Ціни на квартири стрімко зростають, але доходи ханойців все ще відстають.

Ціни на квартири стрімко зростають, але доходи ханойців все ще відстають.

Згідно зі звітом Savills Vietnam, другий квартал 2023 року став 18-м поспіль кварталом зростання цін на квартири в Ханої. Наразі середня ціна продажу квартир у першій черзі в Ханої становить 53 мільйони донгів/м2, що на 73% більше, ніж 4 роки тому (2019).

Пані До Тху Ханг, старший директор консалтингового відділу Savills Hanoi, пояснила: «Постійне зростання цін на квартири в первинному житлі в Ханої зумовлене значним зростанням цін на землю та витрат на будівництво».

Ціни на квартири стрімко зростають, тоді як доходи ханойців падають. (Фото: TTX)

Крім того, необхідність інвестування в покращення якості продукції, навколишньої інфраструктури та комунальних послуг, а також внутрішніх проектів також призводить до того, що ціни на первинному ринку, або ціни нещодавно запущених проектів, завжди вищі за загальний ринковий рівень квартир на продаж.

Згідно з дослідженням Savills, попит на житло в Ханої продовжує зростати з кожним роком через постійне зростання міграції. Крім того, прогнозується, що з 2023 по 2025 рік у Ханої буде на 157 000 більше домогосподарств.

Однак пропозиція квартир дуже низька, очікується, що в майбутньому на продаж буде виставлено лише 59 000 квартир усіх типів, 9 000 малоповерхових будинків та 18 700 соціальних будинків. Не вистачає 70 300 будинків.

Звіт Savills показує, що Ханой прагне досягти середнього доходу на душу населення у 150 мільйонів на людину на рік у 2023 році. Порівняно з 2019 роком, середній темп зростання доходу становить 6% на рік. Тим часом темпи зростання цін на квартири з 2019 року до першої половини 2023 року становлять 13% на рік.

Пані Хан зазначила, що насправді зростання середнього доходу на душу населення в Ханої нижче, ніж зростання цін на квартири. Це приклад того, що люди володітимуть житлом довше, якщо цей розрив збільшиться.

«Якщо ці два показники не зблизяться, це ускладнить та довшим термін володіння житлом для людей загалом, тих, хто живе в Ханої, та тих, хто з інших провінцій хоче мати будинок у Ханої для роботи або для своїх дітей», – сказала пані Ханг.

Не кажучи вже про малоповерхове житло, коли ціна висока, покупці також враховуватимуть її обґрунтованість, а також відповідність реальній вартості продукту. Звідси рішення покупця буде повільнішим і тривалішим.

Рідкісний сегмент зі знижкою, але не для широкої аудиторії

На відміну від сегмента квартир, сегмент вілл та таунхаусів дещо коригується вниз. Зокрема, первинна ціна вілл знизилася на 10% у порівнянні з попереднім кварталом до 100 мільйонів донгів/м2 непроданої землі в Ме Лінь. Ціни на торгові будинки знизилися на 7% у порівнянні з попереднім кварталом. Натомість ціни на таунхауси зросли на 4% у порівнянні з попереднім кварталом, досягнувши 173 мільйонів донгів/м2. Хоча це й зниження, це не сегмент для більшості через високу ціну.

Пані Ханг зазначила, що зниження цін на вілли та таунхауси пов'язане з тим, що проекти, розташовані далеко від центру, запускаються за розумними цінами, що призводить до зниження рівня ринку.

Насправді, ціна на малоповерховий сегмент все ще висока, особливо в районах, прилеглих до кільцевої дороги Ханоя 2 та кільцевої дороги 3, та в розвинених районах зі стабільною соціальною інфраструктурою та плануванням транспортної інфраструктури, а також у районах з високою щільністю населення.

Вілли – це рідкісний сегмент зі знижками цін, але не для більшості. (Фото: DP)

За словами пані Ханг, на ринку вілл та таунхаусів покупців все ще приваблюють товари з розумними цінами та добре спланованими проектами. Це відображається в тому факті, що обсяг угод у сегменті малоповерхової забудови в Ханої має тенденцію до покращення після похмурого першого кварталу, коли було продано 106 одиниць, що на 20% більше, ніж у попередньому кварталі.

«Це один із позитивних сигналів, зафіксованих наприкінці другого кварталу 2023 року, коли на ринку з’явилися малоповерхові проекти з продукцією, що пропонується за цінами близько 10 мільярдів донгів за одиницю», – сказала пані Ханг.

Згідно з даними за другий квартал 2023 року в Ханої, проекти з первинною ціною до 10 мільярдів донгів становили 39% угод, квартири від 10 до 20 мільярдів донгів – 28%, а квартири понад 30 мільярдів донгів – лише 13%. Дані показують, що чим розумніша ціна продукту, тим кращий коефіцієнт продажу.

Первинна пропозиція обмежена, але перевага для покупців житла на ринку Ханоя сьогодні полягає в тому, що вони можуть обирати вторинний ринок – з багатьма продуктами, які були розроблені заздалегідь, мають юридичну гарантію та більш розумні ціни. За нинішніх умов ціна на вторинному ринку все ще конкурентоспроможна порівняно з первинним ринком.

Як правило, ціна на низькоповерхові товари, за даними Savills у другому кварталі 2023 року, на вторинному ринку на 20% нижча, ніж на первинному. На первинному ринку вибір невеликий, тоді як на вторинному ринку вибір більший, хоча товар вже не новий, покупці можуть бути готові до використання або використовувати його негайно.

Зокрема, нещодавно Ханой сприяв розподілу державних інвестицій. Це сприятливий фактор для розвитку економічної діяльності Ханоя загалом та інших видів діяльності, включаючи нерухомість зокрема.

Очікується, що нещодавно розпочате будівництво кільцевої дороги 4 сприятиме розвитку таких приміських районів, як Ме Лінь, Дан Фуонг, Хоай Дик, Шок Сон, Ха Донг, Тхань Оай та Тхань Трі, коли кільцева дорога 4 буде відкрита для руху у 2027 році. Прогнозується, що пропозиція житла в районах навколо кільцевої дороги 4 зросте на 36% порівняно з нинішнім рівнем.

Як тільки інфраструктура буде розвинена синхронно, вона підтримуватиме збалансовану пропозицію попиту в усіх районах. Завдяки зручному транспорту, люди, які цього потребують, будуть готові переїжджати до районів з більш розумними цінами.

«Це вважається одним із факторів, що вирішує проблему, через яку нещодавно в центральній частині міста або в районі поблизу кільцевої дороги №3 Ханойського ринку встановилися нові високі рівні цін, що створює перешкоди для людей у ​​доступі до купівлі житла», – прокоментувала пані Ханг.

Джерело: https://www.congluan.vn/gia-can-ho-tang-phi-ma-thu-nhap-cua-nguoi-ha-noi-duoi-mai-khong-kip-post257957.html