Видатні події ринку нерухомості В'єтнаму у 2024 році

Поворотний момент у розвитку ринку нерухомості В'єтнаму ознаменувався прийняттям трьох нових законів про нерухомість. Крім того, ринок також зазнав безпрецедентних коливань у сегментах квартир та земельних ділянок для аукціонів…

Національні збори ухвалили три закони про нерухомість

Схвалення Національними зборами Закону про землю, Закону про житло та Закону про комерційну діяльність у сфері нерухомості стало найвизначнішою подією минулого року у сфері нерухомості. Це важлива передумова для переходу ринку до «ери зростання».

Тріо нових законів про нерухомість стане міцною основою для сприяння розвитку ринку нерухомості. Фото: Національні збори

Маючи загалом 420 положень для перегляду, відомствам довелося працювати на повну потужність, щоб мати змогу впровадити ці важливі закони вже 1 серпня 2024 року, на 5 місяців раніше, ніж було заплановано початковим планом.

Зокрема, очікується, що наявність Закону про землю 2024 року вирішить вузькі місця, пов'язані з процедурами розподілу землі, оцінкою землі, очищенням ділянок тощо. Міцна правова база стане стартовим майданчиком для пришвидшення впровадження проектів, тим самим розчищаючи пропозицію на ринку.

У переглянутому Законі про житло особливе місце займають відкриті правила, що створюють умови для розвитку сегмента соціального житла та сприяють вирішенню проблеми соціального забезпечення. Щодо Закону про ріелторську діяльність, нові правила завдають сильного удару по розподілу та продажу землі, обмежують спекуляції та інфляцію цін, забезпечують здоровий розвиток ринку...

Загалом, наявність трьох змінених законів про нерухомість є не лише важливим кроком у вдосконаленні правової системи, але й відкриває багато нових можливостей для в'єтнамського ринку нерухомості, водночас сприяючи загальному розвитку економіки .

«Запущено» новий прайс-лист на землю, ціни зросли в десятки разів

Четвертий квартал 2024 року – це час, коли багато населених пунктів оновлюють новий прайс-лист на землю. Зокрема, увага приділяється Хошиміну та Ханою , де ціни на землю після коригування зросли в десятки разів.

Згідно з новим прайс-листом на землю в Хошиміні, найвища зареєстрована ціна становить 687,2 млн. донгів/м2, що застосовується до вулиць Нгуєн Хюе, Донг Кхой, Ле Лой (Район 1). Таким чином, без урахування коефіцієнта K, ця ціна в 4,2 рази вища, ніж за старим прайс-листом на землю.

Однак це зростання все ще не можна порівняти з приміськими районами. Зокрема, найвища ціна на шосе Сонг Хань 22 (район Хок Мон) становить 32 мільйони донгів/м2, що у 23 рази більше. Для вулиці Данг Конг Бінь (район Хок Мон) нова ціна становить 18,5 мільйона донгів/м2, що приблизно у 12 разів більше.

Наразі вулиця Ханг Дао є одним із місць із найвищими цінами на землю в Ханої. Фото: Тхань Ву

Ханойський ринок нерухомості також завершив бурхливий 2024 рік, «переглянувши» прайс-лист на землю. У районі Донг Да, на вулиці Кат Лінь, ціни на землю зросли в 3,45 раза, до 264,13 млн донгів/м2. Недалеко від нього, вулиця Чуа Бок, пов'язана з Банківською академією, також мала ціну до 240,12 млн донгів/м2, що в 3,45 раза вище за попередню ціну.

У районі Хай Ба Чунг, на вулиці Нгуєн Куєн, оновлена ціна землі зросла у 8 разів до 206,31 млн донгів/м2. Аналогічно, на вулиці Зяї Фонг – дорозі, що веде до багатьох великих університетів, ціна землі також зросла у 7,8 раза, досягнувши 188,09 млн донгів/м2.

Наведені вище цифри, хоча й відносно високі, все ж не можна порівнювати з цінами на землю в районі Хоан Кіем. На вулиці Чан Хунг Дао (від Чан Тхань Тонг до Ле Дуан) найвища ціна на землю становила лише 114 мільйонів донгів/м2. Однак зараз ціна зросла до 695,3 мільйона донгів/м2, що в 6 разів більше. Аналогічно, ціна на вулиці Ня Тхо також зросла в 5,5 раза, зі 125,4 мільйона донгів/м2 до 695,3 мільйона донгів/м2.

Промислова нерухомість зберігає свою привабливість

Ринок промислової нерухомості в ключових економічних регіонах Півночі та Півдня залишається яскравою точкою, що приваблює інвестиції. Згідно з даними, зібраними зі звітів, до третього кварталу 2024 року рівень заповнюваності в індустріальних парках досяг 77%.

Такі населені пункти, як Хошимін, Донгнай, Біньзионг… поспішають створити нові промислові парки. Фото: Ле Тоан

З них ціни на оренду промислової нерухомості на Півночі зросли на 5,7% у річному обчисленні, досягнувши середнього показника 130 доларів США/м2/орендний цикл. На Півдні середня ціна оренди досягла 176 доларів США/м2/орендний цикл, що на 5,6% більше, ніж за аналогічний період минулого року.

Примітно, що в період з 2020 року по вересень 2024 року промислова нерухомість є провідним типом у загальній вартості угод M&A (злиттів та поглинань) у секторі нерухомості, з часткою до 40%.

Стабільні показники сегмента промислової нерухомості підтримуються збільшенням прямих іноземних інвестицій. Багато великих підприємств, особливо у високотехнологічному секторі, переоцінюють потенціал розвитку В'єтнаму в контексті дедалі поширенішої стратегії «Китай + 1».

Не зупиняючись на цьому, цей сегмент також виграє від легкого доступу до банківських кредитних джерел, коли коефіцієнт ризику цього типу знизився з 200% до 160%. Вищезазначене коригування Державним банком стимулюватиме комерційні банки активно надавати капітал для реалізації проектів нерухомості індустріальних парків, тим самим залучаючи більше «великих хлопців» до участі на ринку.

Прогрес у розвитку соціального житла все ще повільний.

У рамках проекту з будівництва понад 1 мільйона одиниць соціального житла країна планує завершити будівництво 130 000 одиниць у 2024 році. Однак, згідно зі звітом Міністерства будівництва, провінції та міста завершили будівництво лише близько 21 000 одиниць, що еквівалентно понад 16% від плану.

Поточна кількість одиниць соціального житла все ще не відповідає житловим потребам людей. Фото: Тхань Ву

Хошимін та Ханой, два міста-лідери за показниками будівництва, досягли лише 21% та 37% плану відповідно. Ця ситуація схожа на інші населені пункти, такі як Біньзионг (37%), Донгнай (16%). У деяких населених пунктах навіть не було завершених проектів, таких як Тхай Нгуєн, Нінь Бінь, Намдінь, Тхуа Тхієн Хюе, Вінь Лонг, Бен Тре, Бак Льєу, Ка Мау.

З 2021 року по теперішній час у всій країні реалізовано 644 проекти соціального житла масштабом 580 109 одиниць. З них завершено лише 96 проектів масштабом понад 57 620 одиниць. Розпочато будівництво 133 проектів масштабом понад 110 200 одиниць. Решта 415 проектів були схвалені для інвестування, що у разі завершення забезпечить понад 412 200 одиниць.

Прогрес у виплаті кредитного пакету на 120 000 мільярдів донгів також не є більш оптимістичним. За даними Міністерства будівництва, станом на кінець жовтня 2024 року темпи виплат становили лише 1,5%, що еквівалентно приблизно 1 783 мільярдам донгів. З них для групи покупців житла цей пакет позик надав лише близько 150 мільярдів донгів.

Ціни на квартири в Ханої стрімко зростають

У 2024 році ціни на квартири в Ханої зросли запаморочливими темпами. За словами доктора Нгуєн Ван Діня, віцепрезидента Асоціації нерухомості В'єтнаму, станом на третій квартал 2024 року індекс цін на квартири в Ханої зріс на 64% порівняно з другим кварталом 2019 року, тоді як зростання в Хошиміні становило лише половину цього показника.

Ціни на квартири в Ханої зросли одночасно як на первинному, так і на вторинному ринках. Фото: Тхань Ву

Згідно з інформацією, зібраною компаніями, що займаються дослідженням ринку, середня ціна продажу нових квартир у Ханої наразі становить 70 мільйонів донгів/м2, що приблизно на 28% більше, ніж минулого року. «Спека» на первинному ринку також призвела до різкого зростання цін на старі квартири. Наразі середня ціна на вторинні квартири становить близько 50 мільйонів донгів/м2, що на понад 40% більше, ніж минулого року.

Причиною різкого зростання цін на квартири в Ханої за останній рік є дефіцит пропозиції житла в середньому та низькому цінових сегментах. Хоча кількість нових проектів на продаж збільшилася, 75% нових об'єктів знаходяться в елітному сегменті. Крім того, також зросла вартість землі, будівельних матеріалів та робочої сили, що суттєво впливає на ціну продукції.

Порушення на земельних аукціонах у передмістях Ханоя

З початку 2024 року інвесторам у нерухомість довелося переоцінити ринок земельних аукціонів у передмістях Ханоя. Районні органи влади, такі як Фук Тхо, Хоай Дик, Тхуонг Тін, Куок Оай, Донг Ань, Ме Лінь тощо, постійно «виграють по-крупному» завдяки аукціонам, які залучають сотні й тисячі учасників, отримуючи дохід до сотень мільярдів донгів.

Ринок землі, що виставляється на аукціон, у передмістях Ханоя «розбурхали» багато груп. Фото: Тхань Ву

Не зупиняючись на цьому, багато земельних ділянок також мають «безпрецедентно» високі виграшні ціни. Наприклад, у районі Хоай Дик кутова ділянка LK03-12 у районі Лонг Кхук має виграшну ціну до 133,3 мільйона донгів/м2. У районі Тхань Оай це ділянка LK03-10 у районі Нго Ба з виграшною ціною понад 100,5 мільйона донгів/м2. У Ха Донгу «королева краси» ділянка 1A-03 мала виграшну ціну, що досягла 262 мільйони донгів/м2...

За даними Міністерства будівництва, вищезгадані рекордні цифри зумовлені поганим управлінням та проведенням аукціону. У деяких місцях інвестори об'єдналися в групи та змовилися сплатити ціни, що в рази перевищували стартову. Потім, вигравши аукціон, вони «відмовлялися від завдатку» з метою встановлення віртуального рівня цін для отримання прибутку.

Однак ця «лихоманка» тривала недовго. З четвертого кварталу 2024 року виграшна ціна багатьох земельних ділянок знизилася на 20-50% порівняно з початком року. Крім того, імідж землі, що виставляється на аукціон у передмістях, також серйозно постраждав через «кричущу» ціну в 30 мільярдів донгів/м2 у комуні Куанг Тьєн, район Шокшон. Лише через 4 дні після інциденту Слідче управління поліції – Департамент поліції міста Ханой розслідувало 5 осіб за порушення правил проведення аукціонів майна.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html