Незважаючи на захмарні ціни на нерухомість, багато проектів все ще розпродаються.

(CLO) За даними Асоціації ріелторів, багато проектів переживають ситуацію «розпроданості», причому деяким навіть доводиться платити премію за володіння нерухомістю.

Багато проектів переживають ситуацію «розпроданості».

В'єтнамський ринок нерухомості поступово входить у більш збалансований стан, оскільки пропозиція покращується та продовжує тенденцію до зростання.

Згідно з даними дослідження В'єтнамської асоціації брокерів з нерухомості (VARS), у 2025 році на всьому ринку буде запущено приблизно 128 000 нових продуктів, що є найвищим рівнем за період 2019-2025 років і наближається до «піку» пропозиції.

Однак ринок все ще не повністю «загашений». Структура пропозиції залишається незбалансованою, спостерігається серйозна нестача доступного житла, тоді як більшість нової пропозиції надходить від проектів елітних квартир та високоцінних малоповерхових будинків.

В'єтнамський ринок нерухомості поступово входить у стан рівноваги. (Фото: VARS)

Примітно, що приблизно 25% пропозиції квартир мають ціну вище 100 мільйонів донгів/м2, переважно зосереджену серед кількох великих забудовників.

У цьому контексті, незважаючи на швидке зростання пропозиції, ціни на нерухомість продовжують встановлювати нові орієнтири. Більшість нещодавно запущених проектів добре сприймаються завдяки відкладеному попиту на житло протягом багатьох років, у поєднанні з низкою позитивних новин щодо економічних перспектив та інвестицій в інфраструктуру, а також завдяки постійно низьким процентним ставкам.

Багато проектів мали високий попит, а деякі навіть змушені були платити премію за придбання продукту. Протягом цього періоду інвестиційний капітал потужно надходив на ринок, багато інвесторів досягли високих прибутків за короткий час, навіть подвоївши свої початкові інвестиції трохи більше ніж за рік.

Однак, з кінця 2025 року ринок почав змінюватися. Хоча деякі проекти все ще були добре сприйняті, диференціація ставала дедалі помітнішою, оскільки пропозиція зростала в широкому спектрі проектів, пропонуючи більш різноманітні варіанти.

Зокрема, коли процентні ставки мають тенденцію до зростання, фінансовий тиск стає очевидним для інвесторів, які використовують високий леверидж, очікують короткострокової торгівлі та беруть участь у ринку в періоди швидкого зростання цін.

«Ця диференціація відбувається не випадково, а тісно пов’язана з фундаментальними змінами в ландшафті розвитку ринку», – наголосив VARS.

У довгостроковій перспективі VARS вважає, що ціни на нерухомість не зазнають «гарячого» зростання, але їх буде важко знизити, оскільки попит на нерухомість залишається високим, економіка зростає, і особливо інвестиції в інфраструктуру постійно розширюються, що сприяє зростанню вартості нерухомості та стимулює попит на інвестиції в нерухомість.

Крім того, зростання витрат на розробку проектів, особливо фінансові зобов'язання, пов'язані із землею, згідно з новим прейскурантом на землю, також створює новий рівень цін для ринку.

Однак ринковий попит буде дуже вибірковим. Проекти з цінами продажу, що значно перевищують їхню реальну вартість, з поганим транспортним сполученням, неповною юридичною документацією або тими, що не відповідають фактичним потребам проживання, зіткнуться з ризиком заморожування транзакцій, навіть якщо загальний рівень цін продовжуватиме зростати.

Загалом, VARS вважає, що нерухомість у центральному районі продовжує підтримувати високий рівень цін та стабільне річне зростання. Це пояснюється тим, що нова пропозиція майже відсутня, і більшість власників не відчувають тиску щодо продажу.

Земля в центрі міста стає дедалі дефіцитнішою та зосередженою в сегменті елітної нерухомості, задовольняючи зростаючий попит з боку клієнтів з високим рівнем доходу та висококваліфікованого персоналу в контексті економіки, орієнтованої на зростання та глибоку інтеграцію.

Однак ціни на нерухомість у центрі міста по-справжньому стабілізуються лише тоді, коли ринок передмість функціонує здорово. Якщо ліквідність у передмістях різко знижується, інвестори змушені реструктуризувати свої портфелі, продаючи активи з кращою ліквідністю, часто нерухомість у центрі міста, щоб керувати грошовим потоком.

Новий прейскурант цін на землю є суттєвою перешкодою.

Незважаючи на позитивні ознаки, ринок нерухомості все ще стикається з багатьма викликами, які необхідно вирішити для сталого відновлення. Роль державних органів управління є ключовим фактором у цьому.

По-перше, необхідно покращити потенціал посадових осіб місцевого рівня. Хоча було прийнято та скориговано три закони з урахуванням практичних реалій, їх впровадження в багатьох населених пунктах все ще відбувається повільно через брак спеціалізованого та досвідченого персоналу, що змушує підприємства чекати та збільшує витрати.

По-друге, питання таблиць цін на землю та коригувальних коефіцієнтів є головною перешкодою. Нові таблиці цін на землю призвели до дуже високих цін на землю, тоді як багато населених пунктів досі чекають на публікацію коригувальних коефіцієнтів.

Незважаючи на позитивні ознаки, ринок нерухомості все ще стикається з багатьма викликами, які потребують вирішення. (Фото: THCL)

«Дуже високий коефіцієнт перешкоджатиме реалізації проектів, особливо в нещодавно освоєних районах. Незабаром слід запровадити розумний коригувальний коефіцієнт, нижчий за 1 для нових районів, щоб заохотити бізнес до розвитку проектів», – наголосили представники VAR.

По-третє, розчищення земель все ще стикається з багатьма перешкодами через брак рішучих дій у деяких місцевостях. Для пришвидшення цього процесу потрібні більш конкретні та уніфіковані керівні принципи.

Зрештою, процентні ставки – це дуже важливе питання, яке слід враховувати. За короткий проміжок часу процентні ставки демонстрували ознаки швидкого зростання, що чинить тиск як на забудовників проектів, так і на реальних покупців житла.

VARS стверджує, що контроль за кредитами на ринку нерухомості слід впроваджувати обережно та вибірково, щоб обмежити системні ризики, не порушуючи ринку та потоків капіталу для розвитку. Тому що, якщо процентні ставки будуть занадто високими, не лише ринок нерухомості, а й економіка в цілому ризикує зіткнутися з негативними наслідками.

Джерело: https://congluan.vn/gia-bat-dong-san-cao-ngat-nhieu-du-an-van-chay-hang-10327587.html