Konut fiyatları Başbakan'ın "Kimin parası var ki" diye haykırmasına neden olacak kadar arttı?

Yükselen fiyatlar ve büyük gelir uçurumlarının getirdiği zorluklar

Başbakan Pham Minh Chinh , 22 Eylül öğleden sonraki toplantıda emlak piyasasıyla ilgili birçok önemli talimat verdi. Başbakan özellikle, kaç kişinin eve ihtiyacı olduğu ancak fiyatların çok yüksek olması nedeniyle satın alamadığı sorusunu gündeme getirdi; metrekaresi 70 milyon VND'nin veya 100 milyon VND'nin üzerinde olan daireleri satın alacak parası kimde? Başbakan, emlak fiyatlarını düşürecek ve arz-talep dengesini sağlayacak çözümlerin uygulanmasını talep etti.

Son zamanlarda daire fiyatlarındaki sürekli artış, insanların dikkatini çeken "sıcak" bir konu. Birçok piyasa araştırma birimi ve uzman bu konuyu sürekli dile getirip uyarılarda bulunuyor.

Batdongsan.com.vn'nin Ağustos raporunda, son 2 yılda, genel olarak ülke genelindeki gayrimenkul satış fiyatlarının çoğu türde yükseliş trendini sürdürdüğü, en güçlü artışın 2024'ün ilk çeyreğine kıyasla arsalarda (%44) ve dairelerde %42 artış olduğu belirtildi. Aynı dönemde özel konutlar, proje arsaları ve müstakil evler gibi diğer türlerde ise sırasıyla %28, %14 ve %1 artış görüldü.

Emlak fiyatları 8 ayda birçok alanda arttı (Kaynak: Batdongsan.com.vn)

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Quoc Anh'a göre, satış fiyatlarının artmaya devam etmesinin nedeni, yüksek ekonomik büyümeyi hedefleyen esnek para politikalarıyla sağlanan güçlü para arzı büyümesi; özellikle büyük şehirlerde birincil arzın uzun süreli kıtlığı ve yatırımcıların gelecekteki fiyat artışları potansiyeline olan güvenidir.

Aynı zamanda, düşük-orta gelirli kesim için konut erişiminin zorluğuna dikkat çekti. Yasal ve arz darboğazları tamamen çözülmezse bu durum devam edebilir.

Bu arada, uzman Can Van Luc, yakın zamanda verdiği bir seminerde, Vietnam'da bir memurun daire satın alabilmesi için 26 yıl kesintisiz çalışması gerektiğini söyledi. Bu fark, emlak fiyatlarının gelirden çok daha hızlı arttığı ve dünya ortalamasına (15 yıl) kıyasla büyük bir fark yarattığı gerçeğini yansıtıyor.

Luc, sorunun uçurumun her geçen gün daha da artması ve gelir artışının konut fiyatlarına yetişememesi olduğunu vurguladı. Bu nedenle uzmanlar, emlak fiyatlarının kontrol altına alınması gerektiğine inanıyor.

Bir daire satın almak için 26 yıla ihtiyaç duyuluyor (Kaynak: Dr. Can Van Luc paylaştı).

Büyük şehirlerde daire fiyatları hızla artıyor.

Dan Tri muhabirlerinin yaptığı bir ankete göre , son zamanlarda Hanoi'de birçok apartman projesi satışa sunuldu. Ancak mevcut fiyatlar yüksek segmentte yoğunlaşıyor.

Özellikle, Dai Mo semtindeki (Hanoi) bir projenin metrekare açılış fiyatı 80-120 milyon VND'dir. Tu Liem semtinde, Le Quang Dao Caddesi üzerinde bulunan bir apartman projesinin metrekare açılış fiyatı yaklaşık 130 milyon VND'dir (KDV ve bakım ücreti hariç).

Viet Hung semtindeki bir projenin de metrekare başına 120 milyon VND'nin üzerinde bir maliyete sahip olması bekleniyor. Cau Giay semtindeki bir projenin metrekare başına 150 milyon VND'den başlayan bir maliyete sahip olması bekleniyor. Xuan Dinh semtinde yeni başlatılan bir proje de metrekare başına 100 milyon VND'den satışa sunuluyor.

Uzman Le Dinh Chung, Hanoi'deki dairelerin ortalama fiyatının metrekare başına 70-80 milyon VND arasında değiştiğini söyledi. Ayrıca, pazarda metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerinde fiyatlarla birçok lüks markalı projenin ortaya çıktığını belirtti.

Ona göre, bu projeler genellikle Hanoi'nin merkezindeki önemli konumlarda yer alıyor. Proje geliştiricisi, müşterilerin çoğunluğuna değil, yüksek gelirli müşterilere satış yapmayı hedefliyor. Ancak, 150 milyon VND/m2'nin üzerindeki ürünlerin likiditesi yüksek olmayacak, çünkü müşteriler konusunda seçici davranıyorlar.

Özellikle daire piyasasının ve genel olarak emlak piyasasının yavaşladığını, dolayısıyla lüks ve lüks daire ürünlerinin de likit olmadığını söyledi.

Lüks ve markalı dairelerde fiyat artışı olasılığına gelince, Bay Chung şu anda bunların çoğunun birincil ürünler olduğunu, bu nedenle yatırımcıların yüksek fiyatlar belirlediğini söyledi. Bu nedenle, fiyatları artırma fırsatının daha uzun süreceğini belirtti. Ayrıca, projenin girdi maliyetleri şu anda çok yüksek ve uygulama süreci yavaş ilerliyor. Aynı zamanda, proje geliştiricileri ürüne daha fazla yatırım yaptıkları için yüksek bir kâr marjı bekleyeceklerini belirtti.

Hanoi'de olduğu gibi Ho Chi Minh şehrinde de gayrimenkul piyasası, özellikle daire segmentinde son dönemde hızlı bir fiyat artışı görülüyor.

Nitekim Ho Chi Minh şehrinde yeni açılan dairelerin fiyatları, özellikle temel ürünlerde son zamanlarda sürekli olarak artıyor. Fiyatlar, metrekare başına 100-200 milyon VND gibi yüksek bir seviyede seyrediyor ve hatta müstakil evlere bile yaklaşıyor.

Eski Bölge 2 bölgesinde, An Phu kavşağı civarında, yabancı bir yatırımcı, metrekaresi yaklaşık 130-220 milyon VND'den başlayan fiyatlarla dairelerin piyasaya sunulduğu yüksek katlı bir projenin üçüncü etabına başladı. Ho Chi Minh City - Long Thanh Otoyolu'na paralel yol üzerinde yeniden başlatılan projenin metrekaresi ortalama 120 milyon VND'dir. Yakınlarda, 117 hektardan büyük metropol alanındaki dairelerin metrekaresi de 160 milyon VND'den başlayan fiyatlarla satılmaktadır.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Sayın Le Hoang Chau, istatistiklerine göre 2024 yılında Ho Chi Minh Şehri'ndeki daire fiyatlarının metrekare başına ortalama 90 milyon VND'ye yükseleceğini gösteriyor. 2020'den bu yana Ho Chi Minh Şehri'ndeki konut fiyatlarındaki artış oranı yıllık %15-20'ye ulaştı.

DKRA Group Genel Müdür Yardımcısı Sayın Vo Hong Thang, bu yılın ilk 8 ayını güncelleyerek, Ho Chi Minh City'deki (eski) ana dairelerin ortalama satış fiyatının geçen yılın aynı dönemine göre %12-18 arttığını, bazı projelerin metrekare başına 493 milyon VND ile en yüksek fiyata sahip olduğunu belirtti. Binh Duong'daki (eski) ortalama fiyat da geçen yılın aynı dönemine göre %8-10 arttı.

Ho Chi Minh Şehri (eski) ve çevre yerleşim yerlerindeki dairelerin satış fiyatı (Kaynak: DKRA).

Daire fiyatlarının yüksek olmasının nedenleri

Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatlarındaki artışın nedeni son zamanlarda birçok uzman tarafından analiz edildi. Bunlardan ilki, azalan arz sorunu. CBRE Vietnam tarafından hazırlanan bir rapora göre, ikinci çeyrekte Ho Chi Minh şehrindeki (eski) daire arzı bir önceki çeyreğe göre iki katına çıkmış olsa da, ilk 6 ayda aynı döneme göre %16 daha düşüktü. Bu birim aynı zamanda Ho Chi Minh şehrinde son on yılın en düşük 6 aylık daire arzını kaydetti.

Savills Vietnam uzmanları da aynı görüşü paylaşarak, Ho Chi Minh şehrinin de son yıllarda arz sıkıntısıyla karşı karşıya olduğunu belirtti. Şehir, 2021-2025 döneminde yaklaşık 235.000 yeni konut geliştirme hedefi koymuş, ancak hedefin yalnızca %24'üne ulaşabilmiş ve hala 179.000 konut eksiği bulunuyor. Arz ve talep arasındaki uçurum, projelerin yasallığıyla ilgili sorunlar nedeniyle daha da derinleşmiş durumda.

Bir diğer sebep de piyasadaki arz dengesizliği. Bay Le Hoang Chau, bu yılın ilk yarısında Ho Chi Minh şehrinde sermaye seferberliğine uygun 3.300'den fazla lüks daireye sahip sadece 4 ticari konut projesinin bulunduğunu söyledi. Piyasada orta sınıf ve uygun fiyatlı daire bulunmuyor; bu durum yıllardır devam ediyor.

Daha önce, 2021'den bu yana, Ho Chi Minh şehrindeki yeni konut projelerinin arzında metrekare başına 30 milyon VND'nin altında fiyatlarla uygun fiyatlı ticari konutlar bulunmuyordu ve sosyal konutlarda ciddi bir kıtlık yaşanıyordu. Buna karşılık, 2020-2023 yılları arasında lüks konut segmenti, toplam arzın yaklaşık %70'ini oluşturarak sürekli olarak hakimiyetini sürdürdü.

Kısa vadede Ho Chi Minh Şehri'ndeki konut piyasasının, özellikle orta ve uygun fiyatlı segmentlerde arz sıkıntısıyla karşı karşıya kalmaya devam edeceği konusunda uyardı. Konut fiyatları, kent sakinlerinin çoğunluğunun mali kapasitesinin ötesinde artmaya devam edecek.

Aynı görüşü paylaşan Cushman & Wakefield Vietnam Genel Müdürü Trang Bui, pazar arzının giderek daha fazla üst düzey ve lüks segmentlerde yoğunlaştığını kabul etti. Merkez bölgede yeni bir arz yok, pazara tipik gayrimenkul geliştiricileri liderlik ediyor. Birincil satış fiyatlarındaki artış, uygun fiyatlı ve orta segmentlerdeki arz eksikliğini yansıtıyor.

Bayan Trang, gelecek yılın yeni bir toparlanma döngüsünün başlangıç noktası olabileceğini, ancak bunun yavaş, seçici ve oldukça farklılaşacağını öngörüyor. HCMC pazarının zorluğu, ortalama birincil satış fiyatının ortalama gelire kıyasla hala çok yüksek olması ve bir ev satın almanın 20 yıldan fazla sürmesi.

Fiyatlar, bölgeye bağlı olarak yılda %5-10 oranında artmaya devam edecek ve ürün kalitesine göre artacak, yaygın bir artış olmayacak. Arz, bu yıldan itibaren yılda %25-30 oranında artabilir, ancak yine de 2022'deki zirveden düşük olacaktır. Piyasa, yasal "engelsizleştirme" ile yeni arzı memnuniyetle karşılayacaktır.

Daire fiyatlarındaki artışın bir diğer nedeni de girdi maliyetleri, özellikle de arsa maliyetleri, arsa kullanım bedelleri ve inşaat maliyetleri üzerindeki baskıdır. Bu maliyetler, toplam proje yatırım maliyetlerinin büyük bir kısmını oluşturmaktadır. Uzmanlar, ancak girdi maliyetleri makul bir seviyede kontrol altına alındığında gayrimenkul fiyatlarının istikrara kavuşacağına inanmaktadır.

Savills Hanoi Kıdemli Direktörü Bayan Do Thu Hang, Hanoi'nin kurumsal reform, altyapı geliştirme ve konut projelerinin pilot uygulaması için birçok çözümü eş zamanlı olarak uyguladığını söyledi. Özellikle 3-3,5 kuşağı dışındaki bölgelerde de birçok projenin uygulanması düşünülüyor. Prosedürler tamamlanıp ürünler piyasaya sürüldüğünde, bunun fiyat seviyesi üzerinde olumlu bir etkisi olacak.

Ancak önemli bir faktör, arazi kullanım maliyetlerinin şu anda toplam maliyetin büyük bir kısmını oluşturmasıdır. Bu maliyet makul bir şekilde hesaplanırsa ve devlet ile işletmeler arasında çıkar uyumu sağlanırsa, konut fiyatları insanların ödeme gücüne daha uygun bir seviyeye düşürülebilir. Aynı zamanda, uygun fiyatlı konut segmentine yönelik vergi, kredi veya arazi konusunda tercihli mekanizmalar da bu ürün grubunun gelişimini teşvik etmek için gereklidir.

Dantri.com.vn
Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm