Можливість прискорити розвиток ринку промислової нерухомості Нге Ан

Просування переваги «прийти пізніше, а дістатися першим»

Маючи перевагу випередження та перевагу залучення інвестицій, досі в таких "локомотивах" промислового розвитку, як Хошимін, Ханой або південні провінції Біньзионг, Донгнай, північні провінції Хайзионг, Бакнінь, Бакзянг ..., площа промислових парків (ІП) в основному заповнена та стабільно розвивається. Це означає, що земельного фонду для промислового розвитку залишилося небагато. У нинішніх умовах розширення площі ІП є непростим, а попит на оренду землі все ще великий, тому ціни на оренду землі постійно зростають.

Підприємець, який приїхав до Нге Ан , щоб орендувати землю для ведення бізнесу в індустріальному парку, сказав: «Оскільки земельний фонд у північних індустріальних парках вичерпався, в останні роки ціни на оренду землі швидко зросли: з приблизно 90-100 доларів США/м2/рік раніше вони зросли в середньому до 150 доларів США, а часом навіть до 180 доларів США/м2/рік».

Завершення будівництва телекомунікаційної інфраструктури в індустріальному парку VSIP Nghe An 1. Фото: Нгуєн Хай

Хоча в промислових центрах закінчився простір, а ціни на оренду високі, зокрема в Нгеан та в Північно-Центральних провінціях загалом, завдяки наявності вільного простору та не надто високим цінам на оренду, це є життєздатним варіантом для інвесторів. Зокрема, в Нгеан, згідно з інформацією від підприємств, що займаються інфраструктурою промислових парків, ціни різняться залежно від договору, району та терміну оренди, але загалом вони все ще дешевші, ніж в інших ключових промислових районах. Завдяки опитуванню ми дізналися, що ціни на оренду землі в промислових парках Нгеан наразі зазвичай становлять від 48 до 100 доларів США/м2/рік.

Бізнес-асоціація міста Хошимін під час робочої поїздки до провінції Нгеан поділилася: «Нещодавно, через обмежений простір та земельний фонд для промислового розвитку, замість того, щоб отримувати та залучати всі проекти, як раніше, великі промислові центри, такі як Хошимін, змушені вибирати, надаючи пріоритет лише залученню проектів із сучасним обладнанням та технологіями, а не заохочуючи проекти з використанням великих земельних фондів, особливо проекти з технологіями, які мають великий вплив на навколишнє середовище».

Обмеження вищезазначених населених пунктів також є можливостями для таких населених пунктів, як Нгеан. Якщо налагодити відносини співпраці, населені пункти можуть повністю обмінюватися інформацією, взаємодіяти та залучати інвестиції у відповідні проекти. Аналогічно, Бізнес-асоціація та Ханойський центр сприяння інвестиціям, торгівлі та туризму також постійно проводять спільні та взаємодіючі заходи для залучення інвестицій до Нгеана.

Хоча ціна оренди землі не є вирішальним фактором для інвестування чи ні, нещодавно, завдяки встановленню окремого прейскуранта цін на землю для індустріальних парків та залученню професійних інвесторів в інфраструктуру, Нгеан створив конкурентну перевагу для залучення інвестицій в індустріальні парки порівняно з іншими провінціями. Зокрема, за останні 10 років, після залучення WHA, VSIP, Hoang Thinh Dat з синхронною інвестиційною інфраструктурою, Нгеан став вибором для інвесторів з прямих іноземних інвестицій щоразу, коли вони приїжджають до В'єтнаму для дослідження та пошуку інвестиційних можливостей.

Пан Данг Куанг Туан - керівник Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища, Рада управління Південно-Східної економічної зони

З боку інвесторів в інфраструктуру індустріальних парків, вони також оцінили, що завдяки новому прейскуранту земельних ділянок, спеціально розробленому для індустріальних парків, який розраховується більш обґрунтовано, підприємства, що займаються інвестиціями в інфраструктуру, більш проактивно ведуть переговори щодо цін на оренду з вторинними інвесторами; водночас це є основою для розгляду рішення про розширення інвестицій на наступному етапі.

Нгхе Ан інвестує в залізничний шляхопровід на дорозі N2, в індустріальному парку Тхо Лок - VSIP 2 Dien Chau, щоб залучити інвесторів до інфраструктурного бізнесу. Фото: Нгуєн Хай

Завдяки вищезазначеним перевагам та зусиллям провінції щодо залучення інвестицій, за останні 2 роки, незважаючи на сильний вплив пандемії Covid-19, Нгеан все ж таки здійснив значні зміни у залученні інвестицій. У 2022 році Нгеан вперше увійшов до 10 найкращих населених пунктів країни, що залучають найбільші прямі іноземні інвестиції (ПІІ), із загальним обсягом нещодавно наданого та скоригованого капіталу в розмірі 961,3 млн доларів США. За перші 8 місяців 2023 року Нгеан продовжував лідирувати серед 14 провінцій та міст Північно-Центрального та Південно-Центрального узбережжя, посівши 8-е місце в країні, залучивши 9 проектів прямих іноземних інвестицій із зареєстрованим капіталом у розмірі 890 млн доларів США.

Можливість для промислової нерухомості Nghe An прискоритися?

На думку експертів, ринок промислової нерухомості в певній місцевості вважається синхронним та повним, якщо він включає сегмент земельних ділянок в індустріальних парках та промислових кластерах. Індустріальні парки мають вищі ціни на оренду та призначені для великих підприємств, тоді як промислові кластери мають нижчі ціни на оренду та призначені для малих та середніх підприємств, незалежно від типу підприємства, чи то прямі іноземні інвестиції, чи внутрішні.

Однією з переваг для бізнесу та інвесторів, які входять до промислового парку або промислового кластера для ведення бізнесу та виробництва, є наявність повноцінної технічної інфраструктури, включаючи дороги, електропостачання, систему пожежної безпеки, систему очищення стічних вод... спроектованої та інвестованої синхронно, підприємствам потрібно лише встановити заводи та лінії обладнання, щоб зосередитися на виробництві та бізнесі, майже не турбуючись про інші питання. Коли виникають проблеми, є інвестори, які орендують інфраструктуру, Правління Південно-Східної економічної зони та відділи, філії та населені пункти для підтримки...

Куїнь Луу інвестував майже 10 мільярдів донгів у будівництво майже 1 км дороги, що з'єднує Національну автомагістраль 48B з промисловим кластером комуни Куїнь Чау, щоб залучити інвесторів до розвитку інфраструктурного бізнесу. Фото: Нгуєн Хай

Однак висока ціна оренди землі в індустріальних парках є великою перешкодою для вітчизняних підприємств, здебільшого малих та середніх. Тому замість того, щоб орендувати землю в індустріальних парках для інвестицій та бізнесу, вітчизняні підприємства часто мобілізують зусилля на придбання землі, компенсацію та розчищення ділянки.

Представник бізнесу, який інвестує у виробничі приміщення в комуні Нгі Лам, район Нгі Лок, сказав: «Впроваджуючи цей план, підприємствам спочатку доведеться витратити значну суму грошей на компенсацію та розчищення землі, але в довгостроковій перспективі це зменшує річну вартість оренди землі, яка є досить високою. Фактично, хоча ціна оренди нижча, ніж у деяких ключових промислових парках по всій країні, за поточної ціни переважно лише підприємства з прямими іноземними інвестиціями наважуються орендувати землю в промислових парках, куди інвестували VSIP, WHA або Hoang Thinh Dat. Вітчизняні підприємства, понад 95% з яких є малими та середніми, все ще мають труднощі з доступом до виробничих та бізнес-приміщень; іншим доводиться здавати в суборенду площі в промислових парках або невеликих промислових кластерах, куди інвестувала держава... Це в довгостроковій перспективі може призвести до наслідків для навколишнього середовища, стічних вод або відсутності електропостачання».

Рада управління Південно-Східної економічної зони та інвестор VSIP Infrastructure Business Investor у Нгеані щорічно координують свої дії, щоб поєднати пропозицію та попит на робочу силу. Фото: Нгуєн Хай

Вищезазначені реалії показують, що для вдосконалення ринку промислової нерухомості, з одного боку, Нге Ан має залучати інвестиції в розвиток інфраструктури промислових парків, щоб великомасштабні проекти могли орендувати землю, і водночас має планувати та збільшувати земельні фонди для розвитку невеликих промислових кластерів, створюючи умови для доступу та оренди землі малими та середніми підприємствами для виробництва та бізнесу.

Крім того, необхідно посилити інспекцію, експертизу та ефективне ведення справ щодо призупинених проектів або проектів, для яких виділено землю, але вона не введена в експлуатацію; обмежити ситуацію «висіння жирних, голодних котів», коли інвестори орендують землю, щоб користуватися державними пільгами, але не інвестують в інфраструктуру та не орендують землю, користуються пільговими цінами, але не будують заводи для виробництва та бізнесу, а здають її в суборенду...

Куточок індустріального парку Намкам в економічній зоні Донгнам. Фото надано газетою Nghe An.

З цього часу і до 2025 року земельний фонд ринку нерухомості Нге Ан матиме додаткові 1500 гектарів, з яких 1200 гектарів знаходяться в промислових парках і близько 300 гектарів - в промислових кластерах. З огляду на позитивні сигнали залучення інвестицій, особливо прямих іноземних інвестицій, найближчим часом Нге Ан модернізує ключову сполучну інфраструктуру та активно інвестує в іншу соціальну інфраструктуру, можливості для ринку промислової нерухомості Нге Ан стають дедалі більшими.

Пан Ле Тянь Трі - Голова правління Південно-Східної економічної зони

Джерело: https://baonghean.vn/co-hoi-tang-toc-cho-thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-cua-nghe-an-post275396.html