санкції недостатньо стримують?

Спотворення та відхилення від діяльності земельних аукціонів викликають невдоволення громадськості, і вважається, що компетентні органи управління повинні втрутитися та вжити «рішучіших заходів» для ретельного вирішення цієї проблеми...

Щодо земельних аукціонів, то останніми днями ринок нерухомості став свідком рекордних виграшних цін на земельних аукціонах у приміських районах Ханоя .

Зазвичай аукціон тривав 19 годин і завершився о 4:30 ранку 20 серпня. Було успішно продано 19 земельних ділянок у комуні Тьєн Єн, район Хоай Дик, Ханой, найвища ціна якого переможцем стала 133,3 мільйона донгів/м2, що приблизно в 30 разів вище за стартову ціну. Окрім вищезгаданої земельної ділянки, ще 11 лотів були встановлені за ціною вище 100 мільйонів донгів/м2. Дві ділянки з найнижчою виграшною ціною на цій сесії становили 91,3 мільйона донгів/м2, що все ще в 12,5 раза вище за стартову ціну.

Цей результат вважається дуже незвичайним, оскільки, згідно з даними Batdongsan.com, звичайна ціна продажу землі в комуні Тьєн Єн у другому кварталі 2024 року становила лише 43 мільйони донгів/м2. Крім того, ціна продажу в сусідніх комунах округу Хоай Дик також коливалася від 22 до 62 мільйонів донгів/м2 у другому кварталі 2024 року.

Раніше, 10 серпня, також відбувся аукціон 68 земельних ділянок у районі Нго Ба, селі Тхань Тхань, комуні Тхань Као, районі Тхань Оай, Ханой. Після завершення аукціону ділянка з найвищою виграшною ціною становила понад 100 мільйонів донгів/м2, що у 8 разів вище за стартову ціну. Звичайні ділянки також мали виграшні ціни від 63 до 80 мільйонів донгів/м2, що у 5-6,4 раза вище за стартову ціну.

Таким чином, порівняно зі звичайною ціною продажу 27 мільйонів донгів/м2 у другому кварталі, ціна, що виграла на аукціоні 10 серпня, у розмірі 63–100 мільйонів донгів/м2 за земельні ділянки в комуні Тхань Као була у 2,3–3,7 раза вищою.

Два згадані вище земельні аукціони з надзвичайно високими цінами не лише привернули увагу громадськості, а й нагадали людям про «безпрецедентний» аукціон у міському районі Тху Тхьєм, Хошимін , наприкінці 2021 року.

Зокрема, 10 грудня 2021 року компанія Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (дочірня компанія Tan Hoang Minh Group) виграла аукціон земельної ділянки площею понад 10 000 квадратних метрів у місті Тху Тхьєм за 24 500 мільярдів донгів, встановивши безпрецедентний рекорд з ціною 2,4 мільярда донгів/квадратний метр землі, що у 8 разів перевищує стартову ціну, і викликало ажіотаж на ринку нерухомості протягом тривалого часу.

Видно, що аукціони в Хоай Дик, Тхань Оай та Тху Тхьєм, хоча й відрізняються за місцем проведення, часом, початковою ціною тощо, мають одну спільну рису: ціна виграшної пропозиції у багато разів вища за середню. Ціни на землю, які значно перевищують реальну вартість, не лише створюють труднощі з оцінкою активів для наступних аукціонів у місці проведення аукціону, але й мають широкомасштабні наслідки в багатьох місцях країни.

З огляду на цю реальність, громадська думка підозрює, що спекулянти та земельні брокери «маніпулюють» з метою створення ліквідності для навколишніх районів, які перебувають у «сплячці». Цей земельний аукціон не відображає єдину ціну на ринку та може стати інструментом спекулянтів для підвищення цін на землю. Така поведінка ризикує негативно вплинути на зусилля уряду щодо зниження цін на житло, забезпечення соціального страхування та навіть призвести до стагнації всієї економіки через психологію очікування продажу землі за високою ціною.

Спотворення та відхилення в земельних аукціонах викликають невдоволення громадськості. Багато думок стверджують, що компетентні органи управління повинні швидко втрутитися та оперативно виправити аукціон з прав користування землею, тим самим суворо контролюючи акт використання аукціонів для порушення ринку нерухомості з метою наживи.

Як професійний інвестор у нерухомість, пан Ле Мінь Чунг (проживає в районі Кау Зяй, Ханой) сказав, що нещодавно він стежив за багатьма земельними аукціонами та запитав себе, хто стоїть за цими аукціонами та завищує ціни на нерухомість? Тому що після непрозорих земельних аукціонів лише одиниці отримують вигоду, решта інвесторів, включаючи брокерів, зазнають збитків.

«Реальність така, що привабливість прибутку від нерухомості настільки велика, що вже за ранок аукціону прибуток дорівнює сумарному доходу кількох років звичайних працівників, тому інвестори все одно поспішають», – сказав пан Чунг і наголосив, що для ретельного ведення земельних аукціонів для спекуляцій та підвищення цін ми не можемо покладатися на самосвідомість інвесторів, а значною мірою залежимо від рішучості державних управлінських органів.

Аналогічно, пані Тран Кім Нга (проживає в районі Го Вап, Хошимін), яка зазнала як прибутків, так і збитків під час лопання бульбашки на ринку нерухомості, також вважає, що для виживання інвестори повинні боротися самостійно, але щоб зробити ринок нерухомості прозорим, роль держави в управлінні є незамінною.

«Замість того, щоб ганятися за віртуальною лихоманкою, тобто чекати, поки вона спалахне, перш ніж оголошувати чи рекомендувати, місцева влада повинна бути прозорою щодо планування та проектів з самого початку. Після прозорості жоден брокер чи спекулянт більше не зможе поширювати чутки, щоб спричинити хаос та нестабільність на ринку нерухомості», – сказала пані Нга.

Щодо бізнесу, пан Тран Кхань Куанг, генеральний директор компанії з нерухомості Viet An Hoa, підтвердив, що бізнес у сфері нерухомості не виграє від ажіотажу на ринку нерухомості, оскільки для інвестування в проект від моменту планування до запуску і до завершення юридичних процедур продажу потрібно кілька років. Земельна ажіотаж в інших місцях та проекти, які ще не отримали компенсації, можуть негативно вплинути на бізнес.

Тим часом, економічний експерт Фан Зунг Кхань проаналізував, що нерухомість за своєю суттю є каналом для вибіркових клієнтів, оскільки вимагає великого та дуже великого капіталу, тому образ людей, які шикуються в чергу з ранку до вечора, щоб закрити ділянки, закрити землю, перевести кошти, отримати депозити... – це лише заздалегідь створений сценарій, який не лише призводить до того, що люди потрапляють у пастки та втрачають гроші, але й підштовхує ринок до ризику замерзання, оскільки ціни на нерухомість досягли неймовірного рівня.

«За допомогою земельних аукціонів у короткостроковій перспективі можна збільшити рівень застави, стягувати плату за земельні ділянки, передані достроково після аукціону тощо, але в довгостроковій перспективі, щоб бути достатнім стримуючим фактором, універсальним, комплексним рішенням, яке можна розглянути для впровадження, є кримінальне переслідування за маніпуляції», – наголосив пан Хань.

Поділяючи таку ж думку, адвокат Ле Тху Тхао з Асоціації адвокатів міста Хошимін також зазначив, що маніпулювання ринком нерухомості є дуже небезпечним, але встановлення санкцій не є достатнім стримуючим фактором.

За словами адвоката Ле Тху Тхао, наразі у в'єтнамському законодавстві є положення про злочин «маніпуляції фондовим ринком», які чітко вказують на ознаки маніпуляцій на ринку та порушення його роботи як підставу для кримінальної відповідальності за порушення. Тому, оскільки порушення ринку нерухомості спричиняє небезпечні наслідки для суспільства, також можна розглянути питання про криміналізацію цього діяння.

«На мою думку, необхідно дослідити та розробити нові злочини в Кримінальному кодексі, пов’язані з маніпулюванням ринком нерухомості з метою особистої вигоди. Абсолютно не дозволяйте громадській думці пліткувати, хвилюватися та тривожитися щодо земельних аукціонів, які підозрюються у «завищенні», що знизить довіру людей до влади та зменшить серйозність у забезпеченні дотримання закону», – запропонував адвокат Тхао.

09:28 18 вересня 2024 р.

Джерело: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html