Vietnam'ın gayrimenkul piyasası neden durgun ama yine de yabancı yatırımcılar için 'cazip'?

Piyasa için önemli yasal çerçevelerin onaylanması bekleniyor

Savills'e göre, Vietnam'ın yabancı yatırımcılar için büyük cazibesini korumasına yardımcı olan faktörlerden biri, 100 milyonu aşan büyük nüfusu. Bu nüfusun 10 milyondan fazlası Ho Chi Minh ve Hanoi'de yaşıyor. Bu durum, bu iki şehirde konut ve ofislere olan talebin nispeten yüksek olmasına yol açıyor.

Ayrıca, Vietnam Hükümeti'nin doğrudan yabancı yatırım (FDI) çekme ve sanayi parklarını destekleme konusundaki kararlılığı, yabancı yatırımcılar için Vietnam pazarının çekiciliğini yaratmıştır.

Savills Hanoi Araştırma ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Direktörü Bayan Do Thu Hang şunları değerlendirdi: Yabancı yatırımcılarla çalışma deneyiminden yola çıkarak, Vietnam gayrimenkul piyasasına ilişkin bakış açısının iki ana yöne ayrılabileceğini düşünüyorum.

Vietnam'daki gayrimenkul sektörü yabancı yatırımcılar için neden hâlâ cazip? — Vietnam'ın gayrimenkul piyasası birçok nedenden ötürü yabancı yatırımcılar için oldukça cazip olmaya devam ediyor. (Fotoğraf: LD)

Birincisi, proje düzeyinde yatırım ve kurumsal düzeyde yatırım. Kurumsal düzeyde yatırımcılar, borsada işlem gören gayrimenkul şirketlerine odaklanıyor. Vietnam pazarında uzun süredir devam eden yasal prosedürler gibi bazı zorluklara rağmen, Vietnam güçlü ekonomik büyümesi ve istikrarlı siyasi kurumları sayesinde yabancı yatırımcılar için cazip olmaya devam ediyor.

Vietnam'ın mütevazı GSYİH'sine rağmen, son dönemdeki yüksek büyüme oranı, özellikle zorlu dönemlerde yatırımcıların dikkatini çekmiştir. Ancak, Vietnam'da konut gayrimenkullerinin yasal mülkiyetinin karmaşıklığı, orta ve üst segmentteki yabancı bireysel yatırımcıların katılımına hâlâ sınırlamalar getirmektedir.

Ho Chi Minh City ve Hanoi gibi büyük şehirlerdeki arazi fonları tükeniyor gibi görünüyor. Ancak son zamanlarda hükümet, Ho Chi Minh City ve Hanoi çevresindeki uydu şehirlerde kentsel ve altyapı projelerine kamu yatırımlarını teşvik ediyor.

Sonuç olarak, yerli yatırımcılar eskisinden çok daha büyük ölçekli projelere katılabildi. Uydu şehirlerde büyük arazi fonlarına sahip yatırımcılar, özellikle 2024 yılında, para politikası, uygun faiz oranları ve gayrimenkul sektörünün büyümesi için genişleme alanından yararlanarak yatırım yapmaya hazır.

Hang, "Yatırımcılar, kalkınmayı teşvik edecek ve toplumsal ihtiyaçlara hizmet edecek ürünler sunacak açık yasal politikaları hâlâ bekliyorlar" diye vurguladı.

Piyasada olumlu değişimler var.

Bayan Hang'e göre, emlak piyasası yeni bir gelişim döngüsüne giriyor. 2023'ün sonuna baktığımızda, piyasa genel olarak olumlu değişimler gösteriyor, ancak zorluklar hâlâ mevcut.

Hükümet, 2023 yılı başından bu yana piyasadaki engelleri ve zorlukları ortadan kaldırmak için aktif ve sürekli adımlar atmıştır. Örneğin, 08/2023/ND-CP sayılı Kararname, 33/NQ-CP sayılı Kararname, 338/QD-TTg sayılı Kararname, 10/2023/ND-CP sayılı Kararname, 02/2023/TT-NHNN sayılı Genelge, 1376/CD-TTg sayılı Telgraf, 965/CD-TTg sayılı Telgraf vb.

Aynı zamanda, Ulusal Meclis, Kasım 2023'te 2023 Gayrimenkul Kanunu ve 2023 Konut Kanunu'nu kabul etti. 2023 tarihli revize edilmiş Tapu Kanunu taslağı, yakın gelecekte yasalaşmadan önce dikkatlice incelenmesi ve kalite güvencesinin sağlanması gereken önemli bir yasa projesidir. Yeni proje ve yeni arz sayısında iyileşme kaydedilmiş olsa da çok fazla iyileşme görülmemiştir; sınırlı arz durumu hala devam etmektedir.

2023 yılının ikinci yarısında piyasada, saygın yatırımcılar, makul alana sahip kalite sınıfına karşılık gelen ürünler, iyi beklenen teslim kalitesi, iyi lokasyon, garantili yasal statü, tam ve kullanışlı altyapı, uzatılmış ödeme planı dahil cazip satış politikaları, faiz oranı desteği gibi birçok olumlu faktörün bir araya geldiği bir dizi daire projesinde likidite artışı kaydedildi... ancak bu daire projelerinin sayısı çok fazla değil.

Yüksek konut fiyatları da likiditeyi etkileyen bir sorundur. Ayrıca, müşteriler yükümlülüklerini yerine getirdiğinde projenin tamamlanamayacağına dair hukuki endişeler de işlem hacmini etkileyen faktörlerden biridir.

Bayan Hang, "Geçtiğimiz yıl boyunca gayrimenkul şirketleri proje portföylerini kökten yeniden yapılandırmak, nakit akışı zorluklarını azaltmak ve mevcut devasa pazarı arındırma baskısını azaltmak zorunda kaldı. Bu yeniden yapılandırma genellikle hızlı olmuyor ve uygulanması zaman alıyor," dedi.

2024 yılına girerken, piyasada belirgin bir toparlanma yaşanmadan önce ele alınması gereken birçok zorluk bulunuyor. 2024 yılında, 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve 2024 yılı başından itibaren yürürlüğe girecek 2023 Konut Kanunu'na ek olarak, değiştirilen Tapu Kanunu'nun da kabul edilmesi, piyasaya büyük bir ivme kazandıracak.

Daha önce beklenen birçok sorunun cevabı bu yıl netleşecek. Arz giderek artacak. Altyapı yatırımları artıyor ve güçlü ekonomik büyüme beklentisi, tüm segmentlerde gayrimenkul talebini artıracak.

Ancak arz-talep dengesizliği sorununu doğru bir şekilde çözmek, çok sayıda uygun fiyatlı ürüne ve geniş bir talep yelpazesini karşılayacak çeşitlendirilmiş iş modellerine ihtiyaç vardır. Ayrıca, ürün maliyetlerini düşürmek şu anda zor olsa da, yapılırsa talebi artıracaktır. Hükümet/Devlet, piyasayı canlandırmak için gerekli birçok önlemi almaktadır.

Hang, "Yatırımcıların da bu dönemde aynısını yapması, yatırım iş birliği, yatırım portföy yapısı, alıcıların nakit akışı baskısını azaltmak için ödeme takviminin uzatılması, yatırım kararlarının teşvik edilmesi gibi diğer kanallardan harekete geçerek bankalardan gelen nakit akışına bağımlılığı artıracak birçok önlem alması gerekiyor, tüm aşamalarda iyi performans göstermeleri gerekiyor" diye ekledi.

[reklam_2]
Kaynak