Vergi şeffaflığı, işletmelerin nakit akışını proaktif bir şekilde yönetmesini sağlar

Ho Chi Minh şehrinde bir emlak şirketinin temsilcisi olan Bay Le Van Hoa, "Ürün teslimi sırasında henüz arsa fiyatlarına karar vermediğimiz için eskiden KDV ödemek zorunda kalıyorduk. Şimdi ise, belirli talimatlarla işletmeler başlangıçtan itibaren gerçekçi beyanlarda bulunabiliyor ve bu da proje maliyetlerini ve finansmanını daha iyi kontrol etmelerine yardımcı oluyor," dedi.

1 numaralı metro hattı ve Vo Nguyen Giap Caddesi ( Ho Chi Minh Şehri) boyunca uzanan apartman binaları. Fotoğraf: Hong Dat/VNA

Sayın Hoa'nın görüşü, Hükümetin Katma Değer Vergisi Kanunu'nun bir dizi maddesinin uygulanmasını ayrıntılarıyla açıklayan 181/2025/ND-CP sayılı Kararnamesi'nin 1 Temmuz 2025'ten itibaren yürürlüğe girmesiyle birlikte diğer birçok gayrimenkul işletmesinin görüşüne benzerdir; bu kararname, gayrimenkul işletme faaliyetleri için katma değer vergisinin (KDV) hesaplanması için fiyatın nasıl belirleneceğine ilişkin özel hükümler içermektedir.

Uzmanlara göre bu, yasal çerçevenin mükemmelleştirilmesi, şeffaflığın artırılması ve işletmelerin finansal tahminlerde daha proaktif olmalarının desteklenmesi, aynı zamanda özellikle gayrimenkul sektöründe devlet vergi yönetiminin etkinliğinin artırılması açısından önemli bir adımdır. Yasal riskleri sınırlamak için vergiye tabi fiyatların belirlenmesinde şeffaflığın gerçeklikle yakından uyumlu olması gerekmektedir.

181 Sayılı Kararname'de dikkat çeken noktalardan biri, gayrimenkul faaliyetlerinde KDV hesaplama fiyatlarının açık bir şekilde düzenlenmiş olmasıdır. Buna göre, vergi hesaplama fiyatı, KDV hariç satış fiyatıdır ve mevzuata göre devlet bütçesine ödenen arsa bedelinden düşülür. Özellikle, devlet tarafından tahsis edilen, kiralanan veya açık artırma yoluyla edinilen projelerde, indirilebilir arsa bedeli, tek seferde ödenen arsa kullanım bedeli veya arsa kirasıdır. Ancak, işletme tarafından ödenen tazminat, destek ve arazi temizliği gibi masraflar indirilebilir arsa bedeline dahil edilmeyecektir.

Dr. Nguyen Quang Tuyen ( Hanoi Hukuk Üniversitesi), bu yeni noktanın pratik açıdan çok önemli olduğunu söyledi. Vergi hesaplama fiyatından düşülen arsa bedelinin netleştirilmesi, işletmelerin maliyetleri daha şeffaf bir şekilde tahmin etmelerine ve böylece uygun finansal ve satış stratejileri geliştirmelerine yardımcı oluyor. Aynı zamanda, vergi dairesinin arsa bedelini yanlış belirlemesi nedeniyle vergi iadesi alma durumunu da azaltıyor. diye değerlendirdi.

Özellikle, her işlem türü için özel düzenlemeler, anlaşmazlıkların azaltılmasına ve tutarlılığın artırılmasına yardımcı olacaktır. Uzun vadede, vergi hesaplama mekanizmasındaki şeffaflık, gayrimenkul fiyatlarını gerçek değere yaklaştıracak ve işletmelerin vergi risklerinin maliyetini üstlenmek zorunda kalması nedeniyle oluşan "sanal fiyatlar" durumunu sınırlayacaktır.

Kararname ayrıca, arazi bedeli indirimi durumlarını şu şekilde özel olarak sınıflandırmıştır: arazi kullanım hakkı devri almak, araziye sermaye koymak, BT veya PPP projelerinde arazi fonundan ödeme yapmak... Her bir tür için Kararname, indirilebilir arazi bedelinin belirlenmesine ilişkin esasları açıkça düzenlemiştir.

Aynı görüşü paylaşan Avukat Bui Quang Nghiem (Ho Chi Minh Şehri Barosu), bu Kararnamenin açıklığını ve hukuki riskleri en aza indirme becerisini son derece takdir etti. Vergi indirimi kapsamındaki arazi fiyatlarının belirlenmesinde kullanılan kriterler artık oldukça spesifik olduğundan, vergi makamları ve işletmeler arasındaki farklı yorumlar sınırlandırılmıştır. Kararname, özellikle işletmeleri beklenmedik vergi tahsilat riskinden korumaya katkıda bulunmaktadır.

Bununla da kalmayıp, Bay Nghiem, işletmeler için dezavantajlı olan geriye dönük işlem yapmama ilkesinin de dikkate değer bir nokta olduğunu vurguladı. Mevcut yasal düzenlemelere uygun olarak doğru bir şekilde uygulandığında, bu ilke istikrarlı ve şeffaf bir iş ortamı sağlamak için önemli bir araç olacaktır.

Aslında, birçok gayrimenkul işletmesi, arsa bedeli onaylanmadığında geçici olarak vergi ödemek zorunda kalmaları ve ardından vergi dairesi arsa bedelini yeniden belirlediğinde vergi iadesi almaları nedeniyle zorluklarla karşılaşmıştır. Bu yeni düzenleme, işletmelerin beklenmedik masraflardan kaçınmalarına ve böylece proje ilerlemesine göre nakit akışı planlamasında daha proaktif olmalarına yardımcı olacaktır.

Yönetim ajansı açısından, Vietnam Vergi Danışmanlık Derneği Başkanı Bayan Nguyen Thi Cuc, 181 Sayılı Kararname'nin, uzun vadeli projeleri olan işletmeler üzerinde büyük baskı yaratan "geçici ödeme ve ardından düzeltme" durumunun önlenmesine yardımcı olduğunu belirtti. Bu aynı zamanda vergi makamlarının denetimleri daha birleşik ve şeffaf bir şekilde yürütmesinin yasal dayanağını da oluşturuyor.

Öte yandan, Kararname vergi makamlarına denetimin etkinliğini artırma ve gelir kayıplarını sınırlama konusunda da destek sağlıyor. 181 Sayılı Kararname, her bir özel durum için ayrıntılı talimatlar sunarak, vergi yönetiminin ülke genelinde tek tip bir şekilde uygulanmasına yardımcı oluyor ve bölgeler arasındaki farklı anlayış ve uygulamaları en aza indiriyor. Bu, yalnızca devlet bütçesi tahsilatının verimliliğini artırmakla kalmıyor, aynı zamanda vergi makamlarının denetim ve teftişte daha proaktif olmalarına da yardımcı oluyor - diye analiz etti Bayan Cuc.

Ayrıca BT projelerine özel düzenlemelerin uygulanması, arsa veya teknik altyapı devri şeklinde sermaye katkısı gibi karmaşık işlemler de arsa bedelinin yanlış belirlenmesi veya indirilebilir olmaması nedeniyle oluşabilecek gelir kayıplarının sınırlandırılmasına yardımcı olmaktadır.

İndirimli arsa bedelinin net bir şekilde tanımlanması, işletmelerin satış fiyatındaki vergi risklerine "hazırlık" yapmak zorunda kalmamasını sağlayarak gayrimenkul fiyat seviyesinin istikrarına katkıda bulunuyor. Uzmanlar, bu mekanizmanın yalnızca işletmeler için faydalı olmakla kalmayıp aynı zamanda tüketici haklarını korumak ve şeffaf bir piyasa gelişimini desteklemek için de koşullar yarattığını belirtiyor.

181 Sayılı Kararname, vergi idaresini modernize ederek adaleti, şeffaflığı ve uygulamada tutarlılığı sağlamayı amaçlayan 2021-2030 dönemi vergi reformu hedeflerini belirleyen belgelerden biridir. KDV hesaplama fiyatlarına ilişkin ayrıntılı düzenlemeler, yalnızca pratik engelleri ortadan kaldırmakla kalmayıp, aynı zamanda Hükümet'in vergi sistemi reformuna yönelik uzun vadeli yönelimiyle de uyumludur. Vergi hesaplama mekanizmasının şeffaf hale getirilmesi, sağlıklı, sürdürülebilir ve sorumlu bir gayrimenkul piyasasının oluşumuna katkıda bulunacaktır.

181 Sayılı Kararname'nin resmen yürürlüğe gireceği 1 Temmuz 2025 tarihinden itibaren iş dünyası, vergi daireleri ve piyasa, şeffaf, senkronize ve gerçeğe yakın yeni bir yasal koridor bekliyor. Belgenin ruhuna uygun olarak uygulandığı takdirde, Kararname yalnızca işletmeler için riskleri en aza indirmeye katkıda bulunmakla kalmayacak, aynı zamanda bütçe gelirlerini artırmaya, yatırım ortamını iyileştirmeye ve önümüzdeki dönemde daha istikrarlı ve sağlıklı bir gayrimenkul piyasasının oluşmasına da yardımcı olacaktır.

VNA'ya göre

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660