Gayrimenkul arz ve talep dengesizliği ve toplumsal baskı

(CPV) - Düşük maliyetli ve orta gelirli konutlar piyasadan giderek "kaybolurken", ortalama ve düşük gelirli kişilerin istikrarlı bir yaşam alanına sahip olması giderek zorlaşıyor. Piyasadaki arz ve talep arasındaki dengesizlik, yalnızca ekonomi üzerinde olumsuz sonuçlar doğurmakla kalmıyor, aynı zamanda sosyal yaşam üzerinde de baskı yaratıyor.

Düşük ve orta gelirli birçok kişi uygun konut "susuzluğu" ile karşı karşıya (Fotoğraf: HNV)

Vietnam emlak piyasasındaki arz ve talep dengesizliği, günümüzde giderek daha fazla dile getirilen ve giderek daha fazla öne çıkan bir sorun haline geliyor. Nüfusun çoğunluğunun temel ihtiyaçlarından biri olan uygun fiyatlı konutlar, piyasada giderek "kayboluyor" ve yerini lüks ve lüks ürünlere bırakıyor. Bu durum, milyonlarca çalışanın yerleşik hayata geçme hayalini doğrudan etkilemekle kalmıyor, aynı zamanda ekonomi ve toplum üzerinde de potansiyel olumsuz etkilere yol açıyor.

Hanoi'de yaşayan genç çift Minh ve Lan, bir yıldan uzun süredir ailelerinden borç alıp biriktirdikten sonra ellerinde yaklaşık 2 milyar VND olduğunu ve banliyöde bir daire satın almak istediklerini söyledi. Ancak projeleri araştırmaya başladıklarında, 2 milyar VND veya daha düşük fiyatlı dairelerin neredeyse tükendiğini fark ettiler. Mevcut durumda çift, merkezden uzakta eski bir daire kiralayabildi, ancak uzun vadeli bir yere yerleşmek hâlâ uzak bir hayaldi.

Uygun fiyatlı daire sıkıntısı giderek büyüyor ve Batdongsan.com.vn tarafından yapılan bir ankete göre, orta ve düşük gelirli birçok kişi uygun konut "susuzluğu" yaşıyor. Yeni projelerin tamamı metrekare başına 45 milyon ila 100 milyon VND arasında değişen yüksek fiyatlara sahip ve yalnızca yüksek gelirli müşterilere hizmet veriyor. Bu da piyasadaki ürün yapısında ciddi bir dengesizlik yaratıyor.

Vietnam Emlakçılar Birliği'ne (VARS) göre, piyasadaki yeni arzın büyük kısmı, metrekare başına ortalama 60 milyon VND fiyatla lüks dairelerden oluşuyor. Lüks ve lüks projeler hızla büyürken, uygun fiyatlı ve orta sınıf daireler neredeyse "kayboldu". Özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde, metrekare başına 200 milyon VND'ye varan fiyatlarla lüks daireler ortaya çıktı. Bu, pazarın giderek insanların çoğunluğunun gerçek ihtiyaçlarından uzaklaştığı anlamına geliyor.

CBRE raporu ayrıca, bu yılın üçüncü çeyreğinde Hanoi'deki gayrimenkul arzının ağırlıklı olarak üst segmentten geldiğini ve toplam arzın %75'ini oluşturduğunu gösteriyor. Ortalama gelirin artan konut fiyatlarını karşılayamadığı düşünüldüğünde bu endişe verici bir rakam. Bu dengesizliğin sonucu, ürünlerin çoğunun yatırımcılara ve yüksek gelirlilere yönelik olduğu ve gerçek ev alıcılarını yavaş yavaş piyasadan uzaklaştıran bir gayrimenkul "balonu" oluşmasıdır.

Arz ve talep arasındaki dengesizlik, uygun bir yaşam alanı arayan aileleri doğrudan etkilemekle kalmıyor, aynı zamanda toplum ve ekonomi için de büyük sorunlara yol açıyor. Uygun fiyatlı dairelerden yoksun, yalnızca lüks ürünlere odaklanan bir pazar, derin bir istikrarsızlık yaratacaktır.

Öncelikle, toplum, çalışanlar ve düşük gelirliler üzerindeki baskı , ev sahibi olma hayalinden giderek uzaklaşıyor ve uzun süreli kiralık konutların daha yaygın hale gelmesine yol açıyor. Bu durum psikolojik istikrarsızlığa neden olarak yaşam kalitesini olumsuz etkileyebiliyor. Ayrıca, merkezden uzak bölgelerde yaşamak, çalışanların hareket etmesini zorlaştırarak iş gücü verimliliğinin düşmesine yol açıyor.

Ayrıca, arzın büyük bir kısmının lüks segmentte yoğunlaşmasıyla ekonomik istikrarsızlık riski de ortaya çıkar; piyasa "şişirilerek" bir emlak balonunun oluşması riskiyle karşı karşıya kalır. Bu balon, piyasa gerçek talebi karşılayamadığında patlayabilir ve lüks dairelerin değer kaybetmesine ve tüm ekonominin etkilenmesine yol açabilir.

Gayrimenkulün yalnızca üst sınıfa ve yatırımcılara hizmet etmesiyle eşitsizlik de artıyor ve düşük gelirli kesim piyasadan giderek daha fazla dışlanıyor. Bu durum, az sayıda kişinin büyük varlıklara sahip olmasına rağmen, çoğunluğun ev satın alamamasına yol açarak eşitsizliğin artmasına neden oluyor.

Uzmanlar, gayrimenkul sektöründeki arz-talep dengesizliğinin çözümü için hem devletin hem de özel sektörün eş zamanlı müdahalesinin gerekli olduğunu söylüyor.

Buna göre, acil çözümlerden biri uygun fiyatlı konut ve sosyal konut projelerinin gelişimini artırmaktır. İnşaat Bakanlığı, 2025 yılına kadar 1 milyon sosyal konut inşa etme hedefi koymuştur. Bu ilerlemeyi hızlandırmak için hükümet, yatırımcılara yönelik arazi vergisi veya katma değer vergisi (KDV) muafiyetleri veya hatta kredi faiz oranlarında destek gibi destek politikaları uygulayabilir. Bu teşvikler, işletmelerin girdi maliyetlerini düşürmelerine yardımcı olacak ve onları yalnızca lüks projelere odaklanmak yerine uygun fiyatlı konut sektörüne daha fazla yatırım yapmaya teşvik edecektir. Ayrıca, iyi altyapıya sahip bölgelerdeki inşaat yoğunluğunu ayarlamak da, arazi alanını genişletmeden uygun fiyatlı konut arzını artırmak için bir çözümdür.

Spekülasyonun konut fiyatlarını artırmasını önlemek için hükümet daha sıkı kontroller uygulayabilir. Uzmanlar, hızlı kâr elde etmeyi amaçlayan spekülatif işlemleri azaltmaya yardımcı olacak kısa vadeli işlemlere daha yüksek vergiler uygulanması gibi çözümleri tartışıyor. Aynı zamanda, alıcıları mülklerini kısa sürede satmak yerine uzun süre tutmaya teşvik etmek için gayrimenkul mülkiyeti düzenlemeleri de gözden geçirilmelidir. Bu önlemler, konut fiyatlarının istikrarına yardımcı olarak, gerçek konut ihtiyacı olanlar için daha iyi koşullar yaratacaktır.

Uygun fiyatlı konut geliştirmede yalnızca hükümetin rolü değil, kamu ve özel sektör iş birliği de önemlidir. Devlet, sosyal konut projelerine ücretsiz arsa veya arsa indirimi sağlayarak destek sağlayabilirken, işletmeler projenin uygulanmasından ve yönetiminden sorumludur. Kamu-özel sektör ortaklığı (PPP) modeli, risk ve faydaların paylaşılmasına yardımcı olarak uygun fiyatlı konutların sürdürülebilir gelişimini destekleyecektir.

Ayrıca, gayrimenkul piyasasıyla ilgili bilgilerin şeffaflığı, kişilerin ve işletmelerin doğru kararlar alabilmeleri için önemli bir faktördür. Gayrimenkul yönetim ajanslarının, spekülasyonun neden olduğu gayrimenkul fiyatlarında "ateş" durumunun önüne geçmek için, insanların doğru bir bakış açısına sahip olmaları adına, fiyatlar, planlama ve projelerin ilerleyişi hakkında bilgileri eksiksiz bir şekilde açıklamaları gerekir. İletişim çalışmaları da piyasa psikolojisini yönlendirmede büyük rol oynayarak, insanların konutların gerçek değerini anlamalarına ve "sanal ateş"in peşinden koşmaktan kaçınmalarına yardımcı olmalıdır.

Uygun fiyatlı konut inşa eden işletmeleri desteklemenin yanı sıra, hükümet bu segmentte ev satın almak isteyen kişiler için finansal destek programları da sağlamalıdır. Tercihli faiz oranlı konut kredisi paketleri, ortalama ve düşük gelirli kişilerin kolayca sermayeye erişmesine ve uzun vadeli taksitlerle ev satın almasına yardımcı olan pratik bir seçenek olacaktır. Zor durumdaki haneler için, doğrudan finansal destek sağlamak veya ev satın alma fiyatının bir kısmını sübvanse etmek de, yerleşme fırsatı bulmalarına yardımcı olmak için faydalı bir çözümdür.

Bir diğer vazgeçilmez çözüm ise banliyö bölgelerindeki ulaşım altyapısının iyileştirilmesidir. Kısıtlı trafik koşulları, birçok çalışanı şehir merkezinden uzak bölgelerde konut aramaya zorluyor. Bu durum, şehir merkezindeki konut fiyatlarını artırmanın yanı sıra, insanların iş ve sosyal olanaklara erişimini de etkiliyor. Banliyö bölgelerini birbirine bağlayan ulaşım sistemi iyileştirildiğinde, bu bölgeler orta gelirli insanlar için ideal bir seçim haline gelecek, şehir içi konut piyasasındaki baskıyı azaltacak ve daha istikrarlı bir konut arzı yaratacaktır.

Gayrimenkul piyasasında arz ve talebin yeniden dengelenmesi için hükümet, işletmeler ve finans kuruluşlarının koordineli çabaları gerekmektedir. Uygun fiyatlı konut gelişiminin artırılması, spekülasyonun kontrol altına alınması, kamu-özel sektör ortaklıklarının teşvik edilmesi ve ulaşım altyapısının iyileştirilmesi gibi önlemler mevcut durumun iyileştirilmesine yardımcı olacaktır. Bu çözümler hayata geçirildiğinde, konutlar yalnızca insanların çoğunluğu için daha erişilebilir hale gelmekle kalmayacak, aynı zamanda gayrimenkul piyasası da gelecekte daha dengeli ve sürdürülebilir bir şekilde gelişecektir.

Kaynak: https://dangcongsan.vn/cung-ban-luan/lech-pha-cung-cau-bat-dong-san-va-ap-luc-xa-hoi-682305.html