Gayrimenkul kredisi limitlerinin genişletilmesi: Bunu nasıl kontrol edebiliriz?

TPO - Vietnam Devlet Bankası, 25 ticari banka için gayrimenkul kredisi "alanını" genişletti. Doçent Doktor Dang Ngoc Duc, Vietnam Devlet Bankası'nın hem ekonomik toparlanmayı desteklemek hem de finansal sistemin güvenliğini sağlamak amacıyla "kontrollü gevşeme" stratejisi izlediğine inanıyor. Bu yaklaşım, uluslararası standartlarla uyumludur.

Gayrimenkul kredilerinin gevşetilmesinin bağlamı

Gayrimenkul kredilerinde aşırı ısınma riskine karşı önlem alan Vietnam Devlet Bankası, yıl başından itibaren ticari bankalardan kredi büyüme oranını sıkı bir şekilde kontrol etmelerini istedi. Operasyonel yönergelere göre, ilk çeyrekteki toplam kredi miktarı yıllık büyüme hedefinin %25'ini aşmamalı, tüm sistem için bu yılki genel kredi büyüme hedefi ise yaklaşık %15 olarak belirlendi.

Ancak Vietnam Devlet Bankası'nın yakın tarihli bir duyurusuna göre, 1 Ocak ile 31 Aralık tarihleri ​​arasında, kredi kuruluşları, bu sektördeki kredi büyüme oranını kontrol ederken, sosyal konut, sanayi parkları ve ihracat işleme bölgeleriyle ilgili kredilerde 2025 yıl sonuna kıyasla oluşan ek kredi bakiyesini toplam gayrimenkul kredi bakiyesine dahil etmek zorunda kalmayacak.

Bu politika, sosyal konut geliştirme, sanayi altyapısı oluşturma ve sosyo -ekonomik büyümeyi teşvik etme politikası doğrultusunda, bankaların öncelikli gayrimenkul segmentlerine kredi sermayesi sağlamasını kolaylaştırmayı amaçlamaktadır.

Bu mekanizmaya tabi 25 ticari bankanın listesinde VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank ve diğerleri gibi birçok büyük banka yer alıyor. Kredi portföylerine ilişkin açıklamaları da içeren, borsada işlem gören 14 ticari bankanın ilk çeyrek mali raporlarından elde edilen veriler, bu banka grubundaki gayrimenkul kredilerinin güçlü bir şekilde genişlemeye devam ettiğini, ancak her bankanın tahsis stratejilerinin önemli ölçüde farklılık gösterdiğini ortaya koyuyor.

Özellikle, bu yılın ilk üç ayında, toplam gayrimenkul kredisi (gayrimenkul işletme kredileri ve inşaat kredileri dahil) 1,58 trilyon VND'yi aşarak 2025 yıl sonuna kıyasla yaklaşık %7'lik bir artış gösterdi. Bu rakam, piyasanın hâlâ birçok zorlukla karşı karşıya olmasına rağmen, gayrimenkul sektörünün banka sermayesi için cazibesini koruduğunu yansıtıyor.

Yılın ilk üç ayında gayrimenkul kredilerinde keskin bir artış yaşandı.

Yukarıda belirtilen toplam kredilerin %63,2'sini oluşturan 1 trilyon VND'lik kısmı gayrimenkul sektörüne, %36,8'ini oluşturan 581.068 milyar VND'lik kısmı ise inşaat sektörüne ait kredilerden oluşmaktadır.SHB , VPBank, Techcombank, MB ve HDBank dahil olmak üzere ilk 5 bankanın toplamda yaklaşık 1,18 trilyon VND tutarında kredisi bulunmakta olup, bu da incelenen 14 bankanın toplam kredi hacminin %74,4'ünü oluşturmaktadır.

Risk farkındalığı

Tien Phong gazetesinden bir muhabirle konuşan Dai Nam Üniversitesi Finansal Teknoloji Enstitüsü Direktörü Doçent Dang Ngoc Duc, gayrimenkul için kredi "alanının" genişletilmesi kararının, gayrimenkul piyasasının 2024 sonundan 2025'e kadar süren toparlanma döneminden sonra tekrar yavaşlama belirtileri göstermesinden kaynaklandığını analiz etti. Piyasa likiditesinin azaldığını, birçok projenin uygulanmasında zorluklarla karşılaştığını, ayrıca 2026 başından itibaren yükselen faiz oranları ve gayrimenkule yönelik sermaye akışlarının sıkı kontrolü eğiliminin işletmelerin sermayeye erişim yeteneğini daralttığını belirtti.

Doç. Dr. Dang Ngoc Duc - Dai Nam Üniversitesi Finansal Teknoloji Enstitüsü Direktörü.

Yüksek sermaye yeterlilik oranlarına ve güçlü risk yönetimi yeteneklerine sahip bankalar için kredi limitlerinin genişletilmesi, sosyal konut projeleri, uygun fiyatlı ticari konut projeleri ve kentsel altyapı projeleri için finansmanı artırmanın bir çözümü olarak görülüyor. Amaç sadece piyasa toparlanmasını desteklemek değil, aynı zamanda seçici sermaye tahsisi yoluyla ekonomik büyümeyi artırmak ve varlık balonları riskini azaltmaktır.

Sayın Duc'a göre, makroekonomik yönetim perspektifinden bakıldığında, Hükümet ve Vietnam Merkez Bankası büyüme ve finansal istikrar hedefleri arasında denge kurmaya çalışmaktadır. Kredi limitlerinin genişletilmesi evrensel olarak değil, yalnızca güçlü finansal kapasiteye, düşük takipteki kredi oranlarına ve yüksek sermaye yeterlilik oranlarına sahip bankalara uygulanmaktadır. Bu yaklaşım, gayrimenkul piyasasından kaynaklanan riskleri kontrol altında tutarken GSYİH büyümesini desteklemeyi amaçlamaktadır.

Gayrimenkul piyasasında da likiditenin iyileşmesi, işletmelerin proje uygulamalarına devam etmelerini ve yeni arzı artırmalarını sağladı. Eş zamanlı olarak, gayrimenkul sektörünün toparlanması, inşaat, malzeme, iç tasarım ve işgücü piyasalarında da domino etkisi yaratacak ve böylece genel ekonomik büyümeye katkıda bulunacaktır.

Ancak Bay Duc, potansiyel risklerin yakından izlenmesi gerektiğine inanıyor. "Eğer piyasa beklenenden daha yavaş toparlanırsa, gayrimenkul borçlarındaki hızlı artış bankaların varlık kalitesi üzerinde baskı oluşturabilir ve batık kredileri artırabilir. Ayrıca, bol kredi akışı bazı bölgelerde yerel fiyat artışlarına yol açarak enflasyon ve makroekonomik istikrar üzerinde baskı oluşturabilir," dedi Bay Duc.

Doçent Doktor Dang Ngoc Duc, Vietnam Merkez Bankası'nın hem ekonomik toparlanmayı desteklemek hem de finansal sistemin güvenliğini sağlamak amacıyla "kontrollü gevşeme" stratejisi izlediğine inanmaktadır. Bu yaklaşım, özellikle Basel III risk yönetimi çerçevesi olmak üzere uluslararası standartlarla uyumludur. Bununla birlikte, uzun vadeli etkinliği, düzenleyici kurumun denetim kapasitesine ve ticari bankaların piyasa disiplinine bağlı olacaktır.

Politikanın etkinliğini en üst düzeye çıkarmak için Bay Duc, gayrimenkul kredilerinin kullanım amacına göre açıkça sınıflandırılmasını, sermayenin öncelikle sosyal konut ve gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan ticari konutlara yönlendirilmesini ve spekülatif faaliyetlere fon akışının sınırlandırılmasını önerdi. Ayrıca, yüksek kaliteli gayrimenkuller veya yasal belgeleri eksik olan projelerle ilgili krediler için sermaye gereksinimlerinin ve risk karşılıklarının artırılmasını da önerdi. Piyasa şeffaflığının iyileştirilmesi, düzenleyici kurumların ve kredi kuruluşlarının potansiyel riskleri daha doğru bir şekilde değerlendirmesine yardımcı olacak ve böylece büyümenin finansal istikrarla birlikte ilerlemesini sağlayacaktır.

Kaynak: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo