İşletmelerin araziye erişimini kolaylaştırmak

İllüstrasyon: Bich Lien

Sağlık ve eğitim sektörlerinde hizmet veren projelerin hayata geçirilmesi için işletmelerin araziye erişimde yaşadığı zorluklara ilişkin olarak, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı (MONRE) Le Minh Ngan, gazetecilere bu konuda bir röportaj verdi.

Muhabir: Sayın Bakanım, 2024 Tapu Kanunu ve uygulama dokümanları, yatırımcılara sağlık ve eğitim alanında hizmet verecek projelerin hayata geçirilmesi için arazi tahsisi konusunda neler öngörüyor, bilgi verebilir misiniz?

Bakan Yardımcısı Le Minh Ngan : 2013 Arazi Kanunu ile karşılaştırıldığında, 2024 Arazi Kanunu, ulusal ve kamu yararına sosyo -ekonomik kalkınma için arazi geri kazanımına ilişkin düzenlemelerde birçok değişiklik içermektedir. Devlet, arazi kaynaklarını geliştirmek, arazi kullanım verimliliğini artırmak, modern sosyo-ekonomik altyapı geliştirmek, sosyal güvenlik politikalarını uygulamak, çevreyi korumak ve kültürel mirası muhafaza etmek amacıyla ulusal ve kamu yararına sosyo-ekonomik kalkınma projeleri uygulamanın kesinlikle gerekli olduğu durumlarda, Arazi Kanunu'nun 79. maddesinde belirtilen 31 özel durumda, eğitim, sağlık, beden eğitimi ve spor vb. alanlardaki projeler de dahil olmak üzere, devlet bütçesi içinde veya dışında yatırım sermayesi kaynağına bakılmaksızın arazi geri kazanımı yapabilmektedir.

Bu hallere ilişkin olarak Tapu Kanunu'nun 124'üncü maddesinin 5'inci fıkrası da, kamu yatırım sermayesi kullanılmadan veya kamu-özel sektör ortaklığı yöntemiyle yatırım projeleri gerçekleştirilmeden, 79'uncu madde hükümlerine göre Devletin arazi geri alması halinde, projeyi gerçekleştirmek üzere yatırımcıların seçilmesine ihale yapılmaksızın, arazi kullanım haklarının ihale edilmeksizin tahsisi ve kiralanması imkânını vermektedir. Ayrıca, istekli yatırımcılar bulunmasına rağmen projeye istekli olma şartlarını taşıyan tek bir yatırımcının bulunması halinde, istekli yatırımcı sayısının İhale Kanunu, Sanayi ve Sektör Yönetimi Kanunu hükümlerine göre belirlenmesi gerekmektedir.

2 veya daha fazla yatırımcının olması durumunda, yatırımcılar arasında araziye erişimde adalet ve şeffaflığı sağlamak, arazi yoğunlaşmasını birkaç çıkar grubunun elinde sınırlamak ve arazi kaynaklarının adil ve etkili bir şekilde dağıtılmasını sağlayarak devlet bütçesine geliri artırmak için arazi kullanım haklarının açık artırmayla veya ihale yoluyla yatırımcıları seçmek gerekir...

Ayrıca, Tapu Kanunu'nun 127'nci maddesinin 1'inci fıkrası, Devlet bütçesi sermayesinin kullanılmadığı ve arazi geri kazanımının Tapu Kanunu'nun 79'uncu maddesi hükmüne tabi olduğu hallerde, yatırımcının arazi kullanım hakkı için pazarlık yolunu seçmesi ve arazi geri kazanımını teklif etmemesi halinde, arazi kullanım hakkı alma anlaşması yoluyla sosyo-ekonomik kalkınma projelerinin uygulanması amacıyla araziyi kullanmasına imkân tanımaktadır.

Veya, arazi kullanma hakkına sahip olan kişi, bu Kanunun 79 uncu maddesinde öngörülen hâle gelmekle birlikte, arazi kullanım planlamasına uygun olup, arazi kullanım amacının değiştirilmesi talebiyle bir yatırım projesi teklif etmiş ve yetkili devlet kurumu yatırım politikasını onaylamış ve aynı zamanda yatırımcıyı yatırım kanunu hükümlerine göre onaylamışsa, Devletin araziyi geri almasına gerek kalmadan, arazinin yatırım projesinin gerçekleştirilmesi için kullanılmasına izin verilir (Madde 6, Madde 127).

Bu kapsamda sağlık ve eğitim alanlarında hizmet verecek projeler, yatırım sermayesi kaynağında herhangi bir ayrım yapılmaksızın 2024 Tapu Kanunu hükümlerine göre Devlet tarafından arazi geri kazanımına hak kazanmaktadır.

Muhabir: Peki bu alanda yatırımcıların araziye yaklaşımı nasıldır efendim?

Bakan Yardımcısı Le Minh Ngan : 2024 Arazi Kanunu, sağlık ve eğitim projeleri de dahil olmak üzere projeler için arazi erişim yöntemlerinin, gerçek uygulama durumuna bağlı olarak çok çeşitli ve esnek olduğunu ve ayrıca yatırımı destekleme ve teşvik etme yöntemlerinin (açık artırma veya teklif vermeden arazi tahsisi ve arazi kiralama) bulunduğunu öngörmektedir.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Le Minh Ngan. Fotoğraf: TN&MT Gazetesi

Aynı zamanda, işletmeler arasında rekabete dayalı, adil ve şeffaflığın sağlandığı piyasa prensiplerini izleyen yöntemler (arazi kullanım haklarının ihale edilmesi, arazi kullanarak proje hayata geçirmek üzere seçilmiş yatırımcılara ihale açılması) ve işletmelere inisiyatif yaratan yöntemler (arazi kullanım haklarının devrini kabul etme veya arazi kullanım hakkına sahip olma konusunda anlaşma) de mevcuttur.

Böylece, Arazi Kanunu hükümlerine göre yatırımcıların sağlık ve eğitim başta olmak üzere çeşitli alanlarda arazi kullanım haklarına erişimi daha açık hale getirilerek, yatırımcıların araziye erişmeleri ve Devletin politikaları, yönergeleri ve yasaları doğrultusunda yerel sosyo-ekonomik kalkınmaya yönelik projeler yürütmek üzere araziye sahip olmaları için kamusal, şeffaf, adil ve elverişli bir ortam yaratılmaktadır.

Muhabir: Bazıları, 2024 Tapu Kanunu'nun, devletten arazi kiralayan işletmelere ipotek hakkı tanıdığını, ancak uygulama talimatı bulunmadığını ve bu nedenle gayrimenkul teminatlı tahvillerin kullanılması durumunda ipotek alacaklısının tespitinde zorluklar yaşandığını söylüyor. Bu konudaki görüşünüz nedir?

Bakan Yardımcısı Le Minh Ngan : 2024 Arazi Kanunu, her türlü arazi kullanım şekli için ekonomik kuruluşların ipotek haklarını ayrıntılı bir şekilde düzenlemektedir. Buna göre, Devlet tarafından arazi kullanım ücretiyle arazi tahsis edilen veya tüm kira süresi boyunca tek seferlik arazi kirası ödenen ekonomik kuruluşlar, kanun hükümlerine göre Vietnam'da faaliyet gösterme lisansı olan kredi kuruluşlarında, diğer ekonomik kuruluşlarda veya bireylerde arazi kullanım haklarını ve araziye bağlı kendilerine ait varlıkları ipotek etme hakkına sahiptir (Madde d, Madde 33); Devlet tarafından yıllık ücretle arazi kiralanan ekonomik kuruluşlar, yurtdışında ikamet eden Vietnam kökenli kişiler ve yabancı yatırım sermayeli ekonomik kuruluşlar, kanun hükümlerine göre Vietnam'da faaliyet gösterme lisansı olan kredi kuruluşlarında, diğer ekonomik kuruluşlarda veya bireylerde araziye bağlı kendilerine ait varlıkları ipotek etme hakkına sahiptir (Madde b, Madde 34).

Yukarıdaki hükümlere göre ipotek uygulamasının, Tapu Kanunu'nda (Madde 45) öngörülen Tapu Kullanma Hakkı Belgesi türlerinden birine sahip olması, arazinin ihtilaflı olmaması veya ihtilafın yetkili devlet merciince çözümlenmiş olması, mahkeme kararı, hükmü, tahkim kararı veya takdirinin kesinleşmiş olması, tapu kullanma hakkının hacze konu olmaması, hukuk mahkemesi ilamının infazı hakkında kanun hükümlerine göre ilamın infazını sağlamak için diğer tedbirlerin uygulanmamış olması, tapu kullanma süresi içinde olması, tapu kullanma hakkının kanun hükümlerine göre geçici olağanüstü tedbirlere konu olmaması gibi şartları tam olarak karşılaması gerekir.

Dolayısıyla, Tapu Kanunu, işletmelerin arazi kullanım haklarına ilişkin ipotek haklarını kullanabilmeleri için nispeten kapsamlı bir hukuksal sisteme sahiptir.

Gayrimenkul teminatlı tahvillerin seferber edilmesinde ipotek konusu ise, Tapu Kanunu kapsamına girmeyip Kredi Kuruluşları Kanunu kapsamına girdiğinden, bu içerik için ihtisas yönetim kuruluşunun kendi argümanları bulunacaktır.

Muhabir: 2024 Tapu Kanunu ve ticari ve hizmet arazisi fiyatlarına ilişkin yönetmeliğin uygulanmasına ilişkin dokümanlarda verginin hesaplanmasında aynı alan ve lokasyondaki arazi fiyatlarının %70-80 oranında çarpılarak kullanılması, bunun sonucunda ticari ve hizmet arazisi fiyatlarının yüksek olması, işletmelerin üretim ve faaliyetlerinin aksaması ve zorluklar yaşanması yönündeki bazı görüşler hakkında ne düşünüyorsunuz?

Bakan Yardımcısı Le Minh Ngan : 2024 Arazi Kanunu, arazi kullanım vergisinin hesaplanmasında kullanılan arazi fiyatlarının Arazi Fiyat Listesi'ndeki arazi fiyatları olduğunu öngörmektedir. Hükümetin arazi fiyatlarını düzenleyen 27 Haziran 2024 tarihli 71/2024/ND-CP sayılı Kararnamesinin 12. Maddesinin 1. Fıkrası, ticari ve hizmet arazi fiyatlarının, İl Halk Konseyi tarafından kararlaştırılan Arazi Fiyat Listesi'nde özel olarak belirtilmesi gereken zorunlu içerikler olduğunu belirlemiştir.

Daha önce, 2013 tarihli Arazi Kanunu'nun uygulanmasıyla, Hükümetin 15 Mayıs 2014 tarihli ve 44/2014/ND-CP sayılı Arazi Fiyatlarını Düzenleyen Kararnamesinin 11. Maddesinin 1. Fıkrası hükümleri uyarınca, Kentsel Alanlarda Ticari ve Hizmet Arazileri Fiyat Listesi ve Kırsal Alanlarda Ticari ve Hizmet Arazileri Fiyat Listesi, İl Halk Komitesi tarafından yayınlanan Arazi Fiyat Listesinde iki zorunlu içeriktir. Aynı zamanda, yalnızca ticari amaçlı kamusal amaçlarla kullanılan araziler, kurum genel merkezi inşaatı için araziler, kamu işleri inşaatı için araziler için İl Halk Komitesi, arazi fiyat listesinde belirtildiği gibi, komşu bölgedeki konut arazilerinin fiyatını ofis genel merkezi fiyatlarıyla karşılaştırmasına ve kamu işleri inşaatı için arazilere dayandırmasına izin verilmektedir.

Dolayısıyla, hem 2013 Tapu Kanunu’nda hem de 2024 Tapu Kanunu’nda ticari hizmet arazilerinin fiyatının konut arazilerinin fiyatına göre belirlenmesine ilişkin bir düzenleme yer almamış, ancak Tapu Fiyat Listesi’nde bu tür arazilerin fiyatına ilişkin özel düzenlemelerin yer alması öngörülmüştür...

Yukarıdaki durum, uygulama sürecinden kaynaklanıyor olabilir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 2024 Arazi Kanunu'nun önümüzdeki dönemde en iyi şekilde uygulanması için ilgili politikaları ayarlamaya devam edebilmek amacıyla, bu içeriği kaydetmeye, değerlendirmeye ve dikkate almaya devam edecektir.

Muhabir: Çok teşekkür ederim Sayın Bakan Yardımcısı!

Kaynak: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html