Emlak kralının borcu arttı, borç ödeme kabiliyeti hafifçe toparlandı

Gayrimenkul işletmeleri hâlâ büyük ölçüde kısa vadeli kredilere bağımlıyken, proje uygulamaları uzun vadelidir – Fotoğraf: QUANG DINH

Hangi gayrimenkul şirketlerinin borcu arttı?

Moody's sermayeli kredi derecelendirme kuruluşu Visrating, konut emlak sektörüne ilişkin yakın zamanda yayınladığı raporda, bu yılın ilk yarısında borsada işlem gören yatırımcıların toplam borcunun geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 19 arttığını bildirdi.

Ödenmemiş borç miktarı esas olarak Vinhomes (toplam borç aynı dönemde %63 arttı), Van Phu Invest (%54), DIG (%59), Nha Khang Dien (%33) gibi bazı büyük gayrimenkul şirketlerinin yeni projelerinin geliştirilmesinden kaynaklanmaktadır.

Değerlendirme uzmanları, geliştiricilerin yeni proje geliştirmelerini finanse etmek için daha fazla borç almaları nedeniyle kaldıraç oranının artmaya devam edeceğini öngörüyor.

	2023'ün ilk 6 ayı	2024'ün ilk 6 ayı
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
KAZMAK	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

Veri: Finansal tablolar, TTO

Ancak olumlu tarafı, 2024'ün ilk yarısında işletme nakit akışı ve nakit kaynaklarındaki iyileşme sayesinde borç ödeme kapasitesinin hafif bir toparlanma göstermesi bekleniyor.

Visrating'e göre, sektörün borç/FAVÖK oranı (bir şirketin faiz giderleri, amortisman ve kurumlar vergisi düşüldükten sonraki kârını yansıtan finansal gösterge) 2024'ün ilk 6 ayında geçen yıl 2,7 kattan 3,7 kata yükseldi.

Ayrıca, nakit kaynakları %5 arttı; işletme nakit akışı hafif bir toparlanma gösterdi ancak 2024'ün ilk yarısında negatif kaldı.

	Borçlu
4.Çeyrek-2020	161892
4.Çeyrek-2021	179697
4.Çeyrek 2022	207161
2023'ün 4. çeyreği	222483
2024'ün 2. çeyreği	245640

Veriler: Gayrimenkul yönetimi ve geliştirme alanında faaliyet gösteren yaklaşık 80 halka açık işletmenin finansal raporlarına dayalı kısa ve uzun vadeli borçları (çoğunlukla banka kredileri, tahviller, finansal kiralamalar vb.)

Birçok yatırımcının borç geri ödeme nakit akışı son derece zayıftır.

Visrating'in raporuna göre ayrıca, halka açık yatırımcıların üçte ikisinden fazlasının, özellikle LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) ve Novaland (NVL) gibi proje hukuki sorunlarından etkilenen yatırımcılar olmak üzere, zayıf ile aşırı zayıf seviyeler arasında değişen seviyelerde borçlarını geri ödeyebilecek nakit akışına sahip olduğu belirtiliyor.

Kredi derecelendirme kuruluşu uzmanları, kısa vadeli kredilere aşırı bağımlılığın, yeniden finansman açısından önemli riskler taşıdığına dikkat çekti.

Virating'e göre, 2024'ün ikinci çeyreğinde halka açık yatırımcıların kısa vadeli borçlarının toplam borçlarına oranı %44 ile yüksek kalmaya devam ediyor. Bu çeyrekte, örneğin nakit sıkıntısı çeken Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS) gibi şirketlerin en yüksek sermaye gereksinimi bulunuyor.

	Peşin
CKG	29
NBB	24
QCG	27
KOS	8

Veri: BTC, TTO

Ayrıca veriler, 2025 yılında vadesi dolacak yaklaşık 105.000 milyar VND değerinde gayrimenkul tahvili olduğunu gösteriyor. Visrating, yatırımcıların önümüzdeki 12 ay içinde vadesi dolacak tahvillerinin yaklaşık %50'sinin anapara/faiz ödemelerinde gecikme riski altında olduğunu tahmin ediyor.

Raporda, "Bunların çoğu, yakın zamanda anapara/faiz ödemelerini geciktiren NVL, Sunshine, Van Thinh Phat ve Hung Thinh gibi yatırımcılarla ilgili" ifadelerine yer verildi.

Günümüzde gayrimenkul sektörü işletmeleri borçlanmayı ağırlıklı olarak tahvil, kredi ve hisse senedi ihraçları yoluyla gerçekleştiriyor.

Bunlardan 2024 yılının ilk sekiz ayında yeni gayrimenkul tahvili ihraçları, bir önceki yılın aynı dönemine göre %5 oranında azaldı ve ihraç şartlarının sıkılaştırılması ve Menkul Kıymetler Kanunu'nda yapılacak değişiklikler nedeniyle düşük kalmaya devam etmesi muhtemel.

Mevcut yasa tasarısına göre, önerilen değişiklikler arasında, halka açık tahviller ve özel yerleştirme tahvilleri için zorunlu teminat şartının kurumsal yatırımcılarla sınırlandırılması yer alıyor.

Visrating'e göre, buna karşılık 2024 yılında gayrimenkul sektörüne yönelik banka kredilerinin büyümesi ve hisse senedi ihraçlarının bir önceki yıla göre iki katına çıkması sayesinde yatırımcıların yeni sermaye kaynaklarına erişimi iyileşti.

Daha önce bazı uzmanlar, 2024 yılında kredi büyümesinin yüzde 14-15'lere ulaşması için sermayenin önemli bir kısmının gayrimenkul sektörüne kaydırılacağını belirtmişti. Gayrimenkul sektörü, büyük sermaye gerektiren ve birçok bankanın başlıca müşterisi olan bir alandır.

Kaynak: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm