Kiracılar artık Ho Chi Minh Kenti'nin merkezi bölgesindeki binalarla ilgilenmiyor.

Kiralık cadde cepheli evler birçok dezavantajı ortaya koyuyor

2023'ün aksine, Ho Chi Minh City'nin merkez bölgesindeki birçok işletme kiralandı. Ancak, yaklaşık bir yıldır boş duran birçok "altın arazi" hala mevcut. Özellikle, merkez bölgede yeni açılan mağaza sayısı, marka bilinirliğini artırmak veya turizm sektörünün toparlanmasından yararlanmak için genişleme ihtiyacıyla, yiyecek-içecek sektöründe yoğunlaşmaya devam ediyor. Bu arada, moda , kozmetik, hizmet vb. gibi diğer perakende sektörleri yavaş yavaş yok oluyor.

Sanayi yapısındaki değişimin ve şehir merkezindeki önemli noktalardaki boş perakende alanlarının temel nedeni, insanların alışveriş alışkanlıklarındaki değişimdir. Artık çoğu temel ihtiyaç maddesi e-ticaret platformlarından kolayca satın alınabiliyor.

Ho Chi Minh şehrindeki birçok önemli arazi, 2023 yılının ortalarından bu yana müşteri bulmakta zorluk çekiyor.

NielsenIQ Vietnam'ın Vietnamlı tüketicilerin alışveriş davranışlarına ilişkin son raporu, tüketicilerin çevrimiçi alışveriş yapma sıklığının geçen yıla göre iki kat arttığını kaydederek bu görüşü pekiştirdi. Ortalama olarak, her kişi ayda yaklaşık 4 kez çevrimiçi alışveriş yapıyor ve haftada 8 saatten fazla çevrimiçi alışveriş yapıyor. Bu rakam, Vietnamlıların aylık süpermarket ziyaret sıklığının neredeyse iki katı.

Ayrıca, merkez bölgedeki cadde cepheli evlerin kira fiyatları ve dezavantajları da kiracıları kayıtsız bırakan faktörlerdir. Buna göre, Batdongsan.com.vn'den alınan veriler, Ho Chi Minh Şehri'ndeki cadde cepheli evlerin kira fiyatlarının artmaya devam ettiğini gösteriyor. 2024'ün ilk 6 ayında, eski 1, 3, 4 ve 2. bölgelerin (şimdiki Thu Duc Şehri) kira fiyatları %25-40 artarken, sadece 7. bölge geçen yılın aynı dönemine göre %4'ten biraz fazla düşüş yaşadı.

Merkez bölgedeki yüksek kira fiyatları sorunu, Starbucks ile 11-13 Han Thuyen (Bölge 1, Ho Chi Minh City) numaralı ev arasındaki "ayrılığa" da yansıyor. Emlakçılardan gelen birçok bilgi, dünyanın en ünlü kahve markasının 2017 yılında bu alanı aylık yaklaşık 21.000 ABD Doları (aylık 520 milyon VND'den fazla) bir fiyata kiraladığını gösteriyor. 2024 yılının ortalarına gelindiğinde, ev sahibi ve kiracı aylık 30.000 ABD Doları (aylık 750 milyon VND'ye eşdeğer) fiyat konusunda anlaşamamış ve bu da kira sözleşmesinin feshedilmesine yol açmıştır.

Starbucks'ın Han Thuyen'deki sözleşmesini feshetmesi, bu alanın "çok yüksek" kira bedeliyle birçok kişiyi şaşırttı.

Batdongsan.com.vn Satış Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, bu pazar hakkında daha önce yaptığı açıklamada, Ho Chi Minh şehrinde cadde üstü ev kiralama pazarının pek gelişmediğini belirtti. Marka bilinirliğini artırmak için sık sık genişleme ihtiyacı duyan yiyecek ve içecek sektörünün yanı sıra, moda, kozmetik vb. gibi birçok perakende sektörü, e-ticaret platformlarında satış yapma eğilimi sayesinde mağaza kiralama ihtiyacını azalttı.

Ancak şehir merkezinde müstakil ev sahibi olanlar genellikle iyi bir nakit akışına sahip olduklarından, ilgilendikleri konu evi kiraya verip veremeyecekleri değil, mülkün değerini artırmak için yüksek bir fiyata kiralamak zorunda kalmaktır. Kiralardaki artışın yanı sıra, tüketici davranışlarındaki değişiklikler de ev sahiplerini işletme stratejilerini yeniden düşünmeye zorluyor.

Aynı görüşü paylaşan Savills Hanoi Ticari Kiralama Departmanı Kıdemli Müdürü Hoang Nguyet Minh ise, iş faaliyetlerinin giderek zorlaşmasıyla birlikte yüksek kira fiyatlarının markaların nakit akışında sorun yaşamasına neden olduğunu, bu nedenle maliyetleri en aza indirmek için işyerlerini küçültmek veya daha ucuz kira fiyatlarına sahip bölgelere taşınmak zorunda kaldıklarını söyledi.

Alışveriş merkezleri turistik yerlere dönüşüyor

Dien Bien Phu Caddesi'ndeki (3. Bölge, Ho Chi Minh Şehri) işyerini aylık yaklaşık 50 milyon liralık kira bedeliyle yeni teslim eden bir moda markasının sahibi olan Nguyen Minh Trang, "Buradaki kira bedeli geçen yılın sonundan bu yana artmaya başladı. İşyerinde park yeri yok, her türlü tabela ve reklam panosuyla kaplı. Bu yüzden geçici olarak işimi durdurmak zorunda kaldım. Önümüzdeki plan, online işlerle birlikte bir alışveriş merkezine taşınmak." dedi.

Bayan Trang'a göre, alışveriş merkezlerindeki perakende alanları, cadde cepheli evlere kıyasla kira fiyatları, ortak alanlar ve profesyonel yönetim gibi birçok avantaja sahip. Özellikle şehir merkezi dışındaki bölgelerde kira fiyatları oldukça rekabetçi ve çevrimiçi satışları birleştirmek için küçük bir mağaza sahibi olmak isteyen iş insanları için uygun.

Batdongsan.com.vn'nin fiyat geçmişi aracı, Dien Bien Phu bölgesindeki kira fiyatlarının geçen yıl yaklaşık %40 oranında arttığını gösteriyor.

Özellikle değişen trendle birlikte, alışveriş merkezleri Ho Chi Minh şehrindeki müşteriler için, özellikle tatil ve hafta sonları cazip yerler haline geldi. Bu durum, 2 Eylül Ulusal Bayram tatilinde de görüldü; şehrin alışveriş merkezleri müşterilerle dolup taşarken, tüm ürün gruplarının satışlarında keskin bir artış yaşandı.

Ho Chi Minh City'deki alışveriş merkezlerinin doluluk oranının her zaman yüksek olmasının nedeni de budur. Cushman & Wakefield tarafından yapılan bir anket, Ho Chi Minh City'deki alışveriş merkezlerinin doluluk oranının 2024'ün ikinci çeyreğinde %90'a ulaştığını, bir önceki çeyreğe kıyasla hafif bir artış ve yıllık bazda sabit kaldığını gösteriyor.

Birim ayrıca, kısmen veya tamamen faaliyete geçen yeni ve yenilenmiş alışveriş merkezlerinin doluluk oranlarının iyi olduğunu belirtti. Ayrıca, bazı projeler kiracı yapılarının yeniden yapılandırılmasını tamamlayarak süpermarket, iç mimarlık, moda ve yiyecek-içecek sektörlerinde daha fazla büyük kiracıyı ağırladı ve bu da genel doluluk oranının iyileşmesine katkıda bulundu.

Savills HCMC Araştırma Departmanı Kıdemli Müdürü Bayan Cao Thi Thanh Huong'a göre, perakende alanı arzı 2024'ün ikinci çeyreğinde %2 arttı ve 6 büyük projeyle şehir merkezinden dışarıya doğru hareket etmeye devam etti. Yılın ilk yarısındaki kiralama işlemleri aynı dönemde %26 arttı. Özellikle Muji, Poseidon, Uniqlo gibi birçok ünlü marka zincirinin kiralama alanları arasında yer aldığı görülüyor. Moda sektörü kiralama alanının %35'ini oluştururken, bunu %30 ile yiyecek ve içecek sektörü, %15 ile ev aletleri ve mobilya sektörü takip ediyor.

Kaynak: https://www.congluan.vn/nhieu-khach-thue-khong-con-man-ma-voi-mat-bang-kinh-doanh-tai-khu-vuc-trung-tam-tp-hcm-post314553.html