Хіба штрафи недостатньо стримують?

Спотворення та порушення в діяльності земельних аукціонів викликають обурення громадськості, багато хто стверджує, що компетентні органи повинні втрутитися та вжити рішучіших заходів для ретельного вирішення цієї проблеми…

Що стосується земельних аукціонів, то на ринку нерухомості нещодавно спостерігалися рекордні ціни виграшних торгів на землю в приміських районах Ханоя .

Яскравим прикладом є 19-годинний аукціон, який завершився о 4:30 ранку 20 серпня. Дев'ятнадцять земельних ділянок у комуні Тьєн Єн, район Хоай Дик, Ханой, були успішно продані. Ділянка з найвищою ціною була продана за 133,3 мільйона донгів/м2, що приблизно в 30 разів перевищує стартову ціну. Окрім цієї ділянки, ще 11 ділянок також досягли ціни вище 100 мільйонів донгів/м2. Дві ділянки з найнижчими виграшними ставками становили 91,3 мільйона донгів/м2, що все ще в 12,5 раза перевищує стартову ціну.

Цей результат вважається вкрай незвичайним, оскільки, згідно з даними Batdongsan.com, звичайна ціна продажу земельних ділянок у комуні Тьєн Єн у другому кварталі 2024 року становила лише 43 мільйони донгів/м2. Крім того, ціни продажу в сусідніх комунах округу Хоай Дик також коливалися від 22 до 62 мільйонів донгів/м2 у другому кварталі 2024 року.

Раніше, 10 серпня, в районі Нго Ба, село Тхань Тхань, комуна Тхань Као, район Тхань Оай, Ханой, відбувся аукціон з продажу 68 земельних ділянок. Після завершення аукціону найвища виграшна ставка становила понад 100 мільйонів донгів/м2, що у вісім разів вище за стартову ціну. Звичайні ділянки також отримали виграшні ставки від 63 до 80 мільйонів донгів/м2, що у 5-6,4 раза вище за стартову ціну.

Таким чином, порівняно зі звичайною ціною пропозиції в 27 мільйонів донгів/м2 у другому кварталі, ціни переможних заявок у розмірі 63-100 мільйонів донгів/м2 на земельні ділянки в комуні Тхань Као на аукціоні 10 серпня були у 2,3-3,7 раза вищими.

Ці два земельні аукціони з надзвичайно високими цінами не лише привернули увагу громадськості, але й нагадали про безпрецедентний аукціон у міському районі Тху Тхьєм у Хошиміні наприкінці 2021 року.

Зокрема, 10 грудня 2021 року компанія Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (дочірня компанія Tan Hoang Minh Group) виграла аукціон на земельну ділянку площею понад 10 000 квадратних метрів у місті Тху Тхьєм за 24 500 мільярдів донгів, встановивши безпрецедентний рекорд із ціною 2,4 мільярда донгів за квадратний метр, що у вісім разів перевищує стартову ціну, і спричинило шок на ринку нерухомості протягом тривалого часу.

Видно, що аукціони в Хоай Дик, Тхань Оай та Тху Тхьєм, незважаючи на різницю в місці проведення, часі та початкових цінах, мають одну спільну рису: виграшні ставки у багато разів вищі за загальну ринкову ціну. Ціни на землю, що значно перевищують її справжню вартість, не лише створюють труднощі з оцінкою активів для наступних аукціонів у місцях проведення аукціонів, але й мають широкий вплив на багато місць по всій країні.

Ця ситуація викликає підозру громадськості щодо «маніпуляцій» з боку земельних спекулянтів та брокерів з метою створення ліквідності в навколишніх районах, які наразі «сплять». Цей земельний аукціон не відображає поточну ринкову ціну та може стати інструментом спекулянтів для підвищення цін на землю. Така поведінка ризикує негативно вплинути на зусилля уряду щодо зниження цін на житло та забезпечення соціального забезпечення, і навіть може спричинити економічну стагнацію через очікування продажу землі за високими цінами.

Спотворення та порушення в діяльності земельних аукціонів викликають обурення громадськості. Багато думок свідчать про те, що компетентні органи управління повинні швидко втрутитися та оперативно виправити процес аукціонів прав користування землею, тим самим суворо розглядаючи випадки використання аукціонів для порушення ринку нерухомості з метою отримання прибутку.

Як професійний інвестор у нерухомість, пан Ле Мінь Чунг (проживає в районі Кау Зяй, Ханой) сказав, що останнім часом він стежив за багатьма земельними аукціонами та запитував себе, хто стоїть за завищенням цін на нерухомість на цих аукціонах? Тому що після цих непрозорих земельних аукціонів лише деякі люди отримують вигоду, тоді як більшість інвесторів, включаючи брокерів, зазнають збитків.

«Реальність така, що привабливість прибутку від нерухомості занадто велика; лише за один ранок аукціону прибуток еквівалентний доходу середньостатистичного працівника за кілька років. Саме тому інвестори все одно поспішають туди попри все», – сказав пан Чунг, наголосивши, що для ретельного вирішення проблеми практики земельних аукціонів з метою спекуляцій та маніпуляцій цінами не можна покладатися виключно на самосвідомість інвесторів, а значною мірою залежить від рішучих дій державних органів управління.

Аналогічно, пані Тран Кім Нга (проживає в районі Го Вап, Хошимін), яка зазнала як зисків, так і збитків під час лусування бульбашки на ринку нерухомості, також вважає, що інвестори повинні боротися за власне виживання, але роль державного управління є незамінною у забезпеченні прозорості на ринку нерухомості.

«Замість того, щоб ганятися за спекулятивними бульбашками, тобто чекати, поки бульбашка лопне, перш ніж робити оголошення та попередження, місцева влада повинна бути прозорою щодо планування та проектів з самого початку. Завдяки прозорості жоден брокер чи спекулянт більше не зможе поширювати чутки, щоб спричинити хаос та нестабільність на ринку нерухомості», – сказала пані Нга.

З точки зору бізнесу, пан Тран Кхань Куанг, генеральний директор компанії з нерухомості Viet An Hoa, підтвердив, що підприємства з нерухомості не отримують вигоди від зростання цін на землю, оскільки від етапу планування до завершення юридичних процедур продажу проходить кілька років. Зростання цін на землю в інших районах, а також проекти, за які ще не завершено компенсацію, можуть негативно вплинути на бізнес.

Тим часом економіст Фан Зунг Кхань проаналізував, що нерухомість за своєю суттю є нішевим ринком через свої великі та дуже великі капітальні вимоги. Тому образ людей, які стоять у чергах з ранку до вечора, щоб придбати ділянки, перепродати землю та отримати депозити... це лише заздалегідь підготовлений сценарій. Це не тільки заманює людей у ​​пастку та призводить до їх втрат грошей, але й штовхає ринок на межу замерзання, оскільки ціни на нерухомість досягли неймовірного рівня.

«За допомогою земельних аукціонів у короткостроковій перспективі ми можемо збільшити суму застави, стягувати плату за земельні ділянки, передані достроково після аукціону тощо, але в довгостроковій перспективі, щоб мати достатній стримуючий ефект, універсальним та комплексним рішенням, яке можна було б розглянути, є переслідування тих, хто маніпулює ринком», – наголосив пан Хань.

Поділяючи таку ж думку, адвокат Ле Тху Тхао з Асоціації адвокатів міста Хошимін також заявив, що маніпулювання ринком нерухомості є дуже небезпечним, але застосовані санкції ще не є достатньо стримуючими.

За словами адвоката Ле Тху Тхао, у в'єтнамському законодавстві чинні положення про злочин «маніпуляції фондовим ринком», які чітко окреслюють ознаки маніпуляцій на ринку та порушення його роботи як підставу для кримінальної відповідальності за порушення. Тому діяння, що призводить до порушення роботи ринку нерухомості, що спричиняє небезпечні наслідки для суспільства, також може розглядатися для криміналізації.

«На мою думку, необхідно вивчити та створити в Кримінальному кодексі новий злочин, пов’язаний з маніпулюванням ринком нерухомості з метою особистої вигоди. Ми категорично не можемо допустити публічних спекуляцій, занепокоєння та хвилювання щодо земельних аукціонів, які підозрюють у «завищенні», оскільки це підриває довіру громадськості до влади та зменшує суворість правоохоронних органів», – запропонував адвокат Тао.

09:28 18/09/2024

Джерело: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html