Şeffaflık yaratın ve araziye erişimi garantileyin

NDO - Gayrimenkul devir faaliyetleri için kişisel gelir vergisi politikası, bütçe gelirini sağlarken vatandaşlara yük oluşturmaması gerektiğinden, her zaman tartışmalı bir konudur. Özellikle, mevcut vergi yönteminin hâlâ birçok eksikliği olduğu, işlem değerlerinin yanlış beyan edilmesine, vergi kayıplarına ve piyasanın bozulmasına yol açtığı belirtilmektedir.

Vergilendirme yöntemlerinde hala birçok eksiklik bulunmaktadır.

Maliye Bakanlığı'na göre, vergi politikasının ekonomik işlemlerin niteliğini doğru bir şekilde yansıtabilmesi için, gayrimenkul devirlerinden elde edilen vergiye tabi gelirin, vergi oranı ile vergiye tabi gelirin çarpımı formülüne göre belirlenmesi gerekmektedir. Bu formülde, vergiye tabi gelir, satış fiyatından ilgili toplam giderlerin çıkarılmasıyla hesaplanmaktadır.

Maliye Bakanlığı, gayrimenkul devri ve arazi kullanım hakkı devrinden elde edilen kişisel gelir vergisinin, gayrimenkul devrinden elde edilen kurumlar vergisi oranına benzer olması için %20 oranında vergilendirilmesi seçeneğinin incelenmesinin gerekli olduğuna inanmaktadır. Ancak, bu yöntemin uygulanabilmesi için iki önemli koşula ihtiyaç vardır: Gerçek değeri yansıtan bir arazi işlem geçmişi veri tabanı, indirilebilir giderler ve ispat koşulları ile devredilen gayrimenkulün maliyet bedeli hakkında açık düzenlemeler.

Sorun şu ki, vergi dairesi 2018'den beri geçmiş işlem verilerine sahip olmasına rağmen, sözleşmede kayıtlı devir bedeli hâlâ gerçek değeri yansıtmıyor. Alıcı ve satıcıların dürüstçe beyanda bulunmasını sağlamak için kontrol sağlamak hâlâ zor. Bu arada, devir masraflarını ve sermaye maliyetlerini kanıtlayacak belgeleri toplamak da kolay değil.

Satın alma, inşaat ve onarım maliyetleri gibi kolayca tespit edilebilen maliyetler kaydedilebilir, ancak komisyon ücretleri, faiz ve tazminat maliyetleri gibi giderlerin kanıtlanması zordur. Bu durum, gayrimenkul işlemlerinden elde edilen gerçek kârın hesaplanmasında büyük bir engel oluşturmaktadır. Özellikle gayrimenkulün uzun zaman önce satın alındığı, miras kaldığı veya bağışlandığı durumlarda, ilk maliyetin belirlenmesi neredeyse imkansızdır.

Ekonomi uzmanı Nguyen Tri Hieu, bu konu hakkında yaptığı açıklamada, Vietnam emlak piyasasının bozulmasının nedenlerinden birinin emlak vergisinin etkisiz uygulanması olduğunu söyledi. Şu anda, emlakla ilgili vergiler çoğunlukla tarım dışı arazi kullanım vergisi, devir ve tescil ücretlerinden elde edilen kişisel gelir vergisini içeriyor. Bu arada, ABD, Japonya veya Güney Kore gibi birçok gelişmiş ülke, emlak değerine yıllık emlak vergisi uygulayarak piyasayı düzenlemeye ve devlet bütçesi için sürdürülebilir bir gelir kaynağı oluşturmaya yardımcı oluyor.

Makul bir emlak vergisi sisteminin olmaması, spekülasyona ve istifçiliğe yol açarak emlak fiyatlarının gerçek ihtiyaç sahiplerinin karşılayamayacağı kadar artmasına neden olmuştur. Vergi baskısı olmadan, birçok yatırımcı gayrimenkulü alım satıma veya sömürüye yatırmak yerine "istifleme" yoluna gitmektedir. Bu durum arzı azaltır, fiyatları yükseltir ve sağlıksız bir piyasa yaratır. Aynı zamanda, devlet önemli gelir kaynaklarından mahrum kalırken, kurumlar vergisi ve katma değer vergisine büyük ölçüde bel bağlamak zorunda kalmaktadır.

Bu nedenle, Bay Nguyen Tri Hieu'ya göre, spekülasyonu sınırlamak için emlak vergisi politikasında reform yapılması gerekiyor. Düşünülebilecek çözümlerden biri, ikinci veya daha fazla mülke kademeli bir vergi uygulamaktır. Bu yöntem hem istifçiliği kontrol altına alır hem de ev alıcılarını etkilemez. Ayrıca, savunmasız grupların konutlara erişimini sağlamak için sosyal konutlar ve düşük gelirli kişilere yönelik konutlar için vergi muafiyeti ve indirimi politikası uygulanmalı; aynı zamanda, vergi tahsilatı yerel yönetimlere dağıtılmalı ve kentsel alanlarda altyapı geliştirme ve kamu hizmetleri için bir bütçe kaynağı oluşturulmasına yardımcı olunmalıdır.

Yönetimi sıkılaştırın ve vergi verilerini bağlayın

Mevcut kişisel gelir vergisi politikasının eksikliklerini inceleyen Ulusal Ekonomi Üniversitesi Bankacılık ve Finans Enstitüsü Müdür Yardımcısı Uzman Phan Huu Nghi, şu anda vergi hesaplamasında iki yöntem olduğunu, birinci yöntemde toplam işlem bedeli üzerinden %2, ikinci yöntemde ise satın alma bedeli ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden %20 oranında vergi alındığını belirtti.

İlk yöntem, basit olmasına rağmen, birçok kişinin vergileri azaltmak için gerçek fiyattan daha düşük fiyatlar beyan etmesi durumunda büyük bir boşluk yaratır. Bu durum sadece bütçe kaybına yol açmakla kalmaz, aynı zamanda piyasayı daha az şeffaf hale getirir.

Buna karşılık, alış ve satış fiyatı arasındaki farka %20 oranında vergi uygulanmasını öngören ikinci yöntem, gerçek kârı daha doğru yansıtsa da, özellikle yıllar önce gerçekleşen işlemlerde maliyet fiyatının belirlenmesinde zorluk yaşanmaktadır.

Bu durumun üstesinden gelmek için Bay Phan Huu Nghi, fiyat beyanı yönetiminin sıkılaştırılmasını ve işlem değerinin doğru bir şekilde kaydedilmesini önerdi. Alıcı, vergiden kaçınmak için kasıtlı olarak düşük bir fiyat kaydederse, belgelerde kayıtlı satın alma fiyatı çok düşük olacağından, bir sonraki işlemde ödenecek verginin daha yüksek olmasına neden olabileceğinden, yeniden satış yapmakta zorluk çekecektir. Ayrıca, piyasada şeffaflık sağlamak için işlem değerinin yanlış beyan edilmesi durumlarında ağır yaptırımlar uygulanmalıdır.

Bir diğer önemli çözüm ise noter, vergi ve tapu daireleri arasında veri bağlantısının kurulması ve böylece işlem bedellerinin daha iyi kontrol altına alınmasıdır.

Bay Nghi'ye göre, şeffaf bir veri sistemi varsa, devlet piyasa fiyatlarını karşılaştırarak beyanların gerçekte olduğundan düşük olduğu durumları tespit edebilir. Aynı zamanda, vergiye tabi gelir hesaplanırken makul giderlerin belirlenmesi için yasal düzenlemelerin incelenmesi ve desteklenmesi, mükelleflerin gerçek giderleri kanıtlamakta zorluk çekmelerine neden olabilecek durumlardan kaçınılması gerekmektedir.

Genel olarak, gayrimenkul transferlerinden elde edilen kişisel gelir vergisi reformunun iki hedefi sağlaması gerekmektedir: şeffaflığı artırmak, vergi kayıplarını önlemek ve istikrarlı bir piyasa gelişimi için koşullar yaratmak. Buna göre, vergilerin gerçek kârları yansıtacak şekilde ayarlanması ve gayrimenkul işlemlerinde "iki fiyat" durumunun sınırlandırılması gerekmektedir.

Ancak uygulamanın makul bir yol haritasına sahip olması, ani kesintilerden kaçınması ve ev satın almaya gerçekten ihtiyacı olanların haklarını güvence altına alması gerekiyor. Çünkü emlak vergisi reformu sadece finansal bir konu değil, aynı zamanda piyasanın sürdürülebilir gelişimiyle de ilgili.

Kişisel gelir vergisi, doğru bir şekilde uygulandığında, spekülasyonun azaltılmasına, gayrimenkul fiyatlarının istikrarına ve bütçe için diğer vergilere aşırı bağımlı kalmak yerine istikrarlı bir gelir kaynağı oluşturulmasına katkıda bulunacaktır. En önemlisi, vergi politikasının, fiyat beyanlarının kontrolünden, işlemlerin doğrulanmasına ve şeffaf bir veri tabanı oluşturulmasına kadar, alıcılar, satıcılar ve Devlet için adaleti sağlayacak şekilde senkronize bir yönetim ekosistemine yerleştirilmesi gerekmektedir.

Kaynak: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html