3 закони щодо землі та житла: Негайно усунути перешкоди.

Одна з цілей, поставлених Урядом, та очікувань Національних зборів щодо набрання чинності Закону про землю 2024 року на п'ять місяців раніше запланованого терміну (з 1 січня 2025 року), полягає у спрощенні процедур та вирішенні недоліків щодо житла та землі для бізнесу та громадян.

Однак у деяких населених пунктах, особливо в Хошиміні, багато процедур, пов'язаних із землею, були зупинені з моменту набрання чинності цього закону.

Люди як на голках.

Підписавши угоду про передачу землі на початку серпня 2024 року (коли набрав чинності Земельний закон 2024 року), 5 серпня пан В., мешканець Він Лок А (район Бінь Чань, місто Хошимін), подав реєстраційні документи до районного реєстраційного управління, а форму розрахунку податку було передано до податкового органу 14 серпня.

Однак, після більш ніж місяця податкові органи досі не видали податкове повідомлення для направлення до реєстраційного органу для завершення процесу реєстрації та передачі права власності покупцеві.

Пан В. заявив, що під час підписання договору передачі він зобов'язався перед покупцем оновити право власності протягом 20 днів. Через повільне оброблення документів покупець чинив на нього значний тиск, щоб той вирішив питання або повернув гроші.

«Протягом останнього місяця читання новин про податкові та ресурсні агентства, які постійно звертаються туди-сюди, подають звіти та запитують думки щодо недоліків, викликало в мене неспокій і тривогу».

«Процедури купівлі, продажу та передачі землі потрібно швидко вирішити, але натомість міністерства та місцеві органи влади проводять одну нараду за іншою, тоді як люди та бізнес пропускають стільки речей та зазнають збитків у всіх відношеннях», – обурливо сказав пан В.

Аналогічно, пан TQD придбав будинок в районі Фу Нхуан 8 серпня 2024 року, але після подання документів на реєстрацію та передачу права власності понад місяць тому він досі не отримав результатів, що зруйнувало всі його плани.

Зокрема, пан Д. придбав будинок за 14 мільярдів донгів. Він планував швидко позичити 10 мільярдів донгів із зовнішніх джерел, щоб погасити борг, а потім позичити в банку, щоб повернути решту.

Хоча заявка на кредит є неповною, а банк завершив процедури оцінки та затвердження, вони не можуть виплатити кошти. В результаті пан Д. намагається сплатити відсотки за зовнішнім кредитом, не знаючи, коли він зможе його повернути.

«Щоденні відсоткові ставки за позиками від неофіційних кредиторів становлять десятки мільйонів донгів, тоді як влада не поспішає з вирішенням проблеми, залишаючи людей на самоті», – сказав пан Д.

Через фінансові труднощі пані ПЛ (проживає у 12-му окрузі Хошиміна) була змушена продати дві земельні ділянки у 12-му окрузі за 6 мільярдів донгів. Оскільки обидві ділянки були заставлені банками, їй довелося позичити понад 4 мільярди донгів у знайомих, щоб завершити процедури зняття права власності на землю з-під іпотеки.

Тим часом, оскільки покупець також брав банківський кредит, пані Л. допомогла покупцеві з необхідними процедурами. Банк погодився виплатити кредит після сплати податку на передачу права власності та завершення процедур реєстрації.

Під час подання заяви до податкової інспекції пані Л. повідомили, що оскільки Міський народний комітет ось-ось опублікує новий прейскурант на землю, їй слід тимчасово зачекати з розрахунком податку на передачу права власності згідно з новим прейскурантом.

Однак і донині процес розрахунку податку на передачу майна залишається в глухому куті, що залишає як продавця, так і покупця «в глухому куті».

«Мені не вистачало грошей, тому я продала землю. Я не очікувала, що тепер, коли я її продала, все стане ще складніше. Я просто сподіваюся, що влада скоро розрахує податок на передачу права власності, щоб я могла завершити процедури продажу землі», – сказала пані Л.

Операції з нерухомістю в Хошиміні, як правило, сповільнюються, оскільки навіть після купівлі-продажу процедури передачі права власності та реєстрації майна ще не можуть бути завершені - Фото: КВАНГ ДІНЬ

Додавання додаткових труднощів на ринок нерухомості.

Тим часом пан Тран Дик Туан (директор брокерської компанії з нерухомості в 7-му районі) заявив, що лише його компанія має майже 20 угод з нерухомістю, які наразі зупинені на етапі сплати податків.

За словами пана Туана, усі транзакції до та після 1 серпня були зупинені, що призвело до «заморожування» завершених транзакцій, а нові транзакції також були зупинені через труднощі, оскільки люди утримувалися від купівлі та продажу протягом цього періоду.

«Ми думали, що новий закон відкриє ринок і спростить транзакції для людей, але замість цього він ускладнив їм життя».

«Спочатку податкова служба сказала, що новий прайс-лист на землю для розрахунку податку на передачу власних прав буде доступний протягом 1-2 тижнів, але тепер ми чекаємо вже понад 1,5 місяці, і досі немає жодного прогресу. Щотижня нам доводиться звертатися до податкової, бо клієнти постійно нас наполягають», – розповів пан Туан.

Пан Та Чунг Кіен (брокер з нерухомості в Хошиміні) сказав, що є багато випадків, коли продавець відчайдушно потребує грошей і тому змушений продати будинок, але зрештою процедури не завершені, а покупець також не може отримати банківський кредит і сплатити продавцю 100% суми.

У деяких випадках клієнти продають свої будинки, щоб покрити витрати на переїзд за кордон, а рейси заплановані на 15 вересня, тому вони розпочали процедури продажу на початку серпня 2024 року.

Нотаріально засвідчені документи та депозит були оформлені, але процес розрахунку податку застопорився, через що продавець не знав, що робити далі. Продавець був змушений вилетіти за кордон, починаючи з 15 вересня, поки процес сплати податку залишався відкритим.

«Клієнти погоджуються з тим, що якщо пізніше виникнуть будь-які проблеми, вони понесуть додаткові витрати на поїздки туди й назад для їх вирішення, оскільки вони не знають, скільки часу знадобиться для завершення цієї процедури», – сказав пан Кін.

Крім того, за словами пана Кіна, насправді бувають випадки, коли людям доводиться позичати гроші із зовнішніх джерел, щоб погасити свої існуючі кредити, щоб отримати правовстановлюючий документ на землю та завершити передачу права власності. Якщо покупець також позичає гроші в банку, але кредит не може бути виплачений, це ставить продавця у дилему, змушуючи його залишатися в боргах під час продажу будинку.

Пан Фам Тронг Фу, директор компанії Titanium Real Estate Management, зазначив, що застій у процедурах видачі та поновлення сертифікатів на землекористування та зміни цільового призначення землі перешкоджає людям здійснювати угоди, купувати та продавати, а отже, брокерські компанії з нерухомості також стикаються з труднощами.

«Влада повинна швидко усунути перешкоди для операцій з нерухомістю в Хошиміні або застосувати тимчасові механізми; вони не повинні дозволяти «заморожування» операцій, як це було вже понад місяць», – сказав пан Фу.

За словами пана Тран Хань Куанга, директора інвестиційної компанії Viet An Hoa Real Estate Investment Company, підприємства очікують, що раннє застосування законів, пов'язаних із землею, усуне перешкоди на ринку та сприятиме операціям з нерухомістю. Однак насправді виникли проблеми, які ще більше перешкоджають операціям.

«Кожна місцевість впроваджує це по-різному, через що люди та підприємства несуть відповідальність за наслідки», – сердито сказав пан Куанг.

Люди завершують процедури, пов'язані з землею та майном, в районі Бінь Тхань, Хошимін - Фото: Х. Хань

Міністерство природних ресурсів та охорони навколишнього середовища поки що не коментувало ситуацію.

За словами адвоката Нго Хюїнь Фуонг Тхао (юридична фірма TAT), коригування таблиць цін на землю відповідно до ринкових значень є необхідним, але неприйнятно залишати громадян та бізнес у бюрократичних процедурах.

Примітно, що в той час як багато інших населених пунктів все ще обробляють заявки на землю на основі старого коефіцієнта K та прайс-листа, Хошимін «чекає» на публікацію скоригованого прайс-листа на землю.

«Очікування нового прейскуранта цін на землю не лише ускладнює для людей виконання земельних процедур, але й серйозно впливає на діяльність підприємств і, зокрема, негативно впливає на швидкість економічного розвитку міста Хошимін», – сказала пані Тао, запропонувавши продовжувати застосовувати старий прейскурант цін на землю, поки очікується публікація нового прейскуранта цін на землю.

Представник Національних зборів Ле Суан Тан, голова Асоціації юристів провінції Кханьхоа, запропонував Міністерству природних ресурсів та навколишнього середовища, яке виступає агентством, що допомагає уряду у розробці Закону про землю 2024 року, проактивно запропонувати уряду або організувати національну конференцію, щоб заслухати думки міністерств, секторів та місцевих органів влади щодо перешкод, щоб знайти рішення та надати своєчасні рекомендації.

За словами пана Тана, Закон про землю 2024 року передбачає, що прейскурант цін на землю за старим законом застосовуватиметься до 31 грудня 2025 року. Тому, за необхідності, провінційний народний комітет може скоригувати його, щоб відобразити місцеві ринкові ціни.

В іншому випадку, старий прейскурант на землю продовжуватиме застосовуватися, а новий прейскурант на землю буде розроблено для використання з 1 січня 2026 року.

Тому цілком нормально, що деякі населені пункти не коригують свої прайс-листи на землю, тоді як інші це роблять.

«Закон поклав це завдання на місцеву владу. Якщо Хошимін вважає, що старий прейскурант на землю занадто низький і може призвести до збитків, він повинен швидко завершити процедури для видання переглянутиго прейскуранта на землю, що спростить процедури для людей», – сказав пан Тан.

Адвокат Тран Дик Фуонг (Асоціація адвокатів міста Хошимін) також стверджував, що в очікуванні видання нового списку коригування цін на землю, місто Хошимін повинно застосовувати старий прейскурант, а податкові органи повинні займатися адміністративними процедурами для людей.

Крім того, новий Закон про землю також дозволяє застосовувати старий прейскурант цін на землю до 31 грудня 2025 року. Таким чином, до публікації скоригованого прейскуранта цін на землю старий прейскурант залишається чинним.

«Якщо новий прайс-лист ще недоступний, слід застосовувати старий. Навіщо зупиняти обробку адміністративних процедур, через що люди зазнають збитків?»

«Враховуючи, що населені пункти призупиняють обробку заявок, щоб отримати висновки, відповідні міністерства та відомства повинні швидко надати єдині висновки, щоб населені пункти могли продовжити роботу. Люди не можуть сидіти склавши руки, поки відомства обмінюються думками таким чином», – сказав пан Фуонг.

Податкове управління міста Хошимін знову подало термінову пропозицію.

Люди приходять до відділення Офісу реєстрації земель району Фу Нхуан у місті Хошимін, щоб завершити процедури, пов'язані з землею та майном - Фото: TTD

16 вересня Податкове управління міста Хошимін продовжило надсилати термінове прохання до Народного комітету міста Хошимін провести засідання для вирішення земельних питань, починаючи з 1 серпня 2024 року.

Зокрема, це агентство запропонувало місту організувати зустріч для остаточного вирішення та стандартизації застосування правових документів, таких як таблиці цін на землю, коефіцієнти коригування цін на землю, відсоткові ставки для розрахунку орендної плати за землю тощо, щоб податкові органи могли оперативно розраховувати фінансові зобов'язання, пов'язані із землею.

Згідно з Податковим департаментом міста Хошимін, для документів на реєстрацію землі, виданих з 1 серпня 2024 року до дати видання містом рішення про коригування прейскуранту землі, застосовуватимуться правила щодо прейскурантів землі в місті на період 2020-2024 років.

Згідно зі статистикою Податкового департаменту міста Хошимін, з 1 по 27 серпня агентство отримало загалом 8808 заявок. З них 346 заявок на стягнення плати за користування землею, пов’язаної з визнанням права користування землею, та 277 заявок на стягнення плати за користування землею, пов’язаної з перетворенням цільового призначення землі.

Крім того, є 5448 декларацій з податку на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості та 2737 декларацій щодо справ без фінансових зобов'язань. Однак відсутність опублікованого прейскуранта цін на землю призвела до значних затримок у обробці заявок, пов'язаних із землею.

Згідно з розслідуванням газети Tuoi Tre, податкові інспекції наразі стикаються з великим затримкою з нерозглянутими документами, пов'язаними із землею, станом на 1 серпня 2024 року. Деякі податкові інспекції мають 400-500 документів, що очікують розгляду. Керівник податкової інспекції в центральному районі Хошиміна заявив, що їм доведеться чекати на новий прейскурант землі, перш ніж вони зможуть розрахувати податкові зобов'язання. Тому податкові органи можуть лише пояснити ситуацію людям і нічого більше не можуть зробити.

Однак деякі податкові інспекції заявили, що вони гнучко підходять до розгляду справ, пов’язаних з передачею майна, спадщиною та подарунками, які звільняються від податку на доходи фізичних осіб та реєстраційних зборів. У справах, що підлягають оподаткуванню, людям доводиться продовжувати чекати, оскільки вони нічого іншого не можуть зробити.

Пан НГУЄН ВАН ДІНЬ (голова Асоціації ріелторів В'єтнаму):

Багато населених пунктів досі переживають труднощі.

Хоча ці три закони діють вже понад місяць, все ще існує розбіжність між установами, які розробили законопроекти, та місцевими органами влади, які їх впроваджують. Посадовці в деяких місцевостях ще не зрозуміли точок зору установ, що розробляють законопроекти, що призводить до вагань та плутанини у веденні земельних процедур, особливо щодо таблиць цін на землю – основи для визначення фінансових зобов’язань щодо землі.

Незважаючи на укази та циркуляри, що регулюють закон, його впровадження залишається дуже складним. Тому, хоча нові закони діють вже понад місяць, більшість населених пунктів все ще шукають відповідні рішення для впровадження, навіть видаючи відповідні нормативні акти, такі як оцінка землі та затвердження ціни на землю. Насправді, дуже мало проектів було вирішено згідно з новим законом, оскільки населеним пунктам доводиться перебудовувати процедури вирішення пов'язаних питань.

Доц. д-р Нгуєн Куанг Туєн (завідувач кафедри економічного права, Ханойський юридичний університет):

Нам потрібен механізм захисту правоохоронців!

Щоб побачити чітку ефективність трьох законів, міністерствам, секторам та місцевим органам влади потрібен додатковий час для досягнення консенсусу щодо їх впровадження. Наприклад, Закон про землю 2024 року передбачає п'ять принципів визначення цін на землю, перший з яких полягає в тому, що ціни на землю повинні визначатися відповідно до ринкових принципів, а не ринкових цін.

Багато населених пунктів розуміють оцінку землі на основі ринкових цін, що ускладнює впровадження через щоденні коливання ринкових цін. Ця «відсутність ясності» сприяє спекуляціям, легко завищуючи ціни на землю через аукціони та порушуючи роботу ринку. У правоохоронних органах, окрім принципу місцевого ринку, решта чотири принципи повинні застосовуватися відповідно до належних правових процедур.

Крім того, у нинішніх умовах має бути механізм захисту правоохоронних органів. Водночас необхідно забезпечити незалежність організацій з оцінки землі та органів, що приймають рішення щодо цін на землю. Оцінка землі повинна забезпечувати баланс інтересів між землекористувачами, державою та інвесторами. Просте завищення цін на землю дуже ускладнить максимізацію ефективності землекористування.

Джерело: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm