Недоліки в методиці розрахунку плати за користування землею.

Проект перетворюється з прибуткового на збитковий.

За словами керівника відомої компанії з нерухомості в Хошиміні, найбільшою перешкодою для проектів у сфері нерухомості сьогодні є розрахунок плати за користування землею, включаючи додаткові плати за користування землею. Раніше місто надавало багатьом проектам пільговий режим, дозволяючи проводити попередній розрахунок плати за користування землею, щоб підприємства могли продовжувати будівництво та продаж. Тепер, після завершення проектів і проживання мешканців протягом багатьох років, плата за користування землею розраховується на поточний момент, а не з моменту виділення землі. Це спричинило значні втрати та розчарування не лише для бізнесу, але й для покупців житла.

Хошимін вимагає від проекту Lakeview City сплатити додатковий збір за користування землею у розмірі понад 4,664 мільярда донгів, що спричиняє труднощі та збитки для компанії.

«Закон передбачає, що час для оцінки землі та розрахунку прав землекористування – це час, коли приймається рішення про виділення землі, дозвіл на перетворення землекористування або виділення землі на місці. Однак насправді, щоразу, коли відбуваються будь-які зміни, які затягують розрахунок прав землекористування, органи влади оцінюють землю та права землекористування на даний момент. Ще одна складність полягає в тому, що підприємства не можуть проактивно керувати прогресом та сумою, яку вони повинні сплатити. Підприємствам бракує досвіду та вони не уповноважені обговорювати з органами влади розумний метод розрахунку прав землекористування».

Таким чином, підприємствам доводиться наймати іншу оціночну фірму, щоб знайти справедливий результат. Наразі підприємства все ще залежать від розрахунків влади та не мають права їх оскаржувати. Тим часом, з міркувань безпеки, податок на користування землею наразі розраховується державними чиновниками дуже високо. Раніше податок на користування землею для багатьох проектів попередньо розраховувався на певній сумі, і підприємства використовували цю суму для структурування ціни продажу клієнтам. Тепер, після багатьох років, коли влада перераховує податок на користування землею, ця суми у багато разів перевищує попередній розрахунок. Це призводить до того, що багато прибуткових проектів раптово зазнають великих збитків, а деякі підприємства навіть не можуть платити», – сказала ця людина.

У документі, надісланому Прем'єр-міністру та Міністерству фінансів, з відгуками щодо проекту, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, запропонував, щоб під час прийняття рішення про коригування детального планування податок на користування землею (ПЗЗ) перераховувався для всього проекту на момент прийняття рішення про коригування. Сума ПЗЗ, яку підприємство раніше сплатило, повинна бути перерахована на момент повторного затвердження планування та вирахувана з ПЗЗ після перерахунку, при цьому сума вирахування не повинна перевищувати суму ПЗЗ, що підлягає сплаті.

Якщо підприємство не сплатило податок за користування землею до внесення змін до детального планування проекту, воно повинно сплатити податок за користування землею під час внесення змін до планування. Будь-який вже сплачений податок за користування землею (якщо такий є) буде перераховано під час внесення змін до планування з урахуванням інфляції та буде вираховано з перерахованого податку за користування землею. Сума вирахування не повинна перевищувати суму належного податку за користування землею. Одночасно підприємство повинно сплатити штрафи за прострочення сплати податку за користування землею, якщо воно отримало повідомлення про сплату податку за користування землею.

Пан Чау навів приклад комерційного житлового проекту в 7-му районі (Хошимін), побудованого на ділянці площею 5,2 гектара, для якого компетентний державний орган видав рішення про виділення землі в січні 2021 року з коефіцієнтом землекористування 3,05-кратного та максимальною щільністю забудови 35%. Проект включає багатоквартирний будинок максимальною висотою 27 поверхів, що містить 903 квартири, та малоповерхову забудову зі 110 таунхаусами. У березні 2021 року компанія сплатила 850 мільярдів донгів плати за землекористування. Згодом інвестор звернувся з проханням про коригування детального планування, збільшивши коефіцієнт землекористування до 4,57-кратного, максимальну щільність забудови до 40% та збільшивши загальну кількість квартир до 1355 одиниць. Це було схвалено компетентним державним органом у березні 2024 року. Згідно з проектом Указу, проект повинен буде сплатити додатковий збір за користування землею у розмірі 425 мільярдів донгів, але, згідно з пропозицією пана Чау, підприємство повинно буде сплатити додатковий збір за користування землею лише у розмірі 325 мільярдів донгів.

«Якщо бізнес вже продав нерухомість та отримав гроші, то, згідно з методом розрахунку, викладеним у проекті Указу, бізнес повинен буде використовувати власні кошти для компенсації, що призводить до ризику збитків. Якщо проєкт ще не продано, податок на користування землею буде додано до ціни продажу, що призведе до зростання цін на житло, і зрештою, покупці житла понесуть тягар», – підрахував пан Чау.

Лише один випадок залишається таким, що має право на звільнення від орендної плати за землю.

Згідно з проектом Указу, лише один випадок використання землі для виробництва та бізнесу в секторах, що стимулюють інвестиції, в межах зон стимулювання інвестицій наразі звільняється від орендної плати за землю. Проект значно звузив перелік випадків, що підлягають звільненню від орендної плати за землю, порівняно з чинними правилами. Якщо це положення буде схвалено, існують побоювання, що інвестори, включаючи іноземних інвесторів, більше не матимуть переваг від політики звільнення від орендної плати за землю, оскільки ці місцевості не вважаються зонами стимулювання інвестицій.

Крім того, за словами пана Ле Хоанг Чау, проект Указу більше не передбачає політику звільнення від сплати плати за користування землею протягом основного періоду будівництва проекту або після закінчення періоду звільнення від плати за оренду землі та водних поверхонь протягом основного періоду будівництва. Таким чином, він не успадковує чинну політику стимулювання інвестицій, передбачену Указом 46. Нове положення зробило неефективною спеціальну політику стимулювання інвестицій, передбачену Законом про інвестиції 2020 року та Рішенням Прем'єр-міністра 29 про спеціальні стимули для інвестицій. Це може негативно вплинути на політику залучення інвестицій, зменшуючи привабливість інвестиційного середовища В'єтнаму для іноземних інвесторів.

«Це дуже важливе питання, тому уряду та відповідним державним органам необхідно звернути на нього особливу увагу, перш ніж видавати Указ про створення висококонкурентної системи політики стимулювання інвестицій, яка забезпечить національні та етнічні інтереси як у короткостроковій, середньостроковій, так і в довгостроковій перспективі, а також гарантуватиме законні інтереси інвесторів. Це особливо важливо в контексті жорсткої конкуренції між країнами за залучення прямих іноземних інвестицій (ПІІ), зокрема у фінансовому, високотехнологічному, чіповому та напівпровідниковому секторах; наприклад, навіть США щойно прийняли закони про чіпи та напівпровідникові технології», – зазначив пан Чау.

Адвокат Тран Мінь Куонг (Асоціація адвокатів міста Хошимін) проаналізував, що хоча Закон про землю передбачає, що річна орендна плата за землю застосовується стабільно протягом 5-річного циклу з моменту прийняття державою рішення про оренду землі, що дозволяє перетворення землекористування, пов'язане з переходом у форму державної оренди землі з річною орендною платою, коефіцієнт коригування регулюється урядом для кожного періоду, але збільшення орендної плати за землю може бути рівним або нижчим за інфляцію. Однак, проект Указу передбачає, що коефіцієнт коригування збільшення орендної плати за землю дорівнює інфляції. Тому в Указі необхідно розглянути питання про обмеження збільшення орендної плати за землю для кожного 5-річного циклу, щоб воно не перевищувало зростання ІСЦ, але не більше ніж на 15%. Це допомагає підприємствам зменшити фінансові ризики та бути готовими інвестувати у великі проекти з тривалими періодами окупності капіталу.

Після консультацій з підприємствами, Торгово-промислова палата В'єтнаму (VCCI) також вважає, що порівняно з чинною політикою в Указі 46, політика звільнення та зменшення плати за землю в проекті є менш привабливою. Згідно з чинними правилами, існують випадки, коли підприємства повністю звільняються від орендної плати за землю, а не лише зменшуються на певну кількість років. Деякі випадки, які на 100% звільняються від орендної плати за землю на весь термін оренди згідно з чинними правилами, включають: інвестиційні проекти в спеціально пріоритетних інвестиційних секторах, розташованих у районах з особливо складними соціально-економічними умовами; проекти з використанням землі для будівництва студентських гуртожитків за рахунок коштів державного бюджету, де підрозділ, призначений для управління та використання землі для проживання студентів, не має права включати витрати на орендну плату за землю до орендної плати; сільськогосподарські угіддя для етнічних меншин; землі для проектів захисних лісових посадок, проекти меліорації земель тощо. Тому в Указі необхідно розглянути можливість розширення випадків, що підлягають звільненню від орендної плати за землю, замість простого зменшення орендної плати. Якщо цього можна досягти, це залучить інвестиції до неблагополучних районів або секторів зі спеціальними стимулами.

Джерело: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm