Gayrimenkul piyasasının güvenli ve risksiz bir şekilde gelişmesi için

Vietnam gayrimenkul piyasası hala çok fazla potansiyele ve gelişmeye açık alana sahip, ancak konut fiyatları hızla artıyor, gerçek gelirleri çok aşıyor ve gayrimenkul sahibi olanlar ile ev sahibi olamayanlar arasındaki uçurumu derinleştiriyor.

Genel İstatistik Ofisi'ne göre, inşaat ve gayrimenkul sektörünün son yıllarda ülkenin toplam GSYİH'sine ortalama katkısı yaklaşık %10 olmuştur. Gayrimenkul sektörü, bu payın yaklaşık %3,5'ini doğrudan oluşturarak GSYİH büyümesine ortalama 0,5 puan katkıda bulunmaktadır. Ancak, sektörün Vietnam GSYİH'sine ortalama katkısı, bölgedeki diğer ülkelerle karşılaştırıldığında yalnızca %50 civarındadır.

Gayrimenkulün toplam ekonomik varlıklara oranı ise ancak %21'lere ulaşabildi; bu oran gelişmiş ülkelerdeki %35'lik oranın oldukça altında.

Arz artıyor ancak yapı dengesiz

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği, son üç yılda piyasadaki konut arzının keskin bir şekilde arttığını, ancak arz yapısının dengesiz kaldığını belirtti. Yeni arzın çoğu, bazıları spekülatif olan, yatırım ihtiyaçlarını karşılayan üst düzey, yüksek değerli projelere odaklanıyor.

Uygun fiyatlı konut sağlaması beklenen banliyö bölgelerinde bile, gerçek satış fiyatları hâlâ sakinlerin ortalama gelirinden önemli ölçüde yüksek, ancak merkez bölgeye göre "nispeten düşük". Bu arada, piyasadaki en büyük talep uygun fiyatlı konut segmentinde.

Mevcut pazar geliştirme süreci, özellikle ürün yapısı ile insanların ödeme kabiliyetleri arasındaki uyumsuzluk olmak üzere, hâlâ sürdürülemezliğe dair birçok işaret gösteriyor.

Arz ve talep arasındaki dengesizlik, özellikle büyük şehirlerdeki apartman dairelerindeki konut fiyatlarının keskin bir şekilde artmasına, yeni bir fiyat seviyesinin oluşmasına ve reel gelir artış hızının çok üzerine çıkmasına neden oldu. Bu durum, çoğunluk için konuta erişim imkânını daraltmakla kalmıyor, aynı zamanda bir fiyat balonu oluşma riskini de artırıyor.

Ev fiyatları ve gelirler aynı kaldığı varsayıldığında, konut satın alma imkânı keskin bir düşüş göstermektedir. Kentsel bir bölgede yaklaşık 5 milyar VND'ye mal olan iki yatak odalı bir daire için, aylık yaklaşık 50 milyon VND gibi yüksek bir gelire sahip bir aile, tüm gelirini ev satın almaya harcarsa yaklaşık 8 yıl, konut maliyetlerinin gelirinin 1/3'ünü geçmemesi ilkesini uygularsa ise 25 yıl sürecektir.

Bu ilkeye göre, kentsel alanlarda düşük gelirli kesimlere yönelik tasarlanan sosyal konut segmenti bile artık "ucuz" olmaktan çıkmış durumda; 60 m2'lik bir dairenin fiyatı yaklaşık 1,5 milyar VND civarında olup, onay kriterlerine göre toplam geliri "en yüksek seviyede" olan -aylık 40 milyon VND- hanelerin bile yaklaşık 10 yıl tasarruf yapması gerekiyor.

Aslında, kredi seçeneği kullanıldığında bu rakam çok daha büyük oluyor. Sonuç olarak, halihazırda varlık sahibi olan grup ile varlığı olmayan grup arasındaki fark giderek kapanıyor ve gayrimenkul büyümesi aslında yalnızca halihazırda varlık sahibi olan küçük bir grubu zenginleştiriyor.

Arz yeteri kadar büyük olduğunda piyasa fiyatları gerçek arz-talep dengesine göre kendiliğinden düzenlenecektir.

Artan konut fiyatlarını "frenlemek" için dört çözüm

Bu nedenle Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği, emlak piyasasının piyasanın kendisi ve ekonomi için risk oluşturmadan büyümeye devam edebilmesi için konut fiyatlarındaki hızlı büyümeyi "frenleyecek" bir çözüme ihtiyaç olduğuna inanıyor.

Öncelikle, yerel kurumların uygulama kapasitesinin artırılmasına paralel olarak, yeni hukuk sisteminin uygulanmasına rehberlik eden belgelerin hazırlanmasının hızlandırılması gerekmektedir. Aynı zamanda, politikaların ayarlanmasında yerel yönetimlere yetki devri ve yerel yönetimlerin yerel yönetimlere devredilmesinin güçlendirilmesi, her bölge için, her zaman ve sosyo-ekonomik kalkınma hedefleri ile her bölgenin altyapı ve kentsel gelişim düzeyine uygun esneklik sağlanması gerekmektedir.

Saha temizliğindeki darboğazların da şeffaf ve etkili bir şekilde ele alınması, işletmeler için uygulama süresinin kısaltılması ve aynı zamanda insanların haklarının korunması gerekiyor.

1 Ağustos 2024 tarihinden önce arsa tahsis/kiralama kararı alınmış ancak henüz arsa bedeli belirlenememiş olan kişilerin tapu harcı gecikme faizi üzerinden yıllık %5,4 oranında ek tahsilat yapılmasına ilişkin düzenlemenin kaldırılması ve tapu harcının belirlenmesine ilişkin net ve istikrarlı bir yöntemin ivedilikle yürürlüğe konulması, proje geliştirme maliyetlerinin düşürülmesine ve dolayısıyla konut fiyatlarının düşürülmesine olanak sağlayacaktır.

İkinci olarak, banka kredisine bağımlılığı azaltmak için sermaye kanallarını çeşitlendirmek gerekmektedir. Kurumsal tahvil piyasasının etkili bir orta ve uzun vadeli sermaye kaynağı haline gelmesi için yeniden yapılandırılması gerekmektedir. Aynı zamanda, Ulusal Konut Fonu'nun kurulmasını teşvik etmek ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nın (GYO) geliştirilmesi gerekmektedir.

Üçüncüsü, sosyal konut ve uygun fiyatlı konut projelerine planlamada öncelik verilmeli ve teşvik mekanizmaları oluşturulmalıdır. Kentsel gelişim, kentsel alanı genişletmek ve merkezdeki arsa fiyatları üzerindeki baskıyı azaltmak için ulaşım altyapısı, özellikle çevre yolları, metro ve otoyollarla ilişkilendirilmelidir. Aynı zamanda, "hayatı istikrara kavuşturmak için ev sahibi olmak zorundasın" zihniyetini ortadan kaldırarak profesyonel bir kira piyasasının geliştirilmesi gerekmektedir.

Dördüncüsü, ülke çapındaki arazi, konut ve gayrimenkul piyasalarına ilişkin birleşik, eşzamanlı ve şeffaf bir veri tabanının oluşturulması ve tamamlanması sürecinin hızlandırılması gerekmektedir. Bakanlıklar, şubeler ve yerel yönetimler arasında planlama, işlemler, değerler, yasal durum ve arazi kullanım değişiklikleri hakkında bilgi içeren açık ve birbirine bağlı bir veri sisteminin oluşturulması, yalnızca izleme ve politika oluşturmanın etkinliğini artırmaya yardımcı olmakla kalmayacak, aynı zamanda şeffaflığın artırılmasına, risklerin en aza indirilmesine, spekülasyonun ve fiyat manipülasyonunun önlenmesine ve kişilerin ve işletmelerin meşru haklarının korunmasına da katkıda bulunacaktır.

Kaynak: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/