Hanoi'de daire fiyatları 'artmaya' devam ediyor, Thanh Oai bölgesi arazi müzayedesi için depozito ödüyor, alıcılar risklerden kaçınmak için tetikte

Hanoi'de daire fiyatları artmaya devam ediyor, arsa çılgınlığı esas olarak spekülatörlerin kar amaçlı bir oyunu, izinsiz arsa kullanım amacı değişikliğine dair 7 vaka... son emlak haberleri.

Mayıs 2024'te diğer gayrimenkul segmentleri ve türlerinin çoğuna olan ilgi azalırken, Hanoi daireleri %9'luk bir faiz oranıyla büyüyen tek segment oldu. (Fotoğraf: Linh An)

Hanoi'deki daire fiyatları artmaya devam ediyor

Batdongsan.com.vn'nin büyük verileri, 2024'ün ilk yarısında üst üste üç ay süren hızlı büyümenin ardından, Hanoi dairelerinin Nisan 2024 itibarıyla yavaşlamaya başladığını gösteriyor. Özellikle Nisan 2024'te Hanoi dairelerine olan ilgi seviyesi ve ilan sayısı sırasıyla %30 ve %2 azaldı. Ancak bu düşüş sadece Nisan ayında sürdü ve Mayıs ayından itibaren Hanoi daireleri yavaş yavaş eski "formuna" kavuştu.

Mayıs 2024'te diğer gayrimenkul segmentlerinin ve türlerinin çoğuna olan ilgi azalırken, Hanoi daireleri %9'luk bir faiz oranıyla büyüyen tek segment oldu. Mayıs ayına kıyasla, faiz oranı Haziran 2024'te aynı kaldı.

Nitekim, Mayıs 2024'ün sonundan bu yana bir aydan biraz fazla süren durgunluğun ardından, daire fiyatları yeni bir seviyeye ulaşmaya devam ediyor. Bu da Hanoi'deki daire fiyatlarının artmaya devam ettiği anlamına geliyor.

Örneğin, Batdongsan.com.vn tarafından yapılan bir araştırmaya göre, Vinhomes Akıllı Şehir projesinde, 1 yatak odalı + 1 daireler, binaya, konuma ve balkon yönüne bağlı olarak, 2024 yılının Nisan ayı sonu ve Mayıs ayı başında daire başına 2,4-2,6 milyar VND satış fiyatına sahipti, ancak şu anda bu tip dairelerin talep edilen fiyatı daire başına 2,7-2,8 milyar VND'dir. Benzer şekilde, stüdyo dairelerin fiyatı 1,8-1,9 milyar VND olarak belirlendi ve bu da Haziran 2024'e kıyasla daire başına ortalama 150-200 milyon VND'lik bir artışı temsil ediyor. Bu projedeki 2 yatak odalı, 2 banyolu veya 3 yatak odalı, 2 banyolu daireler de yaklaşık 2 ay öncesine göre 200-250 milyon VND arttı.

Gemek projesinde 2 yatak odalı, 2 banyolu dairelerin fiyatı da 2,7-2,8 milyar VND'den daire başına 2,750-2,9 milyar VND'ye yükseldi. Özellikle bu projede 2 yatak odalı, 2 banyolu daireler bulunuyor ve ev sahibi daire başına 3 milyar VND'nin üzerinde fiyat teklif ediyor.

Çoğunlukla eski, 2 yatak odalı dairelerden oluşan Nam Trung Yen dairelerinin fiyatları da daire başına 2,8-3 milyar VND'den 3,1-3,4 milyar VND'ye yükseldi. Handiresco projesindeki 2 yatak odalı, 2 banyolu dairelerin fiyatları da Mayıs ayındaki daire başına 4-4,2 milyar VND'den 4,3-4,5 milyar VND'ye yükseldi.

Le Van Luong Caddesi üzerindeki Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace gibi projelerde veya Trung Hoa - Nhan Chinh Caddesi üzerinde yer alan dairelerde de ortalama 250-300 milyon VND/daire artışı yaşanıyor.

Hanoi'nin Thanh Oai bölgesinde arazi ihaleleri neden aniden durduruldu?

Thanh Oai Bölgesi (Hanoi), Cao Duong komününe bağlı Muc Xa köyü, Dam bölgesindeki 57 parsel arazinin kullanım haklarının açık artırmasını durdurdu ve başlangıç ​​fiyatının yeniden belirlenmesi gerektiğini belirterek müşterilerden satın alma belgeleri ve depozitolar için alınan parayı iade etti.

Cao Duong komününde 57 parsellik arazi için 17 Ağustos'ta düzenlenen ilk Thanh Oai bölgesi arazi müzayedesinin organizatörü olan Truong Son Ortak Hisse Senedi Müzayede Şirketi, aniden müzayedeyi düzenlemeyi durduracağını ve müşterilere satın alma belgeleri ve depozitolar için verilen parayı iade edeceğini duyurdu.

Yukarıda adı geçen şirket, birimin Thanh Oai Bölge Arazi Fonu Geliştirme Merkezi'nden "Hanoi, Thanh Oai bölgesi, Cao Duong komünü, Muc Xa köyü, Dam bölgesinde bulunan 57 parsel arazi için arazi kullanım haklarının ilk açık artırmasının düzenlenmesini durdurun" içerikli bir bildirim aldığını belirtti.

Sebebi ise Hanoi Halk Komitesi'nin kararıyla Cao Duong komününde 114 parsel arazinin kullanım haklarının açık artırmayla satışına ilişkin başlangıç ​​fiyatını yeniden belirlemesi.

Daha önce yapılan duyuruda, Cao Duong komününe bağlı Muc Xa mezrasında 57 adet arsanın metrekaresi 74,63 ila 134,69 metrekare arasında değişiyor ve başlangıç ​​fiyatı 8,097 milyon VND/metrekare olarak belirlenmişti.

Yukarıda belirtilen başlangıç ​​fiyatları (vergi, harç ve masraflar hariç) üzerinden arsa parselleri için peşinat bedeli yaklaşık 121-218 milyon VND arasında değişiyor.

Thanh Oai bölgesinde Ağustos ayında başka arazi ihalesi yapılmayacağı biliniyor.

Daha önce, 10 Ağustos'ta Thanh Oai bölgesi, Thanh Cao komününe bağlı Thanh Than köyü, Ngo Ba bölgesinde 68 arsa için bir açık artırma düzenlemişti. Bu açık artırma, kazanan fiyatın başlangıç ​​fiyatının 7-8 katı olmasıyla emlak yatırımcıları ve halk arasında büyük bir heyecan yaratmıştı. 8,6-12,5 milyon VND/m² olan başlangıç ​​fiyatından, en yüksek kazanan fiyat 100 milyon VND/m²'yi aşmıştı.

Birçok kişi, bu müzayedenin bu kadar çok yatırımcıyı çekmesinin sebebinin düşük başlangıç ​​fiyatı olduğuna inanıyor. Böyle bir başlangıç ​​fiyatıyla, yatırımcıların sadece %20, yani yaklaşık 200 milyon VND yatırması gerekiyordu.

Alıcının riski

Son zamanlarda emlak piyasasında, özellikle daire segmentinde, ardından proje gayrimenkullerinde ve yerel arsalarda keskin bir fiyat artışı yaşandı. Ancak, Thanh Oai bölgesinde son zamanlarda yapılan açık artırmada 6-8 kat artış yaşanması, hem kazanan fiyat hem de katılımcı sayısı açısından aşırı sıcak, hatta anormal olarak değerlendiriliyor.

Gerçek kayıtlar ve Batdongsan.com.vn web sitesindeki bilgiler, Thanh Oai bölgesindeki Thanh Cao komünündeki bazı köylerde konut arsalarının fiyatının 2024 yılının ikinci çeyreğinde metrekare başına yalnızca yaklaşık 27-30 milyon VND olduğunu göstermektedir. Bu fiyat, 2020'deki metrekare başına yaklaşık 15 milyon VND'den 2024'te metrekare başına yaklaşık 30 milyon VND'ye çıkarak yaklaşık %80 artmıştır. Dolayısıyla, 10 Ağustos'ta kazanan teklif, mevcut genel satış fiyatının 2,3-3,7 katıdır.

Ya da Hanoi'nin bazı banliyö bölgelerindeki arazi fiyatlarına ilişkin yakın zamanda yapılan bir araştırmaya göre, özellikle ilçe olmaya hazırlanan yerleşim yerlerinde veya altyapı geliştirmede avantajlı yerlerde arazi fiyatları artmış olsa da, Thanh Oai'deki arazi ihaleleri olgusu gibi gerçekçi olmayan bir artış yaşanmamıştır.

Örneğin, Haziran ayı sonunda Me Linh bölgesinde yapılan arazi müzayedesinde, kazanan teklif sonuçları önemli ölçüde değişmedi ve kazanan fiyat 20 - 40 milyon VND/m2 arasında değişirken, Me Linh bölgesinde köprülerden Çevre Yolu 4, Çevre Yolu 3, 5...'e kadar altyapı sistemiyle hala gelişmeye yer var. Benzer şekilde, Thach That bölgesinde, Binh Yen komününün bazı güzel yerlerindeki arazi fiyatları, gayrimenkul piyasasını etkileyen birçok faydalı bilgi olmasına rağmen son zamanlarda sadece birkaç milyon VND/m2 arttı...

Yukarıdaki gerçeklerden yola çıkarak, birçok uzman son dönemdeki arazi çılgınlığının esasen spekülatörlerin ve aracıların kâr amaçlı bir hilesi olduğuna inanıyor. Daha önce arazi toplamış birçok grup, fiyatları yükseltmek ve daha yüksek bir zemin oluşturmak için bölgedeki açık artırmaları kullanıyor. Açık artırmaya çıkarılan arsalar satılamazsa, depozitolarını kaybedecekler ve yönetmeliklere göre, açık artırmaya katılanlar, başlangıç ​​fiyatı üzerinden hesaplanan arsa veya arazi alanının toplam değerinin %20'sine eşit bir depozito ödemek zorunda.

Batdongsan.com.vn'nin çevrimiçi verilerine göre, 2024'ün ilk 6 ayında Hanoi'deki emlak piyasası faiz oranlarında güçlü dalgalanmalar kaydetti. Arsa ve konut segmenti, 2023'te dip seviyeye ulaştıktan sonra toparlanma yolunda ilerliyor. Geçen yılın aynı dönemine göre arama sayısı %118 arttı; müstakil evler, müstakil evler ve villalar sırasıyla %33, %27 ve %9 arttı. Banliyö bölgelerinde, Dong Anh %104 ile faiz oranında en güçlü artışı yaşadı. Quoc Oai %101, Gia Lam %95, Hoai Duc %79 ve Thach That %48 arttı.

Uzmanlar, bunun 2024 Tapu Kanunu, 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve 2023 Konut Kanunu'nun resmen yürürlüğe girmesinden sonra gayrimenkul fiyatlarının artacağı endişesinden kaynaklanabileceğini belirtti. Öte yandan, Hanoi'nin 2030 yılına kadar 5 yeni bölgeye (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri ve Dan Phuong) sahip olmayı hedeflediği bilgisi de bu bölgelerdeki arazilerin birçok yatırımcının ilgisini çekmesine neden oluyor.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Quoc Anh, 2025'in ikinci çeyreğinden itibaren arsaların ana toparlanma trendine girmeye başlayacağını öngörüyor; ancak mevcut "dalgalar" sadece bazı bölgelerde yerel düzeyde. Bu nedenle yatırımcılar piyasayı dikkatlice araştırmalı ve nesnel bilgi kaynakları aracılığıyla fiyat dalgalanmalarını öğrenmelidir.

Gayrimenkul fiyatlarının gerçek değerine kıyasla çok fazla yükselmesi durumundan da anlaşılacağı üzere, bazı uzmanlar gayrimenkul piyasasını manipüle ederek sanal fiyatlar yaratmanın çok tehlikeli olduğunu ve alıcıları doğrudan etkilediğini, tıpkı borsayı manipüle etmekten farksız olduğunu düşünüyor. Bu durum, gayrimenkul piyasasında şeffaflık ve istikrarsızlık yaratırken, devletin de güçlü yaptırımları bulunmuyor.

Yasanın yeni yönetim politikaları ve düzenlemeleri yakında yürürlüğe girdiğinde, emlak fiyatlarının uygun bir seviyeye düşeceği bekleniyor. Bu, hükümetin hedefi olan, yakın zamanda ev sahibi olma fırsatına gerçekten ihtiyaç duyanlar için bir çözüm.

Arazi kullanım amacının değiştirilmesi durumunda izin alınmasına gerek yoktur.

2024 Tapu Kanunu, 1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren izinsiz arazi kullanım amaçlı dönüşüm vakalarının çok daha fazla sayıda olmasını öngörüyor.

Arazi kullanım amacı değişikliğinin 7 vakası izin gerektirmez

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 121 inci maddesinin 3 üncü fıkrası hükmüne göre, 2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 121 inci maddesinin 1 inci fıkrasında yer alan aşağıdaki 7 halin kapsamına girmiyorsa, yetkili merciden kullanım amacının değiştirilmesi için izin alınmasına gerek kalmayacaktır.

Bu durumlar özellikle şunlardır: Tarım arazisi grubunda yer alan pirinç tarımı arazilerinin, özel amaçlı orman arazilerinin, muhafaza orman arazilerinin, üretim orman arazilerinin diğer arazi türlerine dönüştürülmesi; Tarım arazilerinin tarım dışı arazilere dönüştürülmesi; Büyük ölçekli yoğun hayvancılık projelerinin uygulanması sırasında diğer arazi türlerinin yoğun hayvancılık arazilerine dönüştürülmesi.

Devletin harç ödemeden tahsis ettiği tarım dışı arazilerin, harç veya kira ödemesi karşılığında tahsis ettiği diğer tarım dışı arazilere dönüştürülmesi; Konut alanı olmayan tarım dışı arazilerin konut alanına dönüştürülmesi.

Kamusal hizmet inşaatı için kullanılan araziler ile kamusal ticari amaçlarla kullanılan arazilerin tarım dışı üretim ve ticaret arazisine dönüştürülmesi; Ticaret veya hizmet arazisi olmayan tarım dışı üretim ve ticaret arazilerinin ticaret veya hizmet arazisine dönüştürülmesi.

Arazi kullanım dönüşümü planlamaya uygun olmalıdır.

Arazi kullanım amacının değiştirilmesinin yine planlamaya uygun olması ve yetkili makamlarca onaylanması zorunludur, bu durum 2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 116. maddesinde açıkça belirtilmiştir.

Buna göre, arazinin bulunduğu ilçenin Halk Komitesi, arazi kullanım amacının dönüştürülmesini onaylamakla yetkili makamdır.

2024 yılında arazi kullanım dönüşüm alanı

Şu anda 2024 Tapu Kanunu'nda arazi kullanım amaçlı dönüşümün sınırını ve azami alanını belirleyen bir belge bulunmamaktadır.

Arazi kullanım sınırı, arazi kullanım amacını değiştirmek isteyen kişinin ihtiyaçlarına bağlıdır. Ancak, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, arazi kullanım amacını değiştirme gerekliliğini belirten belgeleri inceleyecek, sahayı ve planlamayı doğrulayarak sınırın tamamen değiştirilip değiştirilemeyeceğini kontrol edecektir.

İlçe düzeyindeki yıllık arazi kullanım planları yetkili makamlarca belirlenir.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html