Незручності в розрахунку плати за користування землею

Проект перетворює прибуток на збиток

Керівник відомої компанії з нерухомості в Хошиміні заявив, що найбільшою проблемою проектів нерухомості сьогодні є розрахунок плати за користування землею (ПЗЗ), включаючи додаткові ПЗЗ. Раніше місто надавало багатьом проектам стимули для тимчасового розрахунку ПЗЗ, щоб підприємства могли здійснювати будівництво та продаж, але тепер, коли проект передав будинки, і люди проживають у них багато років, ПЗЗ розраховується на даний момент, а не з моменту передачі землі. Це завдало багато шкоди та розчарувань не лише підприємствам, але й покупцям житла.

Хошимін вимагав від проєкту Lakeview City сплатити додатковий збір за користування землею у розмірі понад 4,664 мільярда донгів, що призвело до скрутного становища та збитків для підприємства.

«Закон передбачає, що моментом оцінки землі та розрахунку земельного податку є момент прийняття рішення про виділення землі або зміни цільового призначення землі, або виділення землі на місцях. Але насправді, коли відбуваються будь-які зміни, які призводять до затягування розрахунку земельного податку, компетентний орган переоцінює землю та земельний податок на поточний момент. Ще одна складність полягає в тому, що підприємство не може проявити ініціативу щодо процесу та суми коштів, що підлягають сплаті. Підприємство не має досвіду та не має права обговорювати з компетентним органом розумний метод розрахунку земельного податку».

Тому підприємствам доводиться наймати іншу оціночну компанію, щоб знайти гармонійний результат. Наразі підприємства все ще залежать від розрахунків влади та не мають права заперечувати. Тим часом, щоб бути впевненими, державні чиновники розраховують права користування землею дуже завищено. Раніше для багатьох проектів права користування землею розраховувалися тимчасово за певною сумою, і підприємства використовували цю суму для структурування ціни продажу для клієнтів. Тепер, після багатьох років, влада перерахувала права користування землею, і ця сумма у багато разів перевищує тимчасову суму. Це призводить до того, що багато прибуткових проектів раптово зазнають великих збитків, і підприємства навіть не можуть укласти угоду», – сказав він.

Щойно надіславши документ Прем'єр-міністру та Міністерству фінансів для коментарів щодо проекту, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, запропонував, щоб у разі прийняття рішення про коригування детального планування, податок на користування землею перераховувався для всього проекту на момент прийняття рішення про коригування планування. Сума податку на користування землею, яку підприємство раніше сплатило, буде перерахована на момент повторного затвердження планування та вирахувана з податку на користування землею після перерахунку, при цьому вирахувана сума не повинна перевищувати суму податку на користування землею, що підлягає сплаті.

У випадку, якщо підприємство не сплатило податок за користування землею до коригування детального планування проекту, підприємство повинно сплатити податок за користування землею під час коригування планування. Сума сплаченого податку за користування землею (якщо така є) перераховується під час коригування планування з урахуванням коефіцієнта інфляції та вираховується з податку за користування землею після перерахунку. Вирахована сума не повинна перевищувати суму податку за користування землею, що підлягає сплаті. Водночас підприємство повинно сплатити несвоєчасну сплату податку за користування землею, якщо є повідомлення про сплату податку за користування землею.

Пан Чау навів приклад комерційного житлового проекту в 7-му окрузі (Хошин Сінґмі), побудованого на земельній ділянці площею 5,2 гектара, для якого компетентний державний орган видав рішення про виділення землі від січня 2021 року з коефіцієнтом використання землі 3,05-кратним, максимальною щільністю забудови 35%, включаючи багатоквартирний будинок максимальною висотою 27 поверхів з 903 квартирами та малоповерхову забудову зі 110 таунхаусами. У березні 2021 року підприємство сплатило 850 мільярдів донгів податку на користування землею. Після цього інвестор звернувся з проханням скоригувати детальне планування, щоб збільшити коефіцієнт використання землі до 4,57-кратного, максимальною щільністю забудови 40%, довівши загальну кількість квартир до 1355, що було затверджено компетентним державним органом у березні 2024 року. Згідно з проектом Указу, проект повинен сплатити додатковий податок на користування землею у розмірі 425 мільярдів донгів, але згідно з пропозицією пана Чау, підприємство повинно сплатити додатковий податок на користування землею лише у розмірі 325 мільярдів донгів.

«Якщо підприємство продало та отримало гроші, то згідно з методом розрахунку, передбаченим у проекті Указу, йому доведеться платити з власної кишені, що призведе до ризику збитків. Якщо проєкт не буде продано, плата за користування землею буде додана до ціни продажу, що призведе до зростання ціни на будинок, і в такому разі покупець житла буде тим, хто нестиме основний тягар», – підрахував пан Чау.

Залишився лише один випадок звільнення від орендної плати за землю.

Згідно з проектом Указу, наразі існує лише один випадок використання землі для виробничих та бізнес-цілей у секторі інвестиційного стимулювання в зоні інвестиційного стимулювання, звільненій від орендної плати за землю. Проект значно звузив випадки звільнення від орендної плати за землю порівняно з чинним законодавством. Якщо це положення буде прийнято, багато інвесторів, включаючи іноземних, більше не зможуть користуватися політикою звільнення від орендної плати за землю, оскільки ці населені пункти не належать до зони інвестиційного стимулювання.

Крім того, за словами пана Ле Хоанг Чау, проект Указу більше не передбачає політики звільнення від сплати плати за користування землею протягом основного періоду будівництва або після періоду звільнення від орендної плати за землю та орендної плати за водні поверхні протягом основного періоду будівництва, тому він не успадковує чинну політику стимулювання інвестицій, передбачену Указом 46. Нове положення визнало недійсною спеціальну політику стимулювання інвестицій, передбачену Законом про інвестиції 2020 року та Рішенням Прем'єр-міністра 29, що регулює спеціальні стимули для інвестицій. Це може негативно вплинути на політику залучення інвестицій, зменшуючи привабливість інвестиційного середовища у В'єтнамі в очах іноземних інвесторів.

«Це дуже важливе питання, тому уряду та компетентним державним органам необхідно звернути особливу увагу на розгляд перед виданням Указу щодо створення системи видатних та висококонкурентних політик стимулювання інвестицій, що забезпечить як національні, так і етнічні інтереси у короткостроковій, середньостроковій та довгостроковій перспективі, а також гарантуватиме законні та законні інтереси інвесторів. Особливо в умовах жорсткої конкуренції між країнами за залучення прямих іноземних інвестицій (ПІІ), особливо у сферах фінансів, високих технологій, чіпів та напівпровідникових технологій; як правило, навіть США щойно видали закон про чіпи та напівпровідникові технології», – зазначив пан Чау.

Адвокат Тран Мінь Куонг (Асоціація адвокатів міста Хошимін) проаналізував, що хоча Закон про землю передбачає, що річна орендна плата за землю застосовується стабільно протягом 5-річного циклу з моменту прийняття державою рішення про оренду землі, він дозволяє зміну цільового призначення землі, пов'язану з переходом до форми державної оренди землі з річною виплатою орендної плати за землю. Коефіцієнт коригування регулюється урядом для кожного періоду, але збільшення орендної плати за землю може бути рівним або нижчим за інфляцію. Однак, проект Указу передбачає, що коефіцієнт коригування орендної плати за землю дорівнює інфляції. Тому в Указі необхідно розглянути питання про обмеження збільшення орендної плати за землю для кожного 5-річного циклу, яке не перевищує збільшення ІСЦ, але не більше ніж на 15%. Це допомагає підприємствам зменшити фінансові ризики, бути готовими інвестувати у великі проекти та повертати капітал з часом.

Після консультацій з підприємствами, Торгово-промислова палата В'єтнаму (VCCI) також заявила, що порівняно з чинною політикою в Указі 46, політика звільнення від сплати податків у проекті є менш привабливою. Оскільки, згідно з чинними правилами, існують випадки, коли підприємства повністю звільняються від сплати податків, а не лише зменшують орендну плату за землю протягом певної кількості років. Деякі випадки, коли звільняються від 100% орендної плати за землю протягом усього терміну оренди згідно з чинними правилами, включають: інвестиційні проекти у сфері спеціальних інвестиційних стимулів, що інвестуються в райони з особливими соціально-економічними труднощами; проекти з використанням землі для будівництва студентських гуртожитків за рахунок коштів державного бюджету, одиниці, призначеній для управління та використання для студентів, не дозволяється включати витрати на оренду землі до вартості оренди житла; сільськогосподарські угіддя для етнічних меншин; землі для реалізації проектів захисних лісових посадок, проектів лісовідновлення тощо. Тому в Указі необхідно розглянути питання про регулювання в напрямку розширення випадків звільнення від орендної плати за землю, а не просто зниження орендної плати. Якщо це можливо зробити, це залучить інвестиційний капітал у складні райони або особливо преференційні галузі.

Джерело: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm