Ülkenin ekonomik kalkınmasına toprak kaynaklarının kazandırılması

ARAZİDEN GELİR KAYNAKLARININ ÇOK BÜYÜK OLDUĞU VE OPTİMİZE EDİLMESİ GEREKTİĞİ BELİRTİLMİŞTİR

Genel İstatistik Ofisi'nin ( Maliye Bakanlığı ) verilerine göre, 2025 yılının ilk 8 ayında toplam devlet bütçe gelirinin yaklaşık 1.740.000 milyar VND'ye ulaşması bekleniyor. Bu rakam, yıllık tahminin %88,5'ine ve geçen yılın aynı dönemine göre %28,5'lik bir artışa denk geliyor. Özellikle birçok büyük yerleşim biriminin bütçesi arazi gelirleriyle "dolu".

Toprak kaynakları ve gayrimenkul ürünleri ekonomik kalkınma için büyük kaynaklardır.

FOTOĞRAF: DINH SON

Eagle Academy Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Hoang, arazi gelirlerindeki olağanüstü artışın, arazinin ülke, işletmeler ve insanlar için önemli bir finansal kaynak haline geldiğini gösterdiğini belirtti. Ancak, arazi kaynaklarını ekonomik kalkınma için optimize etmek adına uzun vadeli ve sistematik bir strateji planlamak gerekiyor.

Birincisi, Kuzey'den Güney'e uzanan kamu arazisi kaynaklarını etkin bir şekilde kullanmaktır. Nitekim Ho Chi Minh, Hanoi , Da Nang gibi birçok büyük şehirde, bir zamanlar kurumların, fabrikaların ve işletmelerin merkezleri olan ve şimdi terk edilmiş veya geçici olarak kullanılan bir dizi "altın" arazi görmek zor değildir. Ayrıca, planlama sonrası tam potansiyeliyle değerlendirilmemiş çok sayıda kamu arazisi, tarım arazisi ve fazla arazi bulunmaktadır. Bu kaynak israf edilmeye devam ederse, hem arazi kullanım verimliliği düşecek hem de bütçe kayıplarına neden olacaktır.

Benzer şekilde, il/ilçe birleşmesinden sonra kalan kamu arazisi fonu fazlası, bütçe gelirini en üst düzeye çıkarmak ve kayıp riskini ortadan kaldırmak için açık artırma yoluyla değerlendirilmelidir. Öte yandan devlet, altyapı, eğitim, sağlık ve ileri teknoloji için daha fazla sosyal kaynak çekmek amacıyla kamu arazilerini kamu-özel sektör ortaklığı (PPP) ve BT projelerinde "başlangıç sermayesi" olarak değerlendirebilir.

Bütçeye gelir sağlamak için arazileri açık artırmayla sınırlı kalmamalı, kamu arazilerinin tahsisinde de seçici olunmalıdır. Metro hatları, otobüs durakları ve limanlara yakın araziler, TOD modeline göre kullanım değerini artırmak için kompakt kentsel gelişim için önceliklendirilmelidir. Banliyö ve çevre bölgelerdeki arazi fonları, bölgesel ekonominin yeniden yapılandırılmasına hizmet eden yeşil sanayi bölgelerine ve lojistiğe dönüştürülmelidir. Düşük gelirli insanların konut sorununu çözmek için fazla arazi fonunun bir kısmının sosyal konut ve yeniden yerleşim için ayrılması gerektiğinde, kamu arazilerine yalnızca ticari bir bakış açısıyla bakılamaz.

İşçiler, göçmen işçiler. Kamu refahını artırmak ve dolaylı olarak şehrin yatırımcılar için cazibesini artırmak için bazı küçük kamu arazilerinin cesurca parklara, otoparklara ve geleneksel pazarlara dönüştürülmesi de gerekiyor.

"Doğru kullanıldığında, fazla kamu arazisi güçlü bir kaldıraç haline gelebilir, bütçe gelirini artırabilir, ticari - endüstriyel - hizmet geliştirme için arazi yaratabilir ve kentsel yaşam kalitesini iyileştirebilir. Aksine, kamu arazileri terk edilmeye, parçalı bir şekilde kullanılmaya veya keyfi olarak tahsis edilmeye devam ederse, bu büyümeyi engelleyen önemli bir darboğaz olmaya devam edecektir. Sorun artık onu kullanıp kullanmamak değil, nasıl kullanacağımızdır. Ve cevap, kamu arazilerinin gerçek anlamda ulusal bir kalkınma kaynağı haline gelmesi ve herhangi bir çıkar grubunun özel mülkü haline gelmemesi için şeffaf, kamusal ve adil bir yönetim mekanizmasında yatmaktadır," diyen Bay Nguyen Hoang, çevre yolları, metro, köprü vb. yeni güzergahlar inşa edilirken, her iki tarafın da projeler için sermayeyi açık artırmayla satması için geri kazanılan arazi fonunun genişletilmesi gerektiğini de sözlerine ekledi. Geri kalan kısım geri kazanılmaya, diğer projeler için uygulanmaya ve topluma yeniden yatırılmaya devam edecektir. Metro hatlarında, TOD, sakinleri çekmek için mıknatıs görevi gören kompakt kentsel alanlar yaratmak ve büyük kent merkezleri üzerindeki baskıyı azaltmak için kaçınılmaz bir eğilimdir. Kent içi/kent merkezi üzerindeki baskının azaltılması aynı zamanda kuşak etrafında uydu kentler zincirinin oluşmasını sağlayarak merkezde nüfus yoğunlaşmasının sınırlandırılması anlamına geliyor.

"Bu yöntem, Ho Chi Minh Şehri'ndeki Nguyen Huu Tho Caddesi'nde (eski adıyla Nha Be Bölgesi) yolun her iki tarafının da genişletilmesiyle başarılı oldu. Geri kazanılan arazi açık artırmayla satıldı ve Ho Chi Minh Şehri'ne, yol inşaatına harcanan bütçeyi aşan büyük bir gelir kaynağı sağladı. Birçok ülke, TOD'un yalnızca maliyet tasarrufu sağlamakla kalmayıp aynı zamanda metro istasyonları ve hızlı otobüs durakları çevresindeki arazilerin değerini de artırdığını kanıtladı. Sıkı bir şekilde yönetilirse, bu katma değer kaynağı altyapı yatırımları için bütçe kaynağı olabilir," diye analiz etti Bay Nguyen Hoang.

Gayrimenkul piyasası, ekonominin sağlığını yansıtan bir "ayna" olarak kabul edilir. İstikrarlı ve şeffaf bir piyasa, yatırım sermayesini çekmekle, üretimi ve tüketimi canlandırmakla, istihdam yaratmakla kalmaz, aynı zamanda bütçe ve sosyal güvenlik için geliri de artırır. Aksine, piyasa bozulduğunda spekülasyon artar, fiyatlar dalgalanır, toplumsal güven azalır ve kalkınma politikaları etkilenir.

Usta Ngo Gia Hoang (Ho Chi Minh Şehri Hukuk Üniversitesi)

BALON KORKUSU OLMADAN PİYASAYI AKTİF HALE GETİRMEK

Arazi fonu işletmeye açıldığında, gayrimenkul piyasasının gelişimini teşvik edecektir . Peki, piyasanın varlık balonları ve dalgalı fiyatlar yaratmasını önlemenin çözümü nedir? Ho Chi Minh City Hukuk Üniversitesi'nden Master Ngo Gia Hoang'a göre, gayrimenkul piyasası ekonominin sağlığını yansıtan bir "ayna" olarak kabul edilir. İstikrarlı ve şeffaf bir piyasa yalnızca yatırım sermayesini çekmekle, üretimi ve tüketimi canlandırmakla, istihdam yaratmakla kalmaz, aynı zamanda bütçe ve sosyal güvenlik için geliri de artırır. Aksine, piyasa bozulduğunda, spekülasyon artar, fiyatlar dalgalanır, toplumsal güven azalır ve kalkınma politikaları etkilenir. Vietnam'ın yeni bir büyüme evresine girdiği bir ortamda, gayrimenkul önemli bir dayanak haline geliyor, ancak iyi kontrol edilmezse, kolayca sanal bir ateşe, balonlara düşerek makroekonomik istikrarsızlığa neden olabilir. Piyasanın istikrarlı ve sağlıklı bir şekilde büyümesi için çözümlerin senkronize edilmesi gerekiyor.

Yeni dönemde arazi kaynaklarının çift haneli ekonomik büyümenin hizmetine sunulması gerekiyor

FOTOĞRAF: DINH SON

Bay Ngo Gia Hoang'a göre, öncelikle piyasayı düzenlemek için uygulamaya uygun, senkronize ve eksiksiz bir yasal çerçeve oluşturulması gerekiyor. Arazi Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu, Konut Kanunu ve ilgili belgelerin birbiriyle yakından bağlantılı olması, açıkça düzenlenmesi, çakışmalardan kaçınması ve uygulanabilirliğini sağlaması gerekiyor. Yasal bir çerçevenin oluşturulması hem yatırımı kolaylaştırmalı hem de spekülasyonu ve fiyat enflasyonunu önleyecek ve insanların ve yatırımcıların haklarını koruyacak kadar katı olmalıdır.

Ardından, bilgi şeffaflığı ve tanıtımını sağlayın. Gayrimenkul piyasası, gayrimenkul ürünleri (yasal durum, planlama vb.) hakkındaki bilgilerin genellikle eksik olması ve diğer ürün türleri kadar yaygın olmaması nedeniyle uzun zamandır kusurlu bir piyasa olarak kabul edilmiştir. Bu nedenle, planlama, arsa fiyatları, yasal durum ve gayrimenkul projelerinin ilerleme durumu hakkındaki bilgiler kamuya açıklandığında ve düzenli olarak güncellendiğinde, piyasa gerçek talebe bağlı olarak sağlıklı bir şekilde işleyecektir.

İkinci olarak, arazi değerlemesi ve şeffaf ihale ve teklif mekanizmaları sağlanmalıdır. Devlet arazilerinin değerlemesi, arazi kullanım haklarının değerini doğru bir şekilde yansıtabilmek için bağımsız danışmanlık kuruluşlarının katılımı ve sıkı bir izleme mekanizmasıyla piyasa prensiplerine uygun olmalıdır. Ayrıca, ihale ve tekliflerin organizasyonu, tanıtım, şeffaflık ve adil rekabeti sağlamalı, grup çıkarlarını, mavi ve kırmızı takımların "fiyatları şişirmesini" ve vurgunculuğu önlemelidir. Arazi fiyatları nesnel olarak belirlendiğinde ve ihale ve teklif süreci şeffaf olduğunda, piyasa istikrarlı bir şekilde işleyecek, adil bir yatırım ortamı yaratacak ve varlık balonu riskini sınırlamaya katkıda bulunacaktır.

Gayrimenkul işletmelerinin sermaye seferberliği faaliyetlerini sıkı bir şekilde kontrol etmek ve alıcıları korumak esastır. Bu doğrultuda, projelerin hayata geçirilmesi için gerekli koşulların sıkılaştırılması, projelerin tam yasal statüye sahip olması, sermaye artırımından önce mali yükümlülük teminatları sağlanması, standart sözleşmelerin kullanılması, bilgilerin kamuoyuna duyurulması gibi "hayalet" projelerin veya fiyat enflasyonunun önlenmesi gerekmektedir. Ayrıca, gayrimenkule yönelik tahvil ihraçları ve kredi verme faaliyetleri, uygulanabilir projeleri hedef alarak sıkı bir şekilde kontrol edilmeli ve finansal açıdan zayıf yatırımcıların kısıtlanması gerekmektedir.

Daha da önemlisi, spekülasyonla mücadele için vergi araçlarının etkin bir şekilde kullanılması gerekmektedir. Devletin, spekülatif ticareti, spekülasyonu ve arazi terkini sınırlamak için arazi kullanım vergisi ve gayrimenkul transferlerinden elde edilen gelir vergisi gibi finansal araçları esnek bir şekilde uygulaması gerekmektedir. Vergi ve finansal araçların eş zamanlı uygulanması, daha şeffaf, istikrarlı ve sağlıklı bir piyasa yaratacaktır.

Son olarak, Sayın Ngo Gia Hoang'a göre, piyasa segmentlerinin dengeli bir şekilde geliştirilmesi gerekiyor. Devletin, sosyal konut projelerine, işçi ve emekçiler için konutlara öncelik veren makul bir arazi tahsis politikasına sahip olması gerekiyor. Aynı zamanda, imtiyazlı kredileri destekliyor ve işletmeleri bu segmentlere yatırım yapmaya teşvik ederek gençlerin ev satın almaları için koşullar yaratıyor. Bu, piyasanın gerçek konut ihtiyaçlarını karşılamasına, varlık balonu riskini azaltmasına ve sosyal güvenliğin sağlanmasına katkıda bulunarak sürdürülebilir ekonomik kalkınma için sağlam bir temel oluşturmasına yardımcı olacaktır.

Ekonomik büyümeye hizmet etmek için arazi kaynaklarının kullanılması

Vietnam, 2045 yılına kadar yüksek gelirli bir ülke olma hedefiyle önemli bir aşamaya giriyor. Bu nedenle, Bilişim ve Uygulamalı Ekonomi Enstitüsü Müdürü Dr. Dinh The Hien'e göre, arazi kaynakları ve gayrimenkul ürünleri Vietnam'ın ekonomik kalkınması için büyük bir kaynak olacak. Şu anda, Vietnam'daki arazi kaynaklarının değeri oldukça yüksek olup, piyasa fiyatları üzerinden hesaplandığında GSYİH'nin yaklaşık 3-4 katına denk geldiği tahmin edilmektedir. Arazi, hem bir üretim aracı (tarım, sanayi, hizmetler), hem bir kredi garanti varlığı hem de araziden elde edilen büyük bir gelir kaynağı (vergiler, arazi kullanım ücretleri, açık artırmalar) olması nedeniyle önemli bir ekonomik kaynaktır. Arazi fiyatları, özellikle kentsel alanlarda, sanayi parklarının yakınında ve yeni ulaşım altyapısında son 10-15 yılda sürekli artmış ve bu da piyasa arazi fiyatları ile devlet fiyat listeleri arasında büyük bir fark oluşmasına yol açarak değerlendirme, telafi etme ve teklif vermeyi zorlaştırmıştır. Özellikle, arazi kaynakları etkin bir şekilde kullanılmamış, birçok alan yanlış amaçlar için kullanılmış, terk edilmiş veya parçalanmış, bu da genel ekonomik verimliliği düşürmüştür.

Toprak sadece "toprak rantı" değil, aynı zamanda ulusal kalkınmanın da bir sıçrama tahtasıdır.

FOTOĞRAF: DINH SON

Bu nedenle, ülkenin yeni dönemde ekonomik büyüme için arazi kaynaklarını optimize etmek ve 2045 yılına kadar yüksek gelirli bir ülke haline gelmek için Dr. Dinh The Hien, devlet arazi fiyatları ile piyasa arazi fiyatları arasındaki farkı daraltarak arazi fiyatlandırma ve vergi mekanizmasını mükemmelleştirmenin, böylece piyasanın şeffaf olmasına ve spekülasyonun azaltılmasına yardımcı olmanın gerekli olduğunu söyledi. Terk edilmiş ve spekülatif arazilere kademeli vergiler uygulanarak istifçiliğin sınırlandırılması ve arazilerin üretime ve işletmeye açılması gerekiyor. Devlet bütçesinin altyapıya yeniden yatırım yapması için arazi gelirlerini artırmak amacıyla şeffaf arazi ihaleleri ve devir vergileri uygulanması gerekiyor. Aynı zamanda, sanayi, ileri teknoloji tarımı ve hizmetler için arazi fonlarının net bir şekilde planlanması ve tamamen gayrimenkule dayalı bir yapıdan kaçınılması gerekiyor. "Şu anda olduğu gibi yalnızca lüks konutlara odaklanmak yerine, gerçek ihtiyaçları karşılamak için sosyal konut ve uygun fiyatlı ticari konutların geliştirilmesini teşvik edin. Arazi kaynaklarını etkili bir şekilde kullanmak için, araziye yönelik kısa vadeli spekülatif sermaye akışlarını kontrol altına almak, üretime, sosyal konutlara ve sanayi bölgelerine hizmet eden gayrimenkullere krediye öncelik vermek de gerekiyor. Banka kredilerine bağımlı kalmak yerine, tahviller ve gayrimenkul yatırım fonları aracılığıyla sermaye seferberliğini teşvik edin," diye vurguladı Bay Hien.

Dr. Dinh The Hien ayrıca, insanların ve işletmelerin gerçek fiyatlara ve gerçek planlamaya erişebilmesi için ulusal bir arazi veritabanı oluştururken teknoloji ve bilgi şeffaflığının uygulanmasını önerdi. Planlama bilgilerini şeffaf hale getirin, söylentilere dayanarak "arsa fiyatlarını şişirmekten" kaçının. Altyapı sayesinde arazi fiyatları arttığında, katma değerin bir kısmı vergiler ve kentsel gelişim ücretleri aracılığıyla devlete ve topluma geri dönmelidir. Yatırımcılar ve toplum arasında adil olmak için "arazi geri kazanımı - açık artırma - yeniden tahsis" modelini uygulayın.

Araziden elde edilen faydayı en üst düzeye çıkarmak için devletin yatırımcıların, işletmelerin ve vatandaşların çıkarlarını uygun şekilde düzenlemesi gerekir. Gayrimenkul sektörü, yalnızca spekülatif bir araç olmaktan ziyade, üretim ve reel talebe bağlı, istikrarlı ve sürdürülebilir bir şekilde gelişmelidir. Arazi yalnızca "arazi rantı" değil, aynı zamanda ülkenin atılım yapması için bir sıçrama tahtasıdır.

Dr. Dinh The Hien, Bilişim ve Uygulamalı Ekonomi Enstitüsü Müdürü

Thanhnien.vn

Kaynak: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm