2025'in üçüncü çeyreğinde gayrimenkul piyasasına genel bakış

2025 yılının üçüncü çeyreğinde bir dizi önemli ulaşım altyapısı projesi hızlanma aşamasına girdi; Gia Binh uluslararası havalimanı, Hanoi'yi Hung Yen'e bağlayan Ngoc Hoi köprüsü, Kuzey-Güney otoyolu, Long Thanh havalimanı... makroekonomik kalkınmaya ivme kazandırarak, banliyölerdeki gayrimenkul piyasasını doğrudan teşvik edecek etki alanını genişletti.

Makroekonomi, piyasayı yönlendirmenin temelini oluşturur

Maliye Bakanlığı'nın raporuna göre, Vietnam ekonomisi 2025'in üçüncü çeyreğinde birçok faktörün birleşimi sayesinde pozitif büyüme oranını korudu. GSYİH, 2011'den bu yana aynı dönemdeki en yüksek seviye olan %8,23 oranında arttı (COVID-19'dan toparlanma nedeniyle 2022 hariç). Yılın ilk 3 çeyreğinde GSYİH, aynı dönemde %7,84 artarak tüm yıl için belirlenen %8 hedefine neredeyse ulaştı. Yılın ilk 9 ayındaki kamu harcamaları, aynı dönemde %37 artarak 440.000 milyara ulaştı ve GSYİH'nin en büyük itici gücü haline geldi.

Yerel gayrimenkul piyasasının lider segmentleri hala daireler ve arsalardır.

Altyapının yanı sıra, gayrimenkulün en cazip üç sektörden biri olmaya devam ettiği Vietnam'a doğrudan yabancı yatırım akışı da güçlü bir şekilde devam ediyor. Satın Alma Yöneticileri Endeksi'ndeki (PMI) toparlanma, tarife dalgalanmalarının ardından üretimdeki iyileşme ve iç tüketimdeki istikrarlı büyüme, gayrimenkul sektörünün temellerinin güçlenmesine katkıda bulundu.

Batdongsan.com.vn (Vietnam'ın 1 numaralı gayrimenkul teknoloji platformu) verilerine göre, 2025 yılının üçüncü çeyreğinde gayrimenkul piyasası, alım-satım kanalları ile kiralama kanalları arasında belirgin bir farklılaşma kaydetti. Birçok makroekonomik dalgalanmanın yaşandığı ikinci çeyreğin ardından, satılık gayrimenkullere olan ilgi hızla toparlandı ve bu alanda daireler başrolde yer alırken, müstakil evler ve özel konutlar da iyileşme belirtileri göstermeye başladı. Birçok bölgede, yıl başına kıyasla %11-22 arasında bir ilgi artışı kaydedildi. Ngau ayında, özellikle kiralık oda ve pansiyon segmentinde olmak üzere, gayrimenkul kiralama segmentinde düşüş yaşandı. Eylül 2025'te ise bir önceki aya kıyasla, türe bağlı olarak %8-24 arasında bir ilgi düşüşü kaydedildi.

Ancak Batdongsan.com.vn'nin 2025 yılı üçüncü çeyreğine ilişkin aracı kurum anketi, piyasadaki yeni arzın emiliminin hala olumlu olduğunu gösteriyor. Ankete katılan yatırımcıların yaklaşık %90'ı bunu ortalama ile iyi arasında derecelendirirken, %4'ü "çok iyi", %25'i "iyi" olarak değerlendirdi. Sadece %12'si emilimin iyimser olmadığını belirtti.

2025'in dördüncü çeyreğine ilişkin piyasa görünümüne bakıldığında, aracı kurumların %60'ı piyasanın büyümeye devam edeceğine inanırken, bunların %17'si güçlü bir büyüme bekliyor. Yaklaşık üçte biri piyasanın istikrarlı kalacağına inanırken, sadece %6'sı düşüş olasılığı konusunda endişelerini dile getirdi. Özellikle, önümüzdeki 6 ay içinde büyüme potansiyeli açısından en yüksek puana sahip olan daire segmenti, %36 ile tercih edilirken, bunu %29 ile müstakil evler ve %24 ile arsalar takip ediyor. Müstakil evler, tatil köyü gayrimenkulleri veya villalar gibi diğer türler ise yalnızca küçük bir orana sahip ve bu da nakit akışının gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan ve yüksek likiditeye sahip ürünlere yoğunlaştığını gösteriyor.

Dikkatin banliyö pazarlarına kayma eğilimi

Batdongsan.com.vn'nin 2025 yılı üçüncü çeyreğine ilişkin piyasa verileri net bir tablo çiziyor: Merkez şehirlere odaklanmak yerine, nakit akışı ve gayrimenkul talebi güçlü bir şekilde banliyölere kayıyor; bu bölgelerde hala büyüme için çok yer var ve bölgeler arası altyapı giderek gelişiyor.

Özellikle, iki merkez şehir olan Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki yatırımcıların gayrimenkule olan ilgi düzeyi, üçüncü çeyrekte yavaşlama belirtileri gösterdi. Hanoi'de ilgi, 2024'ün aynı dönemine kıyasla %22 azalırken, Ho Chi Minh City'de neredeyse sabit kaldı (+%0) veya yeni alanlarda hafifçe azaldı (-%1).

Buna karşılık, komşu iller "parlak noktalar" olarak öne çıktı. Hanoi'nin banliyöleri %11 büyürken, Güney'de bazı bölgelerde %12'ye varan düşüşler yaşansa da, birçok yerleşim birimi hala belirgin bir toparlanma gösterdi. Üçüncü çeyrekte Kuzey'deki gayrimenkul piyasası, Hanoi'den uzaklaşma eğilimini açıkça gösterdi ve Hai Phong, Hung Yen, Hoa Binh ve Bac Ninh gibi yerleşim birimleri, tüm bölgedeki toplam ilginin %80'ini oluşturarak "merkez" haline geldi.

Yıl başına kıyasla büyüme oranı açısından Hoa Binh'deki emlak piyasası %65'lik bir artışla lider konumdayken, onu Bac Giang (%61), Hai Phong (%50) ve Bac Ninh (%48) takip ediyor. Quang Ninh, Hung Yen ve Vinh Phuc gibi diğer bölgeler de %26-42'lik bir artış kaydetti. Bu artış, sermayenin fiyatların rekabetçi, altyapının elverişli ve uzun vadeli büyüme potansiyelinin bulunduğu Hanoi çevresindeki uydu şehirlere kayma eğilimini yansıtıyor.

Kuzey, Hanoi'nin uydu illerinin yükselişine tanık olurken, Güney'de gayrimenkul piyasası, toplam ilgi seviyesinin %84'ünü oluşturan eski Binh Duong gibi uydu pazarlarda, Dong Nai (%38), Ba Ria - Vung Tau (%34), Long An (%28) gibi diğer bölgelerde hareketlilik gösteriyor. Bu sıcaklık, nakit akışının Ho Chi Minh Şehri'nden giderek daha eksiksiz trafik altyapısı, geniş arazi fonları ve fiyat artışları için alan olan bölgelere doğru güçlü bir şekilde kaymasını yansıtıyor; bu faktörler gayrimenkul ihtiyaçlarını ve uzun vadeli yatırımı karşılıyor.

Bu arada, Merkez Pazarı, faiz oranının 2024'ün aynı dönemine kıyasla %13 artmasıyla istikrarlı bir büyüme oranını korudu. Da Nang ve Khanh Hoa, tüm bölgedeki toplam faizin %84'ünü oluşturarak "lokomotif" rolünü oynamaya devam etti. Lam Dong (%18), Quang Nam (%14) ve Thanh Hoa (%10) illeri de iyileşme belirtileri gösterdi. Gayrimenkul segmentlerinin satış fiyatları açısından Khanh Hoa %34'lük artışla liderliği ele geçirirken, Quang Nam %44'lük artışla şaşırtmaya devam etti ve Da Nang %25 arttı.

Yukarıdaki gerçek, gayrimenkul uzmanları tarafından değerlendirilmektedir; piyasa, makro dalgalanmalara karşı güçlü bir direnç ve uyum yeteneği göstermektedir ve önemli kentsel alanlardaki parlak noktalar dikkat çekmektedir. Hanoi, Ho Chi Minh City, Hai Phong ve Da Nang, 2021-2025 döneminde etkileyici fiyat artışları kaydederek olağanüstü cazibelerini sürdürmektedir.

Özellikle daireler ve arsalar, yerel gayrimenkul piyasasının lider segmentleri olmaya devam ediyor. Özellikle Ho Chi Minh şehrinde, daire tipi olumlu hareketler kaydederek, 2023 yılı başına göre %35 artışla metrekare başına ortalama 72 milyon VND'ye ulaşırken; ortalama arsa segmenti yaklaşık %6 artışla metrekare başına 69 milyon VND'ye ulaştı.

Batdongsan.com.vn Güney Bölge Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, Güney emlak piyasasının bir süre gözlem altında kaldıktan sonra daha güçlü bir toparlanma yaşadığını, arzın iyileştiğini, yatırım nakit akışı ve reel talep sayesinde likiditenin arttığını belirtti. Özellikle Hanoi piyasasında satış fiyatları artmaya devam etse de talep azaldı, nakit akışı hâlâ merkeze yakın lüks segmentte yoğunlaşıyor ve daireler pazara öncülük etmeye devam ediyor.

Kaynak: https://baotintuc.vn/kinh-te/toan-canh-thi-truong-bat-dong-san-quy-iii2025-20251007174801685.htm