Hanoi'deki konut piyasasında arz ve talep arasında dengesizlik devam ediyor.

Hanoi'de konut talebi bastırılmaya devam ediyor.

Savills'in Hanoi Gayrimenkul Piyasası Raporu 2024'ün 1. Çeyreği, 2024'ün 1. Çeyreğinde kaydedilen daire arzının bir önceki çeyreğe göre %41, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise %99 artarak 4.062 üniteye ulaştığını gösteriyor. Çeyrekteki birincil arz ise bir önceki çeyreğe göre %9 artışla 12.928 üniteye ulaşırken, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise %34 düşüş kaydetti.

Daire segmentinde arz ve talep arasındaki dengesizlik devam ediyor. Piyasada, metrekare fiyatı 30 milyon VND'nin (C Sınıfı) altında olan ürünlerde kıtlık devam ediyor. Bu ürünler, yeni arzın yalnızca %4'ünü oluşturuyor ve tükenmiş durumda. 2020 yılından bu yana, C Sınıfı'nın birincil arzı yılda %47 azaldı.

Savills Hanoi Danışmanlık ve Araştırma Kıdemli Direktörü Bayan Do Thu Hang şunları söyledi: "Arz ağırlıklı olarak B Sınıfı dairelerde yoğunlaşmış durumda ve neredeyse %90'ını oluşturuyor. Birincil pazardaki C Sınıfı daireler ve A Sınıfı dairelerin payı ise çok küçük. Dahası, şu andan yıl sonuna kadar, önemli yasalar çıkarılmış olmasına rağmen, yeni arzda bir iyileşme sağlanamadı."

Gayrimenkul - Hanoi daire pazarında arz ve talep arasında dengesizlik devam ediyor — (Kaynak: İnternet)

Bu arada, hem Hanoi hem de Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde yıllık doğal konut talebi yaklaşık 50.000 konuttur. Bu, göç, yetişkinlerin evden ayrılması ve bir evdeki ortalama kişi sayısının azalmasının bir sonucudur. Bu talep, bir süredir sınırlı arzla karşılanamamakta ve bu da konut talebinin birikmesine neden olmaktadır. Ayrıca, dalgalanan altın piyasası ve düşük faiz oranları gibi makro faktörler, yatırımcıları makul ve uzun vadeli yatırım kanalları aramaya yöneltmiş ve bu da Hanoi pazarındaki daire talebini görünmez bir şekilde artırmıştır.

Gerçek konut ihtiyacı olan alıcılar, ürün gruplarını karşılaştırdıklarında, daire fiyatlarının projedeki villa ve müstakil ev gibi arsaya bağlı ürünlere kıyasla hala daha makul olduğunu görebilirler. Bu durum, 2024'ün ilk çeyreğinde daire segmentinde talep ve birincil fiyatlarda artış kaydedildiği hikayesine yol açmaktadır. Savills'in çeyrek raporu, Hanoi'deki dairelerin birincil fiyatının bir önceki çeyreğe göre %3, bir önceki yıla göre ise %14 artarak 59 milyon VND/m2'ye ulaştığını göstermektedir.

Ayrıca, birincil fiyatların yüksek bir seviyede sabitlenmesi koşuluyla, ikincil piyasada da işlem hacminde artış kaydedilmiş ve fiyatlar da önceki fiyatlara kıyasla artış göstermiştir. Önceki dönemde ikincil piyasa da birincil fiyatlara göre daha makul bir fiyat seviyesine sahipti, ancak konut talebinin artmasıyla birlikte, 2024'ün ilk aylarında ikincil fiyatlarda da artış kaydedilmiştir.

Bayan Hang'e göre, alıcıların psikolojisi değişti. Dairelerin "tüketim malzemesi" olduğu görüşü artık geçmişte kalmış gibi görünüyor, ancak artık bu görüş değişti ve alıcılar büyük şehirlerdeki daire ürünlerinin de bir kazanç olduğunu yavaş yavaş fark ediyor. Geçmişte, daire satın alma kararı büyük bir meblağ olarak görüldüğü için uzun süre düşünülmesi gerekmiş olsa da, son zamanlarda ev alıcıları satın alma kararı vermek için çok uzun süre beklemiyor. Satın alma kararı artık daha hızlı veriliyor ve peşinat da daha hızlı ödeniyor.

Ancak, bunun tüm pazarın hikayesi olmadığını da açıkladı: "Ürünün kalitesiyle fiyatının uyuşmadığı daire projelerinde alıcılar hızlı karar vermeyebilir. 2024'ün ilk çeyreğinde pazarın dikkatini çeken projelerin hepsi, piyasaya sürüldükten sonra belirli bir kalite garantisi ve diğer yasal faktörlere sahip ürünlere sahip, saygın yatırımcıların projeleridir. Aynı zamanda, bu yatırımcılar genellikle tasarım birimlerinden, peyzaj tasarım birimlerinden ürün tasarımına kadar lider markaları ve danışmanlık birimlerini kullanırlar. Hatta birçok projede, yatırımcılar projenin itibarını artırmak için saygın yabancı birimleri tercih etmiştir. İyi projeler, saygın yatırımcılar ve garantili yasallık, pozitif işlem hacmi kaydeden projelerdir."

Talebin uygun fiyatlı alanlara kayması

Artan fiyatlar karşısında bazı projeler gerçek değerlerinin üzerinde fiyatlandırıldı. Bayan Hang, alıcılara projenin kullanım değerini ve makul olup olmadığını dikkatlice değerlendirmelerini tavsiye etti.

Bayan Hang, "Genel olarak, fiyatlar artmaya devam ederse, alıcılar mali durumlarını değerlendireceklerdir. Gerçek konut talebi hala çoğunluğu oluştursa da, fiyatlar artmaya devam ederse, alıcılar şehir merkezindeki daireleri kiralamayı düşünebilir veya Hanoi'nin komşu illerindeki makul fiyatlarla arza yönelen talebi kabul edebilirler," dedi.

Gayrimenkul - Hanoi daire pazarında arz ve talep arasında dengesizlik devam ediyor (Şekil 2). — Savills Hanoi Danışmanlık ve Araştırma Kıdemli Direktörü Bayan Do Thu Hang

Gerçek konut ihtiyacı olan ev alıcıları, altyapı geliştirmeleri sayesinde Hung Yen veya Bac Ninh gibi komşu bölgelerdeki (4. kuşak veya 3.5. kuşak) arz kaynaklarını tercih edebilirler. Altyapı, konut piyasasının değer yapısını değiştirmede hâlâ en önemli kaldıraçtır. Altyapı geliştirme, banliyö bölgelerini şehir merkezine "yakınlaştırarak" seyahat süresinin kısalmasına yardımcı olacaktır. Her şeyden önce, komşu illerde veya banliyö bölgelerinde yatırımcılar daha düşük maliyetlerle arsa kaynaklarına erişebilir ve bu da daha uygun fiyatlı bir konut arzı yaratabilir.

Komşu illerdeki ürünlerin Hanoi'nin konut ihtiyaçlarını giderek daha fazla karşılayacağı biliniyor. Hung Yen ve Bac Ninh, 2024-2026 yılları arasında yaklaşık 203.000 daire sunacak. Yenilenen yasaların emlak piyasasının gelişimini kolaylaştırması ve arzda belirli iyileştirmeler sağlaması bekleniyor. 2025 yılından itibaren piyasada 101 projeden yaklaşık 84.400 dairenin satışa sunulması bekleniyor.

N.Giang

[reklam_2]
Kaynak