Daire fiyatları hızla artıyor ancak Hanoililerin gelirleri hâlâ geride kalıyor.

Daire fiyatları hızla artıyor ama Hanoililerin gelirleri hâlâ geride kalıyor.

Savills Vietnam raporuna göre, 2023'ün ikinci çeyreği, Hanoi'deki daire fiyatlarının üst üste arttığı 18. çeyrek oldu. Şu anda Hanoi'deki ana dairelerin ortalama satış fiyatı, 4 yıl öncesine (2019) kıyasla %73 artışla 53 milyon VND/m² seviyesinde bulunuyor.

Savills Hanoi Danışmanlık Departmanı Kıdemli Müdürü Bayan Do Thu Hang, şunları açıkladı: Hanoi'deki birincil daire fiyatlarındaki sürekli artış, arsa fiyatlarındaki ve inşaat maliyetlerindeki yüksek artıştan kaynaklanmaktadır.

Daire fiyatları fırlarken, Hanoililerin gelirleri düşüyor. (Fotoğraf: TTX)

Ayrıca, ürün kalitesinin ve çevredeki altyapı ve tesislerin yanı sıra iç projelere yatırım yapma ihtiyacı da birincil piyasa fiyatlarının, yani yeni başlayan projelerin fiyatlarının, satılık dairelerin genel piyasa seviyesinden her zaman daha yüksek olmasına yol açıyor.

Savills araştırmasına göre, Hanoi'deki konut talebi, istikrarlı göç artışı nedeniyle her yıl artmaya devam ediyor. Ayrıca, 2023-2025 yılları arasında Hanoi'de 157.000 hane daha olacağı öngörülüyor.

Ancak konut arzı oldukça düşük olup, her tipte sadece 59.000 konut, 9.000 alçak katlı konut ve 18.700 sosyal konutun gelecekte satışa açılması bekleniyor. 70.300 konut açığı bulunuyor.

Savills'in raporu, Hanoi'nin 2023 yılında kişi başına yıllık ortalama 150 milyon gelir elde etmeyi hedeflediğini gösteriyor. 2019 yılına kıyasla, ortalama gelir artış hızı yıllık %6. 2019'dan 2023'ün ilk yarısına kadar daire fiyatlarındaki artış hızı ise yıllık %13.

Bayan Hang, Hanoi'de kişi başına düşen ortalama gelir artışının daire fiyatlarındaki artıştan daha düşük olduğunu belirtti. Bu, bu farkın açılması durumunda insanların daha uzun süre ev sahibi olacağını gösteren bir örnek.

Hang, "Bu iki rakam birbirine yaklaşmazsa, genel olarak Hanoi'de yaşayanlar ve Hanoi'de çalışmak veya çocukları için ev sahibi olmak isteyen diğer eyaletlerden gelenler için ev sahibi olmak daha uzun ve daha zor hale gelecek" dedi.

Alçak katlı konut ürünleri bir yana, fiyat yüksek olduğunda alıcılar fiyatın makul olup olmadığını ve ürünün gerçek değerine uygun olup olmadığını da göz önünde bulunduracaklardır. Bu noktada alıcının karar süreci daha yavaş ve uzun olacaktır.

Nadir segmentlerde indirim var, ancak geniş kitlelere yönelik değil

Daire segmentinin aksine, villa ve müstakil ev segmenti hafif bir düşüş gösteriyor. Özellikle, Me Linh'te satılmayan arsaların metrekare fiyatı bir önceki çeyreğe göre %10 düşerek 100 milyon VND/m2'ye geriledi. Dükkan tipi ev fiyatları bir önceki çeyreğe göre %7 düştü. Buna karşılık, müstakil ev fiyatları bir önceki çeyreğe göre %4 artarak metrekare başına 173 milyon VND'ye ulaştı. Düşüşe geçse de, yüksek fiyatlar nedeniyle bu segment çoğunluk için uygun değil.

Hang, villa ve müstakil ev fiyatlarındaki düşüşün, merkezden uzak projelerin uygun fiyatlarla satışa sunulmasından kaynaklandığını, bunun da piyasa seviyesini düşürdüğünü söyledi.

Gerçekte, düşük katlı segmentin fiyatı, özellikle Hanoi'nin Çevre Yolu 2 ve Çevre Yolu 3'e komşu bölgelerde ve istikrarlı sosyal altyapı ve trafik altyapısı planlamasına sahip gelişmiş bölgelerde ve yüksek nüfus yoğunluğuna sahip bölgelerde hala yüksektir.

Villalar fiyat indirimi uygulanan nadir bir segment, ancak çoğunluk için değil. (Fotoğraf: DP)

Hang'e göre, villa ve müstakil ev pazarında, uygun fiyatlı ve iyi planlanmış projelere sahip ürünler hâlâ alıcıları cezbediyor. Bu durum, Hanoi'deki düşük katlı konut segmentindeki işlemlerin, kasvetli geçen ilk çeyreğin ardından iyileşme eğiliminde olmasıyla da kendini gösteriyor. Satışlar, bir önceki çeyreğe göre %20 artışla 106 üniteye ulaştı.

Hang, "Bu, 2023 yılının ikinci çeyreğinin sonunda, piyasada birim başına yaklaşık 10 milyar VND fiyatla ürün sunulan alçak katlı projelerin olduğu bir dönemde kaydedilen olumlu işaretlerden biri" dedi.

Hanoi'de 2023 yılının ikinci çeyreğine göre, 10 milyar VND'nin altındaki birincil fiyatlı projeler işlemlerin %39'unu, 10 ila 20 milyar VND arasındaki daireler %28'ini ve 30 milyar VND'nin üzerindeki dairelerin ise yalnızca %13'ünü oluşturdu. Veriler, ürünün fiyatı ne kadar uygunsa satış oranının da o kadar iyi olduğunu gösteriyor.

Birincil arz sınırlı olsa da, bugün Hanoi piyasasındaki ev alıcıları için avantaj, önceden geliştirilmiş, yasal olarak garantili ve daha uygun fiyatlı birçok ürünle ikincil piyasayı seçebilmeleridir. Mevcut koşullar altında, ikincil piyasanın fiyatı birincil piyasaya kıyasla hala rekabetçidir.

Savills'e göre, 2023'ün ikinci çeyreğinde genellikle düşük katlı ürünlerde, ikincil arz birincil birimlerden %20 daha düşük bir fiyata sahip. Birincil piyasada çok fazla seçenek yokken, ikincil piyasada fiyat açısından daha fazla seçenek var. Ürün artık yeni olmasa da, alıcılar ürünü kullanmaya hazır veya hemen kullanabilirler.

Özellikle son dönemde Hanoi, kamu yatırımlarının dağıtımını teşvik etmektedir. Bu durum, Hanoi'nin genel ekonomik faaliyetlerini ve özellikle gayrimenkul sektörü de dahil olmak üzere diğer faaliyetlerini teşvik etmek için olumlu bir etkendir.

Yakın zamanda yapımına başlanan Çevre Yolu 4'ün, 2027 yılında trafiğe açılmasıyla Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai ve Thanh Tri gibi banliyö bölgelerindeki gelişmeyi hızlandırması bekleniyor. Çevre Yolu 4 çevresindeki bölgelerdeki konut arzının, bugüne kıyasla %36 oranında artması öngörülüyor.

Altyapı eş zamanlı olarak geliştirildiğinde, tüm bölgelerde dengeli bir talep arzı sağlanacaktır. Kolay ulaşım sayesinde, ihtiyaç sahibi insanlar daha uygun fiyatlı bölgelere taşınmaya istekli olacaktır.

Bayan Hang, "Bu, son zamanlarda Hanoi'nin iç kesimlerinde veya 3 numaralı çevre yoluna yakın bölgelerde yeni yüksek fiyat seviyelerinin oluşması ve insanların ev satın alma becerisine erişimde engellere yol açması sorununu çözen faktörlerden biri olarak kabul ediliyor" yorumunu yaptı.

Kaynak: https://www.congluan.vn/gia-can-ho-tang-phi-ma-thu-nhap-cua-nguoi-ha-noi-duoi-mai-khong-kip-post257957.html