Müzayede arazi piyasası bir yıldan uzun süre önceki çılgın ateşin ardından sakinleşti

Partilerden sonra arazi müzayedesi 2024 yılında Hanoi banliyölerinde piyasa oldukça hareketliydi. Bu piyasanın cazibesi şu anda azalıyor. Müzayede edilmiş arazileri "elinde" tutan birçok yatırımcı, "zararlarını azaltmayı" bile kabul ederek mallarını satmak istiyor.

2024'teki hareketli ortamın aksine, yıl başından bu yana Hanoi banliyölerindeki arazi müzayede faaliyetlerinde yavaşlama eğilimi görüldü. Birçok yerde fiyatlar önemli ölçüde düştü.

Örneğin, Thach That bölgesinde (eski) 34 arsa bu yılın ortasında açık artırmaya çıkarıldı ve en yüksek kazanan fiyat 56 milyon VND/m²'nin üzerindeydi; bu, Aralık 2024'teki oturumla karşılaştırıldığında 3,3 kat düşüş anlamına geliyordu (en yüksek kazanan fiyat 185 milyon VND/m²'nin üzerindeydi).

Benzer şekilde, Phuc Tho ilçesindeki (eski) 9 arsa da, geçen yılın Eylül ayındaki oturuma kıyasla yaklaşık %40 düşüşle, metrekare başına 47 milyon VND'lik en yüksek fiyattan satıldı. Bu oturumda 100'den fazla katılımcı vardı ve bir önceki oturuma kıyasla üçte birden fazla düşüş yaşandı.

Müzayedeye çıkan birçok arsa satılmamaya başlandı. (İllüstrasyon fotoğrafı)

Hoai Duc komününde emlakçı olan Bay Nguyen Tien Thuat, önceki sahibinden kalan iki arsayı ilan ettiğini, satış fiyatının metrekare başına 5-10 milyonluk kazanan fiyattan sadece biraz yüksek olduğunu, ancak birkaç aydır kimsenin sormadığını söyledi.

Şu anda, Bay Thuat'ın şirketinin Hoai Duc, Thanh Oai ve Quoc Oai (eski) bölgelerinde yatırımcıların 2025 yılı başından bu yana satışa sunduğu çok sayıda açık artırmaya çıkarılmış arsası bulunuyor. Ancak, işlem sayısı oldukça az ve daha önce kazanıp geri satın alan yatırımcılarla aynı fiyattan sadece 5 arsa işlem görüyor.

Bay Thuat'a göre, yatırımcıların hepsi 90-110 m²'lik bir alan için arsa başına 200-300 milyon VND fiyat farkı ödemiş, ancak satın alan müşterilerin hepsi daha düşük bir fiyat teklif etmiş. Yatırımcılar, defalarca fiyat artırıp azalttıktan sonra, daha önce satın aldıkları fiyattan satmaya karar vermişler. Bu yatırımcıların hemen satmalarının sebebi, bankaya faiz ve anapara ödeme tarihinin gelmiş olması ancak henüz nakit akışını sağlamamış olmalarıydı; bu nedenle bu, sermayeyi korumak için "zarar azaltma" amaçlı bir hamle olarak değerlendirilebilir.

Bay Thuat'a göre, Hoai Duc'ta şu anda yaklaşık 85 milyon VND/m²'lik açık artırma fiyatına sahip 4 adet arsa bulunuyor, arsa sahibi aynı fiyattan satmak istiyor, alıcı vergiyi ödeyecek, ancak sormaya gelen müşteriler fiyatın çok yüksek olduğundan şikayet ediyor ve arsa başına 200-300 milyon VND indirim istiyor.

Bay Thuat, " Geçtiğimiz yılın ortalarında, açık artırmalı arazi piyasası hareketlendiğinde, birçok yatırımcı kar elde etmek için satın almaya atladı, ancak birkaç ay sonra piyasa tersine döndü, likidite yavaşladı ve bu yatırımcılar banka kredilerini ödemek için sermayelerini geri kazanmak amacıyla satış yapmak zorunda kaldılar " dedi.

Hanoi'de emlak komisyoncusu olan Tran Ngoc Anh da Ağustos ve Eylül 2024'ten bu yana açık artırmayla satılan arsaları elinde bulunduran birçok yatırımcının, ellerindeki mallardan kurtulmak için satış fiyatını düşürmek zorunda kaldığını söyledi.

Örneğin, eski Thanh Oai bölgesinde metrekaresi yaklaşık 70 milyon VND, yani arsa başına yaklaşık 4,25 milyar VND'lik kazanan bir fiyatla satılan 61 m²'lik bir arsa, şu anda yaklaşık 4 milyar VND'ye zararına satılıyor.

Veya eski Hoai Duc bölgesindeki bir başka arsanın metrekare fiyatı yaklaşık 85 milyon VND iken, şimdi bu fiyat da metrekare başına yaklaşık 80 milyon VND'ye düştü.

Bay Ngoc Anh'a göre, açık artırmaya çıkarılan arazilerin çoğunda temel altyapı var, ancak bölgesel bağlantıyı genişletmeye yönelik gelecekte bir bağlantı planı yok, bu nedenle fiyat artışı için fazla bir potansiyel yok.

Spekülatörler, arazinin potansiyelini değerlendirmeden, piyasa trendlerine göre fiyatların artmasını bekler ve satın alırlar. Bu nedenle, piyasa çöktüğünde, "bomba tutma" durumuna düşerler ve zararlarını azaltmak için fiyatları düşürmek zorunda kalırlar.

Nitekim, ihaleye çıkarılan arsaların çevresindeki bölgelerde piyasa fiyatı metrekare başına 50-60 milyon VND civarında seyrederken, inşaat maliyetleri dahil bazı konut alanları metrekare başına 100-110 milyon VND seviyesinde seyrederken, ihaleye çıkarılan arsalar metrekare başına 80-120 milyon VND seviyesinde yer alıyor. Yatırımcılar bu arsaları ellerinde tutarlarsa, en az 3 yıl sonraki fiyattan satın almış olacaklar.

Bir müzayede şirketinin yöneticisi, arazi müzayedelerinin mevcut durumu hakkında yorum yaparken, durumun eskisine kıyasla çok sakinleştiğini söyledi. Örneğin, bir müzayede öncesinde 1.000 başvuru olabiliyordu. Ancak şimdi bu sayı birkaç yüze düştü. Yani, daha önce müzayedeye katılan arsa başına ortalama 40-50 başvuru varken, şimdi arsa başına sadece 10-20 müşteri var. Fiyatlar da gerçeğe yakın, artık kapora iptali durumu yok.

Arazi ihaleleri sıkılaştırıldı

Uzmanlar, sanal bir heyecanın yaşanmaması için arazi ihalelerinin sıkılaştırıldığını söylüyor.

Arazi ihalelerinin yavaşlaması üzerine yorum yapan bazı emlak uzmanları, önceki ihalelerdeki arazi fiyatlarının çok yüksek olduğunu ve gerçek değerlerini çok aştığında likiditenin büyük bir sorun haline geleceğini analiz etti. İhale kazananlar, özellikle yüksek banka kredi faiz oranları ve emlak piyasasının sermaye sıkıntısıyla karşı karşıya olduğu bir ortamda, alıcı bulamadıkları için yeniden satış yapmakta zorluk çekeceklerdi.

Bir diğer neden de, yükselen arsa fiyatlarının ardından alıcıların "uyanmış" olması olabilir. Yatırımcılar artık bir arsa satın almak için çok yüksek bir fiyat ödeyip sonra da kârla satmak için çok uğraşmak istemiyorlar. Çünkü hepsi mevcut fiyatın çok gerçekçi olmadığını, bir ay içinde alıcı bulamazlarsa depozitolarını kaybetmek zorunda kalacaklarını görüyorlar ve bu yüzden daha temkinli davranıyorlar.

Ayrıca, Hanoi'nin Hoai Duc, Thanh Oai veya Phuc Tho gibi banliyö bölgeleri çoğunlukla dengesiz altyapı gelişimine sahiptir. Bu bölgeler kısa vadede cazip gelebilir, ancak arazi fiyatları çok yüksek olduğundan, piyasanın gerçek alım gücüne uymaz ve bu da uzun süreli bir "araziyi elde tutup doğru zamanı bekleme" durumuna yol açarak açık artırmayla satılan arazilerin cazibesini azaltır.

Ayrıca, açık artırmayla satılan arazi Arazi doğası gereği özeldir, alıcının kısa sürede tüm tutarı ödemesi gerekir, gecikmeye izin verilmez. Kazanılan fiyat çok yüksek olduğunda, yatırımcının kâr elde etme şansı çok azdır. Projeyi işletme, inşa etme veya geliştirme planı yoksa, açık artırmaya çıkarılan arazi kasadaki kırmızı bir kağıt parçasıdır.

Bu arada, Bay Nguyen Tien Thuat'a göre, arazi müzayedelerinin soğumasının nedenlerinden biri, müzayede düzenlemelerinin giderek daha katı hale gelmesi. Bu yılın başında yürürlüğe giren Emlak Müzayedesi Kanunu'nda yapılan değişiklik, teminat tutarlarının artırılmasının yanı sıra, ihlal edenlerin 5 yıla kadar müzayedelere katılmalarının yasaklanabileceğini ve hatta cezai kovuşturmaya tabi tutulabileceğini öngörüyor. Bu sayede, alım satım rekabetinin yaşandığı eski sahnenin aksine, birçok müzayede alanında bir dizi ticaret katı ve "geçici" aracılık bürosu kapandı.

Yetkililer ayrıca, spekülatif davranışlar ve ihale faaliyetlerinde manipülasyona yönelik denetim ve müdahaleyi sıkılaştırdı. Ayrıca, başlangıç fiyatlarının yükseltilmesi, teminatların artırılması ve teminat terklerinin sıkı bir şekilde ele alınmasına ilişkin yeni düzenlemeler yürürlüğe girmeye başladı.

EZ Propert CEO'su Bay Pham Duc Toan, önceki açık artırmalarda arsa fiyatlarının çok yüksek olduğunu ve gerçek değeri aştığında likiditenin büyük bir sorun haline geleceğini analiz etti. Açık artırma kazananlar, özellikle yüksek banka kredi faiz oranları ve sermaye kaynakları konusunda zorluklarla karşılaşan emlak piyasası bağlamında, alıcı bulamadıkları için yeniden satış yapmakta zorlanacaklar.

Toan, " Zayıf likiditenin, arazi ihalelerinin giderek soğumasının doğrudan nedeni olması mümkün " yorumunu yaptı.

Bir diğer neden de alıcıların arazi fiyatlarındaki ani artışın ardından "uyanmış" olması olabilir. Toan, " Bazı yatırımcılar artık bir arsa satın almak için çok yüksek bir fiyat ödeyip sonra da kârla satmak için çok çalışmak zorunda kalmak istemiyor. Çünkü hepsi mevcut fiyatın çok gerçekçi olmadığını, bir ay içinde alıcı bulamazlarsa depozitolarını kaybetmek zorunda kalacaklarını görüyorlar, bu yüzden daha temkinli davranıyorlar ," diye ekledi.

Bay Toan ayrıca, Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki altyapı gelişiminin dengesiz olduğunu söyledi. Bu bölgeler kısa vadede cazip olabilir, ancak çok yüksek arazi fiyatları piyasanın gerçek alım gücüne uymayacak ve bu da uzun süreli bir "araziyi elde tutup doğru zamanı bekleme" durumuna yol açarak açık artırmayla satılan arazilerin cazibesini azaltacaktır.

Source: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html