Doğu ve Batı Hanoi arasındaki daire fiyat farkı, 10 projenin denetiminin durdurulması önerisi, arazi geri kazanımında tazminat koşulları

Hanoi apartman piyasası araştırması, Hai Duong'un 10 projenin denetiminin durdurulmasını, devletin konut arazilerini geri alması durumunda tazminat koşullarının sağlanmasını önerdiği son emlak haberleridir.

Hanoi'deki tüm konut pazarındaki ana dairelerin ortalama satış fiyatı, 2022'nin başında metrekare başına 40 milyon VND'den 2024'ün üçüncü çeyreğinde metrekare başına yaklaşık 72 milyon VND'ye yükselerek önemli ölçüde arttı. Fotoğraf: Ecolife Tay Ho projesinin perspektifi. (Kaynak: Thu Do Invest)

Hanoi'deki daire pazarı sürekli büyüyor

2024 yılının üçüncü çeyreğinde birincil daire pazarı büyümeye devam etti ve Batı ve Doğu'da birçok yeni alt bölüm ve projenin başlatılması nedeniyle yeni açılan daire arzı çeyreklik bazda %2, yıllık bazda ise %208 artarak yaklaşık 8.700 üniteye ulaştı.

OneHousing, 2024'ün dördüncü çeyreğinde Doğu'daki daire arzının Batı'dakini aşacağını öngörüyor. Bu arada, Hanoi'deki temel fiyat seviyesi metrekare başına 70 milyon VND'ye yükselirken, Doğu'daki en düşük birim fiyatı metrekare başına yaklaşık 62 milyon VND seviyesinde bulunuyor.

Hanoi pazarının tamamında birincil dairelerin ortalama satış fiyatı, 2022'nin başında 40 milyon VND/m2'den 2024'ün üçüncü çeyreğinde yaklaşık 72 milyon VND/m2'ye önemli ölçüde arttı. Özellikle, bu çeyrekte yeni açılan projelerin ortalama fiyatı yaklaşık 72 milyon VND/m2'ye (KDV ve bakım ücretleri hariç) ulaştı, çünkü çeyrekte yeni açılan dairelerin arzı ağırlıklı olarak üst düzey ve lüks segmentte kaydedildi ve pazar payının %100'ünü oluşturdu.

Özellikle, 2024'ün üçüncü çeyreğinde Doğu bölgesi, piyasadaki en düşük birincil fiyata sahip olacak: yaklaşık 62 milyon VND/m², bu da tüm piyasa ortalamasından yaklaşık 8 milyon VND/m² daha düşük. Bu durum, Doğu bölgesindeki yeni yüksek katlı projelerin hem yatırımcıların hem de ev alıcılarının ilgisini çekmesine yardımcı oluyor.

Özellikle Batı ilçelerinde ve şehir merkezindeki birincil satış fiyatları şu anda sırasıyla 75 milyon VND/m2 ve 93 milyon VND/m2'nin üzerinde olup, bu fiyatlar, yüksek kaliteli arzın ağırlıklı olarak bu bölgede yoğunlaşması nedeniyle Doğu bölgesine göre 1,2 kat ve 1,5 kat daha yüksektir.

İstatistiklere göre, 2024'ün üçüncü çeyreğinde birincil işlem hacmi yaklaşık 8.900 üniteye ulaşarak çeyreklik bazda %10, yıllık bazda ise %160 artış gösterdi. Bu büyümenin temel nedeni, düşük banka faiz oranları ve yatırımcıların esnek ödeme politikaları olup, hem konut alıcılarını hem de yatırımcıları cezbetmektedir.

İşlemlerin çoğu, 2023'ün ilk çeyreğinden bu yana 7 çeyrektir satışları sürekli artan iki metropol olan Vinhomes Ocean Park 1-2 ve Vinhomes Smart City'deki yeni açılan alt bölümler ve projelerde yoğunlaştı. Hem orta sınıf, hem de üst düzey ve lüks segmentlerde %92-100 emilim oranlarıyla bu iki kentsel bölge, tüm müşteri segmentleri için Hanoi yüksek katlı konut pazarında en büyük cazibeyi göstermektedir.

2024'ün dördüncü çeyreğinde Hanoi pazarının yaklaşık 8.000 adet konut tüketmesi bekleniyor. Bu rakam, üçüncü çeyreğe kıyasla hafif bir düşüş gösterse de geçen yılın aynı dönemine göre hala yüksek. Vinhomes Ocean Park 1-2'nin satış hacminin, yeni başlatılan projelerin sayısı nedeniyle Vinhomes Smart City'yi aşması bekleniyor.

İkincil yüksek katlı konut satışları 2024 yılının ilk 9 ayında 25.000'in üzerinde birime ulaşırken, Vinhomes Ocean Park ve Vinhomes Smart City gibi birincil satışların iyi olduğu kentsel alanlarda yoğunlaşmaya devam etti.

2024'ün üçüncü çeyreğinde, Hanoi daire transfer pazarı iki çeyrek üst üste büyüyerek yaklaşık 9.400 işlem sayısına ulaştı. Bu büyümenin büyük kısmı, en büyük işlem hacmine sahip 10 projeden, özellikle de eksiksiz altyapıları ve iyi inşaat kaliteleriyle büyük ilgi gören Vinhomes Ocean Park ve Vinhomes Smart City'den geldi.

2024 yılının dördüncü çeyreğinde ikincil işlem hacminin artmaya devam ederek yaklaşık 10.000 adet seviyesinde gerçekleşmesi ve pazar payının yaklaşık yarısının 2024 yılının ilk 9 ayında en çok işlem gören ilk 10 projeden gelmesi öngörülüyor.

Hanoi'de yakında 6.000'e yakın düşük maliyetli daire satışa sunulacak.

Hanoi İnşaat Dairesi'ne göre, 2024-2025 döneminde tamamlanması beklenen 11 sosyal konut projesinde yaklaşık 6 bin daire bulunacak.

Bilgiler, Hanoi İnşaat Dairesi tarafından yakın zamanda Hanoi Radyo ve Televizyonu tarafından düzenlenen "Emlak piyasasını sağlıklı hale getirmek ve yeniden geliştirmek" forumunda yapılan tartışmada verildi.

Bakanlık, şehirde halihazırda hayata geçirilen ve geçirilmekte olan 69 sosyal konut projesi bulunduğunu belirtti. 2021'den bu yana yaklaşık 0,64 milyon metrekare sosyal konut alanı tamamlanarak, 8'i tamamen tamamlanmış, 3'ü kısmen tamamlanmış olmak üzere toplam 10.270'den fazla daireye ulaşıldı.

2024-2025 döneminde yaklaşık 0,345 milyon metrekare sosyal konut alanı, 11 projede 5 bin 923 dairenin tamamlanması öngörülüyor.

Böylece 2021-2025 döneminde tamamlanması beklenen 19 projede yaklaşık 0,952 milyon metrekare sosyal konut taban alanı, yani yaklaşık 15.440 ünite ile şehrin sosyal konut geliştirme planındaki hedefin (1.215 milyon metrekare taban alanı) yaklaşık %78,3'üne ulaşılmış olacak.

Hanoi İnşaat Dairesi, 2026-2030 dönemine girilirken, yaklaşık 3,21 milyon metrekare taban alanına sahip, yaklaşık 57 bin 170 daireden oluşan 50 projenin uygulanmaya devam ettiğini bildirdi.

Yönetim ajansından alınan bilgiye göre Hanoi, Dong Anh, Gia Lam ve Me Linh bölgelerinde yoğunlaşan ve toplam 200 hektardan fazla arazi kullanım ölçeğine sahip, yaklaşık 12.000'den fazla daireyi kapsayan 4/5 sosyal konut alanı (bağımsız) için yatırımcı seçimine yönelik ihaleye hizmet etmek üzere yatırım politikalarının değerlendirilmesini düzenliyor.

Özellikle Tien Duong komününde (Dong Anh bölgesi) 2 sosyal konut alanı; Co Bi komününde (Gia Lam bölgesi) yoğun sosyal konut alanı ve Dai Mach komününde (Dong Anh bölgesi) ve Tien Phong komününde (Me Linh bölgesi) yoğun sosyal konut alanları.

Önümüzdeki dönemde Hanoi'deki sosyal konut arzı, Phap Van - Tu Hiep yeni kentsel alanındaki öğrenci konutlarının kiralık sosyal konuta dönüştürülmesiyle de desteklenecek.

İnşaat Dairesi'nden alınan bilgiye göre, Şehir Halk Komitesi, Daireye bir yatırım projesi önermek üzere bir dosya hazırlama, 2024 yılında onaya sunma ve A2 ve A3 binalarının yenileme ve yükseltme çalışmalarının 2026 yılında tamamlanması, A4 binasının yatırım ve inşaatının ise en geç 2027 yılında tamamlanması bekleniyor.

Ayrıca şehir, Planlama ve Mimarlık Departmanı'na, eş zamanlı altyapıya sahip büyük ölçekli bağımsız sosyal konut alanları (alan başına yaklaşık 2.000 sosyal konut dairesi) oluşturmak için yaklaşık 15 arazi fonunu gözden geçirip tamamlamak üzere ilçe, kasaba ve Hanoi Sanayi ve İhracat İşleme Bölgeleri Yönetim Kurulu Halk Komiteleri ile koordinasyon görevi vermiştir. Bu kapsamda, Politbüro'nun 2024 tarihli 34 sayılı Direktifinde yer alan politikaya uygun olarak, kamu yatırım sermayesi kullanılarak kiralık sosyal konut inşa etmek üzere sanayi bölgelerine yakın 2-3 alanın seçilmesi önerilmektedir.

Phap Van - Tu Hiep (Hanoi) öğrenci yurtları bölgesindeki 3 bina kiralık sosyal konuta dönüştürüldü. (Kaynak: Vietnamnet)

Hai Duong'daki 10 projede denetimin durdurulması önerildi.

Hai Duong ili Halk Komitesi, yakın zamanda Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan, bu bakanlığın 2023 tarih ve 4270 sayılı Kararı uyarınca ildeki 10 konut ve kentsel projenin denetiminin durdurulmasını talep etti.

Bunun nedeni, Hai Duong'a büyük hasar veren son 3 numaralı fırtına (Yagi) idi. Bölge şu anda fırtınanın etkilerini atlatmaya çalışıyor.

Bununla birlikte Hükümet, 17 Eylül'de 3 No'lu fırtınanın sonuçlarının acilen üstesinden gelinmesi, halkın durumunun hızla istikrara kavuşturularak üretim ve iş dünyasının toparlanmasının sağlanması, ekonomik büyümenin aktif olarak teşvik edilmesi ve enflasyonun iyi bir şekilde kontrol altına alınması için temel görevler ve çözümler hakkında 143/NQ-CP sayılı Kararı yayınladı.

"Hükümet Müfettişliği, bakanlıklar ve şubeler, doğal afetler ve sel felaketlerinin sonuçlarının üstesinden gelmeye odaklanabilmeleri amacıyla mahalli idarelerdeki denetim ve inceleme faaliyetlerini geçici olarak durdurmuştur."

Denetimin durdurulması önerilen 10 konut ve kentsel projenin listesi şunları içeriyor: Thanh Ha kasabasının batısındaki yeni konut alanı; Tan An komünündeki Dong Phan köyündeki yeni konut alanı; Huong Nehri'nin kuzeyindeki yeni konut alanı (Thanh Ha); ticari konut alanı ve Cong Hoa pazarı (Chi Linh şehri); Cam Phuc komününde ticari konut alanı (Cam Giang); Hong Phong komünündeki Dong Khe komününde yeni konut alanı ve Nam Trung komünündeki (Nam Sach) Thuong Duong köyünde yeni konut alanı; Binh Dan komününde (Kim Thanh) yeni konut alanı; Phu köyü, Thai Hoc komünü, Thuan Dong köyü, Binh Minh komünü ve Luoc Vac zanaat köyü konut alanı projesi (Binh Giang).

Devletin konut arazisini geri alması durumunda arazi tazminatının koşulları

Devlet konut arazilerini geri aldığında arazi tazminatı alabilmek için hangi koşulların karşılanması gerekir? Mevcut düzenlemeleri anlamak için lütfen aşağıdaki makaleyi okuyun.

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 98. maddesi (Ağustos 2024'ten itibaren yürürlükte), Devletin konut arazilerini geri alması durumunda aşağıdaki şekilde arazi tazminatı ödenmesini öngörmektedir:

1. Bu Kanunun 95 inci maddesinde öngörülen tazminat koşullarını taşımaları halinde, Devlet tarafından geri alınan arazilerde, Vietnam'da arazi kullanım haklarına bağlı konut sahibi olan haneler, kişiler, yurtdışında ikamet eden Vietnam kökenli kişiler, konut arazilerini kullanan ekonomik kuruluşlar, geri alınan arazi türünden farklı bir kullanım amacına sahip konut arazisi veya konutları veya para veya arazi ile tazmin edilirler.

2. Devletin araziyi geri alması halinde konut inşaatı yatırım projelerini gerçekleştirmek amacıyla arazi kullanan ekonomik kuruluşlar, yurtdışında ikamet eden Vietnam asıllı kişiler ve yabancı sermayeli ekonomik kuruluşlar, bu Kanunun 95 inci maddesinde öngörülen tazminat koşullarını sağlamaları halinde para veya arazi ile tazmin edilirler.

3. Hükümet bu Maddeyi ayrıntılı olarak düzenler.

2024 tarihli Tapu Kanununun 95 inci maddesinin 2 nci fıkrası hükmü şöyledir: Bu maddenin 1 inci fıkrasında belirtilen hallerde, aşağıdaki şartlardan birinin varlığı hâlinde tapu tazmini yapılır:

a) Arazi kullanım hakkı belgesi veya Konut mülkiyeti ve arazi kullanım hakkı belgesi veya Arazi kullanım hakkı belgesi, konut mülkiyeti ve araziye bağlı diğer varlıklar veya Arazi kullanım hakkı belgesi, araziye bağlı varlıkların mülkiyeti belgesine sahip olmak;

b) Yetkili kamu kuruluşundan arazi tahsisi veya kiralanması kararı ya da arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verilmesi kararı bulunması;

c) Bu Kanunun 137 nci maddesinde belirtilen arazi kullanma hakkı ve araziye bağlı varlıkların mülkiyetine ilişkin belgenin verilmesine esas olmak üzere arazi kullanma hakkına ilişkin belgelerden birine sahip olmak;

d) Yasal arazi kullanım hakkı bulunan ancak tapu tescil işlemlerini tamamlamamış olan kişiden, kanun hükümlerine göre arazi kullanım hakkının devrini almak;

d) Borcun tasfiyesi amacıyla ipotek sözleşmesinde yer alan anlaşmaya göre arazinin kullanılması; arazi kullanım hakkı ihalesinin kazananının kanun hükümlerine göre mali yükümlülüklerini yerine getirdiğini gösteren belge.

3. Hükümet, arazi tazminatının diğer hallerini ve arazi tazminatının şartlarını belirler.

Dolayısıyla, Devletin konut arazilerini geri alması durumunda arazi tazminatı alabilmesi için yukarıdaki şartların sağlanması gerekmektedir.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chenh-lech-gia-chung-cu-giua-dong-va-tay-ha-noi-de-nghi-dung-thanh-tra-10-du-an-dieu-kien-boi-thuong-khi-thu-hoi-dat-294253.html