Nghe An'ın endüstriyel gayrimenkul pazarını hızlandırma fırsatı

"Daha sonra gelip önce varma" avantajını teşvik etmek

Önde olma avantajı ve yatırım çekme avantajıyla, şimdiye kadar Ho Chi Minh Şehri, Hanoi veya güneydeki Binh Duong, Dong Nai, kuzeydeki Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang gibi sanayi gelişiminin "lokomotifleri" olan bölgelerde, sanayi parkları (SPA) alanları temelde doldurulmuş ve istikrarlı bir şekilde geliştirilmiştir. Bu, sanayi gelişimi için arazi fonunun çok az kaldığı anlamına gelir. Mevcut durumda, SPA alanlarını genişletmek kolay değildir ve arazi kiralama talebi hala yüksek olduğundan, arazi kiralama fiyatları sürekli artmaktadır.

Nghe An'a sanayi bölgesinde iş yapmak üzere arsa kiralamaya gelen bir işletme şunları söyledi: Kuzey sanayi bölgelerinde arsa fonu tükendiği için son yıllarda arsa kira bedelleri hızla artmış, daha önce m2/yıl 90-100 dolar civarındayken, şimdilerde ortalama 150 dolara, hatta zaman zaman 180 dolara kadar çıkmıştır.

VSIP Nghe An 1 Endüstri Parkı'ndaki telekomünikasyon altyapısının tamamlanması. Fotoğraf: Nguyen Hai

Özellikle Nghe An ve genel olarak Kuzey Merkez illerinde sanayi merkezleri alan sıkıntısı çekerken ve kira fiyatları yüksek seyrederken, kalan alan ve çok yüksek olmayan kira fiyatları nedeniyle yatırımcılar için uygun bir seçenektir. Özellikle Nghe An'da, sanayi parkı altyapı işletmelerinden alınan bilgilere göre, sözleşmeye, alana ve kira süresine bağlı olarak farklı fiyatlar mevcut olsa da, genel olarak diğer önemli sanayi bölgelerine göre daha ucuzdur. Anket aracılığıyla, Nghe An sanayi parklarındaki arazi kira fiyatlarının şu anda genellikle metrekare başına 48 ila 100 ABD Doları/yıl arasında olduğunu öğrendik.

Ho Chi Minh Şehri İş Adamları Derneği, Nghe An eyaletiyle yaptığı çalışma gezisinde şunları paylaştı: Son zamanlarda endüstriyel gelişim için sınırlı alan ve arazi fonu nedeniyle, daha önce olduğu gibi tüm projeleri alıp çekmek yerine, Ho Chi Minh Şehri gibi büyük sanayi merkezleri, yalnızca modern ekipman ve teknolojiye sahip projeleri çekmeyi önceliklendirerek, büyük arazi fonları kullanan projeleri, özellikle de çevre üzerinde büyük etki ve etkiye sahip teknoloji içeren projeleri teşvik etmemek zorunda kalıyor.

Yukarıda belirtilen bölgelerin kısıtlamaları, Nghe An gibi bölgeler için de fırsatlar sunmaktadır. İş birliği ilişkileri kurulursa, bölgeler eksiksiz bilgi paylaşımında bulunabilir, bağlantı ve iş birliği kurabilir ve uygun projelere yatırım çekebilir. Benzer şekilde, İş Dünyası Derneği ve Hanoi Yatırım, Ticaret ve Turizm Tanıtım Merkezi de Nghe An'a yatırım çekmek için sürekli olarak ortak ve bağlayıcı faaliyetlerde bulunmaktadır.

Arazi kira bedeli yatırım kararında belirleyici bir faktör olmasa da, son zamanlarda sanayi bölgeleri için ayrı bir arazi fiyat listesi oluşturulması ve profesyonel altyapı yatırımcılarının çekilmesiyle Nghe An, sanayi bölgelerine yatırım çekme konusunda diğer illere kıyasla rekabet avantajı yaratmıştır. Özellikle son 10 yılda, eş zamanlı yatırım altyapısıyla WHA, VSIP ve Hoang Thinh Dat'ı çekmesiyle Nghe An, Vietnam'a gelip yatırım fırsatlarını araştıran ve arayan her yabancı yatırım yatırımcısı için bir tercih haline gelmiştir.

Sayın Dang Quang Tuan - Güneydoğu Ekonomik Bölge Yönetim Kurulu Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Başkanı

Sanayi bölgesi altyapısına yatırım yapan yatırımcılar açısından ise, sanayi bölgelerine özel olarak daha makul hesaplanan yeni arsa fiyat listesi sayesinde, altyapı yatırımı yapan işletmelerin ikincil yatırımcılarla kira bedellerini müzakere etmede daha proaktif davrandıkları; aynı zamanda bir sonraki aşamada yatırımın genişletilmesi kararının değerlendirilmesinde de temel teşkil ettiği değerlendirildi.

Nghe An, altyapı sektörüne yatırımcı çekmek için Tho Loc Endüstri Parkı - VSIP 2 Dien Chau'daki N2 yolunda bir demiryolu üst geçidine yatırım yapıyor. Fotoğraf: Nguyen Hai

Yukarıdaki avantajlar ve eyaletin yatırım çekme çabalarıyla, Covid-19 pandemisinden ağır bir şekilde etkilenmesine rağmen, son 2 yılda Nghe An yatırım çekmede büyük bir değişime imza attı. 2022 yılında Nghe An, toplam 961,3 milyon ABD doları tutarında yeni verilen ve düzeltilen sermayeyle ülkedeki en büyük doğrudan yabancı yatırımı (FDI) çeken ilk 10 yerleşim yeri arasına girdi . 2023 yılının ilk 8 ayında Nghe An, Kuzey Merkez ve Güney Merkez Sahil bölgelerindeki 14 il ve şehre liderlik etmeye devam etti ve 890 milyon ABD doları kayıtlı sermayeye sahip 9 doğrudan yabancı yatırım projesi çekerek ülkede 8. sırada yer aldı.

Nghe için fırsat Endüstriyel gayrimenkulün hızlanması mı?

Uzmanlara göre, bir bölgedeki endüstriyel gayrimenkul piyasası, sanayi parkları ve sanayi kümelerindeki arazi alan segmentini de içeriyorsa, senkronize ve bütünleşik olarak kabul edilir. Sanayi parkları daha yüksek kira bedellerine sahiptir ve büyük ölçekli işletmelere yöneliktir; sanayi kümeleri ise daha düşük kira bedellerine sahiptir ve küçük ve orta ölçekli işletmelere yöneliktir; işletmenin türü, doğrudan yabancı yatırım veya yerli yatırım olup olmamasına bakılmaksızın.

İşletmeler ve yatırımcılar için bir sanayi parkına veya sanayi kümesine iş ve üretim yapmak için girmenin avantajlarından biri, yollar, elektrik temini, yangın önleme sistemi, atık su arıtma sistemi gibi eksiksiz bir teknik altyapının olmasıdır. Eş zamanlı olarak tasarlanıp yatırım yapıldığında, işletmelerin üretime ve işe odaklanmak için yalnızca fabrika ve ekipman hatları kurmaları gerekir; diğer konularla ilgilenmelerine gerek kalmaz. Sorunlar ortaya çıktığında, altyapı kiralama konusunda yatırımcılar devreye girer, Güneydoğu Ekonomik Bölgesi Yönetim Kurulu ve destek için departmanlar, şubeler ve yerel yönetimler...

Quynh Luu, yatırımcıları altyapı işine davet etmek amacıyla, Ulusal Karayolu 48B'den Quynh Chau komününün Endüstriyel Kümesine bağlanan yaklaşık 1 km'lik yol inşa etmek için yaklaşık 10 milyar VND yatırım yaptı. Fotoğraf: Nguyen Hai

Ancak, sanayi bölgelerindeki yüksek arazi kira bedelleri, çoğunlukla küçük ve orta ölçekli yerli işletmeler için büyük bir engel teşkil etmektedir. Bu nedenle, yerli işletmeler yatırım ve iş amaçlı olarak sanayi bölgelerinde arazi kiralamak yerine, genellikle arazi edinimi, tazminat ve arazi temizleme işlemlerini devreye sokmaktadır.

Nghi Loc bölgesindeki Nghi Lam komününde üretim tesislerine yatırım yapan bir işletmenin temsilcisi şunları söyledi: Bu planı uygulayan işletmeler, başlangıçta araziyi telafi etmek ve temizlemek için büyük miktarda para harcamak zorunda kalıyor, ancak uzun vadede oldukça yüksek olan yıllık arazi kiralama maliyetini düşürüyor. Aslında, kira bedeli ülke genelindeki bazı önemli sanayi parklarından daha düşük olsa da, mevcut fiyatlarla, çoğunlukla yalnızca doğrudan yabancı yatırım (FDI) şirketleri VSIP, WHA veya Hoang Thinh Dat tarafından yatırım yapılan sanayi parklarında arazi kiralamaya cesaret ediyor. Küçük ve orta ölçekli işletmelerin %95'inden fazlasını oluşturan yerli işletmeler hâlâ üretim ve iş tesislerine erişimde zorluk çekiyor; diğerleri ise devlet tarafından yatırım yapılan sanayi parklarındaki veya küçük sanayi kümelerindeki alanları alt kiralamak zorunda kalıyor... Bu durum, uzun vadede çevre, atık su veya elektrik arzının yetersizliği gibi sorunlara yol açabilir.

Güneydoğu Ekonomik Bölge Yönetim Kurulu ve Nghe An'daki VSIP Altyapı İşletme Yatırımcısı, işgücü arz ve talebini birleştirmek için her yıl koordineli çalışıyor. Fotoğraf: Nguyen Hai

Yukarıdaki gerçekler, endüstriyel gayrimenkul pazarını mükemmelleştirmek için, bir yandan Nghe An'ın büyük ölçekli projelerin arazi kiralayabilmesi için sanayi parklarının gelişmekte olan altyapısına yatırım çekmesi gerektiğini, aynı zamanda küçük sanayi kümeleri geliştirmek için arazi fonlarını planlaması ve artırması, küçük ve orta ölçekli işletmelerin üretim ve iş için araziye erişip kiralayabilmeleri için koşullar yaratması gerektiğini göstermektedir.

Ayrıca, askıya alınan veya arazi tahsisi yapılmış ancak kullanıma açılmamış projelerin denetiminin, incelemesinin ve etkin bir şekilde yürütülmesinin güçlendirilmesi; yatırımcıların devletten teşvik almak için arazi kiralayıp altyapı yatırımı yapmaması veya arazi kiralayıp, imtiyazlı fiyatlardan yararlanıp üretim ve işletme için fabrika kurmayıp alt kiralama yapması durumunda "aç, şişman kediler" durumunun sınırlandırılması gerekmektedir...

Dong Nam Ekonomik Bölgesi'ndeki Nam Cam Endüstri Parkı'nın bir köşesi. Fotoğraf Nghe An Gazetesi'nin izniyle.

2025 yılına kadar, Nghe An gayrimenkul piyasası için arazi fonunda 1.500 hektar ek alan bulunacak; bunun 1.200 hektarı sanayi parklarında, yaklaşık 300 hektarı ise sanayi kümelerinde yer alacak. Önümüzdeki dönemde, özellikle doğrudan yabancı yatırım (FDI) olmak üzere yatırım çekme konusunda olumlu sinyaller alan Nghe An, önemli bağlantı altyapısını yenileyecek ve diğer sosyal altyapılara aktif olarak yatırım yapacak. Bu da Nghe An endüstriyel gayrimenkul piyasası için fırsatların giderek artmasını sağlayacak.

Sayın Le Tien Tri - Güneydoğu Ekonomik Bölge Yönetim Kurulu Başkanı

Kaynak: https://baonghean.vn/co-hoi-tang-toc-cho-thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-cua-nghe-an-post275396.html