Hanoi'de metrekaresi 60 milyon VND'nin altında daire fiyatları neredeyse "tükendi"

Fotoğraf: Ngoc Hien

CBRE Vietnam Kıdemli Direktörü Bayan Nguyen Hoai An, 2025 yılı üçüncü çeyreğine ilişkin Gayrimenkul Piyasası Önemli Noktaları'nın duyurulması sırasında şu yorumu yaptı: " Hanoi daire piyasası, hem ölçek hem de fiyat açısından güçlü bir büyüme dönemine giriyor ve bu durum ürün yapısında ve ev satın alma davranışında belirgin bir değişimi yansıtıyor."

CBRE'ye göre, 2025'in üçüncü çeyreğinde Hanoi'de yeni açılan dairelerin toplam arzı 10.300'ü aştı ve bu, son 5 yılın ikinci çeyreğinde 10.000 daire sınırını aşan yeni bir arz anlamına geliyor. Yılın ilk 9 ayında toplam arz, 2024'ün aynı dönemine göre %10 artışla yaklaşık 21.100 daireye ulaştı. Özellikle, CBRE'nin piyasayı izlemeye başlamasından bu yana rekor seviyeye ulaşan, metrekare başına 120 milyon VND'nin (KDV ve bakım ücreti hariç) üzerinde satış fiyatına sahip 2.000'e kadar daire bulunuyordu.

Yeni dairenin satış fiyatı metrekare başına 90 milyon VND'yi aştı

Raporda, Hanoi'deki yeni dairelerin ortalama satış fiyatının metrekare başına 90 milyon VND'yi aştığı ve aynı dönemde Ho Chi Minh City'deki ortalama fiyatın üzerinde olduğu belirtiliyor. Bu, başkentteki daire piyasasında bugüne kadarki en yüksek fiyat. İkinci çeyrekle karşılaştırıldığında, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %14, geçen yılın aynı dönemine göre ise %40'a varan bir artış söz konusu.

CBRE temsilcisi, satış fiyatlarındaki artışın, yeni arzın büyük bölümünün elverişli lokasyonlara sahip, iyi altyapıya sahip ve güçlü potansiyele sahip yatırımcılar tarafından geliştirilen bölgelerde yoğunlaşmasıyla piyasa yapısındaki değişimi açıkça yansıttığını söyledi.

Sadece Tay Ho, Cau Giay, Long Bien gibi merkezi bölgeler değil, Dan Phuong (Hanoi) ve Van Giang ( Hung Yen ) gibi banliyö bölgelerinde de metrekare başına 70-110 milyon VND arasında ortak fiyatlar kaydedildi; merkezden uzak bölgelerde de metrekare başına 70-80 milyon VND eşiğine yaklaşıldı. Merkez ve banliyö bölgeleri arasındaki fiyat farkı giderek daralıyor ve bu da piyasanın genel fiyat seviyesinin yeni bir evreye girdiğini gösteriyor.

Ancak yüksek fiyat artışına rağmen, alım satım faaliyetleri hala canlı. Özellikle, üçüncü çeyrekte toplam işlem hacmi 11.100 daireyi aşarak 2018'den bu yana en yüksek seviyeye ulaştı. Ortalama emilim oranı %70-80'e ulaşarak, yatırım ve varlık birikimine olan talebin yavaşlama belirtisi göstermeden istikrarlı kaldığını gösteriyor.

CBRE'ye göre, birçok yatırımcı olumlu piyasa duyarlılığından yararlanarak, özellikle merkeze yakın ve yeni ulaşım güzergahları üzerindeki projelerde mevcut ürün portföylerini agresif bir şekilde piyasaya sürdü. Bu durum, özellikle bir zamanlar "uygun fiyatlı" olarak kabul edilen bölgelerde fiyatların artmaya devam etmesine neden oldu.

Potansiyel sürdürülebilirlik riskleri

İkincil piyasada, ortalama konut satış fiyatı geçen yılın aynı dönemine göre %19 artışla yaklaşık 58 milyon VND/m²'ye ulaştı. Bu artış, "sıcak yıl" olarak adlandırılan 2024'ten daha yavaş olsa da, konut fiyatları son iki çeyrekte artış eğilimindeydi ve bu da talebin, özellikle uzun vadeli yatırım yapmak isteyen alıcılar arasında, istikrarlı kaldığını gösteriyor.

Uzmanlar, bu fiyat artış eğiliminin üç ana nedenden kaynaklandığını söylüyor. İlk olarak, orta ve alt segmentlerdeki yeni arzın kıtlığı, çok sayıda alıcıyı, halihazırda teslim edilmiş dairelerin, iyi lokasyonların ve yasal statünün bulunduğu ikincil pazara yönelmeye zorladı. İkinci olarak, fiyat artış döneminden sonra yatırımcıların "tutma" zihniyeti, gerçek işlem hacminin düşmesine, ancak liste fiyatının artmasına neden oldu. Üçüncü olarak ise, düşük faiz oranları sayesinde uzun vadeli yatırım talebi istikrarlı kalarak birçok yatırımcının güvenli liman olarak gayrimenkulü tercih etmesine yol açtı.

Hà Nội gần như — Bayan Nguyen Hoai An, CBRE Hanoi Şubesi Kıdemli Müdürü. Fotoğraf: “Ngoc Hien”

Ancak, reel talep daralırken ikincil fiyatlar yüksek oranda artmaya devam ederse, piyasa dengesizlik riskiyle karşı karşıya kalabilir. Sürdürülebilirliği sağlamak için arzı çeşitlendirmek ve makul fiyat segmentini genişletmek önemlidir.

CBRE, 2025'in dördüncü çeyreğinde Hanoi'de yaklaşık 11.000 yeni dairenin olacağını ve yıllık toplam arzın 32.000'in üzerine çıkacağını öngörüyor. Bu arz, banliyö bölgelerinde metrekare başına 50-60 milyon VND fiyatla gerçekleşecek ve gelecek yıl piyasanın "soğumasına" katkıda bulunacak.

Uygun fiyatlı konut "açığı" giderek büyüyor

Bayan Hoai An, "2023-2024 yılları arz eksikliği ve ürün açlığı dönemiyse, 2025 yılı tersine bir döneme tanıklık edecek; arz bol ancak fiyatlar ortalama satın alınabilirliğe kıyasla çok yüksek. Bu, pazarın 'yeniden şekillenme döngüsü'; lüks ve üst segmentler mutlak hakimiyet kurarken, orta ve uygun fiyatlı segmentler neredeyse yok oluyor," diye yorumladı.

Mevcut arzın %95'i metrekare başına 60 milyon VND'nin üzerinde fiyatlandırılırken, 60 milyon VND'nin altındaki segment pazarın yalnızca %5'inden azını oluşturuyor. Dolayısıyla, bu fark, özellikle gençler ve orta gelirli haneler için gerçek konut talebi üzerinde büyük bir baskı yaratıyor.

Genel olarak, Hanoi emlak piyasası düşük faiz oranları, artan kredi hacmi ve istikrarlı makro ekonomi sayesinde sağlıklı kalmaya devam ediyor. Ancak, hızlı fiyat artışları ve segmentler arasındaki dengesizlik, hem yönetim ajansları hem de işletmeler için büyük zorluklar yaratıyor.

2026-2027 dönemine doğru ilerlerken, kredi, planlama ve vergi politikalarının doğru bir şekilde düzenlenmesi halinde Hanoi, ürün kalitesi ve sürdürülebilirliğin en önemli öncelik olduğu sağlıklı bir kalkınma döngüsüne girebilir.

Yorum (0)