Вирішення проблеми купівлі квартири під тиском зростання цін

Ціни на квартири неухильно зростають

Швидкий економічний розвиток та урбанізація призвели до різкого зростання попиту на житло, в той час як земельні фонди поступово виснажуються, пропозиція житла постійно скорочується через повільну реалізацію проектів, спричинену політикою, пов'язаною з джерелами капіталу, та рішеннями агентств і відомств щодо контролю ринку нерухомості. У поєднанні зі зростанням вартості міської землі внаслідок модернізації інфраструктури та громадських послуг, ціни на квартири постійно встановлюються на нові рівні в останні роки.

1. У Ханої ціни на квартири постійно зростали як на первинному, так і на вторинному ринках.

Дані дослідження В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS) показують, що індекс цін на квартири в Ханої у 2023 році зріс приблизно на 38 процентних пунктів порівняно з 2019 роком. У Хошиміні він становив 16 процентних пунктів.

У якому індекс цін на квартири є одним з індексів у проекті індексу цін на нерухомість, який VARS досліджує, щоб відобразити коливання цін на нерухомість під впливом ринкових рухів з часом.

Зокрема, ціни на квартири в Ханої постійно зростають як на первинному, так і на вторинному ринках. Тим часом ціни на квартири в Хошиміні також знову почали входити в цикл зростання цін, поряд з поступовим зниженням кількості елітних та розкішних проектів на вторинному ринку.

Значне зростання попиту на житло зумовлене не лише потребами міських домогосподарств у житлі, постійним збільшенням робочої сили та студентами, які стікаються до міст для роботи та навчання, особливо до Ханоя. Цьому також сприяє значне зростання інвестиційного попиту, оскільки ціни на оренду старих та нових квартир у житлових районах постійно зростають з періоду соціального дистанціювання, особливо в контексті відновлення ринку.

Статистика Batdongsan.com.vn показує, що рівень інтересу до квартир на продаж по всій країні в січні 2024 року зріс на 66% порівняно з аналогічним періодом 2023 року, кількість оголошень про нерухомість також зросла на 46%. Зокрема, кількість пошуків квартир у січні 2024 року в Ханої зросла на 71% порівняно з аналогічним періодом. Аналогічно, в Хошиміні попит на квартири також зріс на 59%. Ця тенденція схожа в більшості інших провінцій та міст.

Незважаючи на значне зростання попиту з боку покупців житла, пропозиція квартир все ще зростає непропорційно. У 2023 році пропозиція квартир скоротилася як на ринках Ханоя, так і Хошиміна.

У Ханої пропозиція нових квартир у 2023 році оцінюється в 10 500 одиниць, що приблизно на 31% менше порівняно з попереднім роком. У Хошиміні пропозиція нових квартир оцінюється майже в 7 500 одиниць, що на 50% менше порівняно з аналогічним періодом 2022 року.

Пропозиція квартир останнім часом зменшилася через дедалі меншу кількість нещодавно затверджених проектів у сфері нерухомості, тоді як поточні проекти «борються за свої позиції» через юридичні та капітальні проблеми. Хоча зусилля уряду, міністерств та галузей щодо подолання труднощів досягли певних вражаючих результатів, кількість реалізованих та перезапущених у 2023 році проектів різко зросла, але тиск на грошові потоки для підприємств у сфері нерухомості ще не зменшився.

Очікування щодо зростання соціального житла та зниження цін на квартири

Відповідно, ситуація з мобілізацією капіталу шляхом випуску корпоративних облігацій поступово покращилася з середини 2023 року завдяки зусиллям державних управлінських органів.

Однак, тиск термінів погашення облігацій залишається проблемою для бізнесу у 2024 році, особливо для підприємств нерухомості, оскільки, згідно з останніми даними Асоціації ринку облігацій В'єтнаму (VBMA), терміни погашення корпоративних облігацій нерухомості на суму майже 115,7 трильйона донгів наближаються, що становить 41,4% від загальної вартості корпоративних облігацій, що підлягають погашенню цього року.

1. У доступному та середньому сегментах ціни на квартири продовжать зростати, особливо у великих містах.

Емісійна діяльність у перші місяці 2024 року також почала стикатися з перешкодами через складніші умови для випуску та торгівлі облігаціями, такі як положення про професійних інвесторів у цінні папери, положення про обов'язкові кредитні рейтинги, коли Декрет 65/2022/ND-CP буде повторно впроваджено з початку 2024 року після періоду продовження та відтермінування відповідно до Декрету 08/2023/ND-CP. Однак це лише короткострокова складність, у довгостроковій перспективі впровадження Декрету 65 сприятиме більш здоровому розвитку ринку корпоративних облігацій.

Що стосується кредитного капіталу, то обсяг непогашених кредитів для діяльності в сфері нерухомості постійно зростає завдяки рішенням банківського сектору, уряду та відповідних установ щодо усунення труднощів для проектів.

Однак споживчі кредити та купівля нерухомості в перші місяці 2024 року продовжать знижуватися з 2023 року, навіть попри те, що процентні ставки за кредитами залишаються низькими. Оскільки інфляція та коливання процентних ставок все ще непередбачувані, позичання грошей для купівлі будинку та щомісячне погашення боргу понад 10 мільйонів донгів стає тягарем для багатьох сімей, коли вони не зовсім впевнені у своїй майбутній роботі та доходах.

Однак після Tet кредитування на купівлю житла дещо зросло в деяких комерційних банках з різноманітними екосистемами нерухомості, оскільки люди знову почали інвестувати.

Після тривалого періоду спаду, очікується, що пропозиція квартир в обох спеціалізованих міських районах знову зросте завдяки відновленню ринку та зусиллям державних органів управління щодо усунення правових перешкод для проектів. Особливо це стосується пропозиції соціального житла та житла для працівників. Однак, ця пропозиція потребує часу для завершення юридичних процедур, перш ніж офіційно вивести її на ринок, і переважно надходить з районів, віддалених від центру.

Таким чином, VARS прогнозує, що в короткостроковій перспективі ціни на квартири в центрі великих міст продовжуватимуть зростати, особливо в доступному та середньому сегментах. Тим часом ціни купівлі та перепродажу елітних та розкішних проектів можуть дещо знизитися.

VARS очікує, що разом із закріпленням низки позитивних факторів поточного ринку, до середини 2025 року, коли будуть прийняті нові закони, пов'язані з сектором нерухомості, з новими правилами, спрямованими на усунення труднощів для інвесторів та покупців соціального житла та житла для працівників, офіційно набудуть чинності, пропозиція соціального житла збільшиться, а рівень цін на квартири знизиться до рівня, більш придатного для людей з реальними потребами в житлі.

Нган Зіанг

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html