlaştıracağı ve tıkanıklığa yol açacağı endişesini taşıyor.

Ho Chi Minh Şehri Emlak Derneği'ne göre, son dönemde şehirdeki projelerin yüzde 87'si artı değer yöntemi kullanılarak değerlendirildi.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Sayın Le Hoang Chau, "Fazlalık yöntemi, bilimsel ve uluslararası alanda kabul görmüş bir arazi değerleme yöntemidir. Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı ile Hükümetin arazi değerlemesinde fazlalık yöntemini sürdürmesini şiddetle tavsiye ediyoruz," önerisinde bulundu.

Vietnam Değerleme Derneği temsilcisi, fazlalık yönteminin yeni kalkınma yatırım projelerinin arazi değerlemesi için uygun olduğunu belirtti. Diğer değerleme yöntemleri uygulamaya uygun değildir. Terk edilmesi durumunda, projeler için arazi değerlemesi zorlaşabilir ve bu da tıkanıklığa yol açabilir.

"Her yöntem farklı tipler için uygundur. Örneğin, karşılaştırma ve gelir yöntemleri mevcut kullanım için arazi fiyatlarını belirlemek için kullanılır. Fazlalık yöntemi ise gelecekteki kullanım için arazi fiyatlarını belirlemek için kullanılır. Mevcut arazi fiyat belirleme yöntemi geleceğe uygulanamaz. Piyasada, tüm projeler karşılaştırma yöntemini uygulamak için benzer varlıklara sahip değildir. Fazlalık yöntemi terk edilirse, geliştirme projeleri için arazi fiyatlarını belirlemek çok zor olacaktır," dedi Vietnam Değerleme Derneği Başkanı Bay Nguyen Tien Thoa.

Yerel yönetimlerden gelen haberlere göre, bu yılın ilk 6 ayında yeni konut projelerinin arzı sürekli olarak keskin bir şekilde azaldı. Bunun başlıca nedeni, arazi değerlemesi de dahil olmak üzere yasal sorunlar. İşletmeler, Başbakan'ın arazi değerlemesindeki zorlukları giderme konusundaki talimatının, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yerel yönetimlerin, özellikle arazi değerleme yöntemleri olmak üzere ilgili yasal doküman sistemini gözden geçirip yeniden değerlendirerek piyasaya en uygun eş zamanlı ayarlamaları yapmaları için önemli bir temel oluşturduğuna inanıyor.

İş dünyası ve derneklerden gelen görüşlere göre, Vietnam Ticaret ve Sanayi Federasyonu (VCCI) da fazlalık yönteminin kaldırılmasının arazi değerlemesini zorlaştırdığı görüşünü paylaşıyor.

VCCI, karşılaştırma yönteminin karşılaştırmalı veriler açısından sınırlılıkları olduğunu, çünkü işlem bilgilerinin değerlemesi yapılacak gayrimenkulle eşleştirilmesinin genellikle zor olduğunu, çok sayıda net ve doğru işlem bilgisi gerektirdiğini ve gerçekte ise kağıt üzerindeki işlem fiyatı ile gerçek işlem fiyatının genellikle aynı olmadığını vurgulamıştır. Arazi fiyat düzeltme katsayısı yöntemi de karşılaştırmalı verilere dayalı olduğundan, bilgi ve girdi verileri açısından eksikliklerle karşı karşıyadır.

VCCI ayrıca, artı değer yönteminin, özellikle geliştirme potansiyeli olan arazilerin değerlemesinde profesyonel değerleme kuruluşları tarafından uygulanan gayrimenkul değerleme yöntemlerinden biri olduğuna inanmaktadır. Bu, arazi değerinin piyasa prensiplerine uygun olarak en iyi ve en etkili kullanımı sağlayacak şekilde hesaplandığı anlamına gelir. Taslakta artı değer yönteminin kaldırılması, gayrimenkul değerlemesiyle ilgili yasal belgelerde tutarsızlığa neden olabilir. Devlet yönetimi hedefiyle, VCCI tarafından önerilen arazi değerleme yönteminde artı değer yönteminin korunması, arazi değerlemesinin uygulama sürecinde zorluklara yol açabilir.

[reklam_2]
Kaynak