Оцінка землі – зв’язок, який потребує уточнення під час внесення змін до Земельного закону 2024 року

Після більш ніж року впровадження, Закон про землю 2024 року виявив багато недоліків, серед яких проблеми з оцінкою землі – «хребтовим» фактором, що визначає ефективність багатьох політик, пов’язаних з поверненням земель, компенсацією, переселенням та аукціоном прав користування землею. Для того, щоб політика була впроваджена на практиці стабільним чином та забезпечила справедливість, терміново необхідно внести зміни та доповнення до Закону про землю в напрямку вдосконалення механізму оцінки землі.

Досі існує багато «вузьких місць», пов’язаних з оцінкою землі. Фото-ілюстрація: Quoc Dung/VNA

Багато «вузьких місць»

Очікується, що Закон про землю 2024 року подолає обмеження Закону про землю 2013 року, особливо у визначенні цін на землю, близьких до ринкових, забезпечуючи справедливість для людей, чиї землі повертаються, та усуваючи перешкоди для інвестиційних проектів. Однак його впровадження показує, що все ще існує багато «вузьких місць», пов’язаних з оцінкою землі, які необхідно вирішити найближчим часом.

За словами експертів, протягом тривалого часу прайс-лист на землю був нижчим за ринковий, що призводило до спотворень у компенсації за розчищення ділянки. Законом про землю 2024 року було офіційно скасовано систему цін на землю, і прайс-лист на землю встановлювався щорічно, що, сподіваємося, допоможе вносити своєчасні та більш реалістичні корективи.

Однак у деяких місцевостях ціни на землю все ще встановлені на рівні, значно нижчому за фактичну ціну на землю на ринку, що призводить до великого розриву між компенсаційною ціною та «початковою» ціною земель під проект. Це спричинило скарги, реакцію людей, і підприємствам доводиться ретельно враховувати свої фінансові ресурси під час участі в проекті.

Департамент сільського господарства та навколишнього середовища Ханоя повідомив, що, згідно зі статтею 159 Закону про землю 2024 року, початкова ціна для продажу на аукціоні прав землекористування на земельні ділянки з інвестованою технічною інфраструктурою повинна визначатися відповідно до прейскуранта на землю. Однак прейскурант землі в багатьох місцях нижчий за ринкову ціну, що недостатньо для покриття інвестиційних витрат, очищення ділянки та створення нових земельних фондів.

Теоретично, конкретна ціна на землю – це ціна, визначена компетентним органом під час виділення землі або угоди, ближча до ринкової, ніж загальний прайс-лист. Але на практиці визначити конкретну ціну на землю дуже складно. Оскільки визначення конкретної ціни на землю вимагає врахування багатьох факторів (місцезнаходження, законність, інфраструктура, потенціал розвитку), наразі детальний механізм та метод оцінки не є чіткими, і все ще багато в чому залежать від досвіду оцінювача.

Навіть час для визначення конкретних цін не було узгоджено (наприклад, коли державний орган вирішить виділити або орендувати землю, це буде визначено, але наразі ціни на землю значно коливаються порівняно з попередньою ринковою ціною). Не кажучи вже про те, що визначення конкретних цін між місцевими органами влади та органами влади все ще дублюється, що легко спричиняє суперечки та скарги між людьми та державними органами...

Це також одна з причин, чому багато населених пунктів досі вагаються широко застосовувати конкретні ціни на землю, або ж під час їх подання їх легко піддають сумніву та реагують на них. Крім того, керівні документи щодо впровадження Закону про землю 2024 року все ще повільно розробляються, що призводить до того, що населені пункти «завмирають» у застосуванні оцінки землі.

Ці практичні проблеми створюють «вузькі місця», які заважають Закону про землю 2024 року повною мірою продемонструвати свою перевагу, як очікувалося. Нещодавно віце-прем'єр-міністр Чан Хонг Ха головував на нараді, на якій заслухав звіт про отримання думок членів Уряду щодо Законопроекту про внесення змін та доповнень до низки статей Закону про землю 2024 року (Законопроект) та звернувся до керівників міністерств, галузей, асоціацій... зосередитися на аналізі та обговоренні термінових питань, які потребують змін у Законі про землю 2024 року, що спричиняє труднощі та перешкоджає соціально -економічному розвитку; вирішенні недоліків у застосуванні прейскуранта землі для доступу до ринку...

Зняти стрес

Неминучою реальністю є те, що ціни на землю в багатьох населених пунктах коливаються у висхідному напрямку, особливо в розширюваних міських районах. Якщо проект триває багато років, і ціна на землю визначається один раз відповідно до прайс-листа або початкової конкретної ціни, інвестор може зазнати збитків, якщо ціна на землю швидко зросте на етапі реалізації. Не кажучи вже про те, що якщо люди, чию землю повертають, змушені погодитися на ціну, нижчу за земельну перевагу, яку підприємство отримує під час перепродажу, це легко призвести до відчуття «невигідності».

Навпаки, якщо дозволити коригування цін на землю відповідно до проміжної «ринкової ціни» протягом періоду реалізації проекту, це також легко спричинити «цінову інфляцію», використовуючи змову для завищення цін на землю з метою отримання прибутку. Тому багато підприємств та експертів вважають, що нинішній спосіб оцінки землі все ще має потенційні ризики та насправді не забезпечує справедливості.

Пан Нго Зіа Куонг, директор В'єтнамської компанії з оцінки та інспекції (VAI), зазначив, що під час складання прайс-листа на землю, визначення ціни землі, що використовується для виробничих цілей, або комерційно-сервісної землі, практично неможливо застосувати встановлені методи оцінки, а необхідно проводити інтерполяцію відповідно до відсотка порівняно з ціною житлової землі.

У рішеннях про видачу прейскурантів на землю в багатьох населених пунктах досі застосовується цей метод розрахунку, що свідчить про те, що Рада з оцінки прейскурантів на землю не може дотримуватися положень Закону про землю, який вимагає, щоб ціни на землю в прейскуранті на землю визначалися відповідно до методів оцінки землі (жоден метод не дозволяє інтерполяції). Це означає, що, хоча Закон про землю 2024 року виключив систему цін на землю, побудова прейскуранта на землю відповідно до ринкових принципів на період 2026 року все ще ризикує повторити це обмеження.

За словами пана Куонга, визначення окремих та додаткових принципів оцінки землі під час побудови таблиць цін на землю, відмінних від ринкових принципів, що застосовуються для визначення конкретних цін на землю, допоможе політиці бути як узгодженою з теорією, так і не створювати коливань політики. Регулювання додаткових принципів оцінки землі під час побудови таблиць цін на землю також створює чітку правову основу для місцевих органів влади, щоб вони мали достатні повноваження та ініціативу у побудові таблиць цін на землю, що узгоджується зі стабілізацією бюджетних надходжень, але не створює коливань для суб'єктів, що підлягають коригуванню.

Побудова цін на землю в таблиці цін на землю незалежно від ринкових цін створить стабільність для суб'єктів коригування (витрати виробництва економічних компонентів). Водночас, ціни на землю, що використовуються як основа для розрахунку фінансових зобов'язань, не залежатимуть від складних, циклічних та непередбачуваних коливань ринку нерухомості В'єтнаму, – проаналізував пан Куонг.

Доцент доктор Нгуєн Тхуонг Ланг, старший викладач Національного економічного університету, зазначив, що першим важливим кроком, який слід врахувати, є коригування первинної ціни на землю, тобто ціни, яку держава встановлює під час першого виділення землі. Ціна не може визначатися виключно відповідно до ринкових цін. Натомість первинна ціна повинна мати пільговий характер, створюючи стимули для бізнесу до інвестицій та розвитку, а не встановлюватися на високому рівні для максимізації доходів бюджету.

«Якщо ціни на первинну землю зростуть занадто високо, це не лише збільшить виробничі витрати для бізнесу, але й призведе до того, що ціни на землю на всьому ринку будуть «завищені», що поширить тиск на всю економіку», – рекомендував пан Ленг.

Крім того, цей експерт запропонував, щоб регулювання цін на землю базувалося на системі референтних цін, диференційованих за регіонами та цілями розвитку. Наприклад, у міських районах або районах з високим потенціалом прибутку ціни можуть бути встановлені на відносно високому рівні; тоді як у районах, які потребують заохочення інвестицій або мають нижчий потенціал прибутку, ціни повинні бути встановлені на нижчому, більш розумному рівні. Все це має бути в рамках генерального плану з баченням щонайменше 3-5 років для забезпечення стабільності.

Крім того, держава повинна проактивно використовувати багато інструментів регулювання цін для забезпечення прозорості, справедливості та ефективності. Земельні аукціони необхідно належним чином контролювати, щоб уникнути надмірного підвищення цін, що спотворює ринок. Регуляторні інструменти повинні забезпечувати гармонію інтересів між державою, бізнесом та людьми. Не лише використовувати адміністративні заходи, такі як планування, ціноутворення, обмеження на використання землі..., але й розширювати їх на економічні інструменти, такі як податки, процентні ставки, інвестиційні стимули та інші заходи фіскальної підтримки.

Джерело: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm