Gayrimenkul fiyatlarını düşürmek için arzın genişletilmesi

Son zamanlarda, yeni açılan projelerin önceki projelerden daha yüksek fiyatlarla satılması nedeniyle emlak fiyatları sürekli olarak yeni zirvelere ulaşıyor. Son zamanlarda, Masterise Homes'un Ho Chi Minh City, Saigon Ward, 2 Ton Duc Thang adresinde metrekare başına 450 milyon VND'ye varan fiyatlarla bir daire projesi açması ve önceki konut fiyat rekorunu kırması, emlak sektöründe büyük heyecan yarattı. Bu arada, Hau Nghia (eski adıyla Long An eyaleti) gibi komşu bölgelerde satış fiyatı metrekare başına 50 milyon VND'yi aştı veya eski Binh Duong bölgesinde de benzer satış fiyatları görüldü.

Gayrimenkul fiyatlarındaki sürekli artışın sebeplerinden biri arz kıtlığıdır. Kıtlığın sebeplerinden biri de hukuki sorunlardır; daha önce de yaşanan, sınırlı arzın arsa çılgınlığına yol açtığı bir durum.

Ancak, yukarıda belirtilen zorlukların, yerel yönetimlerin, arazi kullanım hakkı alma veya arazi kullanım hakkına sahip olma anlaşmaları yoluyla ticari konut projelerinin pilot uygulamasının yapılmasına ilişkin 30 Kasım 2024 tarihli 171/2024/QH15 sayılı Ulusal Meclis Kararı (Karar 171) uyarınca pilot politikalar uygulamaya koymasıyla kısa sürede çözülmesi beklenmektedir. Örneğin, Hanoi Halk Konseyi, arazi kullanım hakkı alma anlaşmaları yoluyla ticari konut projelerinin pilot uygulaması için toplam alanı 690,04 hektar olan 150 arsalık bir listeyi, 171 sayılı Karar uyarınca onayladı.

Bu arada, Ho Chi Minh Şehri'nde, departmanlar ve şubeler, benzer mekanizmalarla konut projeleri için 442 arsayı incelemek üzere prosedürler uyguluyor. Ho Chi Minh Şehri Tarım ve Çevre Bakanlığı'na gönderilen bir belgede, Ho Chi Minh Şehri İnşaat Bakanlığı, incelemenin içeriğini açıkça şöyle ifade etti: "Koşullar, konum kapsamı kriterleri, 171 Sayılı Karar uyarınca arazi kullanım hakkı alma veya arazi kullanım hakkına sahip olma konusunda anlaşmalar yoluyla ticari konut geliştirme pilot projesinin uygulanması beklenen arsalar".

Elbette, pilot listeye dahil edilecek arsa sayısı yetkililer tarafından dikkatle değerlendirilecek, ancak emlak sektörü, şehrin bu prosedürleri en kısa sürede tamamlamasını ve böylece geçmişte tıkanmış yüzlerce projenin önündeki yasal engelleri kaldırmasını umuyor. Yasal durum netleştiğinde, konut arzı bollaşacak ve piyasaya birçok konut segmenti sunulacak, bu da alıcılara daha fazla seçenek sunarak emlak fiyatlarının düşmesine katkıda bulunacak.

Bir başka açıdan bakıldığında, konut projelerinin uzun süreli durgunluğu büyük bir israftır. Çünkü konut projeleri çoğunlukla borç sermayesinin yatırımcının öz sermayesiyle birleştirilmesiyle oluşur. Proje ne kadar yavaş hayata geçirilirse, kredi faizleri de o kadar artar ve yatırımcı nakit akışı tükenmesi durumuna düşer. Bu projeler kısa sürede tamamlanırsa, konut arzı doğru zamanda başlatılırsa, piyasa talebi iyi karşılanır, aynı zamanda yatırımcıların finansal baskıyı hafifletmesine yardımcı olur ve sermaye akışı daha hızlı döner.

Bu nedenle, ticari konut projelerinin arazi kullanım hakkı alma veya arazi kullanım hakkına sahip olma konusunda anlaşmalar yoluyla pilot olarak uygulanmasına ilişkin Karar'ın Ulusal Meclis'ten geçmesi, iş dünyası tarafından büyük bir memnuniyetle karşılanmış ve beklenmiştir.

Ayrıca, sosyal konutlar da hızla hayata geçirilmesi gereken son derece önemli bir arz kaynağıdır. 171 sayılı Karar'ın, özellikle Ho Chi Minh City ve Hanoi gibi emlak fiyatlarının sürekli "dans ettiği" ve halkın çoğunluğunun gelirini fazlasıyla aştığı büyük şehirlerde, insanların konut ihtiyaçlarını karşılayan bir dizi sosyal konut projesinin ortaya çıkmasını teşvik etmesi bekleniyor.

Bu Kararname kapsamındaki birçok politika mekanizması, örneğin devlet bütçesinden bir Ulusal Konut Fonu oluşturulması, teknik altyapı sistemlerinin inşasına yatırılan arazi fonlarının değerine denk gelen kesintilerden, konut kanunu hükümlerine göre sosyal konut inşa edilmesi, kamu mallarına ait konutların satışından elde edilen gelirlerden, arazi kullanım haklarının açık artırmayla satılmasından elde edilen gelirlerden gibi çığır açıcı gelişmelere yol açacaktır. Ancak, birçok yasal prosedürün karmaşıklığının, son zamanlarda sosyal konut arzının azalmasının nedeni olduğunu da açıkça kabul etmek gerekir.

Böylece, ticari konut ve sosyal konutlar için pilot uygulama olmak üzere iki önemli atılımla yasal koridor kademeli olarak kaldırıldı. Geriye kalan sorun, hükümetin politikaları hızla spesifik, köklü ve eş zamanlı eylemlere dönüştürmesi gerektiğidir. Vinçler boş arazilerde görünmeye başladığında, şantiyeler tekrar hareketlendiğinde, bu politikanın hayata geçtiğinin bir işareti olacak ve emlak fiyatlarının halkın erişemeyeceği bir şekilde "uçup gitmek" yerine kademeli olarak dibe vuracağı inancını güçlendirecek bir temel oluşturacaktır.

NEZAKET

Kaynak: https://www.sggp.org.vn/bung-nguon-cung-de-ha-nhiet-gia-nha-dat-post804977.html