3 yılda 2,7 milyar dolar kaybettik

Ejderha yılının son seanslarında borsa sakin bir şekilde işlem görmeye devam etti, likidite çok düşük seviyelere geriledi. Özellikle gayrimenkul hisseleri zayıftı, fiyatlar düşme eğilimindeydi.

Sayın Bui Thanh Nhon başkanlığındaki No Va Real Estate Investment Group Corporation'ın ( Novaland ) NVL hisseleri, üst üste dördüncü seansta düşüş yaşadı, yaklaşık %5,7 değer kaybetti ve hisse başına yaklaşık 8.950 VND'lik tarihi düşük seviyeye ulaştı.

NVL, 2016 sonunda borsaya kote edilmesinden bu yana ilk kez 10 Ocak'ta nominal değerinin altına düşerek hisse başına 10.000 VND seviyesini kaybetmişti. 10.000 VND'lik çok güçlü destek seviyesi kırıldı. NVL hızla hisse başına 9.000 VND'nin altına geriledi. Satış baskısı çok güçlü bir şekilde arttı ve seans başına 10-16 milyon birim işlem hacmi gerçekleşti.

Yönetim Kurulu'nun 300 milyon ABD doları tutarındaki uluslararası tahvil lotunun fiyatını ve dönüşüm oranını 5. kez 40.000 VND/hisseden 36.000 VND/hisseye ayarlamasının ardından NVL azaldı, ancak bu hala 14 Ocak'taki fiyatın 4 katından fazla yüksek.

Geçtiğimiz ay NLV %12 oranında değer kaybetti ve 2024 yılının tamamını sayarsak, bu değer yaklaşık %50 oranında düştü. 2021 ortasındaki 92.500 VND/hisse seviyesine kıyasla, bu hisse senedi %90'dan fazla değer kaybetti.

Başkan Bui Thanh Nhon'un (1958) varlıkları da buna bağlı olarak düşüş gösterdi. Forbes'a göre, 2022 başlarında Bay Nhon'un 2,9 milyar ABD doları varlığı vardı. Ancak Kasım 2022 itibarıyla Bay Nhon'un varlıkları 1 milyar ABD doları eşiğinin altına düştü ve artık dünya dolar milyarderleri listesinde değildi.

Hisse senedi değerine göre, Bay Nhon'un şu anda 5.400 milyar VND'nin üzerinde varlığı bulunmaktadır. Varlıkları son 3 yılda yaklaşık 2,7 milyar ABD doları azalmıştır.

Bay Nhon, doğrudan 96,8 milyondan fazla hisseye sahiptir. Ayrıca, Novagroup ve Diamond Properties adlı iki ayrı şirket aracılığıyla 512 milyondan fazla hisseye de sahiptir.

Bay Nhon'un varlıkları da, ilgili hissedar grubunun sahipliklerini sürekli olarak azaltması, yaklaşık 1,2 milyar hisseden 750 milyonun üzerine çıkarması ve mevcut durumda sahiplik oranının %39'un altına düşmesi nedeniyle keskin bir düşüş yaşadı. Bay Nhon'un grubu, NVL'de %60'ın üzerinde hisseye sahipti.

Sayın Nhon'un hissedar grubu, 2022 yılı sonundan bu yana Novaland'ın borçlarını kapatmak amacıyla sürekli olarak tasfiye edildi veya aktif olarak hisse satışı gerçekleştirildi.

NVL'nin nominal değerin altına düşmesi, profesyonel yatırımcılara ve mevcut hissedarlara bireysel hisse ihraç etme planını etkileyebilir. Nisan 2024'te Genel Kurul, 2.000 milyar VND toplamak için 200 milyon bireysel hisse ihraç etme ve mevcut hissedarlara 10:6 oranında hisse başına 10.000 VND'den 1,17 milyar hisse ihraç ederek 11.700 milyar VND toplama planını onayladı. Plana göre, elde edilen gelir iştiraklere, borç yeniden yapılandırmasına ve mali durumun iyileştirilmesine yatırılacak.

BuiThanhNhon nguonNVL.gif
Bay Bui Thanh Nhon. Fotoğraf: NVL

İşadamları zor durumda, gayrimenkul sektörünün simgesi düşüşte

Aqua City, Novaworld Phan Thiet, Novaworld Ho Tram, Novahills Mui Ne, LakeView City gibi ünlü projelere sahip Novaland, Vietnam'ın gayrimenkul devi olarak kabul ediliyor. Ancak Bay Nhon'un işleri sıkıntıda.

Eylül 2024 sonu itibarıyla, NVL'nin toplam yükümlülükleri 191.000 milyar VND'nin üzerindeydi; bunun yaklaşık 37.700 milyar VND'si kısa vadeli krediler, yaklaşık 22.200 milyar VND'si ise uzun vadeli kredilerdi. Öz sermaye 40.600 milyar VND'nin biraz üzerindeydi. Borç/öz sermaye oranı 4,7 katına kadar çıkabilen oldukça yüksek bir seviyedeydi ve yüksek risk taşıyordu. Stok miktarı 145.000 milyar VND'nin üzerindeydi.

NVL'nin yeniden yapılandırma süreci hızlandırılıyor. Şirket son zamanlarda birçok varlığını satmak, daha fazla kredi eklemek ve milyarlarca VND değerindeki birçok tahvili geri almak zorunda kaldı. Bazı projelerin hukuki sorunları çözüldü... Ancak genel olarak borç yükü hâlâ büyük.

Şu anda, Bay Bui Thanh Nhon ve ilgili kişiler, hisseler nominal değerinin altına düştüğünde Novaland'ın kontrolünü kaybetme riskiyle karşı karşıya. NVL, Bay Nhon'un grubuna ait büyük miktarda hisseyi teminat olarak kullanıyor. Hisse fiyatı keskin bir şekilde düştüğünde, hisseler satılabilir. Hisse senedi tutma oranı, şirketteki önemli kararları veto etme eşiği olan %36'nın altına düşebilir.

Bay Nhon'un grubu, yakın zamanda onaylanan plan kapsamında 300 milyon dolarlık tahvil paketinin hisse senedine dönüştürülmesi halinde Novaland'daki veto yetkisini de kaybedebilir.

Sadece Novaland değil, borsadaki birçok gayrimenkul şirketi de hisse senetlerinin sert düşüşüyle ​​birlikte büyük zorluklarla karşı karşıya. Dat Xanh (DXG), Phat Dat (PDR), DIC Corp. (DIG), Ha Do (HDG) gibi şirketlerin hisse senetlerinin fiyatları sert bir şekilde düştü. 14 Ocak seansında, düşen gayrimenkul kodu sayısı, yükselen kod sayısının iki katıydı.

Gayrimenkul piyasası yeni bir döneme girdi, artık tüm segmentlerde patlayıcı bir büyüme yakalamak kolay değil. İşletmelerin finansal kaldıraç kullanarak öne çıkması da kolay değil.

Borsadaki en cazip gruplardan biri olan gayrimenkul hisseleri, son bir yıldır yatırımcıları hayal kırıklığına uğrattı. 2025 yılı için de görünüm pek olumlu değil. Birçok gayrimenkul şirketi büyük borçlar, vadesi gelmemiş tahviller kaydetti...

Novaland, yakın zamanda vadesinden önce tahvil geri alımı planını duyurdu ve azami değeri 7.000 milyar VND nominal değer üzerinden hesaplanan tahvilleri geri aldı. Büyük çabalarla, NVL 31 Aralık 2024'te vadesinden önce toplam değeri 1.550 milyar VND olan 5 lot tahvil geri aldı. Şirketin geri alım için hala 5.450 milyar VND tutarında tahvili var.

Daire fiyatları metrekare başına yüz milyonlarca dolara ulaşırken, emlak devleri kârlarını göstermek için yarışıyor . Banliyölerde daire fiyatları metrekare başına yüz milyonlarca dolara ulaşırken, açık artırmayla satılan araziler de fırladı. Bazı emlak şirketlerinin komisyon gelirleri keskin bir şekilde arttı. Gayrimenkul işlemleri gerçekten yeniden canlandı mı?