Люди були «приголомшені», почувши, що Хошимін планує підвищити ціни на землю у 5-50 разів з 1 серпня.

«Мені надто важко»

Читаючи новини про план міста Хошимін застосувати новий прейскурант на землю з 1 серпня, пан Нгуєн Тхань Вінь (проживає в районі Го Вап міста Хошимін) був здивований, коли ціни на землю були скориговані та зростуть у 5-50 разів порівняно з чинним прейскурантом, залежно від району.

У 2023 році пан Вінь придбав ділянку сільськогосподарської землі та завершив процедури зміни її цільового призначення на землю для житлової забудови. Через свою фінансову спроможність він мав заборгувати 300 мільйонів донгів за користування землею, плануючи заощадити кошти, щоб поступово погасити їх у серпні цього року.

Однак він був шокований, дізнавшись, що якщо застосувати нову ціну на землю, борг може сягнути мільярдів донгів. Оскільки старий борг ще не сплачений, пан Вінь боявся, що не зможе його сплатити, коли борг так сильно зросте.

У таблиці коригування цін на землю з 1 серпня Хошимін планує підвищити ціни на землю у 5-50 разів, наближаючи їх до ринкових (Фото: Нам Ань).

«Зважаючи на новий прайс-лист на землю, схоже, я купую свою землю вдруге. Мої діти ось-ось розпочнуть новий навчальний рік, мені доводиться розпоряджатися всілякими грошима. Це надто складно для мене», – сказав пан Вінь.

Він сказав, що завжди підтримує політику держави на благо суспільства. Однак, час для застосування нового прейскуранту на землю з 1 серпня надто терміновий. Він сподівається, що з часом відбудуться коригування, щоб люди могли зрозуміти справжню суть і мали час впоратися з усім.

Як і пан Вінь, пані Нгуєн Фуонг (проживає в районі Тан Фу) також скаржилася: «Я прочитала газету і не могла повірити своїм очам. Не знаю, чи це якась помилка, чи ні, але місто так швидко запровадило політику підвищення цін на землю. У мене досі є майже 200 квадратних метрів сільськогосподарських угідь, які не були перетворені на житлові землі. Я сподіваюся, що місто збереже поточну ціну на землю до кінця 2025 року, щоб моя сім'я могла з цим впоратися».

За словами пані Фуонг, причина, чому вона не змінила цільове призначення 200 м² землі на житлову, хоча купила її 5 років тому, полягає в економічних труднощах. Коли вона купила землю, їй також довелося позичити майже 2 мільярди донгів, і досі вона не погасила борг.

Деякі люди казали, що час адаптації був занадто коротким, через що їм було важко впоратися та зрозуміти справжню природу змін (ілюстрація: Нам Ань).

«Бізнес моєї родини переживає справжні труднощі після пандемії Covid-19, тому якщо ціна на землю знову зросте, моя родина не знає, коли в нас буде достатньо грошей, щоб переїхати на житлову ділянку. Я завжди дотримуюся всіх державних правил, але сподіваюся, що місто врахує побажання людей і відкладе підвищення ціни на землю з 1 серпня», – висловила сподівання пані Фуонг.

Пан Нгуєн Зуй Тхань, експерт з нерухомості, сказав, що коригування прейскуранта землі матиме великий вплив на інвесторів, оскільки податкові зобов'язання та витрати на операції з нерухомістю через банки будуть вищими.

«Щодо земельних та житлових проектів, які залишилися з юридичними проблемами та не змогли видати сертифікати мешканцям, інвестори не зможуть передбачити це у своїх бізнес-планах, оскільки їм незабаром доведеться платити дуже високі податки. Це вплине на норму прибутку проекту, який вони реалізували 5 чи 10 років тому», – сказав пан Тхань.

Крім того, він також стурбований тим, що найближчим часом, через прозорість операцій з нерухомістю, нові податкові ставки, потреби в інвестиціях та стандарти зростання прибутку, це створить вплив, який спричинить зростання цін на землю.

«Люди можуть бути шоковані, бо не передбачають своїх особистих зобов’язань. Ті, хто дійсно потребує житла, повинні будуть нести значні додаткові витрати на земельний податок. Прогнозується, що в майбутньому фактори соціального попиту та підвищення земельного податку створять вищий рівень цін на квартири, ніж зараз», – поділився пан Тхань.

Вранці 31 липня Асоціація нерухомості міста Хошимін (HoREA) повідомила, що надіслала документ із проханням до Народного комітету міста Хошимін розглянути питання про невидання прейскуранта цін на землю, який застосовуватиметься з 1 серпня. Натомість, слід зосередитися на створенні першого прейскуранта цін на землю, який застосовуватиметься з 1 січня 2026 року, відповідно до положень Закону про землю 2024 року.

За словами керівника, проєкт прейскуранта земельних ділянок HoREA матиме величезний вплив на багатьох осіб та домогосподарства, коли вони пропонуватимуть видачу Свідоцтв про право користування землею, право власності на житло та активи, пов'язані з землею (рожеві книжки), оскільки вони повинні сплачувати плату за користування землею згідно з прейскурантом, який виявився вищим, ніж раніше.

Далі, ціна проекту прейскуранта землі вплине на виробничі витрати багатьох секторів економіки, перш за все, вартість компенсації за розчищення ділянки зросте.

Потрібно правильно розуміти новий прейскурант на землю

За словами пана Тханя, хоча деякі наслідки все ще існують, коригування цін на землю сприятиме «заповненню» недоліків у секторі нерухомості, вдосконаленню правової бази та створенню більш прозорого, справедливого та специфічного ринку.

Люди зможуть здійснювати операції за цінами, близькими до ринкових. Крім того, ті, на кого впливають рішення щодо очищення земель для економічного та соціального розвитку, отримуватимуть компенсацію за цінами, близькими до ринкових.

Крім того, це коригування сприятиме пришвидшенню процесу очищення місцевих ділянок, зменшенню кількості тривалих скарг, забезпеченню безпеки та позитивному впливу на соціально-економічну ситуацію та дорожню інфраструктуру.

На думку економічних експертів, коригування нового прейскуранта цін на землю, щоб він був ближчим до ринкових, є доцільним (ілюстрація: Нам Ань).

«Раніше державна система земельного податку була дуже низькою, що призводило до значних втрат доходів соціального бюджету. Тим часом інвестори в нерухомість отримали вигоду від цих втрат. Коригування допоможе державі збільшити свій бюджет, інвестувати в інфраструктуру, займатися політикою соціального житла тощо», – сказав пан Тхань.

На думку багатьох економічних експертів, коригування цін на державну землю ближче до ринкових цін є доцільним і пропонується багатьма експертами вже давно. Однак для цього потрібна дорожня карта, щоб уникнути менталітету людей, які потрапили в «засідку».

Економіст Дінь Тхе Хіен зазначив, що є багато випадків, коли люди змінюють цільове призначення землі з сільськогосподарського на житлову та змушені сплачувати мільярди донгів податків відповідно до нової ціни на землю. Розглядаючи це з мікроперспективи, економіст також висловив жаль з приводу цих випадків.

«Люди повинні правильно розуміти новий прейскурант цін на землю. Попередня ціна на землю була занадто застарілою, далекою від ринкової вартості, тому це коригування було необхідним. Фактично, скоригована ціна на землю становить лише 70% від ринкової вартості. Це коригування також допомагає усунути проблему двох цін, які існували раніше», – сказав пан Хієн.

Однак, з макро точки зору, коли люди переходять на отримання земель для житлової забудови, що робить землю ціннішою, необхідно сплачувати податок відповідно до ринкової вартості.

«Важливо, щоб скоригована державою ціна відповідала ринковій, щоб людям та інвесторам у нерухомість не довелося платити вищі ціни. Людям також не потрібно турбуватися про брак землі під житло, оскільки, окрім проектів із захмарними цінами, на ринку все ще є багато квартир, таунхаусів тощо, і ціни також стабільні», – сказав пан Хієн.

Оцініть вплив на життя людей, перш ніж публікувати прейскурант землі

Стаття 23 Декрету 71/2024/ND-CP передбачає, що розробка проекту прейскуранта земельних ділянок та проекту пояснювальної доповіді щодо розробки прейскуранта земельних ділянок за районами та місцезнаходженням повинна включати оцінку придатності або непридатності цін на землю порівняно з результатами дослідження, обстеження та збору інформації про ціни на землю. Оцінка впливу проекту прейскуранта земельних ділянок на соціально-економічну ситуацію, інвестиційне середовище, реалізацію фінансової політики щодо землі та доходів, а також життя домогосподарств, осіб та організацій, які використовують землю.

Виступаючи на прес-конференції з нагоди коригування прейскуранту на землю відповідно до пункту 1 статті 257 Закону про землю 2024 року, пан Нгуєн Тоан Тханг, директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін, заявив про необхідність термінового складання нового прейскуранту на землю всього за 9 днів, не чекаючи до 1 січня 2026 року, оскільки з 1 серпня коефіцієнт K більше не існуватиме, тому прейскурант на землю необхідно скоригувати. Якщо новий прейскурант на землю не буде застосовано, державні проекти будуть зупинені з 1 серпня, оскільки немає прейскуранту на переселення.

«Цей прейскурант на землю застосовуватиметься до 31 грудня 2025 року. З 1 січня 2026 року будуть внесені корективи відповідно до положень, дозволених законодавством. Можливо, до кінця 2024 року ми переглянемо та переоцінимо вплив прейскуранта на землю», – повідомив директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm