Arsa fiyatlarındaki artış riski, kalkınmayı "tehdit ediyor".

Büyük projelerin ortaya çıkmasıyla bölgesel pazarda yaşanan fiyat dalgalanmaları, yapay arazi fiyatları yaratmış ve danışmanlık firmalarını, eyalet tarafından yatırımcılara kiralanan arazinin doğru fiyatta olduğundan emin olmak için hesaplama yöntemleri seçmeye zorlamıştır. Eyalette bu arazi fiyatlarını bekleyen büyük projeler, birçok farklı açıdan karmaşık sorunlar ortaya koymaktadır.

NovaWorld Phan Thiet'in panoramik görüntüsü.

Bu çok önemli.

Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd. tarafından Phan Thiet şehrinin Tien Thanh beldesinde hayata geçirilen ve NovaWorld Phan Thiet projesi olarak da bilinen Ocean Valley Turizm Kompleksi projesi, 1.000 hektarlık bir alanı kapsayan ve 7 km'lik sahil şeridi boyunca uzanan devasa bir projedir. Bugüne kadar 1. Faz faaliyete geçmiştir ve 5 yıldızlı Movenpick Resort Phan Thiet, 4 yıldızlı Radisson Resort Phan Thiet, 36 delikli PGA golf sahası, Circus Land eğlence parkı, Bikini Beach Meydanı ve Parkı, Spor Kompleksi ve bir dizi restoran ve kafe gibi çeşitli olanaklar sunmaktadır. Son zamanlarda konaklama, dinlenme ve eğlence amacıyla yaklaşık 150.000 ziyaretçiyi ağırlamıştır. Buna göre, mini oteller, restoranlar, marketler, yiyecek ve içecek mekanları, kafeler, güzellik salonları, çamaşırhane hizmetleri vb. gibi hem yerel halka hem de turistlere hizmet veren bir dizi destekleyici sektör halihazırda ortaya çıkmış, faaliyet göstermekte ve yatırımcıların mülklerin devrini aldıktan sonraki iş planlarına göre ortaya çıkmaya hazırlanmaktadır. Özellikle 19 Mayıs'ta NovaWorld Phan Thiet Ekonomik ve Turizm Şehri'nin yeniden faaliyete geçmesi, cazip bir iş ortamı yaratmaya, yatırımcıları teşvik etmeye ve aynı zamanda çalışanlar için çok sayıda iş imkanı yaratmaya devam etmektedir. Dahası, İl Halk Komitesi'nin değerlendirmesine göre, "Projenin tamamı faaliyete geçtiğinde, sadece Binh Thuan ili için standart bir turizm merkezi oluşturmakla kalmayacak, aynı zamanda beraberindeki ulaşım altyapısı da il için büyük bir ulaşım sistemi oluşturmaya ve yatırım projelerinin uygulanmasını kolaylaştırmaya yardımcı olacaktır." beklentisini de taşımaktadır.

Ancak, yeniden başlatmanın beklendiği kadar etkili olabilmesi için, projenin yasal engellerinin en kısa sürede çözülmesi gerekiyor. Mayıs 2023'ün başlarında, Nova Gayrimenkul Yatırım Grubu Anonim Şirketi, Binh Thuan'daki Novaland projelerinin karşılaştığı kritik durumdaki yasal sorunların çözümü için il yönetimine destek talebinde bulundu. Satış gelirleri ve proje kredileri, tamamlanmamış proje yasal prosedürleri nedeniyle bankalar tarafından bloke ediliyor ve buna ek olarak günlük 50 milyar VND'ye varan faiz ödemeleri de söz konusu. Şirket özellikle iki temel konunun acilen çözülmesini talep etti: Şirketin, yasa gereği 50 yıl boyunca tek seferde arazi kullanım ücreti ödeme seçeneğine sahip olması ve şirketin arazi kullanım ücretlerini ödeyebilmesi ve proje ve satış yasal prosedürlerini tamamlayabilmesi için makul bir arazi fiyatının acilen belirlenmesi.

Arazi fiyatlarının belirlenmesi yeni bir konu değil; projenin 2025 yılı sonuna kadar belirlenen takvime göre tamamlanmasının hızlandırılması için bir hatırlatma olarak kabul ediliyor. Ancak bu, il yetkililerinin çok endişe duyduğu ve çözmek için çabalarını koordine ettiği bir konu. Yine de, özellikle Binh Thuan ilinde benzeri görülmemiş, NovaWorld Phan Thiet gibi büyük ölçekli ve çok amaçlı bir proje için düzenlemelerin uygulanmasında farklı görüşler ve engeller ortaya çıktı. Bu nedenle, Mart 2023 sonunda İl Halk Komitesi, Ocean Valley Turizm Kompleksi projesi için arazi kiralama ücretlerinin hesaplanmasında karşılaşılan zorlukların çözümü konusunda rehberlik talebiyle Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na bir belge gönderdi.

Birçok engel

Yukarıdaki belge, Ocean Valley Turizm Kompleksi projesinin, il Halk Komitesi tarafından toplam 963 hektarlık bir alanı kapsayan sekiz aşamalı arazi kiralama hakkı elde ettiğini göstermektedir. Şirket şu anda 4,74 hektarlık bir alanı kapsayan dokuzuncu arazi kiralama aşaması için başvuru hazırlamaktadır. Bu süreçte, İl Halk Komitesi, 2017'den günümüze kadar olan çeşitli belgelerde, kiralanan arazi alanı için arazi kiralama bedellerini hesaplamak amacıyla, arazi fiyat tablosundaki arazi fiyatının arazi fiyatı ayarlama katsayısı (K katsayısı) ile çarpılmasıyla elde edilen değerin geçici olarak uygulanmasına karar vermiştir. Buna göre, şirket, tazminat, tahliye ve yeniden yerleşim için yapılan avans ödemelerini düşerek, 139,33 milyar VND tutarında bir bakiye bırakarak, arazi kiralama bedellerini geçici olarak il bütçesine ödemiştir.

Ancak, İl Halk Komitesi tarafından onaylanan proje için kesin arazi fiyatı henüz belirlenmemiştir. Şu anda, İl Arazi Yönetimi Müdürlüğü, proje için arazi fiyatını belirlemek üzere bir danışmanlık firmasıyla sözleşme imzalamıştır. Danışmanlık firması, projenin ölçeği ve niteliğinin yanı sıra değerleme bölgesindeki piyasa koşullarını analiz ve değerlendirerek, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın 36/2014 sayılı Genelgesi'nin 6. maddesinde belirtilen fazlalık yönteminin değerleme için uygulanmasını önermiştir. Ancak, bazı zorluklarla karşılaşılmaktadır. Bunlardan biri, değerleme zamanının belirlenmesidir, çünkü 2013 Arazi Kanunu'nun 108. maddesinin 3. fıkrası şöyle der: "Arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin hesaplanma zamanı, Devletin arazi tahsisine, arazi kiralamasına, arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin vermesine veya arazi kullanım haklarını tanımasına karar verdiği zamandır." Bu arada, proje 2014'ten 2021'e kadar sekiz farklı dönemde İl Halk Komitesi'nden arazi kiralama kararları aldı. Ayrıca, projenin 1/500 ölçekli detaylı inşaat planı belirli bir zamanda onaylandı. Farklı zamanlarda yapılan değerlemeler, değerleme tarihi ile 1/500 ölçekli detaylı inşaat planının onay tarihi arasında tutarsızlıklara yol açarak, yasal dayanağın uygulanmasını ve girdi bilgilerinin işlenmesini zorlaştırdı. Dahası, projenin bazı değerlemeleri 2013 Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önceye dayanmaktadır. Bu nedenle, değerleme metodolojisinin yasal dayanağı, uygulama yetkisi ve o zamanki arazi değerlemesi konusunda farklı görüşler bulunmaktadır.

Yukarıdaki içeriğe ilişkin önerilen kılavuza ek olarak, İl Halk Komitesi ayrıca Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan yatırım sermaye oranları; normlar ve birim fiyatlar; ve yatırım sermaye oranlarının ve yatırım tahminlerinin yayınlanma tarihinin değerleme tarihiyle örtüşmediği durumlarda inşaat fiyat artışının hesaplanma yöntemleri konusunda özel kılavuz sağlamasını talep etmiştir. Ayrıca, karşılaştırılabilir varlıklar arasındaki benzerlik derecesini belirlemek için özel kriterler; karşılaştırılabilir varlıklar ile değerlenen varlıklar arasındaki benzerliği kanıtlama yöntemleri; ve uzun iş döngüsüne sahip varlıklar için kira ve satış fiyatlarındaki artış oranının belirlenmesi esasları gerekmektedir… Çünkü proje, Binh Thuan ilinde henüz mevcut olmayan bazı benzersiz iş kalemleri de dahil olmak üzere birçok karmaşık yatırım ve iş kalemini içeren büyük ölçekli bir projedir. Bu nedenle, arazi kiralama ücretlerinin hesaplanmasında kullanılacak belirli arazi fiyatına ilişkin kısa sürede bir çözüm bulunursa ve NovaWorld Phan Thiet'in faaliyetleri zamanında kolaylaştırılırsa, bu sadece bölgedeki önde gelen işletmeye fayda sağlamakla kalmayacak, aynı zamanda yeni ve çekici bir turizm merkezinin canlılığını belirleyerek Binh Thuan'ın bölgedeki tatil turizminde lider konuma yükselmesine yardımcı olacaktır. Dahası, Ham Tan'daki gibi büyük sanayi bölgelerinin inşaata başlamasına olanak tanıyan uygun bir arazi fiyatlandırma yaklaşımı da sağlayacaktır…

İl Halk Komitesi, belirli arazi fiyatlarının onaylanması sürecindeki ilerlemeye ilişkin olarak, 26 Ekim 2022 tarihli 218/BC-UBND sayılı ve 16 Eylül 2022 tarihli 186/BC-UBND sayılı raporlarında İl Parti Komitesi Daimi Komitesine değerlendirme için bilgi sunmuştur. Buna göre, Saigon Thai Duong Değerleme ve Yatırım Anonim Şirketi, değerleme sonuçlarını kesinleştirmek için ek bilgiler toplamaktadır. İl genelindeki çeşitli işletmeler, proje için arazi fiyatının belirlenmesine destek olmak amacıyla işbirliği yapmakta ve bilgi sağlamaktadır.

[reklam_2]
Kaynak