Arazi fiyatlarında ve arazi ihalelerinde şeffaflık.

Hanoi'de , şehir merkezindeki daire ve arsa fiyatları sürekli yükselmekle kalmıyor, banliyölerdeki arsa işlemleri de hızla artıyor. Fotoğraf: Quang Vinh.

Özellikle, Hanoi Halk Komitesi tarafından ilçe düzeyindeki Halk Komitelerine verilen yetki, hanehalklarına ve bireylere arazi tahsisi veya arazi kiralaması için arazi kullanım haklarının açık artırmaya çıkarılması için başlangıç ​​fiyatına ilişkin kararı; ve arazi parseli veya alanının detaylı inşaat planına göre teknik altyapı yatırımı yapılmış olduğu durumlarda, devletin arazi tahsisi veya kiralaması için arazi kullanım haklarının açık artırmaya çıkarılması için başlangıç ​​fiyatına ilişkin kararı içermektedir.

Alım satım işlemleri hareketliydi ancak çılgınca değildi.

Hanoi Halk Komitesi'ne göre, ilçe düzeyindeki Halk Komiteleri, Arazi Değerleme Konseyi ve diğer ilgili konuları (varsa) birleştirmek ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı (TNMT), Maliye ve Planlama Bakanlığı ve diğer ilgili departman ve kurumları uygulamayı organize etmekle görevlidir. 10 Aralık 2024 tarihinden önce, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, diğer departmanlar, kurumlar ve ilçe düzeyindeki Halk Komiteleri ile birlikte sonuçların ön değerlendirmesini yapacak ve yetki devrinin devamı için bir temel olarak Hanoi Halk Komitesi'ne rapor sunacaktır.

Hanoi'de arsa her zaman gündemde olan bir konu. Sadece şehir merkezindeki daire ve arsa fiyatları sürekli yükselmekle kalmıyor, banliyölerdeki arsa işlemleri de oldukça hareketli. Nisan 2024'ün başından itibaren Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen gibi bölgelerde ve hatta Ba Vi gibi uzak bölgelerde bile hane halkı ve bireyler için arsa ihaleleri oldukça canlı geçti.

Hoai Duc bölgesinde, Bölge Arazi Geliştirme Merkezi, toplam 2.441,8 metrekarelik 23 arsanın (18 Mart'ta gerçekleştirilen) açık artırmasını başarıyla sonuçlandırarak bütçeye 179,2 milyar VND gelir sağladı. Nisan ayında ise Merkez, toplam 3.366,7 metrekarelik 34 arsanın kullanım haklarının açık artırmasını duyurmaya devam etti ve bütçeye 200 milyar VND gelir sağlaması bekleniyor.

Benzer şekilde, Dong Anh bölgesinde Şubat ve Mart aylarında toplam 2.872,2 metrekarelik bir alan için başarılı arazi kullanım hakları ihaleleri düzenlenmiş ve bütçeye 143 milyar VND'nin üzerinde gelir sağlanmış olup, öngörülen miktarı yaklaşık 69 milyar VND aşmıştır.

Hanoi'nin uzak bir bölgesi olan Ba ​​Vi'de de (Dong Thai beldesi, Dong Bang köyünde) 37 arsa başarıyla açık artırmaya çıkarılarak devlet bütçesine 99 milyar VND'den fazla gelir sağlandı.

Hoai Duc Bölgesi Arazi Fonu Merkezi Müdürü Bay Nguyen Huy Hoang'a göre, arazi işlemlerindeki ve fiyatlardaki hızlı artışın nedeni, şehir ve yerel yönetimlerin, Başkent Bölgesi 4. Çevre Yolu ve 3.5. Çevre Yolu da dahil olmak üzere birçok önemli ulaşım altyapı projesinin uygulanmasını hızlandırmasıdır. Bu durum, şehir merkezine daha rahat bağlantılar sağlanmasına yol açmıştır.

Ancak, Mayıs 2025 itibarıyla, banliyö bölgelerindeki arsa ihalelerinde ani fiyat artışları yaşanmadı. Örneğin, Hoai Duc bölgesinde, bazı merkezi bölgelere kıyasla, başlangıç ​​fiyatı 60 milyon VND/m2'nin üzerindeydi; oysa şehir merkezinde bu fiyat genellikle 100 milyon VND/m2'nin üzerindeydi. Bazı arsaların başlangıç ​​fiyatı 42,8 milyon VND/m2 iken, ihaleyi kazanan sadece bir kat daha yüksek teklif vererek 42,9 milyon VND/m2'ye ulaştı. Bu durum, arsa ihalelerinin sorunsuz bir şekilde ilerlediğini, ancak "çılgın" olmadığını; önceki arsa fiyat artışlarında olduğu gibi başlangıç ​​fiyatının 2-3 katına çıkmadığı, olağandışı fiyat artışı, spekülasyon veya fiyat manipülasyonu yaşanmadığını göstermektedir.

Açık artırmanın ardından, teminatların kaybedilmesi ve ödeme yapılmaması oranı yüksektir. Özellikle 2022 ve 2023 yıllarında, banliyö bölgelerindeki arsa açık artırmalarının %70'ine kadarında hiç katılımcı olmamış veya katılımcı sayısı açık artırma için gerekli şartları karşılamamıştır.

Arsa ihaleleri konusunda pek çok kişi sürecin tamamından haberdar değil. Örneğin, Me Linh bölgesinde, 30 Aralık 2023 öğleden sonra yapılan bir ihalede, bir kişi 102 m2'lik bir arsa için 4,28 milyar VND/m2 teklif verdi; başlangıç ​​fiyatı ise 30 milyon VND/m2 idi ve ihaleyi kazanan kişi oldu. Ancak, ihaleyi kazanan kişinin talebi üzerine Me Linh bölgesi ihaleyi iptal etmeyi ve 600 milyon VND'den fazla depozito parasını iade etmeyi kabul etti.

Bu kişi, arazi kullanım hakları ihalesine ilk kez katıldığını, bu nedenle gergin ve telaşlı olduğunu ve bunun da hesaplamada hataya yol açtığını belirtti. "Arazinin tamamı için 4,28 milyar VND'den fazla hesap yaptım, ihale yönetmeliğinin metrekare başına hesaplama öngördüğünü fark etmedim, bu yüzden hata yaptım," diye açıkladı.

Bahsi geçen olay, özellikle Hanoi Halk Komitesi'nin arazi kullanım hakkı ihalelerinin başlangıç ​​fiyatını belirleme yetkisini ilçe düzeyindeki Halk Komitelerine devrettiği göz önüne alındığında, arazi kullanım hakkı ihalelerine katılım konusunda da bir ders niteliği taşımalıdır.

Aralık 2023'te Hanoi'nin Thanh Oai bölgesinde düzenlenen arazi ihalesine katılan birimlerin oylarının sayımı. Kaynak: HNM.

Hanoi'de arazi kullanım hakları ihaleleri birkaç tur halinde gerçekleştirilecek.

Birçok kişi, Hanoi Halk Komitesi'nin arazi kullanım hakları ihalelerinin başlangıç ​​fiyatını belirleme yetkisini ilçe düzeyindeki Halk Komitelerine devretmesinin, gayrimenkul piyasasını canlandıracağına ve sağlığını iyileştireceğine inanıyor. Özellikle ihale edilen arsaların, entegre teknik ve sosyal altyapı ile planlanıp geliştirildiği, ana ulaşım yollarına bağlandığı ve modern yeni yerleşim alanlarının oluşumunu kolaylaştırdığı göz önüne alındığında, bu süreç Haziran ayında başlayabilir.

Hanoi Halk Komitesi'ne göre, bu yıl şehre devlet bütçesinden 408.547 milyar VND gelir tahsis edildi; bunun 378.530 milyar VND'si iç gelirlerden oluşuyor. İlçeler, bölgeler ve kasabalar için arazi gelirlerinin ana yatırım kaynağı olduğunu kabul eden Hanoi Halk Komitesi, Maliye Bakanlığı ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan, 30 ilçe, bölge ve kasabada arazi gelirlerinin ihale ve açık artırma yoluyla elde edilmesinin fizibilitesiyle ilgili verileri derlemek için diğer birimlerle koordinasyon içinde çalışmasını istedi.

Bu olumlu gelişmelerle birlikte, ihale yoluyla satılan araziler 2024 yılında Hanoi arazi piyasasında önde gelen ürün olarak kabul ediliyor.

Arsa kullanım ihalelerinin yapılacağı yerler oldukça açık. Chuong My, Dong Anh, Me Linh ilçeleri ve Son Tay kasabasında yaklaşık 180 arsa, metrekare başına 33 milyon VND başlangıç ​​fiyatıyla açık artırmaya çıkarıldı. Mart 2024'te düzenlenen bir açık artırmada en yüksek teklif metrekare başına 56,1 milyon VND oldu.

Me Linh bölgesinde 30 adet arsa bulunmaktadır: Quan Cho bölgesinde (Bong Mac mezrası, Lien Mac beldesi) başlangıç ​​fiyatı 19-22,5 milyon VND/m2'dir. Quang Minh kasabasında ise başlangıç ​​fiyatı 26-27 milyon VND/m2'dir.

Dong Anh bölgesinde de, 72 parsel arsa kullanım hakkı için açık artırmaya çıkarıldı ve başlangıç ​​fiyatları metrekare başına 23,5-24,5 milyon VND arasında değişti. Bazı yerlerde başlangıç ​​fiyatı metrekare başına 28-33 milyon VND'ye kadar çıktı.

Bu arada, Phuc Tho bölgesinde, 14 arsa için arazi kullanım hakları ihale edildi; başlangıç ​​fiyatları metrekare başına 17,2 milyon VND ve 18,5 milyon VND olarak belirlendi...

Yeni politikayı derhal uygulamaya koyun.

Arsa fiyatları uzun zamandır toplumun genelini büyük ölçüde ilgilendiren bir konu olmuştur. Hükümet ve Ulusal Meclis de bu konuya çok dikkat etmektedir.

24 Mayıs 2024'te, arazi fiyatlarını düzenleyen taslak kararnameye ilişkin raporları dinlemek ve geri bildirim almak üzere ülke çapında düzenlenen çevrimiçi bir toplantıya başkanlık eden Başbakan Yardımcısı Tran Hong Ha, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan taslak hazırlama sürecinde alınan geri bildirimleri ciddiyetle dikkate almasını, taslak kararnameyi hızla sonuçlandırmasını ve 2024 Arazi Kanunu'ndaki yeni ve çığır açan politikaları ve yönergeleri acilen uygulamaya koymasını istedi.

Daha önce, 8 Mayıs'ta, devletin araziyi geri alması durumunda tazminat, destek ve yeniden yerleşim düzenlemelerini içeren taslak kararname ve arazi fiyatlarını düzenleyen taslak kararname hakkında görüş toplamak amacıyla 63 yerel yönetim birimiyle yapılan yüz yüze ve çevrimiçi bir konferansta, Başbakan Yardımcısı Tran Hong Ha, Başbakanın bakanlıklara ve kurumlara, 2024 Arazi Kanunu'nun Ulusal Meclis tarafından görüşülüp 1 Temmuz 2024'te (önceki tarih olan 1 Ocak 2025'ten 5 ay önce) yürürlüğe girmesi için gerekli koşulların sağlanması amacıyla, ayrıntılı kılavuz belgelerin acilen geliştirilmesi yönünde talimat verdiğini belirtmişti.

2024 Arazi Kanunu, birçok yeni ve çığır açan politikasıyla, kalkınma sürecinde halka fayda sağlıyor ve proje uygulamasında yer alan tüm tarafların çıkarlarını uyumlu hale getiriyor. Arazi fiyatlarına ilişkin düzenlemeler, objektiflik ve şeffaflık sağlayarak, devlet, halk ve işletmeler için arazi gelirlerini dengelemekte, arazi fiyatlarındaki dalgalanmaları önlemekte ve sosyo-ekonomik kalkınma projeleri için girdi maliyetlerini dengelemektedir. Yeni arazi değerleme metodolojisi, değerleme sürecinde yer alanları korumak için açık, basit ve özlü olmalıdır.

Hanoi Halk Komitesi'nin ilçe düzeyindeki Halk Komitelerine arazi fiyatlarını ve arazi kullanım hakkı ihalelerinin başlangıç ​​fiyatlarını belirleme yetkisi vermesi konusuna geri dönersek, bu sürecin şeffaf olması ve yakından izlenmesi gerektiğini bir kez daha göstermektedir. Gerçekte, uzun yıllardır araziyle ilgili yolsuzluk ve ekonomik suçlar yaygın olmuştur. Bu alandaki şikayetler de tüm şikayetlerin en yüksek yüzdesini oluştururken, bunların ele alınması ve çözümü çok zaman almaktadır. Konunun karmaşıklığı nedeniyle birçok vakanın tamamen çözülmesi zordur.

13 Eylül 2022'de, Ulusal Meclis Daimi Komitesi'nin "1 Temmuz 2016 - 1 Temmuz 2021 tarihleri ​​arasında vatandaşların şikayetlerini ve ihbarlarını alma ve çözümleme kanunlarının uygulanması" tematik denetimi kapsamında Vatandaş Dilekçeleri Komitesi tarafından hazırlanan raporda, şikayetlerin, ihbarların, dilekçelerin ve geri bildirimlerin ağırlıklı olarak arazi yönetimi ve projelerin uygulanması sırasında arazi edinimi, tazminat, destek, yeniden yerleşim ve arazi temizliği ile ilgili olduğu (oran %69,5'in üzerinde) belirtilmiştir.

Gayrimenkul uzmanı Bay Le Bao Long'a göre, hükümetin il Halk Komitelerinin arazi fiyat listelerini uygulamalarını zorunlu kılan düzenlemesi, önceki sistemden farklı olarak arazi fiyat çerçevesine atıfta bulunmayı ve yıllık olarak güncellenmeyi gerektiriyor. Bu, yerel yönetimleri güçlendirerek arazi fiyatlarının her bölgedeki gerçek duruma daha yakın olmasını sağlıyor. Belirli düzenlemeler, şeffaf, net ve gerçekçi arazi değerlemesini sağlayacaktır. Bay Long, yeni yasaların yürürlüğe girmesinden sonra gayrimenkul fiyatlarının artacağını ve en çok arsa fiyatlarının etkileneceğini öngörüyor. Ancak, artışa rağmen, fiyatlarda mantıksız bir artış olmayacağını belirtiyor.

Kaynak: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html