Piyasada ilginç bir 'paradoks' yaşanıyor, çok sayıda konut projesi 'satıldı', metrekare başına 50 milyon VND fiyat segmenti ortadan kalkacak.

Piyasada ilginç bir "paradoks" yaşandı, Hanoi'deki apartman projeleri iyi işlem gördü, hatta "tükendi", kırmızı kitapların basımında arazi kullanım ücretlerinin kaydedilmesine ilişkin düzenlemeler... Bunlar son emlak haberleri.

Uzmanlar, Hanoi'de metrekaresi 50 milyonun altında fiyata sahip yeni dairelerin ortadan kalkmak üzere olduğunu söylüyor. (Fotoğraf: Linh An)

Uygun fiyatlı daireler giderek "kayboluyor"

Uygun fiyatlı konut segmentine piyasada yüksek talep var, ancak arz ciddi oranda yetersiz. 2024 yılına kadar Hanoi pazarındaki yeni dairelerin yaklaşık %67'si lüks ve üst düzey segmentte olacak.

2025 yılına kadar metrekaresi 50 milyon VND'den başlayan birincil segmentin ortadan kalkacağı öngörülüyor. Uzmanlar, Hanoi'de metrekaresi 50 milyon VND'nin altında yeni dairelerin bile yakında ortadan kalkacağına inanıyor. Piyasadaki arz-talep dengesini yeniden kurması beklenen uygun fiyatlı ticari konutların hikayesi artık giderek uzaklaşıyor.

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) istatistiklerine göre, 2024'ün üçüncü çeyreğinde Hanoi'deki daire fiyat endeksi, 2019'un ikinci çeyreğine kıyasla %64 artarak Ho Chi Minh City'deki artışın iki katına çıktı. Ortalama birincil satış fiyatı metrekare başına 60 milyon VND'ye yaklaşıyor.

Vietnam Emlak Derneği Başkan Yardımcısı Sayın Nguyen Van Dinh, Hanoi'deki orta gelirli kişilerin, bağlantı altyapısı henüz tamamlanmamış çevre ilçelere giderek daha fazla ev satın almak için taşındığını belirtti. Proje ruhsatlandırma mekanizması yeniden planlanmazsa, yakın gelecekte diğer kentsel alanlarda da aynı durum yaşanacak. Ancak bu bölgelerdeki daire fiyatları artık "uygun" seviyede değil.

Batdongsan.com.vn Güney Bölge Müdürü Sayın Dinh Minh Tuan, 2024'ün ilginç bir "paradoksa" tanık olduğunu, hem Hanoi hem de Ho Chi Minh City'deki birincil piyasadaki daire fiyatlarının yüksek olmasına rağmen satın alma gücünün hala oldukça iyi olduğunu belirtti. Emlakçıların %70'e varan kısmı, Hanoi'deki daire projelerinin 2024'te pozitif bir işlem hacmine sahip olduğunu, hatta "tükendiğini" belirtti. Benzer şekilde, Ho Chi Minh City'deki bu rakam da %40'ın üzerine çıktı.

Bu durum, özellikle gerçek konut ihtiyaçlarını iyi karşılayan projeler olmak üzere, daire segmentinin güçlü cazibesini göstermektedir. Daireler, her zaman mevcut ve sürdürülebilir olan gerçek konut ihtiyaçlarını hedefledikleri için piyasa toparlanma döngülerinde her zaman öncü konumdadır. İşlemlerdeki güçlü artış, küçük alanlara sahip ve makul fiyatlı dairelerde yoğunlaşmaktadır. Ayrıca, Bay Tuan, alıcılar tarafından seçilen projelerin genellikle tamamlanmış ürünler, eksiksiz altyapı, düşük inşaat yoğunluğu, saygın yatırımcılar, iyi ödeme ilerlemesi ve avantajlı faiz oranı politikaları vb. olduğunu analiz etti.

Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde uygun fiyatlı ve orta sınıf daire segmenti daralsa da, yerleşmek için ev sahibi olma gereksinimi duyan gerçek alıcıların büyük ilgisini çeken bu segment hala ana segmenttir.

Bu gerçek göz önüne alındığında, özellikle büyük şehirlerde uygun fiyatlı ticari konutların geliştirilmesi hala acil bir ihtiyaçtır. Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Bay Dang Hung Vo, uygun fiyatlı ticari konut segmentini araştırmak ve geliştirmek için bir girişim önermenin gerekli olduğunu, çünkü bunun emlak piyasasının istikrar kazanmasına ve sürdürülebilir olmasına yardımcı olacak önemli bir faktör olacağını söyledi.

Kiralık daireye yatırım yapmalı mıyım?

23 Aralık öğleden sonra düzenlenen "Kiralık Daire Potansiyeli" seminerinde konuşan Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh, şehir merkezindeki emlak fiyatlarının yükseliş trendinde olduğunu söyledi. Hanoi'nin 4 merkez ilçesindeki ortalama daire fiyatı, 2019'un başına göre iki katına çıktı ve bu, Hanoi genelindeki ortalama artıştan %30 daha yüksek.

Örneğin, Hai Ba Trung ve Dong Da, banliyö bölgelerindeki yeni açılan projelere kıyasla nispeten iyi fiyat seviyeleri sayesinde son 5 yılda en iyi fiyat artış oranına sahip iki bölgedir. Son 3 yılda yeni açılan projelerin fiyatları, her açılış aşamasından sonra yaklaşık %10 oranında sürekli olarak ayarlanmıştır. Yeni daire projeleri, 2024 yılında metrekare başına 125 milyon VND'den başlayan fiyatlarla satışa sunulmuştur. Hizmetli dairelerin metrekare fiyatları ise yaklaşık 88 milyon VND'dir (KDV ve bakım ücretleri hariç).

Yükselen daire fiyatları bağlamında, 5 milyar VND'den fazla nakit paranız varsa, kiralık daire yatırımına yönelmeli misiniz?

SGO Home Genel Müdürü Le Dinh Chung, birçok yatırımcının hem kira gelirinden istikrarlı kazanç hem de varlık büyümesinden kâr elde eden, çift yönlü kâr sağlayan gayrimenkullere yöneldiğini söyledi.

Dolayısıyla, Bay Chung, 5,5 milyar VND'niz varsa, yatırımcıların nakit akışı sağlayan ve yaşamak veya kiralamak için kullanılabilecek esnek bir gayrimenkul bulabileceklerini öne sürüyor. Böylesine esnek bir gayrimenkulle, daha sonra satmak zor olmayacaktır.

Chung, Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerin merkezlerindeki hizmetli dairelerin, uzun süreli misafirlerden, uzmanlardan ve yabancı topluluktan elde ettikleri istikrarlı gelir nedeniyle son yıllarda ilgi gördüğünü söyledi.

Ayrıca, hizmetli dairelerin fiyatı aynı segmentteki pazara göre %35-70 daha düşükken, hizmetli dairelerin kira bedeli uzun dönemli dairelere göre %25-50 daha yüksektir. Bu da kiralık hizmetli dairelerin yüksek yatırım verimliliği sağlayan gayrimenkul ürünleri olduğunu göstermektedir.

Binh Dinh'de 2.500 milyar VND'den fazla değere sahip turizm alanı projesinin yatırımcısı var.

23 Aralık'ta Binh Dinh ili Halk Komitesi ofisinden gelen haberde şunlar belirtildi: İl Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Nguyen Tu Cong Hoang, Nhon Ly - Cat Tien plaj turizm alanı Proje Noktası 2 (2-2)'nin uygulanması için arazi kullanım haklarının açık artırmayla satılmasının sonuçlarını onaylayan 4428/QD-UBND sayılı Kararı imzaladı.

Binh Dinh ili, Nhon Hoi Ekonomik Bölgesi, Phu Cat ilçesi, Cat Chanh komününde uygulanan, arazi kullanım hakları için ihale kazanan para hariç, toplam tahmini asgari yatırım sermayesi 2.215,57 milyar VND'yi aşan bir projedir.

Buna göre seçilen yatırımcı, 368,823 milyar VND'lik kazanan teklif fiyatı ile Phu Gia Altyapı Geliştirme Yatırım Anonim Şirketi (merkezi Quy Nhon şehri, Binh Dinh) oldu. Bu fiyat, 347,946 milyar VND'lik başlangıç ​​fiyatına kıyasla yaklaşık 21 milyar VND (20,877 milyar VND) fark oluşturuyor.

Proje için planlanan alan 40 hektardan fazladır; bunun 14,4 hektarı turizm hizmet arazisi (turistik villa arazisi, tatil köyü hizmet arazisi, otel arazisi, meydan arazisi, ticari hizmet inşaat arazisi, yüzme havuzu arazisi) olmak üzere toplam alanı, 15,3 hektardan fazla yeşil alan, yaklaşık 5,6 hektarı trafik ve teknik altyapı arazisi (trafik arazisi, teknik altyapı arazisi, otopark arazisi) ve 4,8 hektarı da plaj ve su yüzeyi arazisi alanıdır. Arazi kullanım şekli, Devletin arazileri kiralaması ve arazi kullanım haklarının açık artırma yoluyla tüm kira süresi boyunca bir defaya mahsus olmak üzere arazi kirası tahsil etmesidir.

Tamamlandığında Binh Dinh'de turistlerin konaklama, tatil, eğlence ve dinlence ihtiyaçlarını karşılamak üzere yönetmeliklere göre satılık, kiralanabilir, kira-satın alınabilir ve diğer iş faaliyetleri yapılabilecek turistik villalar, oteller, tatil hizmet projeleri, ticari hizmet projeleri (restoranlar, hediyelik eşya dükkanları, karaoke, genel işletmeler) gibi daha üst düzey tatil projeleri yer alacak.

Bu proje aynı zamanda yerel turizmin gelişmesine daha fazla ivme kazandıracak, oteller, tatil köyleri, meydanlar ve ticari hizmetler gibi birçok önemli yapının inşa edilmesini sağlayacak.

Binh Dinh eyaletinin liderlerine göre, bu bölge de büyük potansiyele sahip ancak yeterince değerlendirilmemiş bir bölge. Binh Dinh eyaletinde yatırım çekme ve teşvik etme konusunda birçok politika uygulanıyor. Bu politikalar, her dönemde İl Halk Konseyi'nin talimatları doğrultusunda bölgeye yatırım yapabilecek yeterli kapasite ve deneyime sahip yatırımcılar için koşulların oluşturulmasını sağlıyor.

Kırmızı kitap düzenlenirken arazi kullanım bedeli borcuna ilişkin düzenlemeler

Arazi Kullanım Hakkı Belgesi (kırmızı kitap) verilmesinde arazi kullanım bedellerinin kayıt altına alınmasına ve araziye bağlı varlıkların mülkiyetine ilişkin düzenlemelere dikkat edilmesi gerekmektedir.

101/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 18. Maddesinin 11. Maddesi, arazi kullanım hakları ve araziye bağlı varlıkların mülkiyetine ilişkin Sertifikaların (genellikle kırmızı kitaplar olarak bilinir) verilmesi sırasında arazi kullanım ücreti borcunu düzenlemektedir; bu sertifikalar aşağıdaki şekilde uygulanmaktadır:

a) Arazi kullanım hakları ve araziye bağlı varlıkların mülkiyetine ilişkin ilk belgenin düzenlenmesi sırasında arazi kullanım harcı borcuna hak kazanacak kişiler, halihazırda arazi kullanan ve borç kaydı yaptırma ihtiyacı duyan kişiler ve hanelerdir ve kanun hükümlerine göre borç kaydı yaptırma ihtiyacı duyan mirasçıların borç kaydı yapılmaya devam edecektir;

b) Bu maddenin (a) bendinde belirtilen durumda borç kaydedilen arazi kullanım bedeli tutarı, arazi kullanım hakkı belgesinin düzenlendiği tarihte ödenecek arazi kullanım bedelinin ve araziye bağlı varlıkların mülkiyetinin toplam tutarıdır;

c) Bu maddede belirtilen arsa kullanım harcı borcuna hak kazanan haneler ve gerçek kişilerin arsa kullanım harcı borçlarının kayıt, ödeme ve mahsup işlemleri ile borç ödeme süresi, arsa kullanım harcı ve arsa kirası tahsilatı hakkındaki kanun hükümlerine göre uygulanır;

d) Kişiye iskân için arazi tahsis edilmesi hâlinde, Devletin araziyi geri alması hâlinde, arazi kullanım bedeli borcu, tazminat, yardım ve iskân hakkındaki Kararname hükümlerine göre kaydedilir;

d) Bu maddenin (a) bendinde belirtilen hususlara ilişkin tapu harcı borcunun kayıt altına alınması 1 Ağustos 2024 tarihinden 31 Temmuz 2029 tarihine kadar uygulanır. Tapu harcı borcunun ödenmesi ve terkini tapu harcı tahsilatı ve tapu kirası hakkındaki kanun hükümlerine göre yapılır.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html