İşletmeler bürokratik işlemlerin girdabında sıkıntı çekiyor.

İşletmeler bürokratik işlemlerin girdabında sıkıntı çekiyor - Bölüm 5: İşletmelerin ve yatırımcıların "hastalanmasına" izin vermeyin

Arazi değerlemesindeki gecikmeler, planlama değişiklikleri ve yetkililerin geçmişteki hataları düzeltmesini beklemek gibi birçok projenin karşı karşıya kaldığı ve işletmelerin ve yatırımcıların sağlığını ve güvenini zedeleyen acil sorunlar karşısında, çeşitli avukatlar ve uzmanlar bakış açılarını paylaştılar ve çözüm önerileri sundular.

Orta Vietnam'daki çok sayıda proje, en yaygın olarak planlama düzenlemeleri, arazi kullanım yapısı ve biçimi ile arazi değerlemesiyle ilgili engeller nedeniyle çeşitli sebeplerden dolayı durma noktasına geldi. Bu prosedürlerin tamamlanması için gereken süre karmaşık ve uzundur; bu durum sadece işletmeleri mali olarak yıpratmakla kalmaz, aynı zamanda yerel yetkililere olan güveni de zedeler.

Yatırımcılar haklarını savunmak için şikayette bulunma veya dava açma hakkına sahiptir.

- Avukat Le Ngoc Doan, Da Nang Şehri Barosu

Arazi kiralama süresinin 70 yıldan 50 yıla indirilmesi, 2013 Arazi Kanunu'nun 106. maddesinin 3. fıkrasındaki hükümlere uygun olmalıdır.

Arazi kiralama süresinin ayarlanması, 2013 Arazi Kanunu'nun 106. maddesinin 3. fıkrasındaki hükümlere uymadığı ve arazi kiracısına zarar verdiği durumlarda, sorumluluk yetkili devlet arazi yönetimi kurumuna aittir; bu durumda yetkili kurum İl Halk Komitesi'dir.

2013 Arazi Kanunu'nun 126. maddesinin 3. fıkrası hükümlerine uymayan arazi kiralamaları ve 2013 Arazi Kanunu'nun 106. maddesinin 3. fıkrası hükümlerine uymayan tadilatlar ile ilgili sorumluluk, yetkili devlet kurumuna aittir.

Hakları ve menfaatleri ihlal edilen ve zarar gören yatırımcılar, haklarını talep etmek için yetkili halk mahkemesine şikayette bulunabilir veya dava açabilirler.

Yatırımcıların zararlarını kanıtlamak için somut deliller sunmaları gerekmektedir.

- An Thanh Danışmanlık ve Yatırım Şirketi Limited Direktörü Sayın Pham Ho Hoang Long, Yüksek Lisans derecesine sahiptir.

2013 Arazi Kanunu'nun 126. maddesine göre, yalnızca büyük yatırım sermayesi gerektiren ancak sermaye geri dönüşünün yavaş olduğu projeler, sosyo -ekonomik koşulları zor olan bölgelerdeki yatırım projeleri veya özellikle zor sosyo-ekonomik koşullara sahip ve daha uzun vadeli yatırım gerektiren bölgelerdeki projeler için arazi tahsisi veya kiralama süreleri 50 yılı aşabilir, ancak 70 yılı aşamaz.

Bu nedenle, hükümet tarafından 70 yıllık arazi kiralama izni verilen ve daha sonra bu süre 50 yıla indirilen kıyı turizmi projeleri için yatırımcıların, devlet yönetim kurumundan tazminat talep edebilmek için, süre uzatımı nedeniyle oluşan kayıpları, yatırım fırsatlarının kaybını vb. somut kanıtlarla ispatlamaları gerekmektedir.

Arazi fiyatlarına ilişkin olarak, Hükümet yakın zamanda 31/2024/QH15 sayılı Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren geçerli olmak üzere 71/2024/ND-CP sayılı Kararnameyi yayımlamıştır. Ancak bu kararnamede henüz net olarak düzenlenmemiş bazı konular bulunmaktadır. Örneğin, fazla değerlemede teknik altyapı maliyetine ilişkin olarak, değerleme öncesinde tahmini değerlendirmek oldukça zordur.

Hükümet sürekli hata yapıyor ve sonra bunları "düzeltiyor", peki yatırımcılar zarar gördüğünde sorumluluğu kim üstleniyor?

- Sayın Nguyen Van Dinh, Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkanı, Vietnam Gayrimenkul Birliği Başkan Yardımcısı

Önceki yıllarda, ticari ve hizmet amaçlı tahsis edilmiş arazileri kullanmalarına rağmen, birçok kıyı turizm projesine Orta Vietnam'daki bazı illerin ve şehirlerin yetkilileri tarafından 70 yıla kadar arazi kiralama izni verilmiş, bu süreler daha sonra 50 yıla indirilmiştir. Bu ayarlama süreci zaman alıcı olmuş ve işletmeler için önemli zorluklara neden olmuştur.

Elbette bu sorun daha önce de yasalarda mevcuttu, ancak bunu önleme çabaları yeterince kararlı olmamıştı. Dahası, bazı yasal düzenlemelerde boşluklar, çelişkiler ve örtüşmeler bulunmakta, bu da tutarsız yorumlara ve uygulamalara yol açmakta ve her yerel yönetim farklı bir yaklaşım benimsemektedir.

Bazı yerlerde, müfettişler incelemeler yapar, ihlalleri ortaya çıkarır, ardından açıklama ve çözüm süreci başlar; bu da yerel ekonomik kalkınma planlarının ve stratejilerinin geliştirilmesi ve uygulanmasında durgunluğa yol açar.

İstatistiklerimize göre, şu anda ülke genelinde inceleme için durdurulmuş, çözüm bekleyen veya sorunları gidermek için yeni düzenlemeler bekleyen 1.000'den fazla proje bulunmaktadır. Bu projelerin birçoğu, devlet yönetimindeki gevşekliğin belirtilerini göstermektedir.

Hata yapan yetkililer sorumlu tutulmalı ve hatta cezai kovuşturmayla karşı karşıya kalabilirler. Ancak şimdiye kadar, yetkililerin bu hatalarının işletmelere ve vatandaşlara nasıl zarar verdiğini açıkça analiz etmek için hiçbir dava "inceleme" için gündeme getirilmemiştir.

Örneğin, yakın zamanda bazı yerel yönetimler turizm ve tatil köyü projeleri için arazi kullanım sertifikaları düzenledi. Müşteriler bu sertifikaları ürün satın alma kararlarını verirken temel aldılar. Denetmenler inceleme yapıp sertifikaların düzenlenmesinin yönetmeliklere aykırı olduğu sonucuna vardığında, yetkililer verilen sertifikaları iptal ederek veya değiştirerek durumu "düzelttiler".

Yetkililer sürekli hata yapıyor ve sonra bunları "düzeltiyor", ancak yatırımcılar ve müşteriler zarar gördüğünde sorumluluğu kim üstleniyor? Bu sorun çözülmezse, insanlar geliştiricilere karşı çeşitli düzeylerde şikayet ve davalar açacak, sosyal istikrarsızlığa yol açacak ve özellikle yatırımcıların ve kamuoyunun hukuk sistemine ve devlet kurumlarına olan güvenini zedeleyecektir.

Bana göre düzenlemelere ihtiyaç var. İhlalde bulunanları cezalandırmanın yanı sıra, hükümet her zaman diyaloğa girmeye ve çözüm bulmaya, hatta yanlış kararları telafi etmeye hazır olmalıdır. Ve daha fazla ihlali önlemek için en önemli şeylerden biri, yetkilileri dikkatlice seçmek ve atamak, kapsamlı değerlendirmeler ve incelemeler yapmaktır.

Yeni yayımlanan araziyle ilgili düzenlemeler daha üstün, daha tutarlı ve daha tekdüzedir. Açık düzenlemelerin hataları sınırlayacağına ve yetkililerin hata yapmasını engelleyecek engeller oluşturacağına inanıyoruz.

Yasal düzenlemelerin tutarlı olması gerekir.

- Avukat Le Cao, FDVN Hukuk Bürosu

Arazi değerini belirleme yöntemlerinden dördü arasında, fazlalık yöntemi, arazi kullanım planı ve detaylı inşaat planına göre en verimli arazi kullanımına dayanarak, arazi parselinin veya alanının toplam tahmini geliştirme maliyetlerinin toplam tahmini geliştirme gelirinden çıkarılmasıyla uygulanır.

2024 Arazi Kanunu'nun 158. maddesine ve 71/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 6. maddesine göre, kar esasen tahmini geliştirme maliyetlerinin tahmini toplam geliştirme gelirinden çıkarılmasıyla hesaplanır.

Ancak gerçekte maliyetler sadece bir gayrimenkul projesinin geliştirme maliyetleri veya gayrimenkul varlığının değeriyle sınırlı değildir. Birçok kişi, kârın toplam geliştirme gelirinden toplam geliştirme maliyetlerinin çıkarılmasıyla hesaplanması durumunda, arazi kullanım haklarının orijinal değerinin hesaba katılmayacağından endişe duymaktadır. Sadece ilk yatırım ve geliştirme aşamasından kaynaklanan maliyetler dikkate alınacak, arazi satın alımına yatırılan sermaye veya ödenecek arazi kullanım ücretleri hesaba katılmayacaktır. Bu durum çok büyük bir görünür kâra yol açacaktır. Büyük bir görünür kâr, yüksek vergi ve ücretlere yol açarak düşük gerçek kârlara, hatta zararlara neden olacaktır. Sonuç olarak, kârlılığı sağlamak için işletmeler gayrimenkul fiyatlarını yükseltecektir. Bu durum ev alıcıları için zararlıdır ve aynı zamanda fiyatlar gerçeği yansıtmadığı için piyasayı istikrarsızlık sarmalına iter.

Bana göre bu endişeler çok önemli. Yeni yayımlanan 71/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 6. maddesinde öngörülen fazlalık hesaplama yöntemiyle, 12/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 1. maddesinin 8. fıkrasındaki (44/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin 5d maddesini tamamlayıcı) hükümlerin yerine geçecek ayrıntılı düzenlemeler olmasına rağmen, kâr değeri yapay olarak şişirildiği için, arazi fiyatlarını gerçek değerlerine yaklaştırma talebini hâlâ çözemiyor, az önce de analiz ettiğim gibi.

Arazi değerlemesi konusunda oldukça spesifik düzenlemeler olmasına rağmen, konu pratikte oldukça karmaşık olmaya devam etmektedir. Birçok değerleme kuruluşu, herhangi bir hatadan sorumlu tutulma korkusuyla, kamu varlıklarını ve kamu fonlarıyla yapılan projelerle ilgili arazileri değerlendirmekten çekinmektedir.

Bu nedenle, arazi değerlemesi sadece fiyat belirlemekle ilgili değil, aynı zamanda gayrimenkul piyasası için yasal akışı kolaylaştırmakla da ilgilidir. Arazi kullanım hakkı belgeleri verildikten, arazi temizleme tazminatı ödendikten ve araziyle ilgili mali yükümlülükler yerine getirildikten sonra, sonraki yasal konular ilerleyebilir.

Mevcut eksiklikler göz önüne alındığında, aşağıdaki özel çözümlerin gerekli olduğuna inanıyorum:

Öncelikle, 71/2024/ND-CP sayılı Kararnameye ek olarak, 2024 Arazi Kanunu, 2023 Gayrimenkul İşletme Kanunu, 2023 Konut Kanunu vb. kanunları düzenleyen diğer kararnamelerin hazırlanmasında, gayrimenkul piyasasındaki gerçek değeri kontrol etmek için birleşik bir yaklaşımla özel ve ayrıntılı düzenlemelerin dahil edilmesi gerekmektedir. Bu, genel olarak gayrimenkul ve özel olarak gayrimenkul değerleri, arazi kullanım haklarının değeri de dahil olmak üzere, doğru veri ve bilgileri sistematize etmek için çözümlerin senkronize edilmesini içerir. Doğru arazi değerlemesi, ilgili gayrimenkul kanunlarının düzenlemelerinde tutarlılık gerektirir.

İkinci olarak, 71/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 8. maddesi, arazi fiyatlarını etkileyen faktörleri düzenlemekte olup, bu da arazi değerleme sürecinin belirli konuları tespit etmesini gerektiren önemli bir yeni içeriktir. Bu konu uygulamada takdir yetkisine bağlıdır; bu nedenle, yerel yönetimlerdeki özel düzenlemeler ve arazi değerleme faaliyetleri, arazi kullanım haklarının gerçek piyasa değerini yansıtacak şekilde, bilimsel ve doğru bir biçimde arazi değerleme yöntemlerini uygulamada kullanmak için standart koşulları ve verileri dikkate alarak tutarlı olmalıdır.

Üçüncüsü, arazi, gayrimenkul ve konutla ilgili yeni yasal düzenlemelerin kapsamlı, sistematik, tutarlı ve kararlı bir şekilde uygulanması, bunların pratikte etkili bir şekilde uygulanmasını sağlamak için gereklidir. Arazi fiyatları, gerçek piyasa değerini yansıtacak şekilde uygun bir şekilde belirlenmeli ve korunmalıdır; yatırım, planlama, iş koşulları, işlem koşulları ve çeşitli yasal belgelerin diğer hükümleriyle ilgili düzenlemelerden etkilenmemelidir. Bu düzenlemeler etkili bir şekilde uygulandığında ve gayrimenkul piyasası piyasa ilkelerine göre işlediğinde, gayrimenkul fiyatları gerçek değerlerini yansıtacaktır.

YATIRIMCI, DA NANG ŞEHRİ HALK KOMİTESİNE DAVA AÇMAKLA TEHDİT ETTİ

28 Haziran 2024 tarihinde, Hoa Binh Şirketi Limited, Da Nang Golden Bay Projesi'ndeki (Hoa Binh Green Da Nang Kompleks Projesi olarak da bilinir) dairelerin sahiplerine bir bildirim göndererek, 5 Haziran 2024 tarihinde şirketin Da Nang Şehri Halk Komitesi Başkanı'na 212-2024/CV-HB numaralı resmi yazıyı göndererek Da Nang Golden Bay Projesi'ndeki daireler için mülkiyet belgelerinin verilmesi konusunda yanıt istediğini belirtti. Da Nang Şehri Halk Komitesi'nin 30 Haziran 2024 tarihine kadar yanıt vermemesi durumunda şirket dava açacaktır.
Edinilen bilgilere göre, 3 Temmuz 2024 tarihi itibariyle Da Nang Şehir Halk Komitesi henüz resmi bir yanıt vermemiş olup, Hoa Binh Şirketi de belirtildiği gibi dava açacağını açıklamıştır.

Kaynak: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html