Бізнес приголомшений, дивлячись на новий прейскурант землі.

10 січня Reatimes та В'єтнамський науково-дослідний інститут нерухомості організували семінар: «Застосування прейскуранта земельних ділянок відповідно до Земельного закону 2024 року: проблеми та рішення для сталого розвитку ринку нерухомості В'єтнаму».

10 січня Reatimes та В'єтнамський науково-дослідний інститут нерухомості організували семінар: «Застосування прейскуранта земельних ділянок відповідно до Земельного закону 2024 року: проблеми та рішення для сталого розвитку ринку нерухомості В'єтнаму».

Бізнес приголомшений, дивлячись на новий прейскурант землі.

Скасування системи цін на землю, разом із положеннями про нову таблицю проривних цін на землю, є значним досягненням Закону про землю 2024 року. Новий розділ щодо управління земельними ресурсами та розвитку ринку нерухомості відкривається на основі прозорих цін на землю, ближчих до ринкових. Підвищення цін на землю принесе користь бюджету та створить більший консенсус з людьми, щодо яких здійснюється повернення земель. Очікується, що це допоможе зменшити кількість земельних суперечок та позовів, а також сприятиме прогресу в розчищенні ділянок для проектів. Однак, все ще існують занепокоєння щодо ефективності та впливу нової таблиці цін на землю.

Стаття 257 Закону про землю 2024 року передбачає, що старий прейскурант на землю застосовуватиметься до 31 грудня 2025 року, але за необхідності Провінційний народний комітет вирішить скоригувати прейскурант на землю відповідно до фактичної ситуації. Це перехідне положення, яке має допомогти населеним пунктам поступово розробити новий прейскурант на землю, який офіційно застосовуватиметься з 1 січня 2026 року, уникаючи раптових цінових шоків, які впливають на права та обов'язки деяких землекористувачів. Водночас це розв'яже проекти, які були зупинені через відсутність основи для визначення цін на землю в минулому.

Згідно з попередньою статистикою, наразі близько 25 населених пунктів опублікували скориговані прейскуранти на землю, які діятимуть до кінця цього року. Однак у багатьох населених пунктах скориговані прейскуранти на землю викликали бурхливу реакцію громадськості через раптове зростання порівняно зі старими прейскурантами на землю.

Наприклад, скоригований прайс-лист на землю в місті Хошимін, який набув чинності 31 жовтня 2024 року, збільшився приблизно в 4-38 разів, найвищий рівень становить 687,2 млн. донгів/м2. Аналогічно, в Ханої ціна на землю в прайс-листі, згідно з нещодавно виданим рішенням про коригування, зросла в 2-6 разів порівняно зі старим прайс-листом, що застосовувався з 2025 року. У ньому найвища ціна становить 695,3 млн. донгів/м2. У скоригованому прайс-листі на землю в Бакзянгу також зафіксовано найвищий рівень у 120 млн. донгів/м2, що приблизно в 2,4 рази більше, ніж старий прайс-лист.

Ціни на землю різко зросли, зокрема на землю для інвестицій, бізнесу, спорту , культури тощо. Багато підприємств, які орендують землю та сплачують щорічно, схоже, опинилися в глухому куті, стикаючись з ризиком зриву інвестиційних та бізнес-планів, зменшення прибутку та навіть збитків, коли вартість оренди землі раптово зростає, що ускладнює розрахунок ефективності бізнесу. На думку експертів, необхідно знайти рішення цієї проблеми, щоб уникнути сильного впливу на бізнес та інвестиційне середовище населених пунктів.

Зіткнувшись із практичними питаннями, Провінційному народному комітету необхідно повною мірою оцінити вплив, ретельно розглянути питання складання прейскуранта на землю, що відповідає ринковим вимогам, збільшити надходження до бюджету та контролювати ціни на землю, щоб розширити доступ до землі, підтримати бізнес, залучити інвестиції та зменшити тягар вартості землі для населення. Однак забезпечення гармонії інтересів між державою, людьми та бізнесом у визначенні цін на землю відповідно до ринкових принципів... є непростою проблемою, особливо коли ринкові фактори багатогранні, а інформація хаотична та нестабільна.

Тиск на місцеву владу величезний: як зробити так, щоб прайс-листи на землю справді стали рушійною силою розвитку, а не перешкоджали бізнесу та інвестиціям. Знаходження балансу між цими двома факторами є «ключем» до вдосконалення системи ціноутворення на землю, що сприяє сталому соціально -економічному розвитку.

Огляд семінару: «Застосування прейскуранта земельних ділянок відповідно до Земельного закону 2024 року: проблеми та рішення для сталого розвитку ринку нерухомості В'єтнаму».

Велике вузьке місце в оцінці землі

«Оцінка землі спричиняє значні затори», – поділився на семінарі пан Нгуєн Куок Хіеп, голова GP.Invest.

За словами пана Хіепа, GP.Invest реалізує проект, рішення про виділення землі за яким було прийнято 9 місяців тому, але ціну на землю ще не визначено. Є проекти інших підприємств, ціна на землю яких ще не визначена після 2 років роботи. Є навіть завершені житлові проекти, ціна на землю яких ще не визначена. Це викликає багато розчарувань.

«Питання, на якому я хочу наголосити: якщо ціни на землю зростуть так, чи збережеться наша інвестиційна привабливість? Чому наші промислові кластери зараз мають рівень заповненості 80-90% скрізь? Відповідь така: по-перше, наші витрати на робочу силу низькі, по-друге, вартість землі розумна, і по-третє, логістика зручна. Але якщо ми зменшимо один фактор, землю, тоді як робоча сила стає дедалі дорожчою, чи збережеться наша перевага в інвестиційній привабливості? Чи залишиться В'єтнам привабливим місцем для інвестицій у Південно-Східній Азії?», – запитав пан Хіеп.

Пан Нгуєн Куок Хіеп, Голова GP.Invest.

За словами пана Хіепа, чинний метод розрахунку цін на землю не враховує інтереси бізнесу загалом, підприємств, що здають землю в оренду, та підприємств, що займаються нерухомістю, зокрема. Зростання цін на землю впливає на всі підприємства.

«То який бізнес наважиться реалізувати проєкт? Якщо бізнес не наважиться, як може бути стабільне джерело доходу для місцевості? Де ж таки лише за 1 рік рішення про виділення землі в тій самій місцевості, тій самій земельній ділянці приймається з різницею в 4 місяці, а ціна на землю зростає на 40%, швидше за рівень інфляції?»

Міністерству природних ресурсів та навколишнього середовища необхідно надати більш конкретні вказівки населеним пунктам щодо визначення цін на землю, особливо щодо того, як розраховувати ціни на основі методу надлишку», – сказав пан Хіеп.

Ціни на землю зростатимуть, що впливатиме на ринок.

Після набрання чинності Закону про землю 2024 року було видано багато указів, що детально описують цей закон. Однак поточною проблемою є його впровадження. Наприклад, у Хошиміні наразі є 58 000 об'єктів нерухомості з проблемами, пов'язаними з цінами на землю.

У місті Хошимін ціни на землю в районі Канджіо були скориговані з 1,7 до 2,7 раза порівняно з попереднім періодом. Найменше зростання спостерігалося в районі 3 – у 2,7 раза, тоді як найбільше – у районі Хокмон – до 38 разів. Збільшення поточного прайс-листа на землю значно перевищило попередній прайс-лист.

З 2023 року до кінця 2024 року Хошимін скоригував ціни на землю приблизно в 1,64 раза. Наразі, з новими коригуваннями, зростання продовжує залишатися на подібному рівні. Таким чином, протягом 3 років підприємства зіткнуться зі значними змінами у фінансових зобов'язаннях, а саме зі сплатою більших податків і зборів. Це створює значний фінансовий тиск на підприємства.

Посилаючись на вищезазначену інформацію, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, дав рекомендацію щодо питання оцінки землі. У Постанові 102/2024/ND-CP детально описані типи земель, включаючи сільськогосподарські угіддя, несільськогосподарські угіддя, а також комерційні та обслуговуючі землі. Однак, земля для поля для гольфу регулюється як пунктами 4, так і пунктами 5. У пункті 4 йдеться про державні землі з частиною поля для гольфу, але земля для виробництва та бізнесу під управлінням поля для гольфу згадується в пункті 5. Однак Народний комітет міста Хошимін видав скоригований прейскурант землі із загальним регулюванням несільськогосподарських виробничих та бізнес-угідь без чіткої детальної класифікації.

Пан Чау навів приклад Сайгонського зоопарку та ботанічного саду, загальна площа якого становить близько 20 гектарів землі, з яких лише кілька тисяч квадратних метрів – це землі комерційного обслуговування, але вся площа оцінюється як земля комерційного обслуговування, що призводить до того, що підприємство заборгувало майже 900 мільярдів донгів податків. Лише після того, як до справи долучилися ЗМІ, Хошимін зміг озирнутися назад і дійти висновку, що йому потрібно ще раз переглянути ситуацію, щоб зробити точнішу оцінку.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін.

Асоціація нерухомості міста Хошимін повідомила уряду, міністерствам і галузям, що перше коригування, схоже, не матиме негайного впливу на ринок нерухомості, оскільки поточний метод оцінки все ще базується на надлишку, а не повністю на прайс-листі землі. Однак проблеми можуть виникнути на етапах купівлі землі та компенсації за реалізацію проекту, коли ціни на землю дуже зростуть, що спричинить дисбаланс на ринку.

«Принцип, про який ми завжди говоримо, полягає у гармонізації інтересів трьох основних суб’єктів: держави, землекористувачів та інвесторів. Однак насправді цей принцип не був повністю забезпечений під час впровадження. Тому я пропоную негайно провести оцінку впливу для 25 населених пунктів, які видали скориговані прейскуранти на землю».

«Відтепер і до моменту застосування прейскуранту на землю 1 січня 2026 року ми повинні провести попередній огляд та оцінку впливу нового прейскуранту на землю в цих населених пунктах. Щодо населених пунктів, які не видали новий прейскурант на землю, але досі зберігають старий прейскурант, також потрібна ретельна оцінка. Завдяки цьому ми визначимо, чи дійсно нова політика забезпечує принцип узгодження інтересів», – запропонував пан Чау.

До земель комерційного призначення ставляться як до «усиновлених дітей»

Пані Ву Лан Ань, заступниця генерального директора CEO Group, оцінила, що все ще існує значна дискримінація між «природними» житловими землями та «присвоєними» комерційними та сервісними землями, а регулювання цін на комерційні та сервісні землі все ще має багато обмежень та недоліків, які потребують подальшого вдосконалення.

Фактично, наразі населені пункти часто стягують дуже високу одноразову орендну плату за комерційні та сервісні землі, що використовуються для туристичних та курортних проектів. Високі ціни на комерційні та сервісні землі призведуть до високих цін на нерухомість, що відлякуватиме інвесторів від інвестування в туристичні та курортні проекти на комерційних та сервісних землях.

Пані Ву Лан Ань, заступниця генерального директора CEO Group.

«На нашу думку, під час визначення ціни на комерційні та обслуговуючі землі в Прейскуранті земельних ділянок, місцевим органам влади необхідно визначити та розрахувати науково відповідно до принципів «ринку» та «узгодження інтересів», щоб ціна на комерційні та обслуговуючі землі становила приблизно від 20% до 40% порівняно з ціною на житлові землі», – поділилася пані Лань Ань.

Причиною цієї пропозиції є те, що поточна структура землекористування для бізнесу згідно із затвердженим детальним плануванням міських та туристично-курортних проектів у масштабі 1/500 становить близько 40% від загальної площі проекту. У той час як інвестор міського проекту після завершення інвестицій та будівництва передасть державі в управління та експлуатацію 60% решти земельної площі в технічній інфраструктурі; управління та експлуатацію житлового комплексу здійснюватиме рада директорів, обрана мешканцями; інвестор туристично-курортного проекту повинен інвестувати в весь проект та нести витрати на управління та експлуатацію системи технічної інфраструктури та соціальної інфраструктури протягом усього життєвого циклу проекту.

14:55 10 січня 2025 року

Пані Ву Лан Ань, заступниця генерального директора CEO Group, виступила з доповіддю 04: Роль земель комерційного обслуговування та питання, що виникають під час визначення цін на землю.

Згідно з положеннями Закону про землю 2024 року, комерційні та обслуговуючі землі – це землі для будівництва комерційних та обслуговуючих закладів та інших споруд, що обслуговують бізнес, торгівлю та послуги; включаючи туристичні та курортні споруди та об'єкти (готелі, туристичні вілли, туристичні апартаменти тощо). Для того, щоб комерційні та обслуговуючі землі зберегли свою поточну роль та стали дедалі важливішими в майбутньому, особливе значення має розумне регулювання цін на комерційні та обслуговуючі землі, особливо на ті, що використовуються для проектів розвитку туристичних курортів.

Ґрунтуючись на чинному законодавстві, зокрема на Законі про землю 2024 року, який передбачає побудову прайс-листів на землю за принципом «ринку», одночасно реалізуючи принцип «гармонізації інтересів між державою, землекористувачами та інвесторами», та практичного застосування, CEO Group оцінює, що все ще існує значна дискримінація між «нащадками» житлових земель та «усиновленими» комерційними та сервісними землями, а регулювання цін на землю для комерційних та сервісних земель все ще має багато обмежень та недоліків, які потребують подальшого вдосконалення.

Фактично, наразі населені пункти часто стягують одноразову орендну плату за комерційні та сервісні землі, що використовуються для проектів курортного туризму, яка є дуже високою. Високі ціни на комерційні та сервісні землі призведуть до високих цін на нерухомість, що відлякає інвесторів від інвестування в туристичні та курортні проекти на комерційних та сервісних землях. На нашу думку, під час визначення ціни на комерційні та сервісні землі в Прейскуранті земель, населеним пунктам необхідно визначити та розрахувати науково відповідно до принципів «ринку» та «гармонії інтересів», щоб ціна на комерційні та сервісні землі становила приблизно від 20% до 40% порівняно з ціною на житлові землі.

Ця пропозиція ґрунтується на кількох причинах, а саме:

По-перше, структура землекористування для бізнесу згідно із затвердженим детальним плануванням міських та туристично-курортних проектів у масштабі 1/500 становить лише 40% від загальної площі проекту. У той час як інвестор міського проекту після завершення інвестицій та будівництва передасть державі в управління та експлуатацію 60% решти земельної площі в технічній інфраструктурі; управління та експлуатацію житлового комплексу здійснюватиме рада директорів, обрана мешканцями; інвестор туристично-курортного проекту повинен інвестувати в весь проект та нести витрати на управління та експлуатацію системи технічної інфраструктури та соціальної інфраструктури протягом усього життєвого циклу проекту.

Таким чином, ціна на комерційну та об'єкти послуг повинна становити максимум 40% від ціни на житлову землю, що науково обґрунтовано.

По-друге, всеохоплююча роль земель комерційного обслуговування у розвитку туристичних та курортних зон – інфраструктури розміщення для ключового економічного сектору туризму.

З вищезазначеного аналізу ми рекомендуємо:

По-перше, розгляньте можливість визначення ціни на комерційну та обслуговуючу землю на рівні приблизно від 20% до 40% від ціни на житлову землю;

По-друге, для земельної ділянки технічної інфраструктури курортних проектів, такої як: внутрішні транспортні дороги, ландшафтні дерева, станції очищення стічних вод, сквери тощо: (i) рекомендується розглянути можливість звільнення від орендної плати за землю протягом усього терміну дії проекту, розраховуючи орендну плату лише за земельну ділянку проекту, призначену для бізнесу, та (ii) дозволити інвесторам передавати технічну інфраструктуру державі (за тим самим механізмом, що й проекти міських територій).

По-третє, щодо методу надлишку при розрахунку ціни комерційної та сервісної землі, ми виявляємо, що дохід базується на ціні землі, яка виграла аукціон на право землекористування, часто з посиланням на невеликі земельні ділянки. Використання ціни землі для невеликих земельних ділянок для великомасштабних проектів є недоречним.

Поряд з цим, витрати при розрахунку загальної вартості освоєння земельної ділянки є невідповідними. Вартість будівельних інвестицій для визначення ціни землі базується на встановленій державою ставці інвестиційного капіталу, ця ставка капіталу значно менша за фактичну вартість будівельних інвестицій проекту, і ці витрати науково розраховуються на основі проектно-кошторисної документації та затверджених будівельних креслень. Вартість продажу дозволяється розраховувати лише на рівні 1% від доходу, тоді як фактична вартість продажу становить близько 10%-15%. Відсотки розраховуються лише на 50% від загального кредитного капіталу та розраховуються лише з 1 по 2 роки.

Згідно з наведеним вище розрахунком, дохід розраховується на найвищому рівні, тоді як розраховані витрати є недостатніми, відсутніми або низькими порівняно з реальністю, що призводить до того, що підприємствам доводиться сплачувати великі збори за користування землею, зростають ціни на нерухомість, спричиняють ринкову бульбашку та насправді не дотримуються принципів визначення ціни на землю.

На основі виявлення вищезазначених недоліків, рекомендуємо внести зміни до нормативних актів, пов’язаних із застосуванням методу надлишку під час визначення цін на землю, а саме:

По-перше, дохід не базується на цінах, виграних на аукціонах, чи зразкових цінах невеликих земельних ділянок... а має базуватися на типових ринкових цінах протягом достатньо тривалого періоду часу;

По-друге, витрати мають бути розраховані правильно, достатньо та відповідно до реальності. Зокрема, витрати мають бути розраховані відповідно до кошторису, затвердженого державним органом; витрати на продаж мають бути розраховані відповідно до фактичної оплати підприємства (пропонований рівень 10%); витрати на відсотки мають бути розраховані на весь позиковий капітал та розраховані протягом інвестиційного періоду будівництва, затвердженого компетентним державним органом у Рішенні про інвестиційну політику/Інвестиційному рішенні проєкту.

14:45 10 січня 2025 року

Доцент, доктор Нгуєн Куанг Туєн, заступник голови шкільної ради, керівник факультету економічного права Ханойського юридичного університету, виступив з доповіддю на 3-й панелі: Правові та практичні питання, пов’язані з виданням та застосуванням нового прейскуранта земельних ділянок.

Поточне питання ціни на землю є одним із найвузкіших місць серед усіх вузьких місць. У багатьох населених пунктах наразі є багато «відкладених» проектів, які неможливо реалізувати. Одна з головних причин полягає в тому, що ціну на землю неможливо визначити. Тому я хотів би висловити деякі думки щодо питання ціни на землю з юридичної точки зору.

Наразі, положення земельного законодавства мають багато нововведень. Це прорив, але є також моменти, які створюють тиск на населені пункти. Ми реалізуємо Резолюцію 18, скасувавши систему цін на землю та застосовуючи лише таблицю цін на землю. Зокрема, таблиця цін на землю буде доручена встановленню народним комітетам населених пунктів. Тобто, населені пункти самі це робитимуть, самі вирішуватимуть та братимуть на себе відповідальність. Поряд з цим існують закони, укази та циркуляри. Дивлячись на картину в цілому, можна побачити, що правовий коридор є більш повним та доцільним, але якщо заглиблюватися в деталі, все ще існує багато обмежень.

Положення про визначення ціни на землю містить 5 принципів, включаючи ринковий принцип, але ніхто не пояснює, що таке ринковий принцип. Це ускладнює його застосування населеними пунктами.

Наразі ринок нерухомості «вимер» у сегменті нерухомості вартістю 20-30 мільйонів донгів/м2, що унеможливлює придбання житла для найманих працівників. Тому я вважаю за необхідне уточнити, що таке ринковий принцип. По-друге, які критерії використовуються для визначення ринкового принципу. Це також потребує уточнення.

І нам також потрібно уточнити, що не існує принципу визначення цін на землю відповідно до ринкових цін. Визначення цін відповідно до ринкових цін – це неправильно, ми повинні дотримуватися «ринкових принципів».

Крім того, 5 принципів визначення цін на землю повинні забезпечити гармонію. То що ж таке гармонія? Це також потрібно уточнити. На мою думку, гармонія повинна забезпечити гарантовані вигоди для всіх сторін. Якщо ситуація з визначенням цін на землю продовжуватиметься так, як зараз, бізнес точно «завмре».

Далі я пропоную, щоб у нас був дуже чіткий правовий механізм захисту команди та організацій, які консультують з питань оцінки землі. Вони є експертами, і якщо вони дотримуються правильних юридичних процедур, вони повинні бути захищені. Тільки тоді консультанти наважаться це робити.

Нам також потрібно підготувати матеріальні ресурси, включаючи експертів з оцінки землі. Озираючись назад, скільки сотень експертів з оцінки землі є в нашій країні, і чи можемо ми оцінити землю? Окрім організації семінарів, я вважаю, що Міністерство природних ресурсів та охорони навколишнього середовища має надавати допомогу місцевим органам влади. Дуже важко дозволити місцевим органам влади робити це самостійно.

Оцінка землі наразі є складною, частково тому, що поточні вхідні дані та інформація недоступні та не є стандартними.

Крім того, я погоджуюся з думкою, що неможливо встановити єдину ціну на землю, особливо для комерційних та сервісних земель. Проекти в місцевостях із соціально-економічним розвитком повинні мати різні ціни... Залежно від кожної групи проектів, у конкретних місцях застосовуються різні ціни. Ми повинні мати конкретні деталі. Тільки тоді ми зможемо поступово усунути поточну проблему з ціною на землю. Інакше ми зробимо ціну на землю вузьким місцем, а не ресурсом.

14:30 10 січня 2025 року

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, виступив з промовою 2

Обговорення: Впровадити принцип «забезпечення гармонії інтересів між державою, землекористувачами та інвесторами» та «ринкові принципи» під час розробки Прейскуранту земельних цін та обґрунтовано регулювати відсоток (%) від ціни оренди землі за одиницю для розрахунку орендної плати за землю для кожного типу земель у провінції з метою створення привабливого інвестиційного середовища та розвитку безпечного, здорового та сталого ринку нерухомості.

Від Резолюції 18 до Закону про землю 2024 року ми бачимо значні зусилля у побудові політичних механізмів, пов'язаних з ринком нерухомості, щоб вони ставали все більш уніфікованими та чіткими, заповнюючи правові прогалини, що існували раніше.

Після набрання чинності Закону про землю 2024 року було видано багато указів, що детально описують цей закон. Однак поточною проблемою є правозастосування. Наприклад, у Хошиміні наразі є 58 000 об'єктів нерухомості з проблемами, пов'язаними з цінами на землю.

На сьогоднішньому семінарі ми хотіли б надати рекомендацію щодо оцінки землі. У Постанові 102/2024/ND-CP детально описано типи земель, включаючи сільськогосподарські угіддя, несільськогосподарські угіддя, а також комерційні та обслуговуючі землі. Однак ми виявили, що землі для гольф-полів регулюються як у пункті 4, так і в пункті 5. У пункті 4 йдеться про державні землі з частиною для гольф-полів, але виробничі та бізнес-угіддя під управлінням гольф-полів наведені в пункті 5. Однак Народний комітет міста Хошимін опублікував скоригований прейскурант на землю з регулюванням групування несільськогосподарських виробничих та бізнес-угідь без чіткої їх детальної класифікації. Наприклад, історія в Сайгонському зоопарку та ботанічному саду, загальна площа якої становить близько 20 гектарів землі, з яких лише кілька тисяч квадратних метрів комерційних та обслуговуючих земель, але вся площа оцінюється як комерційні та обслуговуючі землі, що призводить до того, що підприємство заборгувало майже 900 мільярдів донгів податків. Лише коли до справи долучилися преса, місто озирнулося назад і дійшло висновку, що йому потрібно ще раз звернутися до більш точної оцінки.

Наразі, згідно зі звітом Асоціації нерухомості В'єтнаму, 25 населених пунктів скоригували свої ціни на землю. При детальному аналізі можна побачити, що в більшості населених пунктів ціни зросли в багато разів порівняно з попереднім періодом. У місті Хошимін ціни в районі Канджіо були скориговані від 1,7 до 2,7 разів порівняно з попереднім періодом. Найменше зростання спостерігалося в районі 3 – у 2,7 раза, тоді як найбільше зростання спостерігалося в районі Хокмон – до 38 разів. Таким чином, зростання поточного прайс-листа на землю значно перевищило попередній.

Таким чином, ми повідомили уряду та міністерствам, що перше коригування, схоже, не матиме негайного впливу на ринок нерухомості, оскільки поточний метод оцінки все ще базується на надлишку, а не повністю на прайс-листі землі. Однак проблеми можуть виникнути на етапах купівлі землі та компенсації за реалізацію проекту, коли ціни на землю дуже зростуть, що спричинить дисбаланс на ринку.

Принцип, про який ми завжди говоримо, – це узгодження інтересів трьох основних суб’єктів: держави, землекористувачів та інвесторів. Однак насправді цей принцип не був повністю забезпечений під час впровадження. Тому я пропоную негайно провести оцінку впливу для 25 населених пунктів, які опублікували скоригований прейскурант земельних цін. Відтепер і до моменту застосування прейскуранта земельних цін з 1 січня 2026 року ми повинні провести попередній огляд та оцінку впливу нового прейскуранта земельних цін у цих населених пунктах. Щодо населених пунктів, які не опублікували новий прейскурант земельних цін, але досі зберігають старий прейскурант, також слід провести ретельну оцінку. Таким чином, ми визначимо, чи дійсно нова політика забезпечує принцип узгодження інтересів.

З 2023 року до кінця 2024 року Хошимін скоригував ціни на землю приблизно в 1,64 раза. Наразі, з новими коригуваннями, зростання продовжує залишатися на подібному рівні. Таким чином, протягом 3 років підприємства зіткнуться зі значними змінами у фінансових зобов'язаннях, а саме зі сплатою більших податків і зборів. Це створює значний фінансовий тиск на підприємства.

Тому ми запропонували місту застосовувати ставку податку від 0,25%, найнижчої ставки згідно з Указом 103, до 1,5%. Хоча місто все ще дотримується закону, питання полягає в тому, чи це відповідає дійсності. Ми розуміємо, що цей Указ має мінімальний термін дії 10 років, тому на початковому етапі застосування ставки 0,25 - 1,5% є досить високим. Ми рекомендуємо визначати відсоток для розрахунку орендної плати за землю лише від 0,25 до 0,5%, щоб зменшити фінансове навантаження на підприємства та створити умови для їх поступової адаптації до змін.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html