Birçok uzman, 1 Ağustos'tan sonra emlak piyasasının toparlanacağına inanıyor

Emlak piyasası nasıl gidiyor?

2024 yılının ilk 6 ayında Vietnam gayrimenkul piyasası birçok olumlu büyüme sinyali aldı, özellikle daire ürünleri olmak üzere birçok segment hem arz hem de likidite açısından toparlanıyor.

CBRE Vietnam Kıdemli Direktörü Bayan Nguyen Hoai An şunları söyledi: Gayrimenkul piyasası, istikrarlı makroekonomik büyüme, doğrudan yabancı yatırımların performansını sürdürmesi, özellikle endüstriyel gayrimenkul olmak üzere gayrimenkul gelişiminin teşvik edilmesi gibi birçok faktörden dolayı toparlanma belirtileri gösterdi.

Ayrıca, uluslararası turistlerin COVID-19 pandemisinden uzun süre etkilenen Vietnam'a geri dönmeleri, genel olarak turizm sektörü ve özel olarak da turizm gayrimenkul sektörü için olumlu bir itici güçtür.

Bayan Hoai An , "Faiz oranları nispeten orta ila düşük seviyede, bu da son zamanlarda ekonominin ve emlak piyasasının büyümesine yardımcı olan itici güçtür" diye ekledi.

Bu değerlendirmeye katılan Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü Müdür Yardımcısı Pham Thi Mien şunları söyledi: 2024 yılının ikinci çeyreğinin sonuna kadar, yatırım amaçlı gayrimenkul satın almaya ve ikamet amaçlı gayrimenkul satın almaya karar veren müşterilerin sayısı hem birincil hem de ikincil piyasalarda önemli ölçüde arttı ve bu da birçok projenin emilim oranının biraz iyileşmesine yardımcı oldu.

Ancak Bayan Mien'e göre, tüm segmentler pozitif büyüme göstermiyor ve güçlü bir şekilde farklılaşıyor. Özellikle pazarın "yıldızı" endüstriyel gayrimenkul olmaya devam ediyor. Bir sonraki segment ise, piyasa likiditesine liderlik eden ve "hakim" olan ana segment olan daire segmenti.

Alçak yapı ve arsa segmentlerinde de toparlanma yönünde olumlu sinyaller görülmeye başlandı; özellikle Orta bölge ve ötesindeki bazı projelerde iyi satış ve devir işlemleri sonuçları kaydedildi.

Sadece turizm ve tatil amaçlı gayrimenkul sektörü, 2024 yılının ikinci çeyreğinde, birinci çeyreğe kıyasla daha olumlu sinyaller verdi. Ancak, arz ve işlem hacmi aynı döneme kıyasla keskin bir artış kaydetse de, çok belirgin bir değişim yaşanmadı.

Bayan Mien şunları vurguladı: 2024 yılının ilk 6 ayında pazarın olumlu büyüme sinyalleri, Hükümet , kurumlar ve gayrimenkul işletmelerinin ortak çabalarıyla birçok güçlü yönün kristalleşmesidir.

Bayan Mien, "2024'ün ilk yarısında, Vietnam emlak piyasasının genel görünümü daha parlak renklere sahip ve bazı segmentlerde ve bölgelerde belirgin toparlanma sonuçları görülüyor. "Olağanüstü noktalar" piyasanın "patlamasına" yardımcı olacak kadar güçlü olmasa da, yılın ikinci yarısında kesinlikle daha etkileyici sonuçların öncüsü olacaklar," dedi.

Gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Nguyen Van Dinh, şunları söyledi: Yukarıdaki yasa sistemi, her şeyden önce önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörüne olumlu bir etki yapacak ve işletmelerden tüketicilere, hatta yabancı yatırımcılara veya yurtdışındaki Vietnamlı bireylere kadar birçok sosyal varlık üzerinde olumlu etkiler yaratacaktır.

Bay Dinh, "Yeni düzenlemeler temelde gayrimenkul projelerinde bir akış yaratacak ve projeler, özellikle de yeni projeler hayata geçirilme fırsatına sahip olacak. Geçiş yönetmelikleri sayesinde tıkanan projeler yeniden açılabilir. Ancak, tıkanmaya devam eden projelerin de olacağını kabul etmeliyiz," dedi.

1 Ağustos'a güvenin

Her ay ve her çeyrekte pozitif büyüme yaşansa da, toparlanma süreci hala yavaş ve henüz tam anlamıyla ilerlemedi. Bunun nedeni, mekanizma ve yasalardaki darboğazların toparlanmayı hâlâ "engellemesi". Zira, mekanizma ve yasalardaki darboğazlar, gayrimenkul sektörünün karşılaştığı zorlukların %70'ini oluşturuyor.

Ancak 1 Ağustos'tan itibaren 2024 Tapu Kanunu, 2023 Konut Kanunu, 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve 2023 Kredi Kurumları Kanunu başta olmak üzere bir dizi yeni düzenlemenin resmen yürürlüğe girmesiyle birçok darboğaz çözülecek.

Konuyla ilgili olarak Başbakanlık Ekonomi Danışma Kurulu Üyesi Doçent Dr. Tran Dinh Thien, yeni yasaların piyasanın toparlanmasına ve gelişmesine katkı sağlayarak olumlu etki yaratacağını söyledi.

Zira Kanun, sıkıntı ve sorunlarla karşı karşıya olan bir piyasa bağlamında hazırlanmış olup, söz konusu sıkıntı ve sorunların kökten çözülmesi hedeflenmiştir.

Doçent Dr. Tran Dinh Thien, “Aslında, yakın zamanda çıkarılan yasalarda gösterilen zorluk ve darboğazları çözme çabaları, henüz beklentileri karşılamasa da, kesinlikle olumlu etki yaratacaktır” dedi.

Aynı görüşü paylaşan Marka Stratejisi ve Rekabet Araştırmaları Enstitüsü Müdürü Dr. Vo Tri Thanh, şunları değerlendirdi: Yeni yasalar resmen yürürlüğe girdiğinde, mevcut sorunların %70-80'inin hukuki sorunlardan kaynaklandığı piyasadaki "darboğazların" çoğunu ortadan kaldıracak yeni bir yasal koridor oluşturacak. Aynı zamanda, gayrimenkul piyasasının güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir yönde gelişmesi için bir temel oluşturacak.

Ancak Dr. Vo Tri Thanh, uygulama sürecinde etkinliğin sağlanması için kaliteli içerik sağlanması ve piyasanın yakından takip edilmesi temelinde Kararnamelerin tamamlanmasının hızlandırılması gerektiğini kaydetti.

Bu arada Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, "Ülke genelinde şu anda toplam sermayesi 30 milyar doları aşan 1.200'den fazla proje bulunuyor. Ancak bunlar hukuki sorunlar nedeniyle zorluklarla karşı karşıya ve denetim bekliyor" dedi.

Bu durum karşısında Hükümet ve Meclis, Tapu Kanunu, Emlak İşleri Kanunu, Konut Kanunu, Kredi Kurumları Kanunu gibi piyasayla ilgili kanunlarda değişikliğe gitti.

Dinh, "Bu revize edilmiş yasalarda, yasa koyucuların bakış açısı, arazi kullanımına ilişkin kurumsal düzenlemeleri birleştirmek, yasalar arasındaki çakışmaları ve çatışmaları önlemek, yatırım faaliyetlerinin ve arazi kaynaklarının kullanımının açık ve şeffaf olmasına yardımcı olmak ve pratik kapasitenin nasıl geliştirileceğine odaklanmaktır" dedi.

Bay Dinh'e göre, son dönemdeki piyasa zorlukları da oyunun bir filtrelemesi niteliğinde. Piyasada sadece yetenekli işletmeler kaldı. Küçük işletmeler, piyasada gelişip ayakta kalabilmek için yeterli güce sahip olmak adına ortak girişimler ve ortaklıklar kurmak zorunda kalacak.

"Yasalar yürürlüğe girdiğinde, işletmeler "hırsızı boş elle yakalayamayacak", proje geliştirmek çok daha zor olacak. Yatırımcıların gerçek çalışanlar ve gerçek oyuncular olması gerekiyor. Yeni yasal düzenlemeler yürürlüğe girdiğinde dalgayı yakalamak ve sanal dalgada sörf yapmak mümkün olmayacak" - dedi Bay Dinh.

1 Ağustos'tan sonra piyasanın toparlanması için ivme yaratabilecek olumlu etkenlerin yanı sıra, yeni düzenlemeler yeni sorunları da beraberinde getiriyor ve özellikle zor durumda olan gayrimenkul sektörü başta olmak üzere işletmeler üzerinde azımsanmayacak bir baskı yaratıyor.

Bu konuda daha net konuşan Hanoi Barosu Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Pham Thanh Tuan, yukarıdaki yasalarda hala çözülmemiş bazı sorunların bulunduğunu söyledi.

Örneğin, 2024 Tapu Kanunu, ihaleyi kazanan bir teklif sahibinin yeniden yerleşim desteğini karşılamada gecikmesi durumunda ihalenin iptal edilebileceğine dair yeni düzenlemeler içeriyor. 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu ise, teknik altyapıya sahip arazi kullanım haklarının devriyle birlikte bir projenin bir kısmının devrinde "sınır" belirlenmesiyle ilgili yeni bir darboğaz yaratıyor.

Bu nedenle Sayın Tuan, ortaya çıkan yeni sorunlarla birlikte devlet yönetim kurumlarının gelişmek için daha fazla araştırma yapmaya devam etmesi gerektiğine inanıyor.

Viet Vu

Kaynak: https://www.congluan.vn/nhieu-chuyen-gia-dat-cuoc-niem-tin-vao-thi-truong-bat-dong-san-phuc-hoi-sau-ngay-1-8-post305842.html