HoREA apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşası için birçok çözüm öneriyor

Projenin uygulanması için arazi kullanım hakkı devir sözleşmeleri aracılığıyla proje yatırımcılarının tanınması

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA), yakın zamanda apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşasına ilişkin taslak Kararname (Taslak Kararname) hakkında yorumlar içeren bir belgeyi Başbakan'a ve İnşaat Bakanlığı'na gönderdi.

Gayrimenkul - HoREA apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşası için birçok çözüm öneriyor — Bu durumda, "Proje yatırımcılarının, projeyi hayata geçirmek üzere arazi kullanım haklarının devrine ilişkin sözleşmeler yoluyla tanınması" hükmünün eklenmesi gerekiyor, ardından yatırımcıya, Konut Kanunu hükümlerine göre yatırım politikası onayı verilecek.

HoREA Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, Taslak Kararname'nin 15. maddesi yalnızca "projenin uygulanması için arazi kullanım haklarının devrine ilişkin anlaşmalar yoluyla proje yatırımcılarının seçilmesini" öngörüyor ancak "apartman binası inşa etmek için arazi kullanım haklarıyla ilişkili apartman binasındaki tüm daireleri ve diğer alanları satın alan veya devrini alan yatırımcılar" için proje yatırımcılarının arazi kullanım haklarının devrine ilişkin anlaşmalar yoluyla tanınmasını öngörmüyor, bu nedenle bu maddenin Taslak Kararname'nin 15. maddesine eklenmesi gerekiyor.

Bay Chau, P Şirketi'nin Ho Chi Minh Şehri, 3. Bölge, 239 Cach Mang Thang Tam adresindeki eski 4 katlı apartman binasındaki 52 dairenin tamamını geri satın almayı kabul ettiği davayı örnek gösterdi. Daha sonra P Şirketi, bu konumda gayrimenkul ve lüks ticari konut inşa etmek ve ticaretini yapmak üzere bir yatırım projesi yürütmek amacıyla apartman binasını yıktı.

Chau, bu durumda "proje yatırımcısının projeyi hayata geçirmek üzere arazi kullanım haklarını devretme anlaşması yoluyla tanınması" hükmünün eklenmesi gerektiğini, ardından yatırımcının konut yasası hükümlerine göre yatırım politikasına uygun hale getirileceğini söyledi.

Bu nedenle HoREA, Tasarı Kararnamenin 15. maddesine, "Bir yatırımcı, arsa kullanım hakkıyla ilişkili bir apartman binasının tamamını veya diğer alanını, arazi kullanım planlaması, yapı planlaması, şehir planlaması, konut geliştirme programları ve mahallin planları uyarınca bir gayrimenkul ve konut işletmesi yatırım projesini gerçekleştirmek üzere satın almış veya devretmişse, apartman binasının yenilenmesi ve yeniden inşasına ilişkin yatırım projesi için yatırım politikası, konut kanunu hükümlerine göre onaylanır" hükmünü içeren 6. Madde (yeni) eklenmesini önermektedir.

Ayrıca, HoREA, apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşası planının içeriği hakkında apartman sahipleri, kullanıcıları ve ilgili kurum ve kuruluşlardan görüş alınması için süreyi düzenleyen Taslak Kararname'nin 6. maddesinin 2. maddesinin değiştirilmesini ve eklenmesini önerdi. Bu sürenin 50 iş günü olması daha makuldür, çünkü Pazar ve tatil günleri de dahil olmak üzere 30 günlük süre, yetkili devlet kurumlarının görüş alması için yeterli değildir.

Ayrıca, çalışma süresine ilişkin olarak HoREA, Taslak Kararnamenin 16. maddesinin 3. fıkrasının, "Bu maddenin 1. fıkrasında belirtilen yatırımcı olarak tescil başvurusunun alınması için son tarih 30 gündür" düzenlemesinin makul olmaması, ancak apartman yenileme ve yeniden inşa projesine katılım için başvuruyu incelemek ve karar vermek için yeterli zamana sahip olmak amacıyla 35 iş günü olması gerektiği gerekçesiyle değiştirilmesini ve eklenmesini önerdi.

Eski apartman tadilat projelerinin alıcılarına 125.000 milyar VND tutarındaki kredi paketinden borçlanma teklifi

Kredi konusuna ilişkin olarak HoREA, Kredi Kanunu hükümlerine göre Tercihli Kredi Politikalarını Düzenleyen Kararname Taslağına 27b maddesinin eklenmesini önerdi.

Gayrimenkul - HoREA apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşası için birçok çözüm öneriyor (Resim 2). — Chau'nun değerlendirmesine göre, 125.000 milyar VND tutarındaki kredi paketi, yıllık yaklaşık %10 gibi çok yüksek faiz oranlarıyla borçlanan apartman tadilatı ve yeniden inşası projelerinde yatırımcı ve ev alıcıları için oldukça uygun.

Bay Chau'ya göre, Devlet Bankası şu anda yukarıdaki düzenlemelere göre apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşası projelerinde yatırımcılar ve ev alıcıları için tercihli kredi politikalarının uygulanmasını detaylandıran ve yönlendiren bir Genelge yayınlamamış, ancak 1 Nisan 2023 tarihli 2380/NHNN-TD sayılı Resmi Gönderi uyarınca 33/NQ-CP sayılı Karar uyarınca sosyal konutlar, işçi konutları, eski apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşası için bir kredi programı uygulamıştır; bu program yaygın olarak 125.000 milyar VND tutarındaki kredi paketi olarak bilinmektedir.

Bu kredi paketinde, apartman tadilatı ve yeniden inşası projelerinde yatırımcı ve ev alıcıları, normal ticari kredi faiz oranından yüzde 1,5-2 daha düşük faiz oranlarıyla borçlanabiliyor ve bu faiz oranı 6 ayda bir ayarlanıyor; apartman tadilatı ve yeniden inşası projelerinde yatırımcı 3 yıllık bir süre için öncelikli olarak borçlanabiliyorken, apartman tadilatı ve yeniden inşası projelerinde ev alıcıları 5 yıllık bir süre için öncelikli olarak borçlanabiliyor ve bu sürenin ardından kararlaştırılan "değişken" faiz oranından borçlanmaları gerekiyor.

Chau'nun değerlendirmesine göre, 125.000 milyar VND tutarındaki kredi paketi, yıllık yaklaşık %10 gibi çok yüksek faiz oranlarıyla borçlanan apartman tadilatı ve yeniden inşası projelerinde yatırımcı ve ev alıcıları için oldukça uygun.

Ancak şu anda, "yasal sorunlar" nedeniyle (yeni) apartman tadilat ve yeniden inşa projesi bulunmuyor veya birçok proje hayata geçirilemiyor, bu da (yeni) apartman tadilat ve yeniden inşa projelerinde konut ürünü olmamasına yol açıyor. Şimdiye kadar, apartman tadilat ve yeniden inşa projesindeki hiçbir yatırımcı veya ev alıcısı 125.000 milyar VND tutarındaki kredi paketinden kredi alamadı.

Dolayısıyla, 2023 tarihli Konut Kanunu'nun 63. maddesinin 1. fıkrasının d bendinde öngörülen şekilde apartman tadilat ve yeniden inşa projelerinde yatırımcı ve konut alıcılarına yönelik tercihli kredi politikalarının uygulanması için TBMM Daimi Komisyonu ve TBMM tarafından orta vadeli devlet bütçesi sermayesi tahsis edilebilirse, Devlet Bankası bu tercihli kredi politikasını uygulayan kredi kuruluşlarının yeniden finansmanı ve faiz telafisini desteklemek üzere bütçe sermayesine sahip olacaktır.

Chau, "Devlet Bankası'ndan, apartman tadilatı ve yeniden inşası projelerinde yatırımcı ve ev alıcılarına, normal ticari kredi faiz oranından %1,5-2 daha düşük sabit faiz oranıyla en fazla 5 yıl vadeli 125.000 milyar VND tutarında kredi paketi alabilmelerini şart koşması talep ediliyor" diye önerdi.

[reklam_2]
Kaynak