Arsa fiyatlarında ve arsa ihalelerinde şeffaflık

Hanoi'de , şehir merkezindeki daire ve arsa fiyatları sürekli artmakla kalmıyor, aynı zamanda banliyölerdeki arsa alım satımları da hareketli. Fotoğraf: Quang Vinh.

Özellikle Hanoi Halk Komitesi'nin ilçe düzeyindeki Halk Komitelerine verdiği yetkide, arazi kullanım ücreti ile arazi tahsisi veya hanelere ve bireylere arazi kiralama için arazi kullanım haklarının açık artırma ile satışına ilişkin başlangıç ​​fiyatına ilişkin karar bulunmaktadır; Devletin arazi tahsis etmesi veya arazi parselinin veya arazi alanının ayrıntılı yapı planına göre teknik altyapıya yatırıldığı durumlarda arazi kullanım haklarının açık artırma ile satışına ilişkin başlangıç ​​fiyatına ilişkin karar bulunmaktadır.

Ticaret aktif ama sıcak değil

Hanoi Halk Komitesi'ne göre, ilçe düzeyindeki Halk Komiteleri, belirli Arazi Değerleme Konseyi'ni ve ilgili diğer içerikleri (varsa) tamamlamaktan ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı (TNMT), Maliye - Planlama ve ilgili departman ve ofisleri uygulamayı organize etmek üzere yönlendirmekten sorumludur. 10 Aralık 2024 tarihine kadar, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, departmanlar, şubeler ve ilçe düzeyindeki Halk Komiteleri ile birlikte sonuçları özetleyip değerlendirecek ve sonraki dönemde uygulama için temel olarak sürekli yetkilendirmenin değerlendirilmesi için Şehir Halk Komitesi'ne rapor verecektir.

Hanoi için arsa her zaman sıcak bir konudur. Sadece daire fiyatları değil, şehir merkezindeki arsa fiyatları da sürekli artıyor, aynı zamanda banliyölerdeki arsa alım satımları da oldukça hareketli. Nisan 2024'ten bu yana, Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen gibi bölgelerden Ba Vi gibi ücra bölgelere kadar haneler ve bireyler için arsa müzayedeleri de oldukça hareketli.

Hoai Duc bölgesinde, Bölge Arazi Fonu Geliştirme Merkezi, 18 Mart'ta düzenlenen ve 2.441,8 m2 alana sahip 23 adet arsayı başarıyla açık artırmaya çıkardı; bütçeden 179,2 milyar VND toplandı. Merkez, Nisan ayında da 3.366,7 m2 alana sahip 34 adet arsanın arazi kullanım haklarının açık artırmaya çıkarıldığını duyurmaya devam etti; bütçeden 200 milyar VND toplanması bekleniyor.

Benzer şekilde Dong Anh ilçesinde Şubat ve Mart aylarında toplam 2.872,2 metrekarelik arazi kullanım hakkı ihalesi başarıyla düzenlendi; bütçe geliri 143 milyar VND'nin üzerinde gerçekleşti ve beklenenden yaklaşık 69 milyar VND fazla gerçekleşti.

Ba Vi, Hanoi'nin ücra bir ilçesi olup, 37 adet araziyi (Dong Bang köyü, Dong Thai komünü) açık artırmayla satarak bütçeye 99 milyar VND'den fazla para kazandırmıştır.

Hoai Duc Bölge Arazi Fonu Merkezi Müdürü Sayın Nguyen Huy Hoang'a göre, arazi alım satım işlemlerinde ve fiyatlarda yaşanan hızlı artışın nedeni, şehir ve bölgenin birçok önemli ulaşım altyapı projesinin hayata geçirilmesini hızlandırması; bunlar arasında Çevre Yolu 4 - Başkent Bölgesi ve Çevre Yolu 3.5 yer alıyor. Şehir merkezine bağlantı daha rahat.

Ancak Mayıs 2025 itibarıyla, banliyö bölgelerindeki arazi müzayedeleri alışılmadık bir durum değildi. Örneğin, Hoai Duc bölgesinde, bazı merkez ilçelerle karşılaştırıldığında, başlangıç ​​fiyatı metrekare başına 60 milyon VND'nin üzerindeydi; bu rakam şehir merkezinde genellikle metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerindeydi. Metrekare başına 42,8 milyon VND'lik bir başlangıç ​​fiyatına sahip bir arsa vardı, ancak müzayedeyi kazanan kişi fiyatı sadece 1 kademe artırarak metrekare başına 42,9 milyon VND'ye çıkardı; bu da arazi müzayedesinin olumlu geçmesine rağmen "sıcak" olmadığını kanıtlıyor; fiyatların başlangıç ​​fiyatına göre 2-3 kat arttığı önceki arazi çılgınlıklarına kıyasla olağandışı fiyat artışları, spekülasyon veya fiyat enflasyonu gibi bir durum söz konusu değildi.

Müzayede sonrasında teminat iptali ve ödeme yapılmama oranı yüksektir. Özellikle 2022 ve 2023 yıllarında, banliyö arazi ihalelerinin %70'ine kadar katılımcı bulunmamış veya ihaleyi açacak yeterli katılımcı sayısına ulaşılamamıştır.

Arazi müzayedeleri konusunda pek çok kişi net bir fikre sahip değil. Örneğin, Me Linh bölgesinde 30 Aralık 2023 öğleden sonra gerçekleşen bir müzayedede, bir kişi 102 m2'lik bir arsa için m2 başına 4,28 milyar VND ödemiş; başlangıç ​​fiyatı m2 başına 30 milyon VND iken, müzayedeyi kazanan taraf olmuştur. Ancak daha sonra, müzayede kazananının talebi üzerine, Me Linh bölgesi sonucu iptal etmeyi ve 600 milyon VND'den fazla depozitoyu iade etmeyi kabul etmiştir.

Bu kişi, arazi kullanım hakları için ilk kez müzayedeye çıktığını, bu yüzden gergin ve aceleci davrandığını ve yanlış rakam yazdığını söyledi. "Müzayede yönetmeliğinin metrekare başına hesaplandığını düşünmeden, tüm arsa için 4,28 milyar VND'den fazla hesapladım, bu yüzden hata yaptım," dedi bu kişi.

Yukarıdaki durum, özellikle Hanoi Halk Komitesi'nin, ilçe düzeyindeki Halk Komitesi'ne arazi kullanım hakları ihalelerinin başlangıç ​​fiyatını belirleme yetkisi verdiği düşünüldüğünde, arazi kullanım hakları ihalelerine katılım konusunda bir ders olarak da değerlendirilmelidir.

Aralık 2023'te Hanoi'deki Thanh Oai bölgesinde düzenlenen arazi müzayedesine katılan birimlerin oy sayımı. Kaynak: HNM.

Hanoi'de çok sayıda arazi kullanım hakkı ihalesi düzenlenecek.

Birçok görüş, Hanoi Halk Komitesi'nin, arazi kullanım hakları ihalelerinin başlangıç ​​fiyatını ilçe düzeyindeki Halk Komitelerine belirleme yetkisi vermesinin, emlak piyasasını daha canlı ve sağlıklı hale getireceğini söylüyor. Başlangıç ​​noktasının önümüzdeki Haziran ayı olduğu söylenebilir. Özellikle de ihale edilen arazinin planlanıp, eş zamanlı teknik ve sosyal altyapı sistemlerine yatırım yapılarak, ana ulaşım akslarına bağlanarak yeni ve modern yerleşim alanlarının oluşturulmasının ihtiyaçlarını karşıladığı göz önüne alındığında.

Hanoi Halk Komitesi'ne göre, bu yıl şehre tahmini devlet bütçe geliri olarak 408.547 milyar VND tahsis edildi; bunun 378.530 milyar VND'si yerel gelirden oluşuyor. İlçe, kasaba ve şehirler için ana yatırım kaynağının arazi geliri olduğunu belirten Hanoi Halk Komitesi, Maliye Bakanlığı ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan, 30 ilçe, kasaba ve şehrin arazi gelirlerinden elde edilen ihale ve açık artırma kapasitesine ilişkin verileri sentezlemek üzere birimlerle koordinasyon sağlamalarını ve bu birimlere başkanlık etmelerini talep etti.

Bu olumlu hamlelerle birlikte, açık artırmayla satılan araziler, 2024 yılında Hanoi arazi pazarındaki lider ürün olarak değerlendiriliyor.

Arazi kullanım ihalelerinin adresleri oldukça açıktır. Bunlardan Chuong My, Dong Anh, Me Linh ilçeleri ve Son Tay kasabasındaki yaklaşık 180 arsa, arazi kullanım hakları için açık artırmaya çıkarılmış olup, en yüksek başlangıç ​​fiyatı 33 milyon VND/m² olmuştur. Mart 2024'te yapılan bir ihalede ise en yüksek kazanan fiyat 56,1 milyon VND/m² olmuştur.

Me Linh bölgesinde, 30 parsellik arazi dahil: Quan Cho alanı (Bong Mac köyü, Lien Mac belediyesi) başlangıç ​​fiyatı 19-22,5 milyon VND/m2. Quang Minh kasabasında başlangıç ​​fiyatı 26-27 milyon VND/m2.

Dong Anh bölgesinde ise 72 adet arsa, metrekare başına 23,5 ila 24,5 milyon VND arasında değişen başlangıç ​​fiyatlarıyla arazi kullanım hakkı için açık artırmaya çıkarıldı. Bazı yerlerde ise metrekare başına 28 ila 33 milyon VND arasında değişen başlangıç ​​fiyatları belirlendi.

Phuc Tho bölgesinde 14 adet arsa, metrekaresi 17,2 milyon VND ile 18,5 milyon VND arasında değişen başlangıç ​​fiyatlarıyla arazi kullanım hakları için açık artırmaya çıkarıldı.

Yeni politikaları yakında hayata geçirin

Arsa fiyatları uzun zamandır toplumun her kesiminin ilgi odağı olmuştur. Hükümet ve Meclis de bu konuya çok yakın durmaktadır.

Başbakan Yardımcısı Tran Hong Ha, 24 Mayıs 2024 tarihinde, arazi fiyatlarını düzenleyen Taslak Kararname hakkında raporları dinlemek ve görüş bildirmek üzere ulusal bir çevrimiçi toplantıya başkanlık ederek, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan kalkınma süreci boyunca yorumları ve katkıları ciddi şekilde değerlendirmesini, Taslak Kararname'yi derhal tamamlamasını ve 2024 Arazi Kanunu'ndaki yeni ve çığır açıcı politikaları ve yönergeleri derhal uygulamaya koymasını talep etti.

Daha önce, 8 Mayıs'ta, Devletin araziyi geri alması durumunda tazminat, destek ve yeniden iskânı düzenleyen Taslak Kararname; arazi fiyatlarını düzenleyen Taslak Kararname hakkında görüş toplamak için 63 yerel yönetimle doğrudan ve çevrimiçi bir konferansta; Başbakan Yardımcısı Tran Hong Ha, Başbakan'ın bakanlıklara ve şubelere, Ulusal Meclis'in 2024 Arazi Kanunu'nu 1 Temmuz 2024'te (önceki tarihten 5 ay önce, yani 1 Ocak 2025'ten) yürürlüğe koyması için yeterli koşulların sağlanması amacıyla ayrıntılı rehber belgeler acilen geliştirmeleri talimatını veren bir belge yayınladığını söylemişti.

2024 Arazi Kanunu, birçok yeni ve çığır açıcı politikayla; kalkınma sürecinde halkın faydalanmasını sağlayarak, projelerin uygulanmasında tüm tarafların çıkarlarını uyumlu hale getiriyor. Arazi fiyatlarına ilişkin düzenlemeler, nesnellik, şeffaflık ve arazi gelirlerinin devlet, halk ve işletmeler için düzenlenmesi ilkelerini güvence altına alarak, arazi fiyatlarının "ani" dalgalanmalarını önlüyor ve sosyoekonomik kalkınmada yatırım projelerinin girdi maliyetlerini dengeliyor. Yeni arazi değerleme yöntemi, değerleme çalışması yapanları korumak için açık, basit ve tutarlı olmalıdır.

Hanoi Halk Komitesi'nin, arazi fiyatları ve arazi kullanım hakları ihalelerinin başlangıç ​​fiyatları konusunda ilçe düzeyindeki Halk Komiteleri'ne yetki vermesi, bu çalışmanın şeffaf bir şekilde yürütülmesi ve yakından izlenmesi gerektiğini bir kez daha ortaya koymaktadır. Nitekim, yıllar içinde arazi sektöründe yolsuzluk ve ekonomik suçlar yaygınlaşmıştır. Bu alandaki şikayetler, şikayetlerin en büyük kısmını oluştururken, bunların ele alınması ve çözülmesi oldukça zaman almaktadır. Sorunun karmaşıklığı nedeniyle, birçok vakanın kapsamlı bir şekilde çözülmesi zordur.

13 Eylül 2022 tarihinde, Meclis Daimi Komitesi "1 Temmuz 2016 - 1 Temmuz 2021 tarihleri ​​arasında vatandaşların kabulü, şikayet ve ihbarların ele alınmasına ilişkin kanunun uygulanması" konulu tematik denetim oturumunda Dilekçe Komisyonu raporunda, şikayet, ihbar, tavsiye ve düşüncelerin çoğunlukla arazi yönetimi alanında ve projelerin uygulanması sırasında arazi kurtarma, tazminat, destek, yeniden yerleşim ve saha temizliği uygulamalarıyla ilgili olduğu ortaya çıktı (%69,5'ten fazlasını oluşturuyor).

Emlak uzmanı Bay Le Bao Long'a göre, Hükümet'in İl Halk Komitesi tarafından uygulanan arazi fiyat listesi düzenlemesi, öncekinden farklı olarak arazi fiyat çerçevesine atıfta bulunuyor ve yıllık olarak güncelleniyor. Böylece yetki ve sorumluluk yerel yönetimlere devredilmiş ve arazi fiyatlarının her bir yerel yönetimin gerçek durumuna eskisinden daha yakın olmasına yardımcı olunmuştur. Özel düzenlemeler, arazi değerlemesinin şeffaf, net ve gerçeğe yakın olmasına yardımcı olacaktır. Bay Long, yeni yasaların yürürlüğe girmesinden sonra gayrimenkul fiyatlarının artacağını öngörüyor. Buna göre, en çok etkilenen tür arsalar olacak. Ancak, bir artış olsa bile, makul olmayan bir fiyat artışı olmayacak.

Kaynak: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html