Başlangıç ​​fiyatlarının çok düşük olması, arazi ihalelerinde "vurgun" fırsatı yaratıyor.

Batdongsan.com.vn'nin haberine göre, 2024'ün ilk 6 ayında gayrimenkul piyasası, yatırım getirisi açısından altını ve hisse senetlerini geride bırakarak patlama yaşadı.

Piyasa etkisi, alıcılar için arsaların giderek daha cazip bir segment haline geldiği banliyölere doğru kayma eğiliminin devam ettiğini gösterdi.

1 Ağustos'tan itibaren erken uygulamaya konulan Tapu Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun, gayrimenkul piyasasının olumlu düzenlemelerle canlanmasına katkı sağlaması bekleniyor.

Ancak gerçekte, yeni Kanun'un yürürlüğe girdiği ilk günlerde, bazı banliyö arazi ihalelerinde ani fiyat artışları yaşanması üzerine gayrimenkul piyasası adeta ateş topu gibi hareketlendi.

Hanoi'nin banliyölerindeki araziler, metrekare başına yalnızca birkaç milyon VND'lik başlangıç ​​fiyatından başlayarak yüz milyonlarca VND/m2'ye kadar varan fiyatlarla açık artırmaya çıkarılıyor; ancak birçok kişi bu arazilerin altyapı, trafik ve düşük kar potansiyeli açısından olağanüstü olmadığını düşünüyor.

Başlangıç ​​fiyatı kaynak mı?

Konuyla ilgili açıklama yapan Hanoi Barosu Avukatı Dang Van Cuong - Chinh Phap Hukuk Bürosu, altın fiyatlarındaki sürekli değişim, borsadaki durgunluk, tedarik zincirinden etkilenen iş faaliyetleri ve dünya piyasalarındaki dalgalanmalar nedeniyle gayrimenkulün yatırımcıların nakit akışı için güvenli liman olarak hâlâ tercih edilen seçenek olduğunu söyledi.

Cuong'a göre, 1 Ağustos 2024'ten itibaren kısmen yürürlüğe giren gayrimenkulle ilgili yasalar, bireylerin ve işletmelerin arazi satın almasına, arsaları bölmesine veya satmasına izin verilmediğini; yalnızca devletin arsaları bölmesine ve açık artırma düzenlemesine izin verildiğini belirtiyor.

Bu durum arz sıkıntısına yol açıyor, müşterilerin ve yatırımcıların psikolojisini etkiliyor ve yatırımcılar son dönemdeki gibi arazi ihalelerine yoğun bir şekilde yöneliyor.

Avukat ayrıca, arsa fiyatlarının yüksek olmasının sebebinin, açık artırmada en yüksek bedeli verenin ihaleyi kazanacağı ilkesinden kaynaklandığını söyledi.

Bu arada, yukarıdaki arsaların açık artırması, kayıt yaptıran ve açık artırmaya doğrudan katılan binlerce kişinin dikkatini çekti. Bay Cuong, "Bu, çok sayıda kişinin ilgilendiğini gösteriyor; bu kadar çok kişiyle birlikte, fiyatın yükselmesi tamamen mümkün," diye analiz etti.

Avukat Dang Van Cuong ayrıca, "şu ana kadar yetkililerin" bazı kişi veya kuruluşların emlak piyasasını manipüle etme amacıyla arazi fiyatlarında enflasyon yaratma durumunu bir sonuca bağlamadıklarını ileri sürdü.

Avukat Dang Van Cuong - Chinh Phap Hukuk Bürosu, Hanoi Barosu.

Avukat Dang Van Cuong, yukarıdaki durumun bir kısmının müzayede başlangıç ​​fiyatının çok düşük belirlenmesinden kaynaklandığını söyledi.

Daha önce ihale başlangıç ​​bedeli, Danışma Kurulu tarafından belirlenen bedel üzerinden hesaplanıyordu. Ancak, Şubat 2024'te çıkarılan 12 sayılı Kararname ile başlangıç ​​bedeli, arsa fiyat listesinin katsayı ile çarpılması suretiyle mahalli idare tarafından belirlenecek.

"Şu anda, henüz kısmen yürürlüğe giren ve büyük kısmı 1 Ocak 2025'ten önce tam olarak yürürlüğe girmeyecek olan yeni 2023 Arazi Kanunu belgelerinin uygulanmasına yönelik geçiş dönemi yaşanıyor.

Dolayısıyla sorun, arsa fiyat çerçevesinin kaldırılmasına ilişkin yönetmeliğin henüz yürürlüğe girmemiş olması, dolayısıyla eski arsa fiyat tablosuna ilişkin yönetmeliğin bu yıl sonuna kadar uygulanacağıdır. Bu nedenle, hesaplama formülü hala başlangıç ​​fiyatını elde etmek için eski arsa fiyat tablosunun K katsayısıyla çarpılmasına dayanıyor ve bu da bu fiyatın düşük olmasına neden oluyor," dedi Avukat Cuong.

Avukatlar, arazi ihalelerindeki ani yükselişin, açık artırma başlangıç ​​fiyatının çok düşük belirlenmesinden kaynaklandığını düşünüyor. (Fotoğraf: Huu Thang)

Ancak Bay Cuong, Hükümet Kararnamesi'nin düzenlemelerinin yayınlanmasının yanlış olmadığını, ancak bu kesişim anında belgelerin henüz eş zamanlı olarak yürürlüğe girmediğini, bu nedenle yeni arazi fiyat listesinin oluşturulmadığı ve dolayısıyla yukarıdaki durumun ortaya çıktığı hikayesine yol açtığını vurguladı.

Düşük başlangıç ​​fiyatından itibaren yatırımcıların sadece çok küçük bir miktar para yatırması yeterli olacak, bu da açık artırmaya katılan bazı kuruluşların bu noktadan faydalanarak istedikleri fiyatı yukarı çekme, kişisel çıkar sağlama ve daha sonra yatırdıkları parayı iptal etme riskini oluşturmaya devam ediyor.

Öte yandan, Emlak Müzayedesi Kanunu'nun 2025 yılı başlarında yürürlüğe gireceği ve bu nedenle depozito iptali vakalarının 6 aydan 5 yıla kadar ihalelere katılımın yasaklanmasıyla ciddi şekilde engelleneceği yönünde bir söylenti var.

Şu anda, mevduatlarını terk eden müzayede katılımcılarına yönelik düzenlemeler hala çok idari, caydırıcılıktan yoksun ve kapsamlı bir şekilde ele alınmadığından, çok sayıda kişi veya kuruluş bu boşluktan yararlanarak piyasayı altüst etmeye çalışmaktadır.

Bütçe gelirlerinin tamamı arazi ihaleleri yoluyla toplanmamalı

Hanoi Barosu Galaxy Hukuk Bürosu Müdür Yardımcısı Avukat Vu Ngoc Bang, gecelik arazi açık artırmaları hakkındaki görüşünü dile getirirken, kamuya açık olmasa da, nihai fiyatın belirlenmesi için gecelik turlarda sınırlama olmaksızın yapılan açık artırmanın ilk değil, bir emsal olabileceğini söyledi.

Bu tür açık artırmanın avantajı, bütçeye büyük ve neredeyse "ani" bir gelir getirecek olmasıdır; çünkü her turda fiyat şaşırtıcı derecede artar ve nihai fiyat, Devletin her açık artırmadan yüz milyarlarca dong elde etmesini sağlar.

Avukat Vu Ngoc Bang – Galaxy Hukuk Bürosu Müdür Yardımcısı, Hanoi Barosu.

Olumlu tarafı, tüm yasal düzenlemelerin karşılanmasını sağlayacak ihaleler aracılığıyla bütçenin desteklenmesine yardımcı olacak.

Ancak Avukat Vu Ngoc Bang, tam tersine, "Arazilerin çok yüksek bir fiyata satılmasının sonuçları, getirdiği ekonomik faydadan daha vahimdir" dedi.

Avukat aynı zamanda, son sıcak müzayedelerde arazi satış organizasyonlarının kanun hükümlerine tam olarak uyduğunu, ancak müzayede katılımcılarının kanuna saygılı bir ruha sahip olup olmadıklarının ayrı bir konu olduğunu, soruşturma kurumunun sonucunu beklememiz gerektiğini belirtti.

Bang, "Eğer müzayedeye katılanların kişisel çıkarları için "mavi takım, kırmızı takım" durumu söz konusuysa, piyasayı manipüle etme amacıyla müzayedeye katılmaları uzun vadeli sonuçlara yol açacak ve o bölgedeki arazi fiyatlarının bir emlak "balonuna" dönüşmesine neden olacaktır. Bu sorunu çözmek, kısa vadede toplanan bütçeden elde edilecek faydadan kat kat daha zor olacaktır," diye analiz etti.

Aynı görüşü paylaşan Avukat Dang Van Cuong da devletin arazi ihalelerinde tüm arazileri toplamasına gerek olmadığını söyledi.

Avukat, "Çünkü fiyat yüksek olursa, devlet biraz daha yüksek bir paranın hemen karşılığını alacak, ancak daha sonra arazi terk edilecek ve spekülatörler fiyatı şişirecek, dolayısıyla arazi kullanılmayacak veya sömürülmeyecek, oysa değerli bir kaynaktır, sonuçları çok daha ciddi olacak" dedi.

Arazi ihaleleri geçici olarak durdurulmalı ve arazi fiyatları piyasa fiyatlarına yakınlaştırılmalıdır.

Buna göre, benzer arazi çılgınlığı vakalarının bir daha açık artırmalarda yaşanmaması için Avukat Dang Van Cuong, arazi açık artırmalarının geçici olarak durdurulup denetim yapılmasının son derece makul olduğunu söyledi.

Özellikle Kanunların iç içe geçmiş ama henüz senkronize olmamış, "tamamen değişmiş" olması bağlamında, kötü niyetli kişi veya kuruluşların kişisel çıkarları için yararlanabilecekleri pek çok boşluk hâlâ bulunmaktadır.

Cuong ayrıca, ihalelerde başlangıç ​​fiyatlarının hesaplanma yönteminin hızla gözden geçirilmesi ve böylece piyasa fiyatlarına yakın arazi fiyat listelerinin oluşturulması sürecinin hızlandırılması yönünde bir plan önerdi.

Avukatlar, arazi ihalelerinin geçici olarak durdurulmasını ve arazi fiyatlarının piyasa fiyatlarına yakın olmasını öneriyor (Fotoğraf: Huu Thang).

Yatırımcılara, yatırım yapacakları zamanı, para çekecekleri zamanı net bir şekilde belirlemeleri ve o bölgedeki piyasanın nasıl artıp azalacağını tespit etmeleri gerektiğini de söyleyen avukat, şunları kaydetti:

Piyasa psikolojisine göre yatırım yapmak için acele edip, sonunda zamanında "kaçamayacağınız" durumlardan kaçının, bu borç tutmak gibi olur, zarar etme ihtimaliniz çok yüksektir.

Uzman ayrıca yatırımcıların gayrimenkul fiyatlarının fırladığı ancak yeni altyapı, politika veya nüfus dalgalanmalarının olmadığı bölgelere karşı da dikkatli olması gerektiğini söyledi.

Gayrimenkul satın almak isteyenlere, uzun vadeli yerleşim için doğru gayrimenkul ürününü seçmek adına doğru zamanı ve lokasyonu seçmelerini tavsiye ediyor.

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm