3 закони про нерухомість: Негайно усунути перешкоди

Одна з цілей, поставлених Урядом, та очікувань Національних зборів , дозволяючи Закону про землю 2024 року набути чинності на п'ять місяців раніше (з 1 січня 2025 року), полягає у спрощенні процедур та вирішенні проблем, пов'язаних з житлом та землею, для бізнесу та населення.

Однак у деяких населених пунктах, особливо в Хошиміні, багато земельних процедур були «заморожені» з моменту набрання чинності цим законом.

Люди сидять у вогні

Підписавши договір про передачу нерухомості з початку серпня 2024 року (коли набуде чинності Земельний закон 2024 року), 5 серпня пан В., мешканець Він Лок А (Бінь Чань, Хошимін), подав реєстраційні документи до районного реєстраційного управління, а форму розрахунку податку було передано до податкового органу з 14 серпня.

Однак, після більш ніж місяця податковий орган досі не видав податкове повідомлення про передачу до реєстраційного органу для завершення процедури реєстрації з передачі імені покупцю.

Пан В. сказав, що, підписуючи договір передачі, він зобов'язався перед покупцем оновити зміну імені протягом 20 днів. Оскільки обробка файлу була повільною, покупець чинив на нього великий тиск, щоб той вирішив це питання або повернув гроші.

«Протягом останнього місяця, читаючи новини та спостерігаючи, як податкові та ресурсні установи спілкуються один з одним, повідомляють та запитують думки щодо недоліків, я був настільки нетерплячим, що не можу всидіти на місці.

«Процедури купівлі-продажу та передачі потрібно швидко вирішити, але замість того, щоб чекати, поки міністерства та місцеві органи влади проведуть одну за одною нараду, люди та бізнес пропускають стільки речей і зазнають усіляких збитків», – обурився пан В.

Аналогічно, пан TQĐ. придбав будинок у районі Фу Нхуан 8 серпня 2024 року, але понад місяць після подання заяви на передачу права власності він досі не отримав результату, що призвело до відкладення всіх його планів.

Зокрема, пан Д. купив будинок за 14 мільярдів донгів. Він планував швидко позичити 10 мільярдів донгів ззовні, щоб погасити борг, а потім позичити в банку, щоб його повернути.

Файл ще не завершено, хоча банк завершив процедури оцінки та кредитування, але не може виплатити кошти, тому пан Д. намагається сплачувати відсотки за кредитом ззовні, не знаючи, коли він буде повернутий.

«Відсоткова ставка за зовнішніми позиками становить десятки мільйонів на день, і поки установи повільно вирішують, як вирішити це питання, людям доводиться нести важкий тягар», – сказав пан Д.

Через брак грошей пані ПЛ (проживає у 12-му районі Хошиміна) була змушена продати дві земельні ділянки у 12-му районі за 6 мільярдів донгів. Оскільки обидві земельні ділянки були заставлені під кредити в банку, їй довелося позичити понад 4 мільярди донгів у знайомих, щоб завершити процедури зняття іпотеки з червоної книги.

Тим часом покупець житла також позичив гроші в банку, тому пані Л. допомогла покупцеві завершити процедури. Банк погодився виплатити позику покупцеві після завершення процедур сплати податку на передачу права власності та реєстрації зміни імені.

Під час подання заяви до податкової інспекції пані Л. повідомили, що Міський народний комітет ось-ось опублікує новий прейскурант на землю, тому їй слід тимчасово почекати з розрахунком податку на передачу права власності згідно з новим прейскурантом на землю.

Однак, досі файли розрахунку податку на передачу майна все ще зависають, що призводить до «застрягання» як продавця, так і покупця.

«Я продала землю, бо мені не вистачало грошей. Я не очікувала, що після продажу буде ще складніше. Я просто сподіваюся, що влада швидко розрахує податок на передачу власних прав, щоб я могла завершити процедури продажу землі», – сказала пані Л.

Операції з нерухомістю в Хошиміні, як правило, стагнують, оскільки після купівлі-продажу все ще неможливо завершити процедури передачі права власності та реєстрації майна - Фото: КВАНГ ДІНЬ

Більше труднощів на ринку нерухомості

Тим часом, пан Тран Дик Туан (директор торгового майданчика з нерухомістю в 7-му районі) сказав, що лише в цьому бізнесі є майже 20 файлів купівлі-продажу нерухомості, які застрягли на етапі сплати податків.

За словами пана Туана, усі записи до та після 1 серпня були призупинені, що призвело до «заморожування» завершених транзакцій, а для нових транзакцій людям було важко, тому вони також припинили купівлю та продаж протягом цього періоду.

«Я думав, що новий закон відкриє ринок і допоможе людям торгувати зручніше, але замість цього він ускладнює життя людям.

Спочатку податкова служба заявила, що знадобиться лише 1-2 тижні, щоб новий прейскурант на землю, який буде доступний як основа для розрахунку податку на передачу прав власності, але досі ми чекаємо вже понад 1,5 місяці без жодного прогресу. Щотижня нам доводиться звертатися до податкової служби, бо клієнти продовжують нас наполягати», – сказав пан Туан.

Пан Та Чунг Кіен (брокер з нерухомості в Хошиміні) сказав, що буває багато випадків, коли продавець гостро потребує грошей, тому йому доводиться продати будинок, але зрештою процедуру неможливо завершити, покупець не може позичити в банку та сплатити 100% суми продавцю.

Є випадок, коли клієнт продав будинок, щоб покрити витрати на переїзд за кордон. Виліт був запланований на 15 вересня, тому процедури продажу були завершені на початку серпня 2024 року.

Нотаріально засвідчені документи та застава були оформлені, але процес розрахунку податку застряг, через що продавець не знав, що робити. Продавець був змушений погодитися на переліт за кордон з 15 вересня, поки процес сплати податку продовжував чекати.

«Клієнти погоджуються з тим, що якщо пізніше виникнуть якісь проблеми, їм доведеться витрачати більше грошей на перельоти туди й назад, щоб вирішити їх пізніше, оскільки вони не знають, коли процедура буде завершена», – сказав пан Кін.

Крім того, за словами пана Кіна, насправді бувають випадки, коли під час продажу будинку потрібно позичати гроші ззовні, щоб погасити кредит, аби отримати червону книгу для проведення процедури зміни імені. У випадках, коли покупець також позичає гроші в банку, але не може виплатити гроші, продавець потрапляє в «дилему» і змушений брати борги під час продажу будинку.

Пан Фам Тронг Фу, директор компанії Titanium Real Estate Management, зазначив, що призупинення процедур видачі та зміни сертифікатів на землекористування та цілей землекористування унеможливлює торгівлю, купівлю та продаж, що створює труднощі для брокерських компаній.

«Влада повинна швидко усунути перешкоди для операцій з нерухомістю в Хошиміні або застосувати тимчасовий механізм. Операції не повинні бути «заморожені», як це було протягом останнього місяця», – сказав пан Фу.

За словами пана Тран Хань Куанга – директора інвестиційної компанії Viet An Hoa Real Estate, бізнес очікує, що раннє застосування законів, пов’язаних із земельним сектором, усуне перешкоди для ринку та сприятиме операціям з нерухомістю, але насправді виникли проблеми, що спричинили подальші затримки транзакцій.

«Кожна місцевість впроваджує це по-різному, через що люди та бізнес страждають від наслідків», – обурився пан Куанг.

Люди, що займаються операціями з нерухомістю в районі Бінь Тхань, Хошимін - Фото: H.HANH

Міністерство природних ресурсів та охорони навколишнього середовища поки що не висловлювалося з цього приводу.

За словами адвоката Нго Хюїнь Фуонг Тхао (юридична фірма TAT), коригування прайс-листа на землю відповідно до ринкової вартості є необхідним, але люди та бізнес не можуть застрягати в процедурних кроках.

Примітно, що в той час як багато інших населених пунктів досі ведуть земельні записи відповідно до коефіцієнта K та старого прайс-листа, Хошимін «чекає» на публікацію скоригованого прайс-листа на землю.

«Очікування нового прайс-листа не лише ускладнює для людей виконання процедур, пов’язаних із землею, але й серйозно впливає на діяльність підприємств і особливо негативно впливає на темпи економічного зростання міста Хошимін», – сказала пані Тао, запропонувавши продовжувати застосовувати старий прайс-лист на землю, поки очікується публікація нового прайс-листа.

Делегат Національних зборів Ле Суан Тан, голова Асоціації юристів провінції Кханьхоа, заявив, що Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища, як установа, що допомагає уряду у розробці Закону про землю 2024 року, повинно проактивно запропонувати уряду або організувати національну конференцію, щоб вислухати міністерства, галузі та місцеві органи влади, які обговорюють проблеми, з метою своєчасного вирішення та надання рекомендацій.

За словами пана Тана, Закон про землю 2024 року передбачає, що старий прейскурант на землю застосовуватиметься до 31 грудня 2025 року. Тому, за необхідності, провінційний народний комітет скоригує його відповідно до місцевої ринкової ціни.

В іншому випадку, старий прейскурант на землю все ще застосовуватиметься, а новий прейскурант на землю буде складено для використання з 1 січня 2026 року.

Тому цілком нормально, що деякі населені пункти не коригують, а інші коригують прейскуранти на землю.

«Закон доручив місцевим органам влади, якщо Хошимін вважає, що старий прайс-лист на землю занижений і потенційно може призвести до збитків, то він повинен швидко завершити процедури для видання скоригованого прайс-листа на землю, спростивши процедури для людей», – сказав пан Тан.

Адвокат Тран Дик Фуонг (Асоціація адвокатів міста Хошимін) також заявив, що в очікуванні видання нового коригування ціни на землю, місто Хошимін повинно застосовувати старий прейскурант, а податковий орган має вирішити адміністративні процедури для людей.

Крім того, новий Закон про землю також дозволяє застосовувати старий прейскурант на землю до 31 грудня 2025 року. Таким чином, якщо скоригований прейскурант на землю не опубліковано, старий прейскурант залишається чинним.

«Якщо новий прайс-лист недоступний, дозволено застосовувати старий прайс-лист. Навіщо припиняти займатися адміністративними процедурами та змушувати людей страждати?»

Зіткнувшись з тим, що місцеві органи влади припинили подавати заявки на отримання думок, відповідні міністерства та відомства повинні швидко висловити свої думки та узгодити свої погляди, щоб місцеві органи влади могли їх впровадити. Люди не можуть сидіти склавши руки, поки установи обговорюватимуть це питання таким чином», – сказав пан Фуонг.

Податкове управління міста Хошимін знову настійно рекомендує

Люди звертаються до відділення Управління реєстрації земель району Фу Нхуан, Хошимін - Фото: TTD

16 вересня Податкове управління міста Хошимін продовжило терміново звертатися до Народного комітету міста Хошимін з проханням організувати зустріч для вирішення питань земельних записів з 1 серпня 2024 року.

Зокрема, це агентство запропонувало місту організувати зустріч для вирішення та уніфікації застосування правових документів, таких як таблиці цін на землю, коефіцієнти коригування ціни на землю, відсотки розрахунку орендної плати за землю тощо, щоб податкові органи могли оперативно розраховувати фінансові зобов'язання щодо землі.

Згідно з даними Податкового департаменту міста, для земельних записів, що стосуються періоду з 1 серпня 2024 року до дати видання рішення міста про коригування прейскуранту землі, застосовуються положення Рішення № 02 від 16 січня 2020 року Народного комітету міста Хошимін про затвердження правил щодо прейскурантів землі в цьому районі на період 2020-2024 років.

Статистика міського податкового відділу показує, що з 1 по 27 серпня це відомство отримало загалом 8808 записів. З них 346 записів стосувалися стягнення плати за користування землею у випадках визнання права користування землею, а 277 записів – стягнення плати за користування землею у випадках зміни цільового призначення землі.

Крім того, існує 5448 записів про сплату податку на доходи фізичних осіб з передачі нерухомості та 2737 записів у випадках, коли не виникають фінансові зобов'язання. Однак відсутність видачі прейскурантів на землю призвела до величезних труднощів у вирішенні питань, пов'язаних із землею.

Згідно з розслідуванням Туой Тре, у податкових інспекціях залишилося багато земельних документів з 1 серпня 2024 року. У деяких податкових інспекціях залишилося 400-500 документів. Керівник податкової інспекції в центральному районі Хошиміна сказав, що їм доведеться чекати на прейскурант землі, щоб розрахувати податкові зобов'язання. Тому податкова інспекція може лише пояснювати людям і нічого більше робити не може.

Однак деякі податкові інспекції заявили, що вони гнучко вирішили питання для людей з документами про передачу, спадщину та дарування, які звільнені від сплати податку на доходи фізичних осіб та зборів за реєстрацію. Щодо документів, які підлягають оподаткуванню, люди повинні продовжувати чекати і не можуть нічого іншого зробити.

Пан НГУЄН ВАН ДІНЬ (голова Асоціації ріелторів В'єтнаму):

Багато населених пунктів досі залишаються незрозумілими

Хоча ці три закони діють вже понад місяць, все ще існує розрив між установами, які розробляють законопроекти, та місцевими органами влади, які їх впроваджують. Правоохоронці в деяких місцевостях не «зрозуміли» точок зору установ, що розробляють законопроекти, тому існують вагання та плутанина у веденні земельних процедур, особливо у питанні прейскурантів землі – основи для визначення фінансових зобов’язань щодо землі.

Хоча закон керується постановами та циркулярами, його впровадження все ще дуже складне. Тому, хоча нові закони діють вже більше місяця, більшість населених пунктів все ще шукають відповідні рішення для впровадження, навіть видаючи відповідні нормативні акти, такі як розрахунок ціни на землю та затвердження прейскуранту землі. Фактично, кількість проектів, вирішених відповідно до нового закону, дуже мала, оскільки населеним пунктам доводиться перебудовувати процес виконання відповідних процедур.

Доцент, доктор НГУЄН КВАНГ ТУЄН (завідувач кафедри економічного права, Ханойський юридичний університет):

Потрібен механізм захисту правоохоронців!

Щоб побачити чітку ефективність трьох законів, міністерствам, галузям та місцевим органам влади все ще потрібен час для узгодження своїх поглядів на правозастосування. Наприклад, Закон про землю 2024 року передбачає п'ять принципів визначення цін на землю, перший з яких полягає у визначенні цін на землю відповідно до ринкових принципів, а не ринкових цін.

Багато населених пунктів розуміють, що оцінка землі базується на ринкових цінах, тому її важко впровадити, оскільки ринкові ціни щодня коливаються. Ця «неоднозначність» сприяла спекулянтам легко завищувати ціни на землю через аукціони, що спричиняло порушення ринкової діяльності. У правоохоронних органах, окрім принципу місцевого ринку, решта чотири принципи повинні застосовуватися відповідно до правових процедур.

Крім того, у нинішніх умовах необхідний механізм захисту правоохоронних органів. Водночас необхідно забезпечити незалежність між організацією з оцінки землі та агентством, яке приймає рішення щодо ціни на землю. Оцінка землі повинна забезпечити гармонію інтересів між землекористувачами, державою та інвесторами. Якщо ціни на землю продовжуватимуть зростати, буде дуже важко сприяти ефективності землекористування.

Джерело: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm