Приміська земля не для інвесторів-аматорів, яскраві моменти на ринку, брокери поспішають повертатися

Ринок прогрівається, демонструє ознаки покращення, на що звернути увагу під час інвестування в землю, заклики Бінь Дінь до інвестицій у багато проектів, правила щодо компенсації за землю, коли держава повертає землю для житлової забудови... ось останні новини ринку нерухомості.

Ринок нерухомості з початку 2023 року демонструє поступове зростання обсягу угод. (Джерело: DT)

Ознаки покращення

Щойно завершено звіт «Оцінка процесу відновлення ринку нерухомості В'єтнаму у третьому кварталі 2023 року та прогнозування ринкової ситуації у четвертому кварталі 2023 року», підготовлений В'єтнамською асоціацією нерухомості (Vnrea), у якому чітко зазначено, що ліквідність на ринку нерухомості у третьому кварталі 2023 року покращилася порівняно зі складним періодом кінця 2022 року, і в перші місяці року ринок почав фіксувати багато «яскравих плям» у таких населених пунктах, як: Ханой , Хайфон, Лаокай, Дананг, Хошимін... місцях, де стимулюються інвестиції в інфраструктуру та транспорт, з багатьма джерелами пропозиції, що відповідають попиту.

Згідно з нещодавнім опитуванням В'єтнамської асоціації брокерів нерухомості (VARS), до 60% інвесторів, які брали участь у ринку нерухомості, продовжуватимуть інвестувати, якщо банківські процентні ставки продовжуватимуть знижуватися. Ринок нерухомості з початку року демонструє поступове зростання обсягу транзакцій. Якщо у другому кварталі 2023 року на ринку було зареєстровано 3700 транзакцій, що на 37% більше порівняно з 2700 транзакціями у першому кварталі, то в третьому кварталі було зареєстровано майже 6000 транзакцій, що в 1,5 раза більше, ніж у другому кварталі, і більш ніж удвічі більше, ніж у першому кварталі.

За словами представників компаній з нерухомості, ринок квартир та житла у великих містах зараз демонструє ознаки хорошого поглинання, зосереджуючись на ціновому сегменті до 10 мільярдів донгів у центральному районі.

Щоб продовжити поточний цикл зростання ринку, необхідні механізми та політика для покращення стагнації пропозиції. Політика у сфері нерухомості повинна бути спрямована на всі соціальні класи.

Віце-президент Vnrea доктор Нгуєн Ван Дінь зазначив, що реальний попит на житло зростає і, безумовно, зростатиме разом з економічним зростанням та урбанізацією... Очікується, що на Форумі нерухомості наприкінці 2023 року Vnrea оголосить індекси нерухомості, на які будуть спиратися розробники проектів, щоб при формуванні проекту він міг задовольнити 60-70% реального попиту, забезпечуючи вимоги щодо залучення вітчизняних та іноземних інвесторів.

Експерти з нерухомості також зазначили, що проекти Закону про житло, Закону про землю, Закону про ріелторську діяльність, прийняті на 6-й сесії 15-ї Національної асамблеї, що призвели до усунення юридичних «вузьких місць», джерел капіталу та повернення довіри інвесторів до основного ринку... стануть вирішальними умовами для справжнього повернення ринку до нормального стану .

Ринок нерухомості у четвертому кварталі 2023 року стане трампліном для відновлення ринку з 2024 року, особливо в районах з великим потенціалом для розвитку, синхронним та сучасним плануванням, цілеспрямованою інфраструктурою, інвестиціями та низьким рівнем цін...

Ринок землі в передмістях потеплішає

Останнім часом ринок землі поступово покращився після того, як заборону на поділ та продаж землі було поступово «знято». У багатьох приміських районах Ханоя або сусідніх провінціях, таких як Бакнінь, Бакзянг, Ніньбінь... угоди знову почали з'являтися, хоча й поки що досить невеликі.

Наприклад, у районі комун Бінь Єн та Тан Са в окрузі Тхат Тхат (Ханой) ціна на поділ землі на дорогах шириною 4-5 м зараз рекламується на продаж на рівні 16-20 мільйонів донгів/м2, що приблизно на 30% менше порівняно з періодом «земельної лихоманки». Зокрема, ціна на поділ землі на провулках становить лише 11-12 мільйонів донгів/м2, що на 40-50% менше порівняно з періодом лихоманки.

Примітно, що брокери з нерухомості, після періоду «випаровування» з ринку, тепер повернулися та рекламують продаж землі. На багатьох сайтах торгівлі нерухомістю інформація про землю на продаж коливається від 600 мільйонів донгів до понад 1 мільярда донгів.

Згідно зі звітом VARS про ринок нерухомості за третій квартал, сегмент земельних ділянок із Червоної книги та комерційного житла вартістю до 2 мільярдів донгів значно зріс обсяг угод. Особливо в районах з інвестиціями в інфраструктуру або районах, що прилягають до промислових парків, ціна продажу зросла на 5-7% порівняно з попереднім кварталом.

Це також єдиний позитивний сегмент цього типу землі, оскільки з ціною від 3 мільярдів донгів за ділянку або більше ситуація з угодами все ще досить похмура.

Потенціал приміських земель все ще присутній, але, на думку експертів, інвесторам потрібно бути обережними, оскільки поточний ринок все ще має потенційні ризики, особливо з точки зору ліквідності. Не кажучи вже про те, що ринок поділених земель певною мірою все ще перебуває під контролем «великих хлопців».

Експерт з нерухомості Тран Кхань Куанг зазначив, що цьогорічний ринок має можливості, але вони досить невизначені, і справді вони можуть дозріти лише у 2024 році. Земля все ще буде сегментом з високим потенціалом прибутку, але наразі вона не для більшості та потребує ретельного відбору.

Пан Куанг сказав, що земля стане можливістю для двох груп: професійних інвесторів та справжніх покупців житла з готівкою. Інвесторам-аматорам не варто «стрибати в це», або, якщо вони цього хочуть, їм потрібен довгостроковий грошовий потік з перспективою на 3-5 років.

«Виходячи з фактичної ситуації, інвестори можуть запропонувати знижку 30%, потім 25%, а потім до 20%. Покупцям слід сміливо вести переговори, можливо, закриваючи угоду зі знижкою 15-20%, що є реальною знижкою. Останні місяці цього року та початок 2024 року можуть бути найвідповіднішим часом для вкладення коштів», – зазначив експерт.

Тим часом, деякі професійні інвестори оцінюють, що міські землі на околицях великих міст майже насичені, тому норма прибутковості буде нижчою. Водночас ціни на землю в багатьох провінціях і місцях все ще досить низькі, тому маржа зростання буде більшою.

Однак високі прибутки також пов'язані з великими ризиками. Тому, щоб бути в безпеці, інвестуючи в провінційні землі, інвесторам необхідно визначити час очікування, який може становити до 3-5 років або довше. Це підходить лише для вільних грошових потоків, фінансовий леверидж використовувати не слід.

Бінь Дінь закликає до інвестицій у багато галузей, а вартість проекту становить 14 мільярдів доларів США.

Електронний інформаційний портал Народного комітету провінції Біньдінь щойно опублікував список зі 151 проекту, що закликає до інвестицій у місцевості в різних сферах. Сектори нерухомості, послуг, торгівлі та туризму мають до 80 проектів, що становить більшість списку інвестиційних запитів.

Проект з найбільшим інвестиційним капіталом – це інвестиція в міську зону в підрайоні № 1, екотуристичній міській зоні Нхон Хой, із загальним капіталом близько 14 мільярдів доларів США, площею понад 57 гектарів. Далі йде інвестиційний проект у міську зону в підрайоні № 3, екотуристичній міській зоні Нхон Хой, з інвестиційним капіталом 10 мільярдів доларів США, площею 36 гектарів. Ще один проект – це висотна готельна зона в точці № 1, туристичній зоні Нхон Лі – Кат Тьєн, площею майже 34 гектари, інвестиційним капіталом 2 мільярди доларів США.

Деякі проекти охоплюють великі території, такі як екотуристична фермерська зона комуни Тай Фу (300 га); прибережна житлова, сервісна та комерційна зона міста Хоай Нхон (300 га); екотуристичний проект Ла Вуонг (250-300 га); висококласний екотуристичний курорт Бай Кон (100 га); туристична зона дамби Ван Фонг (70 га) з інвестиційним капіталом залежно від масштабу.

Народний комітет провінції Біньдінь також зосереджується на секторі інфраструктури, реалізуючи 30 проектів промислових парків та промислових кластерів. З них єдиним проектом промислового парку є промисловий парк Бонг Сон площею 250 гектарів у кварталі Дьєн Кхань, Ван Канг, Лай Дик, Лай Кхань Нам. Решта 29 проектів промислових кластерів розташовані в різних населених пунктах, площею менше 100 гектарів.

Крім того, провінція Біньдінь також закликала до інвестицій у 9 сільськогосподарських та водних проектів; 2 проекти у сфері охорони здоров'я; 8 проектів підтримки промисловості; 12 проектів у сфері збору та очищення стічних вод та побутової води; 3 проекти будівництва кладовищ; 3 енергетичні проекти; 4 ринкові проекти.

Згідно з останніми даними Департаменту планування та інвестицій провінції Біньдінь, за перші 9 місяців цього року провінція залучила 6 нових зареєстрованих проектів прямих іноземних інвестицій із загальним інвестиційним капіталом 46,2 млн доларів США. Що стосується внутрішніх інвестицій, то провінція залучила 62 нових проекти із загальним зареєстрованим капіталом майже 13,387 млрд донгів.

За перші 9 місяців провінція залучила 68 нових проектів із загальним зареєстрованим капіталом 17 960 млрд донгів, що на 13% перевищує річний план. З них 17 проектів знаходилися в економічних зонах та промислових парках із загальним зареєстрованим капіталом понад 2 431 млрд донгів; 51 проект знаходився за межами економічних зон та промислових парків із загальним інвестиційним капіталом понад 15 529 млрд донгів.

Положення про компенсацію за землю, коли держава повертає землю для житлової забудови

Стаття 79 Закону про землю 2013 року чітко передбачає компенсацію за землю, коли держава повертає землю під житлову забудову.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Коли держава повертає землю, прибудовану до житлових будинків, домогосподарства та окремі особи повинні переїхати зі свого місця проживання, не виконуючи умов для отримання компенсації за житлову землю. Якщо у них немає іншого місця для проживання, держава продасть, здасть в оренду, викупить їхнє житло з правом оренди або надасть житлову землю за рахунок стягнутої плати за користування землею. (Джерело: CafeF)

Зокрема, домогосподарства та особи, які користуються земельними ділянками для житла, в'єтнамці, що проживають за кордоном, які володіють будинками, пов'язаними з правами користування землею у В'єтнамі, та мають право на компенсацію, як це передбачено статтею 75 цього Закону, коли держава повертає землю, отримують таку компенсацію:

У випадку, якщо в комуні, районі чи місті, де повертається земля, немає іншої житлової землі або будинку, компенсація буде здійснена у вигляді житлової землі або будинку; якщо немає потреби в компенсації у вигляді житлової землі або будинку, держава компенсує кошти.

У випадку, якщо в комуні, районі чи місті, де повертається земля, все ще є житлова земля або житло, компенсація буде здійснена грошовою сумою. Для населених пунктів з достатнім фондом житлової землі буде розглянуто питання компенсації у вигляді житлової землі.

Коли держава повертає землю, прибудовану до житлових приміщень, домогосподарства та окремі особи повинні переїхати зі свого місця проживання, не виконуючи умов для отримання компенсації за житлову землю. Якщо у них немає іншого місця для проживання, держава продасть, здасть в оренду, викупить їхнє житло в оренду або виділить житлову землю з оплатою за користування землею.

Господарські організації, в'єтнамці за кордоном та підприємства з іноземними інвестиціями, які використовують землю для здійснення будівельних проектів житла під час повернення землі державою, отримають компенсацію за землю, якщо вони відповідають умовам компенсації, передбаченим статтею 75 цього Закону.

Уряд детально визначає цю статтю. Відповідно, у випадках, коли в комуні, районі чи місті, де повертається земля, немає іншої житлової землі або житла, компенсація виплачується у формі житлової землі або житла; у випадках, коли немає потреби в компенсації у формі житлової землі або житла, держава компенсує готівкою.

Відповідно до статті 66 Закону про землю 2013 року, повноваження щодо повернення землі визначаються таким чином:

Народний комітет на рівні провінції приймає рішення про повернення землі у таких випадках: повернення землі у організацій, релігійних установ, в'єтнамців, які проживають за кордоном, іноземних організацій з дипломатичними функціями та підприємств з іноземними інвестиціями, за винятком випадків, зазначених у пункті b частини 2 цієї статті. Повернення сільськогосподарських угідь, що належать до державного земельного фонду комун, районів та міст.

Народний комітет на районному рівні приймає рішення про повернення землі у таких випадках: повернення землі у домогосподарств, окремих осіб та житлових громад. повернення житлової землі у в'єтнамців-іноземців, яким дозволено володіти будинками у В'єтнамі.

У випадку, якщо зона повернення земель включає обидва об'єкти, зазначені в пункті 1 та пункті 2 цієї статті, Провінційний народний комітет приймає рішення про повернення землі або уповноважує Районний народний комітет приймати рішення про повернення землі.

Джерело