Gayrimenkul için sermaye tahsisi

Gayrimenkul piyasası, kredi akışlarının eskisi kadar yaygın olmaması nedeniyle önemli bir yeniden yapılanma dönemine giriyor. Kredi büyümesinin mevduat büyümesini büyük ölçüde aşmasıyla likidite baskısı artıyor ve bu da düzenleyicileri para akışlarını daha seçici bir şekilde düzenlemeye zorluyor.

Grafikler: HONG ANH

Ancak birçok ekonomi uzmanı, tüm gayrimenkul segmentlerini riskli olarak değerlendirmek yerine, gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan segmentler için ayrı kredi mekanizmaları tasarlamanın ve banka kredisine olan bağımlılığı azaltmak için daha fazla orta ve uzun vadeli sermaye kanalı açmanın gerekli olduğunu savunmaktadır.

Seçici gayrimenkul yatırım akışları

Vietnam gayrimenkul piyasası, uzun bir durgunluk döneminin ardından toparlanma belirtileri gösteriyor. İşlemler kademeli olarak artıyor, konut talebi yeniden yükseliyor ve hızlanan altyapı yatırımları hem işletmelerden hem de ev sahiplerinden önemli bir sermaye talebine yol açıyor. Ancak, önceki dönemin aksine, kredi akışları artık ayrım gözetmeksizin serbest bırakılmıyor, daha sıkı bir şekilde düzenleniyor ve gerçek talebin olduğu güvenli segmentlere öncelik veriliyor.

Vietnam Merkez Bankası Tahmin ve İstatistik Dairesi Müdürü ve Para ve Finansal İstikrar Direktörü Nguyen Phi Lan'a göre, 14 Mayıs itibarıyla tüm sistemdeki toplam kredi yaklaşık 19,4 milyon milyar VND'ye ulaşarak geçen yılın aynı dönemine göre %18,3 artış gösterirken, sermaye mobilizasyonu yaklaşık %14,9 artarak yaklaşık 18,1 milyon VND'ye ulaştı. Kredi ve sermaye mobilizasyonu arasındaki büyük fark, bankacılık sisteminin likiditesi üzerinde önemli bir baskı oluşturuyor. Bu bağlamda, Vietnam Merkez Bankası sermaye akışlarını üretim ve iş sektörlerine, öncelikli sektörlere ve dijital dönüşüm, yeşil dönüşüm, döngüsel ekonomi ve bilim ve teknoloji gibi yeni büyüme motorlarına yönlendirmeye devam ediyor.

Gayrimenkul konusunda krediler hâlâ sağlanıyor ancak risk kontrolü daha sıkılaştırılıyor. Bay Lan, düzenleyici kurumların sektörler ve endüstriler genelinde sermaye akışlarını uygun şekilde düzenlemesi gerektiğini vurguladı; çünkü herhangi bir sektöre aşırı öncelik verilmesi, özellikle küçük, orta ve mikro işletmeler olmak üzere diğer birçok sektörün sermayeye erişimini zorlaştıracaktır.

Vietcombank Securities'e (VCBS) göre, Vietnam Merkez Bankası'nın yüksek riskli sektörlere verilen krediler üzerindeki sıkı kontrolü nedeniyle, 2026 yılında gayrimenkul kredilerinin büyümesinin 2025 yılına kıyasla daha yavaş ve seçici bir hızda devam etmesi muhtemeldir. Düzenleyici otorite, 2026 yılının başından itibaren kredi kuruluşlarından gayrimenkul kredisi büyümesinin tüm bankacılık sisteminin genel kredi büyüme oranını aşmamasını sağlamalarını talep etmiştir.

Vietcombank Securities'e (VCBS) göre, Vietnam Merkez Bankası'nın yüksek riskli sektörlere verilen krediler üzerindeki sıkı kontrolü nedeniyle, 2026 yılında gayrimenkul kredilerinin büyümesinin 2025 yılına kıyasla daha yavaş ve seçici bir hızda devam etmesi muhtemeldir. Düzenleyici otorite, 2026 yılının başından itibaren kredi kuruluşlarından gayrimenkul kredisi büyümesinin tüm bankacılık sisteminin genel kredi büyüme oranını aşmamasını sağlamalarını talep etmiştir.

Aslında, Vietnam Devlet Bankası, gayrimenkul sektörüne sermayeye erişimi kolaylaştırmaya devam ediyor; bu durum, gayrimenkul kredilerindeki güçlü büyüme ile de kanıtlanıyor. İnşaat Bakanlığı'na göre, 28 Şubat itibarıyla gayrimenkul işletme faaliyetleri için toplam kredi tutarı yaklaşık 2.235 trilyon VND'ye ulaşarak, 2025'in dördüncü çeyreğine göre %11,7 ve geçen yılın aynı dönemine göre %43'lük önemli bir artış gösterdi. Bununla birlikte, birçok işletme bu dönemde sermayeye erişimin önemli ölçüde daha zor olduğunu bildiriyor.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Le Hoang Chau, 2026 yılı için kredi büyüme planının bir önceki yılın %19,1'lik oranından daha düşük, yaklaşık %15 olduğunu, buna karşılık piyasanın sermaye talebinin çok yüksek kaldığını ve bunun önemli bir baskı oluşturduğunu belirtti.

Kredi baskısının yanı sıra, yükselen faiz oranları da piyasa üzerindeki yükü artırıyor. Nominal faiz oranları düşme eğiliminde olsa da, sermayeye erişimin sıkılaşması nedeniyle gayrimenkul işletmeleri için fiili sermaye maliyeti yüksek kalmaya devam ediyor. Vietnam Yatırım Kredi Derecelendirme Anonim Şirketi'nde kıdemli analist olan Bay Phan Duy Hung, tatil beldesi gayrimenkul geliştiricileri veya yasal sorunlarla karşı karşıya olanlar için yeniden finansman riskinin de mevcut olduğu konusunda uyardı.

Krediler eşit şekilde uygulanamaz.

Günümüzde en çok tartışılan konulardan biri gayrimenkul piyasasına kredi tahsisidir. Uzmanlara göre, tüm gayrimenkul segmentlerine nispeten tek tip bir kredi mekanizması uygulamak büyük sorunlar yaratıyor ve gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan birçok projenin sermayeye erişimini zorlaştırıyor. OBC Holding Genel Müdürü Tran Van Hieu, tüm gayrimenkul segmentlerini tek bir kredi sepetinde gruplandırmanın sermaye maliyetlerini çarpıttığını ve insanların konuta erişimini doğrudan etkilediğini savunuyor.

Gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan sosyal konutlar veya uygun fiyatlı konutlar, spekülatif veya lüks tatil amaçlı gayrimenkullerle aynı faiz oranlarına ve kredi limitlerine dayanamaz. Bay Hieu ayrıca, “Tek tip bir kredi politikası sadece sermaye maliyetlerinde dengesizlik yaratmakla kalmaz, aynı zamanda nihayetinde satış fiyatına doğrudan katkıda bulunarak ev sahibi olma hayalini giderek daha ulaşılmaz hale getirir” diye belirtti. Aynı görüşü paylaşan Bay Chau da, tüm segmentleri riskli olarak eşitlemek yerine, uygun kredi sağlamak için gayrimenkulün kategorize edilmesi gerektiğini savundu. Sosyal konutların güvenlik seviyesi %99'a kadar çıkarken, uygun fiyatlı konutlar ve endüstriyel gayrimenkuller de düşük risk grubuna dahildir.

Şu anda Vietnam Devlet Bankası, gelecekte daha uygun kredi mekanizmaları geliştirmek amacıyla gayrimenkul sınıflandırmasıyla ilgili önerileri inceliyor. Nisan 2026 sonunda Vietnam Devlet Bankası ile yaptığı görüşmede Başbakan Le Minh Hung, bankacılık sektöründen her gayrimenkul türünü araştırıp sınıflandırarak uygun kredi limitleri belirlemesini ve aynı zamanda sosyal konut ve sanayi bölgelerinin geliştirilmesini teşvik etmesini istedi.

Birçok ticari banka yöneticisi de gayrimenkul kredilerinde "seçici" unsurun önemini vurguladı. VPBank Yönetim Kurulu Başkanı Ngo Chi Dung, önemli olanın gayrimenkule yatırım yapıp yapmamak değil, doğru segmenti seçmek olduğunu belirtti. VPBank, özellikle sosyal konut ve orta segment olmak üzere, gerçek ihtiyaçları karşılayan konut projelerine sermaye ayırmayı önceliklendirirken, tatil köyleri veya yüksek segment spekülatif projeler için finansmanı sınırlandırıyor.

Techcombank Yönetim Kurulu Başkanı Ho Hung Anh, bankanın yalnızca iyi likiditeye, eksiksiz yasal belgelere ve net finansal kapasiteye sahip müşterilere sahip projeleri finanse etmeyi tercih ettiğini belirtti. Bu arada, SHB Yönetim Kurulu Başkanı Do Quang Hien, SHB'nin sermayesinin şu anda altyapı projeleri, sosyal konutlar, gençlere yönelik konutlar ve endüstriyel gayrimenkuller gibi gerçek talep ve iyi emilim kapasitesine sahip sektörlere odaklandığını vurguladı.

Banka kredisi, gayrimenkul piyasası için hayati bir "temel" olarak görülüyor. Ancak birçok kişi, banka kredilerine aşırı bağımlılığın piyasayı faiz oranlarındaki ve para politikasındaki dalgalanmalara karşı savunmasız hale getirdiğini savunuyor.

Banka kredisi, gayrimenkul piyasası için hayati bir "temel" olarak görülüyor. Ancak birçok kişi, banka kredilerine aşırı bağımlılığın piyasayı faiz oranlarındaki ve para politikasındaki dalgalanmalara karşı savunmasız hale getirdiğini savunuyor. BIDV Baş Ekonomisti Dr. Can Van Luc, uzun vadede bankacılık sistemine olan baskıyı azaltmak için kurumsal tahviller, gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT'ler) ve konut fonları gibi diğer sermaye mobilizasyon kanallarının geliştirilmesinin gerekli olduğunu öne sürüyor.

Gayrimenkul piyasasının mevcut zorluğu sadece kredi koşullarını gevşetmekle ilgili değil, daha da önemlisi sermayeyi seçici bir şekilde tahsis etmek, gerçek ihtiyaçlara hizmet eden segmentlere öncelik vermek, aynı zamanda kurumsal reformları teşvik etmek ve projeleri engelleyen yasal sorunları çözmekle ilgilidir. Nitekim, HoREA istatistiklerine göre, ülke genelinde hala yaklaşık 4.500 proje yasal engellerle karşı karşıya olup, 2,5 trilyon VND'den fazla yatırım sermayesini "dondurmaktadır".

Nhan Dan gazetesine göre

Kaynak: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html