Занепокоєння щодо пропозиції щодо посилення умов операцій з нерухомістю

Нормативне положення про те, що всі операції з нерухомістю повинні проходити через державний торговельний майданчик, вплине на розвиток ринку.

Міністерство будівництва звертається до міністерств та галузей за коментарями щодо змісту проекту Постанови Уряду про механізм контролю та стримування цін на нерухомість. Однак, на думку експертів, пропозиції потребують перегляду, щоб уникнути ситуації, коли поспішне застосування вплине на ринок нерухомості та економіку.

Потрібно зосередитися на інтересах людей

Щоб сприяти зниженню цін та посиленню спекуляцій на ринку нерухомості, у проекті наголошується на трьох факторах, що вимагають регулювання операцій з нерухомістю та їх публічного та прозорого оформлення шляхом створення державного центру з питань операцій з нерухомістю.

Зокрема, пропозиція щодо політики «посилення» кредитів на купівлю другого та третього житла шляхом застосування низьких кредитних ставок передбачає, що покупці можуть позичати лише 50% під час купівлі другого житла та не більше 30% для третього житла; замість застосування поточної кредитної ставки 70%-80%. Крім того, Міністерство будівництва запропонувало уряду передбачити, що Народні комітети провінцій та міст резервуватимуть щонайменше 30% від загальної кількості проектів будівництва комерційного житла, які очікуються в період 2026-2030 років, для будівництва доступного комерційного житла.

Компанія C-Holdings передає квартири мешканцям проєкту The Maison (район Тху Дау Мот, Хошимін). Фото: ТХАО НГУЄН

Зіткнувшись із вищезазначеними проблемами, фінансовий та банківський експерт Нгуєн Трі Х'єу заявив, що пропозиція Міністерства будівництва обмежити комерційні банки у кредитуванні покупців другого та третього житла є необґрунтованою, оскільки кредитна діяльність завжди залежить від схильності комерційних банків до ризику та платоспроможності клієнтів. Втручання Міністерства будівництва в кредитну політику банків, що належить до сфери монетарної політики, може спричинити проблеми. Д-р Фам В'єт Тхуан, директор Інституту природних ресурсів та економіки навколишнього середовища міста Хошимін, заявив, що проект постанови про те, що всі операції з нерухомістю повинні проходити через державний контрольний майданчик, не відповідає своїй функції та впливає на розвиток ринку нерухомості, оскільки порядок та процедури операцій обмежені. Д-р Фам В'єт Тхуан зазначив, що земля є засобом виробництва, а не звичайним транзакційним товаром, з критерієм, що користувачі землі повинні бути ефективними в процесі використання. Тому необхідна спеціальна політика щодо формування прайс-листа на землю в населених пунктах, який з часом має тенденцію до зниження, щоб визначити, що інтереси людей є понад усе.

Пані Тран Тхі Кам Ту, генеральний директор АТ «Ексім Нерухомість» (EximRS), зазначила, що обмеження банківських кредитів є досить чутливим для ринку нерухомості. Занадто поспішне впровадження поставить ринок нерухомості під загрозу «заморожування». За словами пані Ту, насправді, нещодавно в сегменті елітної нерухомості спостерігалося явне зниження кількості угод. Тим часом, проекти недорогого комерційного житла не мають пропозиції. Тому, якщо буде застосовано посилення кредитування, інвестори не зможуть реалізувати більше проектів. Це сильно вплине на весь ринок, без комплексної пропозиції це вплине на попит на придбання житла для поколінь у сім'ї.

Потрібні стійкі рішення

Пан Нгуєн Трі Хіеу зазначив, що пропозиція Міністерства будівництва може бути тимчасовою, але для вирішення проблеми в довгостроковій перспективі потрібні більш стійкі рішення.

Зокрема, високі податки стягуються з другої, третьої або інвестиційної нерухомості. Це зменшить стимул для спекуляцій, тим самим знижуючи ціни на нерухомість. Однак, лише податку недостатньо. Потрібен ринковий механізм, тобто забезпечення відповідності попиту та пропозиції. Якщо пропозиція нерухомості зросте достатньо, щоб задовольнити попит, ціни на житло знизяться. Тому, окрім довгострокової політики, необхідно сприяти пропозиції, щоб люди мали можливість володіти житлом, тим самим сприяючи зниженню цін на житло. Держава повинна відігравати провідну роль у забезпеченні земельних фондів, завершенні адміністративних процедур та політики, пов'язаної із землею та кредитами. Проблема у В'єтнамі сьогодні полягає в тому, що пропозиція нерухомості перевантажена, тоді як попит дуже високий. Дисбаланс між попитом та пропозицією підняв ціни на житло до неприйнятного рівня.

Поділяючи таку ж думку, доктор Ле Суань Нгіа, колишній заступник голови Національного комітету з фінансового нагляду, заявив, що згідно з положеннями Закону про кредитні установи, уряд не має права втручатися в кредитну діяльність комерційних банків. Таке втручання порушуватиме свободу бізнесу банків, впливаючи на незалежність та прозорість кредитної діяльності.

Крім того, розмежування між «першим будинком» покупця та «другим будинком» є надзвичайно складним та важким для реалізації. Комерційні банки не мають функції чи ресурсів для виконання цього завдання, оскільки обмеження іпотечного кредитування та зниження цін на житло не є основним обов’язком банків.

За словами доктора Ле Суань Нгіа, протягом останніх десятиліть Державний банк контролював діяльність з кредитування нерухомості, застосовуючи високі коефіцієнти кредитного ризику – від 150% до 250%. Наприклад, якщо комерційний банк позичає 100 мільярдів донгів на нерухомість, Державний банк розраховуватиме відповідний ризик від 150 до 250 мільярдів донгів. Це змушує банки використовувати свій прибуток для створення резервів ризику на відповідному рівні, тим самим опосередковано обмежуючи кредитування нерухомості. Доктор Ле Суань Нгіа вважає, що основним питанням ринку нерухомості В'єтнаму є розробка житлових продуктів, що підходять для кожного сегмента попиту. Держава повинна зосередитися на усуненні правових перешкод для збільшення пропозиції недорогого житла, одночасно впроваджуючи політику підтримки покупців житла, особливо тих, хто має низькі доходи. Він навів приклад Сінгапуру, де бідним людям надаються іпотечні кредити за фіксованою процентною ставкою 2,5%, а уряд компенсує банкам процентну ставку вище цього рівня. Такі рішення можуть бути набагато ефективнішими, ніж пряме втручання в кредитну політику банків.

За словами доктора Фам В'єт Тхуана, обмеження спекуляцій шляхом використання податкових ставок, що базуються на часі транзакції під час реєстрації, замість управління через онлайн-майданчики, допоможе стабільно керувати нерухомістю. Відповідно, щоб уникнути спекуляцій, В'єтнам може застосовувати інструменти оподаткування транзакцій, що є дуже ефективним. Наприклад, операції з нерухомістю протягом 12 місяців мають ставку податку 20% від ціни продажу, 36 місяців – 10%, а 60 місяців – 5%. Решта застосовуватиме податок у розмірі 2%, як і зараз... «Зменшення спекуляцій та зниження щорічних цін на землю стане ефективним інструментом регулювання цін на землю, допомагаючи людям мати можливість купувати будинки в майбутньому, створюючи соціальне забезпечення – це те, що потрібно розраховувати прямо зараз», – поділився доктор Тхуан.

Не відповідає міжнародній практиці

За словами доктора Ле Суань Нгіа, наразі у світі жодна країна не контролює ціни на нерухомість, обмежуючи кредити для покупців житла. Тому застосування заходу щодо зниження лімітів кредитів на друге або більше житло не відповідає міжнародній практиці та може спричинити негативний вплив на ринок.

Джерело: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm