Ho Chi Minh şehrindeki apartman piyasasının paradoksu ve uygun fiyatlı konut ihtiyacı

Uygun fiyatlı konut sorunu her zaman talep ve gelir arasında bir döngüde sıkışıp kalıyor.

Birçok kişi şehir merkezinde 5 milyar VND'ye tatmin edici bir daire satın almanın zor olduğundan şikayet etse de, gerçekte banliyölerde sadece 2-3 milyar VND'ye satılık birçok eski daire veya apartman dairesi olmasına rağmen çok az kişi ilgileniyor. Bu tablo, ev alıcılarının gerçek ihtiyaçları ile finansal kapasiteleri arasındaki büyük farkı gösteriyor ve kentsel konut piyasasındaki tabakalaşmayı açıkça yansıtıyor.

2-3 milyar VND'ye daire bulmakta sıkıntı yok.

CBRE Vietnam'a göre, ikinci çeyrekte Ho Chi Minh City'deki müstakil evlerin ortalama fiyatı, geçen yılın aynı dönemine göre %9 artışla 160-300 milyon VND/m²'ye ulaştı. Daire fiyatları ise %29 artışla 82-220 milyon VND/m² arasında dalgalandı. Merkezi bölgelerde 5 milyar VND bütçeli daire bulmak zorlaştı, ancak güncel anketler, banliyölerde veya 10-20 yıl vadeli projelerde, 3 milyar VND'nin altında fiyatlı daire arzının hâlâ oldukça büyük olduğunu gösterdi. Sorun, bu ürünlerin genellikle alıcıların giderek daha katı hale gelen kriterlerini karşılamamasından kaynaklanıyor.

Bay Huynh Van Hung ( Dong Thap'tan ), oğlunun üniversite eğitimi için Ho Chi Minh City'de 2 milyar VND fiyat aralığında bir daire satın almak istediğini belirten bir ilan yayınladığını ve hemen merkezden uzak semt ve mahallelerde yeni ve eski daireleri satmayı teklif eden onlarca emlakçıdan mesaj aldığını, fiyatların 2-3 milyar VND arasında değiştiğini söyledi. Sonunda, oğlunun yakındaki okula gitmesinin kolaylığı için Vinhomes Grand Park'ta (Long Binh semti) yaklaşık 50 m²'lik bir daireyi 2,6 milyar VND'ye satın almayı tercih etti.

Nguoi Lao Dong Gazetesi muhabirinin yaptığı araştırmaya göre, merkezden uzak projelerde çok sayıda ikinci daire bulunuyor. Bunlar arasında Moonlight Boulevard (An Lac Mahallesi); Green Town Binh Tan (Vinh Loc Komünü); Vision, Conic Boulevard (Tan Tao Mahallesi); Akari City (An Lac Mahallesi); Westgate (Binh Chanh Komünü); SaigonIntela (Binh Hung) yer alıyor. ... birçok kişinin düşündüğü kadar yüksek olmayan, sadece 2-3 milyar VND'ye satılık ilanları veriliyor.

Sunrise Riverside apartman kompleksinin (Nha Be komünü) şu anda daire başına fiyatı 2,5-3 milyar VND'dir.

Yıllardır sıcak olan Ho Chi Minh şehrinin doğusunda bile Vinhomes Central Park (Long Binh semti); 9 View Apartment (Phuoc Long semti); The Art Gia Hoa (Phuoc Long semti) gibi birçok uygun fiyatlı daire bulunuyor... Ancak satıcıların alıcı bulması her zaman kolay olmuyor. Bayan Hong (Binh Dong semtindeki Green River apartmanında ikamet ediyor), fiyatı sadece 2,7 milyar VND olmasına rağmen, 70 metrekareyi aşan dairesini alıcı bulmadan önce aylarca satılık olarak ilan ettiğini söyledi. Bunun temel nedeni, bunun bir sosyal konut dairesi olması, bu nedenle alıcının mülkiyeti hemen devredememesi ve merkeze oldukça yakın ve olanakların dolu olmasına rağmen işlemlerin çok yavaş ilerlemesi.

Metrekare başına fiyatları karşılaştırırken farkın oldukça belirgin olduğunu belirtmekte fayda var. Merkeze yakın yeni projelerin metrekare fiyatı nadiren 50 milyon VND'nin altında kalırken, 10 yıldan uzun süre önce teslim edilen projelerin metrekare fiyatı sadece 31-37 milyon VND. Örneğin, Phu Hoang Anh projesinde (Nha Be komünü), 129 metrekarelik bir daire yaklaşık 4,5 milyar VND'ye, yani metrekare başına 35 milyon VND'ye satılıyor. Ancak projenin hızla yıpranması, tasarımının ideal olmaması ve alanın popüler talebe göre çok büyük olması nedeniyle cazibesi yüksek değil. Öte yandan, komşu projelerin metrekare fiyatları 70-90 milyon VND'ye kadar ulaşıyor ve değerleri çok daha güçlü bir şekilde artıyor.

İhtiyaçlar ile finansal kapasite arasındaki uyumsuzluk

Viet A Gayrimenkul Şirketi Müdürü Bay Ta Trung Kien, sadece 2 hafta içinde Sunrise Riverside projesinin (Nha Be komünü) kalan daire ve ofislerinin 70/100'ünü sattığını söyledi. Bunlar, yalnızca 50-55 m² alana sahip, daire başına 2,5-3,3 milyar VND fiyatla satılan küçük daireler. Tüm olanaklar sayesinde alıcılar hemen taşınabilir veya kiralayabilir, ayrıca banka kredisi politikasından yararlanarak sadece yaklaşık 1,2-1,5 milyar VND tutarında bir başlangıç ​​sermayesi sağlayabilirler. Bay Kien, "Müşteriler çoğunlukla konforlu ve modern bir yaşam alanı arayan genç çiftler veya araba sahibi bekarlar" diye paylaştı.

Kien'e göre en büyük sorun, talep ile finansal kapasite arasındaki uyumsuzluk. "Alıcılar genellikle geniş daireler, 2-3 yatak odalı daireler, merkezi konum, tam pembe kitap ve taksitli ödemelerde banka desteği istiyor. Ancak 3 milyar VND'lik bir finansal kapasiteyle bu kriterleri karşılamak neredeyse imkansız," diyor Kien.

DKRA Group Gayrimenkul Hizmetleri Şirketi Genel Müdür Yardımcısı Bay Vo Hong Thang, Ho Chi Minh şehrinde, özellikle banliyölerde veya eski Binh Duong bölgesinde 3 milyar VND'nin altında daire sıkıntısı olmadığını da kabul etti. Ancak bu projeler genellikle merkezden uzakta veya modern olanaklar ve hizmetlerden yoksun eski apartmanlardan oluşuyor. Bay Thang, "Günümüzde gençler olanaklara, yaşam ortamına ve operasyonel yönetime öncelik veriyor, bu nedenle düşük fiyatlı olsalar bile eski dairelerden genellikle "hoşlanmıyorlar". Ayrıca, yasal faktörlerin de satış fiyatları üzerinde güçlü bir etkisi var çünkü pembe kitaplı ve tam donanımlı projeler, daha az şeffaflığa sahip projelere göre her zaman %10-%30 daha yüksek," diye açıkladı.

2,5 milyar VND'lik bir daireyi kredi sermayesiyle satın almak için alıcının 1-1,5 milyar VND'lik bir sermayeye sahip olması gerektiğini analiz etti. Geri kalanların borcunu ödemek için 10 yıl boyunca aylık 35-40 milyon VND'lik istikrarlı bir gelire ihtiyacı var. Ancak geliri olan bu grup genellikle sosyal olanaklardan yoksun eski daireler satın almak istemiyor, bunun yerine merkezde 7-10 milyar VND'lik daha lüks projelere yöneliyor. Buna karşılık, aylık ortalama geliri 15-20 milyon VND olan kişilerin 2-3 milyar VND'lik bir daire satın almak için yeterli birikim yapmaları pek olası değil. Bu nedenle, düşük maliyetli konut sorunu her zaman talep ve gelir arasında bir döngüde sıkışıp kalıyor: Alıcılar hazır olduğunda tatmin edici ürün yok, mevcut ürünler ise ödeme güçlerini aştığında!

Uzmanlara göre, önümüzdeki dönemde daire piyasası güçlü bir farklılaşmaya tanık olmaya devam edecek. Sosyal konut projeleri düşük gelirli çalışanların ihtiyaçlarını kısmen karşılayabilir, ancak aylık 10-15 milyon VND geliri olan bir grup için daire satın almak kolay değil. Bay Thang, "Aylık geliri 20 milyon VND'nin üzerinde olan grupların bile sosyal konut satın alma politikasından yararlanması pek olası değil. Bu durum, özellikle kısıtlı arazi kaynakları ve giderek artan proje geliştirme maliyetleri bağlamında, arz ile gerçek talep arasındaki uçurumun devam edeceğini gösteriyor," diye vurguladı.

Kaynak: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm