Hanoi'nin 'altın topraklar' dükkanlarında kiracı sayısı az, ev fiyatları fırlamış durumda ve gelir seviyesi yüksek olsa bile ev satın almak zor.

Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki en yüksek gelir grubu da ev almakta zorluk çekiyor; Hanoi'deki "altın topraklar"daki dükkanlarda kiracı sayısı az; konut projelerinin Milli Savunma Bakanlığı ve Kamu Güvenliği Bakanlığı'ndan ne zaman görüş alması gerekecek? ... emlak sektöründeki son gelişmeler.

Emlak sektöründe son durum: Gelir ile konut fiyatları arasındaki uçurum, özellikle orta ve üst-orta sınıf haneler için giderek büyüyor. (Fotoğraf: Anh Phuong)

Yüksek gelirlilerin ev alması da zor

Vietnam Emlakçılar Birliği (VARS) tarafından yakın zamanda yayınlanan bir raporda, Genel İstatistik Ofisi'nin (GSO) 2023 yılı nüfus yaşam standartları anketinin sonuçlarına atıfta bulunularak, en yüksek gelire sahip grubun (nüfusun %20'sini oluşturan - 5. grup) Hanoi'de kişi başına ortalama gelirinin 14,47 milyon VND/ay; Da Nang'da 13,8 milyon VND/ay; Ho Chi Minh City'de 13,26 milyon VND/ay; Dong Nai'de 13,9 milyon VND/ay ve Binh Duong'da 18,38 milyon VND/ay olduğu belirtildi.

VARS'a göre, bu grubun Hanoi veya Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde hükümet desteğine ihtiyaç duymadan ev sahibi olması bekleniyor. Ancak gerçekte, bu büyük şehirlerde ev sahibi olma sorunuyla karşı karşıya kaldıklarında, yukarıda bahsedilen yüksek gelir grubu bile birçok engelle karşılaşıyor.

VARS, çalışma çağında 2 kişinin yaşadığı her hanenin en yüksek gelir grubunda olduğunu varsayar, bu grubun ortalama gelirinin hane başına aylık yaklaşık 30 milyon VND, yıllık yaklaşık 360 milyon VND olduğu tahmin edilmektedir.

Ortak mali kural uygulandığında maksimum karşılanabilirlik, konut maliyetinin gelirin 1/3'ünü veya yaklaşık 6,7 milyon VND/ay'ı aşmamasıdır; bu da yıllık yaklaşık 80 milyon VND'ye denk gelir.

Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki her ticari dairenin metrekare fiyatı, alana ve segmente bağlı olarak 40 ila 70 milyon VND arasında değişiyor. Dolayısıyla, yaklaşık 60 metrekarelik bir dairenin fiyatı 2,5 ila 3,5 milyar VND arasında değişiyor.

Yüksek gelirli grup 3,5 milyar VND değerinde bir ev satın almak isterse ve evin değerinin %70'ini, yani 2,45 milyar VND'yi bankadan 20 yıl vadeli, yıllık %8 faiz oranıyla borç alırsa, aylık taksit tutarı yaklaşık 25-27 milyon VND olacaktır; bu da yıllık 300 milyon VND'nin üzerinde bir rakama denk gelir.

Dolayısıyla VARS'a göre yıllık en fazla 80 milyon VND ödemeyle bu kesimin ev alması neredeyse imkânsız hale geliyor.

VARS, son yıllarda konut satın alma gücünde yaşanan sert düşüşün nedenini açıklarken, büyük şehirlerde zaten çoğunluğun maddi gücünün ötesinde olan gayrimenkul fiyatlarının, gelir artış hızının kat kat üzerinde hızla arttığını söyledi.

Özellikle Covid-19 pandemisinin ardından Hanoi, Da Nang ve Ho Chi Minh City'deki emlak fiyatları, özellikle daireler, sürekli artış göstererek 2019'a göre yüzde 30 daha yüksek bir seviyeye ulaştı.

İnşaat Bakanlığı verilerine göre, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde Hanoi'deki daire fiyatları hem yeni hem de eski projelerde artış gösterdi. Yeni proje fiyatları çeyreklik bazda yaklaşık %4-6, yıllık bazda ise %22-25 oranında arttı.

Batdongsan kanalından alınan verilere göre, 2021 yılında dairelerin ortalama satış fiyatı m² başına 34-37 milyon VND arasında değişirken, 2022 yılında m² başına 38-40 milyon VND, 2023 yılında m² başına 39-42 milyon VND, 2024 yılında ise m² başına 45-51 milyon VND'ye yükseldi.

Öte yandan, 2023 yılında kentsel alanlarda kişi başına düşen ortalama gelir, GSO'nun 2019 istatistiklerine kıyasla yalnızca yaklaşık %4 oranında artacak.

5. grubun Hanoi ve Da Nang'daki ortalama geliri 2023 yılında 2019'a kıyasla sırasıyla sadece %3 ve %7 oranında artacak. Ho Chi Minh şehrinde ise bu grubun ortalama geliri %8'lik negatif bir büyüme kaydetti.

Bu durum, özellikle orta ve üst-orta sınıf haneler için gelir ile konut fiyatları arasındaki uçurumu daha da derinleştirdi.

VARS'a göre bir diğer neden ise uygun konut arzının olmaması. Konut projelerinin çok azı metrekare başına 30 milyon VND'nin altında fiyatlandırılmış ve bu durum 5. grup da dahil olmak üzere toplumun büyük çoğunluğunu uygun seçeneklerden yoksun bırakıyor.

Ayrıca, gayrimenkul fiyatlarını artıran ana etkenlerden biri de spekülasyondur. Birçok kişi, kullanma niyeti olmadan gayrimenkul satın alıyor, satın aldıktan sonra fiyatın artmasını bekleyerek terk ediyor ve bu da arz-talep arasındaki dengesizliği daha da ciddi hale getiriyor...

Hanoi'deki 'altın topraklar'da çok sayıda işyeri kapandı

2024 yılı sonunda, daha önce Hanoi'nin en pahalı kira fiyatlarından birine sahip olan Kim Ma Caddesi'ndeki onlarca işyeri kapandı ve üzerlerinde kiralık tabelaları asılı kaldı.

Kim Ma Caddesi'nde, toplam kullanım alanı 200 m2 olan 5 katlı bir evin sahibi, 2024 yılı başından bu yana cadde üzerindeki birçok marka ve mağazanın sürekli olarak kapandığını, işyerlerinin kapanıp boş kaldığını söyledi. Daha önce evin tamamının aylık 60 milyon VND'ye kiralandığı, şimdi ise aylık 50 milyon VND'ye düşürüldüğü, ancak yarım yıldan uzun süredir kiracı bulunmadığı biliniyor.

Kim Ma Caddesi'nde 2 cepheli, 5 katlı bir evin sahibi, kirayı düşürmenin yanı sıra, müşterilere daha önce olduğu gibi 6 ay yerine 3 ay kira ödeme koşulu da getirdiğini, ancak yine de kiracıları elinde tutamadığını söyledi.

Kim Ma Caddesi yaklaşık 1,5 km uzunluğunda olup, her birkaç evde bir "kiralık" tabelası bulunan bir dükkan bulunmaktadır.

Sadece büyük binalar boş kalmıyor, kirası aylık 15 ila 20 milyon VND arasında değişen küçük binalarda da kiracı bulunmuyor.

"Covid-19 pandemisinden önce, Kim Ma Caddesi'ndeki herhangi bir iş yeri boş kalır ve hemen başka biriyle değiştirilirdi, ancak şimdi birçok dükkan sahibi ayakta kalamıyor, kısmen işlerin pahalı olması, kısmen de işlerin durgun olması nedeniyle, bu yüzden iş yerini geri vermek zorunda kalıyorlar" dedi Kim Ma Caddesi'ndeki bir iş yerinin sahibi.

Kim Ma Caddesi'nde yaşayan sakinlere göre, 2023'ün sonundan bu yana birçok mağazanın tekrar kapanıp tekrar kapandığına tanık oldular. Bunun bir nedeni, uzun süren metro istasyonu inşaatının etkisi, kötü iş koşulları ve hatta iflaslar.

Emlak uzmanları, e-ticaretin gelişmesiyle alışveriş aktivitelerinin daha çeşitli ve esnek hale geldiğini analiz ediyor...

Hoang Mai Bölgesi (Hanoi) yaklaşık 44.000 metrekarelik araziyi açık artırmaya çıkaracak.

Lac Viet Müzayede Şirketi, Hoang Mai Bölge Arazi Fonu Geliştirme Merkezi'nin varlıklarının açık artırmayla satılacağını duyurdu.

Özellikle, Hanoi, Hoang Mai Bölgesi, Hoang Liet Mahallesi, Nam Ho Linh Baraj Kentsel Alanı'nda TT4 kodlu arsa üzerinde alçak katlı konut inşaatı yatırım projesini hayata geçirmek için arazi kullanım haklarının açık artırmayla satılması (1. aşama).

İhale edilen arsanın toplam alanı 43 bin 944 metrekare olup; bunun 20 bin 61 metrekaresi konut, 20 bin 759 metrekaresi trafik ve 3 bin 123 metrekareyi aşkın yeşil alandan oluşuyor.

Konut alanı 10 bölgeye, 262 parsele karşılık gelmekte olup, tüm alanın yapı yoğunluğu yaklaşık %49,7 olup, 4 kat yüksekliğindedir.

1. turun başlangıç ​​fiyatı 86 milyon VND/m²'nin üzerindedir. 2. tur ve sonrasındaki başlangıç ​​fiyatı, bir önceki turdaki en yüksek geçerli teklife eşittir. Fiyat adımı 500.000 VND/m²'dir.

Müzayede kayıt ücreti 4 milyon VND'dir. Müzayede teminatı 345 milyar VND'nin üzerindedir.

Açık artırmada birden fazla turda doğrudan oylama yoluyla açık artırma formu doldurulur ve en az 3 zorunlu turdan geçilmesi gerekir. Artan teklif yöntemi.

Belgelerin satış ve teslim alınması için zaman ve yer, 20 Aralık saat 17:00'ye kadar tek noktadan - Hoang Mai Bölge Halk Komitesi ve Lac Viet Ortak Hisse Senedi Müzayede Şirketi'nin merkezinde.

Müzayede, 23 Aralık günü saat 14:30'da Hoang Mai Bölge Siyasi Merkezi salonunda gerçekleştirilecek.

Konut projelerinin Milli Savunma Bakanlığı ve Kamu Güvenliği Bakanlığı'na danışması ne zaman gerekir?

İnşaat Bakanlığı, ulusal savunma ve güvenliğin gerekli olduğu bölgelerde konut inşaatı yatırım projeleri konusunda Milli Savunma Bakanlığı ve Kamu Güvenliği Bakanlığı ile istişare yapılmasına ilişkin olarak Ha Tinh ili İnşaat Dairesi'ne bir belge gönderdi.

Buna göre İnşaat Bakanlığı, Ha Tinh ili İnşaat Dairesi'nin 15 Kasım 2024 tarihli ve 3770/SXD-QLN sayılı Resmi Yazısı'nı alarak, Konut Kanunu hükümlerine göre ulusal savunma ve güvenliğin gerekli olduğu bölgelerde konut inşaatı yatırım projeleri konusunda Milli Savunma Bakanlığı ve Kamu Güvenliği Bakanlığı'na danışılması konusunda rehberlik talebinde bulunmuştur.

İnşaat Bakanlığı, incelemeler sonucunda şu yanıtı verdi: Milli Savunma Bakanlığı ve Kamu Güvenliği Bakanlığı ile milli savunma ve güvenliği gerektiren bölgelerde konut inşaatı yatırım projeleri konusunda yapılan istişareler hakkında. 2023 Konut Kanunu'na göre, yabancı kuruluşlar ve kişiler, milli savunma ve güvenliği gerektiren bölgelerde olmayan konut inşaatı yatırım projelerinde yalnızca ticari amaçlı konut satın alabilir, taksitle satın alabilir, bağış kabul edebilir ve miras bırakabilirler. 2023 Konut Kanunu'nun 2. maddesinin 16. fıkrası, 2. fıkrasının 17. maddesi ve 3. fıkrasının 19. maddesinde, yabancı kuruluşlar ve kişiler, milli savunma ve güvenliği gerektiren bölgelerde olmayan konut inşaatı yatırım projelerinde yalnızca ticari amaçlı konut satın alabilir, taksitle satın alabilir, bağış kabul edebilir, miras bırakabilirler ve sahip olabilirler.

95/2024/ND-CP sayılı Kararname, yatırım politikalarını değerlendiren ve onaylayan kurumun, projenin ulusal savunma ve güvenliği gerektiren bir bölgede olup olmadığını belirlemek için Milli Savunma Bakanlığı ve Kamu Güvenliği Bakanlığı ile istişare etmesini şart koşmaktadır. Bu, projenin yabancı kuruluş ve kişilere konut edindirmeye izin verip vermediğini veya yabancı kuruluş ve kişilere konut edindirmeye izin verip vermediğini belirlemek içindir.

Bu yönetmeliğe göre, Devlet yalnızca yabancı kuruluş ve kişilerin ticari konut satın almasına, kiralamasına, bağış almasına veya miras yoluyla edinmesine izin vermektedir. Konut inşaatı yatırım projelerinde konut arazisi kullanma hakkına izin veren herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla, altyapı inşaatı yatırım projelerinde arazilerin parsellere bölünerek kişilerin kendi evlerini inşa etmeleri için satılması durumunda, 95/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 15. maddesinin 6. fıkrası hükümleri uyarınca Milli Savunma Bakanlığı ve Kamu Güvenliği Bakanlığı'ndan görüş alınması söz konusu değildir.

Sosyal konut inşaatı yatırım projeleri konusunda Milli Savunma Bakanlığı ve Kamu Güvenliği Bakanlığı'nın istişaresine ilişkin olarak, Hükümetin 26 Temmuz 2024 tarihli 100/2024/ND-CP sayılı Kararnamesinin 6. maddesinin 4. fıkrası uyarınca, sosyal konut inşaatı yatırım projeleri ve halk silahlı kuvvetleri için konutlar konusunda, yatırım politikalarının değerlendirilmesi ve onaylanmasından sorumlu kurum, 95/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 15. maddesinin 6. fıkrasında belirtilen içerikler konusunda Milli Savunma Bakanlığı ve Kamu Güvenliği Bakanlığı'na istişare etmek zorunda değildir.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html