Gayrimenkul piyasasının dayanıklılığı ekonomik 'liderlikten' ve değişen nakit akışından kaynaklanıyor

Gayrimenkul piyasasının dayanıklılığı ekonomik "liderlikten" ve nakit akışından geliyor.

Bu bilgiler, Batdongsan.com.vn tarafından 7 Ekim sabahı düzenlenen "Ritim" temalı "2025 Üçüncü Çeyrekte Emlak Piyasasına Genel Bakış" adlı çevrimiçi etkinlikte kaydedildi. Etkinlik, emlak sektöründe faaliyet gösteren çok sayıda uzman, yatırımcı ve işletmenin ilgisini çekti.

Gayrimenkul piyasası, birçok projenin hayata geçirilmesiyle yavaş yavaş toparlanıyor. Fotoğraf: Tuan Anh/VNA

Makro ekonomiden toparlanma platformu

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Quoc Anh'a göre, Vietnam ekonomisi üçüncü çeyrekte pozitif büyüme ivmesini sürdürerek gayrimenkul piyasası için elverişli koşullar yarattı. Üçüncü çeyrekte GSYİH, %8,23 artarak 2011'den bu yana aynı dönemdeki en yüksek seviyeye ulaştı (COVID-19 pandemisinin ardından 2022'deki toparlanma hariç). İlk 9 ayda GSYİH, aynı dönemde %7,85 artarak tüm yıl için %8 veya üzeri hedefine yaklaştı.

Kamu harcamaları aynı dönemde %37 artarak 440 trilyon VND'ye ulaştı ve ekonomik büyümenin ana itici gücü haline geldi. Gia Binh Uluslararası Havalimanı, Hanoi - Hung Yen'i birbirine bağlayan Ngoc Hoi Köprüsü, Kuzey - Güney Otoyolu, Long Thanh Havalimanı gibi bir dizi önemli altyapı projesi yoğun inşaat aşamasına giriyor... Bu da banliyö pazarları için geliştirme alanının genişlemesine katkıda bulunuyor - diye belirtti Sayın Quoc Anh.

Ayrıca, doğrudan yabancı yatırım (FDI) çeken üç önde gelen sektörden biri olan gayrimenkule güçlü bir şekilde akmaya devam ediyor. PMI gibi ekonomik göstergeler toparlanıyor, yurt içi üretim ve tüketim istikrarlı bir şekilde artıyor. Ancak, yükselen enflasyon eğilimi ve faiz oranlarının düşürüldüğü genişleyici para politikası da piyasalar için bazı zorluklar yaratıyor.

Uzmanlar, 2025'in üçüncü çeyreğinde gayrimenkul piyasasında alım ve satım kanalları arasında belirgin bir farklılaşma görüleceğini söylüyor. Makroekonomik dalgalanmaların yoğun olduğu ikinci çeyreğin ardından, satılık gayrimenkullere olan ilgi hızla toparlandı ve daireler başrolde yer alırken, müstakil evler ve müstakil evler de iyileşme belirtileri göstermeye başladı. Birçok bölgede, yıl başına göre %11-22 arasında bir ilgi artışı kaydedildi.

Buna karşılık, Hayalet Ayı'ndan (7. ay) sonra, özellikle kiralık oda ve pansiyon segmentinde kiralama segmentinde düşüş yaşandı. Eylül 2025'teki ilgi seviyesi, bir önceki aya kıyasla türe bağlı olarak %8-24 arasında bir düşüş kaydetti.

Gayrimenkul, yeni arzın emilimi ve piyasa duyarlılığı açısından iyi bir direnç gösteriyor. Ancak, Batdongsan.com.vn tarafından 2025'in üçüncü çeyreğinde yapılan aracı kurum anketi, yeni arzın emiliminin hala olumlu olduğunu gösteriyor. Katılımcıların yaklaşık %90'ı bunu ortalama ila iyi olarak değerlendirirken, %4'ü "çok iyi", %25'i ise "iyi" olarak değerlendirdi. Sadece %12'si emilimin iyimser olmadığını belirtti.

Dördüncü çeyrek piyasa görünümüne bakıldığında, brokerların %60'ı piyasanın büyümeye devam edeceğine inanıyor ve bunların %17'si güçlü bir büyüme bekliyor. Yaklaşık üçte biri piyasanın istikrarlı kalacağına inanıyor ve yalnızca %6'sı düşüş olasılığı konusunda endişeli.

Özellikle, önümüzdeki 6 ayda büyüme potansiyeli açısından en yüksek sırada %36'lık bir oranla daire segmenti yer alırken, bunu %29'luk özel konutlar ve %24'lük arsalar takip ediyor. Müstakil evler, tatil köyleri veya villalar gibi diğer türler ise yalnızca küçük bir orana sahip ve bu durum, nakit akışının gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan ve yüksek likiditeye sahip ürünlere yoğunlaştığını gösteriyor.

Yatırım kanallarının yeniden konumlandırılması

Batdongsan.com.vn uzmanları, 2025 yılının varlık kanalları arasındaki yatırım oranları korelasyonunda büyük bir değişime işaret edeceğine inanıyor. 2015-2025 döneminde Vietnam'daki yatırım kanallarının belirgin bir şekilde farklılaştığını ve 2025 yılının varlık kanalları arasındaki oran korelasyonunda "büyük bir değişim" yaşanacağı bir dönüm noktası olacağını belirtmekte fayda var.

Altın, 2015 yılına kıyasla 3,57 kat artışla liderliği ele geçirirken, onu 3,12 kat artışla arsa takip etti. Bu artış, altyapı beklentileri ve uzun vadeli birikimle ilişkili reel varlıklara güçlü bir nakit akışını yansıtıyordu. Daireler en güçlü atılımı yapmasa da, hem reel konut ihtiyaçlarını karşılamaları hem de yatırım potansiyeli taşımaları sayesinde kademeli olarak arsayı yakalayarak ivme kazandılar. Menkul kıymetler ise 2,78 kat artışla onu yakından takip ederek, ekonomik toparlanma ve küresel dalgalanmalar bağlamında cazip bir yatırım kanalı olarak rollerini pekiştirdi. Buna karşılık, tasarruf mevduatları ve ABD doları sırasıyla yalnızca %67 ve %24 artış göstererek daha az rekabetçi hale geldi.

Üçüncü çeyreğin öne çıkan trendlerinden biri, nakit akışının merkez şehirlerden, hala büyük gelişme potansiyeli bulunan ve bölgeler arası bağlantı altyapısı tarafından güçlü bir şekilde desteklenen banliyö bölgelerine kaymasıdır.

Batdongsan.com.vn'nin Hai Phong şubesinin müdürü Bayan Nguyen Thi Ngoc Thuong, merkez şehirlere odaklanmak yerine nakit akışı ve gayrimenkul talebinin büyük ölçüde banliyölere kaydığını, bu bölgelerde hala büyüme için çok fazla alan olduğunu ve bölgeler arası altyapının giderek tamamlandığını belirtti.

Üçüncü çeyrekte her iki merkez şehre olan ilgi yavaşlama belirtileri gösterdi. Hanoi'de, 2024'ün aynı dönemine kıyasla %22 oranında azalırken, Ho Chi Minh City'de yeni bölgede neredeyse aynı seviyede kaldı veya %1 oranında hafif bir düşüş yaşadı. Buna karşılık, komşu iller "parlak noktalar" olarak öne çıktı. Hanoi'nin banliyöleri %11 büyüdü. Hanoi dışında ise ilgi Hai Phong, Hoa Binh (eski) ve Bac Giang (eski) bölgelerinde yoğunlaştı.

Üçüncü çeyrekte Kuzey'deki gayrimenkul görünümü, Hanoi'den uzaklaşma eğilimini açıkça gösteriyor. Hai Phong, Hung Yen, Hoa Binh (eski) ve Bac Giang (eski) bölgeleri, tüm bölgedeki toplam ilginin %80'ini oluşturarak "ilgi odağı" haline geldi. Bayan Thuong, Hai Phong'un 100'lük endeksle bir numarada, Hung Yen'in ikinci (62) ve Bac Ninh'in (35) üçüncü sırada yer aldığını bildirdi.

Yıl başına kıyasla büyüme oranı açısından Hoa Binh (eski) %65 ile lider konumdayken, onu %61 ile Bac Giang (eski), %50 ile Hai Phong ve %48 ile Bac Ninh takip ediyor. Quang Ninh, Hung Yen ve Vinh Phuc (eski) gibi diğer bölgeler de %26-42'lik büyüme ivmesini korudu. Bu artış, sermayenin Hanoi çevresindeki uydu şehirlere kayma eğilimini yansıtıyor; bu şehirlerde fiyatlar rekabetçi, altyapı bağlantıları uygun ve uzun vadeli genişleme potansiyeli mevcut.

Kaynak: https://baotintuc.vn/kinh-te/suc-bat-thi-truong-bat-dong-san-tu-nhip-dankinh-te-va-dong-tien-dich-chuyen-20251007141259025.htm