Будьте обережні при купівлі та продажу міні-квартир

З початку грудня 2023 року і дотепер у Данангу з'явилося багато інформації про продаж міні-квартир, навіть про продаж багатьох міні-житлових будинків незвичним способом. Деякі експерти з нерухомості вважають цей крок тим, що багато інвесторів користуються регулюванням видачі сертифіката на право користування кожною квартирою (рожева книжка) з 1 січня 2025 року, щоб «позбутися товару», перекладаючи складну ситуацію на покупців квартир та вторинних інвесторів.

З огляду на поточні події на ринку нерухомості, владі необхідно посилити управління, інспекцію та попередження, пов'язані з купівлею та продажем квартир та міні-кондомініумів, та запобігти ситуаціям очікування нової житлової політики. Фото: ХОАНГ ХІЕП

Орендарі квартир платять один раз протягом 50 років

Останнім часом, через «жорсткість» управління з боку влади, багато інвесторів у міні-квартири не змогли продати свої квартири та обмежили розміщення інформації про продаж квартир, побоюючись перевірок та розслідувань за порушення. Однак, після того, як Національні збори ухвалили Закон про житло (зі змінами) з низкою нормативних актів щодо забудови багатоповерхового житла, придбання квартир фізичних осіб (міні-квартир), включаючи видачу свідоцтв на право користування (рожевих книжок) на кожну квартиру відповідно до положень закону про землю, з'явилося багато інформації про незаконний продаж міні-квартир із запрошенням «володіти дешевими квартирами». Ця інформація «вражає» психологію багатьох людей з невеликими грошима, які мають високий попит на житло, або інвесторів, які хочуть володіти квартирами в центрі міста, щоб передбачити вищезазначене регулювання щодо надання рожевих книжок.

Зокрема, є багато інформації про незаконний продаж міні-апартаментів на вулиці Труонг Тхі 5 (район Хоа Тхуан Тай, район Хай Чау) лише за 468 мільйонів донгів за 1-кімнатну квартиру площею ^{35 м²} . Вони навіть запрошують до інвестиційної співпраці з прибутком "пирога в небі" у 36% протягом перших 2 років та підтримкою викупу квартири з прибутком 110% через 24 місяці. Насправді, ці міні-апартаменти ще не побудовані, є лише порожня ділянка та 2 дошки з надрукованим виглядом будівлі без будь-якої інформації про проект чи інвестиції.

Міні-житловий будинок на вулиці Хоанг Дьєу, 308-й провулок (район Бінь Хьєн, район Хай Чау) з двома смугами руху та дорожнім просвітом 2 м та 3,5 м також має багато інформації про незаконно виставлені на продаж квартири. Заступник голови народного комітету району Хай Чау Нгуєн Ван Зуй заявив, що після отримання інформації район призначив функціональні сили для перевірки та запобігання продажу квартир у цьому міні-житловому будинку, і наразі квартир на продаж немає. Однак, коли хтось попросив купити квартиру, особа, яка назвала себе інвестором міні-житлового будинку на вулиці Хоанг Дьєу, 308-й провулок, відповіла, що квартира не продається, а здається в оренду, і орендар повинен сплатити одноразовий внесок за весь термін оренди 50 років. Зокрема, за двокімнатну квартиру площею ^{46-48 м2} загальна орендна плата, що сплачується одночасно, становить 1,2-1,25 мільярда донгів під час підписання договору.

Квартири в міні-житловому будинку на 308-й вулиці Хоанг Дьєу рекламуються на продаж на багатьох вебсайтах та сайтах соціальних мереж. Фото: NAM TRAN

Продаж землі під міні-квартири переживає бум

Згідно з дослідженнями, що проводяться вже майже місяць, на багатьох веб-сайтах та сайтах соціальних мереж спостерігається «розквіт» інформації про продаж міні-апартаментів разом із доходом від здачі квартир в оренду. Наприклад, міні-апартамент у провулку на вулиці Ле Дуан (район Тхань Кхе) з 4 поверхами, 5 квартирами, розташованими на ділянці завширшки лише ^{50 м2} , з доходом 18-19 мільйонів донгів на місяць продається за 3,55 мільярда донгів. Міні-апартамент на вулиці Ле Тхань Нгі (район Хай Чау) з 6 поверхами, 22 квартирами, площею землі ^{204 м2} , доходом 100-150 мільйонів донгів на місяць продається за 25,9 мільярда донгів. Міні-житловий будинок на вулиці Чунг Ну Вионг (район Хай Чау) має 5 поверхів, 28 квартир, ^{200 м²} землі з доходом 150 мільйонів донгів на місяць і рекламується на продаж за 25 мільярдів донгів... В одному випадку компанія з нерухомості навіть опублікувала інформацію про «продаж багатоквартирних будинків з високим рівнем доходу» разом з 14 іншими міні-квартирами в районах Хай Чау, Сон Тра та Нгу Хань Сон.

«Розквіт» інформації про продаж міні-квартир у цей час здивував і збентежив багатьох брокерів та трейдерів нерухомості. Брокер з нерухомості (на прохання залишитися анонімним у районі Хай Чау) проаналізував, що наразі процентна ставка за банківськими депозитами коливається від 5 до 5,5% на рік. Якщо грошовий потік від здачі квартир в оренду відповідає заявці, то, очевидно, річна процентна ставка набагато вища, ніж процентна ставка за банківськими депозитами. Наприклад, міні-квартира рекламується на продаж за 9 мільярдів донгів, але має дохід у 55 мільйонів донгів на місяць, що відповідає процентній ставці 7,3% на рік; міні-квартира рекламується на продаж за 14 мільярдів донгів, але має дохід у 95 мільйонів донгів на місяць, а процентна ставка становить 8,2% на рік... Таким чином, багато міні-квартир продаються масово, що має багато незвичайних рис.

Цілком ймовірно, що багато інвесторів відчувають тиск банківських кредитів, щоб інвестувати в занадто великі міні-квартири, оскільки вони не могли продати свої квартири в минулому через «жорсткість» та численні перевірки державними органами. З іншого боку, виконання умов для отримання рожевих книжок, інвестування в будівництво міні-квартир, запобігання та гасіння пожеж, вимог до будівельних стандартів... відповідно до положень нового Закону про житло, щойно прийнятого Національними зборами, також є дуже складним.

Тому, передбачаючи, що отримати рожеву книжку буде складно, багато інвесторів користуються цим часом, користуючись психологією багатьох покупців, які помилково думають, що їм видадуть рожеву книжку на кожну квартиру, щоб «позбутися товару». Якщо це правда, то ті, хто купує квартири для проживання, або інвестори, які купують міні-квартири в цей час, щоб випередити нову політику, дуже легко «скуштують гіркі плоди» пізніше.

Директор Інституту досліджень та навчання у сфері нерухомості (Дананг) Нгуєн Дик Лап зазначив, що в найближчі роки відбудеться значний перехід від пансіонатів та орендованих будинків до соціального житла, оскільки новий Закон про житло містить політику, спрямовану на заохочення та сприяння активному розвитку соціального житла як з точки зору пропозиції, так і попиту. Брокери та експерти з нерухомості також звернулися до влади з проханням посилити управління, інспекції, попередження... щодо вищезазначених нових та незвичайних подій, а також передбачити нові правила та політику Закону про житло.

НАМ ТРАН

Джерело