Операції з нерухомістю за кредитними договорами: Покупці шкодують! (Попередня стаття)

Ринок нерухомості пройшов свою «найгарячішу» фазу. Однак операції з нерухомістю за кредитними договорами все ще існують, а наслідки не вирішуються за одну ніч. Тому, перш ніж державне управління ще більше посилить норми законодавства, людям слід розглянути та ретельно вивчити умови кредитного договору, коли вони «ставлять ручку» для підписання угоди з нерухомістю, щоб уникнути «дилеми».

Операції з нерухомістю з використанням кредитних договорів: Покупці сповнені жалю! (Частина 1) - З "гарячої точки" плану поверху 584

Операції з нерухомістю з використанням кредитних договорів: Покупці шкодують! (Частина 2) - «Пастка» співпраці чи мобілізації капіталу

Клієнтам слід досліджувати та вибирати продукти нерухомості з чітким правовим статусом та надійними інвесторами (на фото: міський район Суан Хунг, район Куанг Тханг, місто Тхань Хоа ). Фото: PV

«Падає ручка, курка гине»

Повертаючись до історії пані Л.Д. – клієнтки, яка купила землю за адресою MBQH 2125, фаза 2. Пані Л.Д. сказала: «Після «домовленості про купівлю-продаж» з власником землі я пішла проходити процедури передачі імені кредитного договору компанії. Перед підписанням договору я не дослідила ретельно юридичні аспекти проекту, особливо інформацію про продукт, який я купуватиму (необроблений будинок), а просто подумала, що купую земельну ділянку. Я не знала, наскільки цінною є процедура кредитного договору для права купівлі продукту. Коли інвестор оголосив, що мені терміново потрібно побудувати будинок, я дістала договір, щоб ще раз його прочитати; водночас я ознайомилася з положеннями законодавства та виявила, що операції за кредитними договорами є дуже ризикованими. Тепер, перебуваючи в «пасивній» позиції, моя сім'я мусила виконувати вимоги інвестора».

«Якщо ми уважно вивчимо інформацію про умови купівлі-продажу майбутнього житла, а також законність кредитного договору та складні процедури, пов’язані з цим, не тільки я, але й багато людей не купуватимуть землю в такій формі, а шукатимуть земельні ділянки з чітким юридичним статусом для здійснення операцій», – поділилася пані Л.Д.

Клієнт LT C, який придбав землю за адресою MB 584, сказав: «... перед підписанням кредитного договору брокер відвів мене до офісу керівництва BNB LLC, щоб «внести» «під-книгу» та пообіцяв, що після кваліфікації проекту сертифікат на право користування землею буде негайно передано. Оскільки я довіряв і інвестору, і брокеру, я підписав кредитний договір на «купівлю» двох суміжних ділянок. Тепер, якщо я побудую будинок, я хвилююся, що втрачу і «корову, і сарай»; але якщо я не побудую, я не знаю, коли зможу повернути вкладені гроші...».

Також інвестор проекту комерційної та житлової зони Лот A-TM3 (скорочено Ділянка A-TM3) у районі Донг Хыонг міста Тхань Хоа, компанія BNB Company Limited, «розбурхувала» ситуацію, коли клієнти бурхливо реагували на цей бізнес з квітня 2023 року дотепер. За словами багатьох клієнтів ділянки A-TM3, інвестор демонстрував ознаки неоднозначності щодо інформації про продукт, зокрема «рекламуючи» землю на продаж, але «перетворюючи» її на» недобудовані будинки; водночас змушуючи клієнтів платити необґрунтовані суми грошей, коли вони хочуть інвестувати у будівництво власного будинку.

Однак, на момент мобілізації капіталу підприємством у формі кредитного договору, план A-TM3 мав рішення про затвердження результатів відбору інвестора, а в Рішенні народного комітету провінції № 3345/QD-UBND від 21 серпня 2019 року була чітка інформація про масштаб проекту, а продуктом було незавершене житло з обробкою зовнішньої сторони. «Випадково» підписавши ці договори, клієнти були змушені погодитися, оскільки навіть якщо вони хотіли розірвати договір, повернути вкладені кошти непросто, особливо в умовах млявого ринку нерухомості та труднощів, з якими стикається бізнес сьогодні.

Раніше газета Thanh Hoa також отримала петицію про допомогу від низки домогосподарств у районах Нонг Конг, Тхієу Хоа, міста Тхань Хоа щодо «купівлі» землі за договором позики. Однак, під час передачі землі «покупцю» земля була зайнята кимось іншим.

За словами адвоката Ле Тхі Фуонга, директора юридичної компанії Le Phuong Hoang Law Company Limited Асоціації адвокатів провінції Тхань Хоа, існує дві форми кредитних договорів, і в обох випадках клієнти знаходяться у невигідному становищі.

По-перше, якщо кредитний договір не містить жодного змісту, який би підтверджував, що сума позики пов'язана з вартістю земельної ділянки, майна, прикріпленого до землі в проекті позичальника, кредитний договір не має обов'язкової вартості, яку позичальник (який також є інвестором проекту) повинен передати кредитору права користування землею, конкретне майно, прикріплене до землі. Цей договір є просто цивільно-правовим кредитним договором, ризик полягає в тому, що коли нерухомість підлягає передачі, а ціна на нерухомість зростає, для власної вигоди інвестор не укладає договір передачі нерухомості, а лише погоджується повернути кредитору основну суму та відсотки (якщо такі є), що призводить до фінансових втрат для кредитора.

По-друге, договір містить зміст, що показує зв'язок між сумою позики та ділянкою/земельною ділянкою, будинком у проекті позичальника. Кредитний договір може бути випадком фіктивної угоди, приховування фактичної угоди, яка є угодою купівлі-продажу нерухомості, укладеною в майбутньому (на даний момент проект не підлягає продажу згідно з положеннями законодавства). У цьому договорі, якщо виникає спір, одна з двох сторін звертається до суду, існує ризик того, що як фіктивна угода (яка є угодою позики), так і прихована угода (яка є угодою купівлі-продажу нерухомості) будуть визнані судом недійсними. Правовим наслідком є ​​те, що кредитор (покупець) отримує лише гроші назад, але не отримує нерухомість.

Уважно вивчіть закон

Однак, як потенційний інвестиційний канал, нерухомість, що формується в майбутньому, має багато потенційних ризиків, якщо покупець ретельно не перевірить законність проекту, щоб забезпечити законні операції.

Закон зараз містить дуже конкретні правила щодо форм операцій з нерухомістю. За словами пана Ву Тхань Бінь, заступника директора Департаменту будівництва Тхань Хоа, після набрання чинності Закону про діяльність з нерухомістю Департамент будівництва вжив багато форм пропаганди та поширення інформації серед організацій та окремих осіб щодо дотримання положень закону про операції з нерухомістю, особливо щодо нерухомості, що утворюється в майбутньому.

Відповідно, згідно зі статтею 55 Закону про нерухомість № 66/2014/QH13, умовами для введення в обіг нерухомості, що утворюється в майбутньому, є наявність документів про право користування землею, проектної документації, будівельних креслень, затверджених компетентними органами, дозволів на будівництво у випадках, коли потрібен дозвіл на будівництво, документів про прийняття завершення будівництва технічної інфраструктури, що відповідає ходу проекту; у випадку багатоквартирних будинків або будинків змішаного використання житлового призначення, що утворюються в майбутньому, повинен бути акт прийняття завершення фундаменту цієї будівлі. Поряд з цим, перед продажем, орендою або купівлею житла, що утворюється в майбутньому, інвестор повинен мати письмове повідомлення до обласного агентства з управління житловим фондом про те, що житло підлягає продажу або оренді з правом купівлі.

Поряд з цим, стаття 19 Декрету № 99/2015/ND-CP також передбачає підписання договорів про мобілізацію капіталу для будівництва комерційного житла. Відповідно, підписання договорів про мобілізацію капіталу для інвестицій у будівництво комерційного житла може здійснюватися лише за формами, передбаченими пунктами 2, 3 та 4 статті 69 Закону про житло, та має відповідати наступним нормам: Сторони, що беруть участь у внеску капіталу, інвестиційній співпраці, діловій співпраці, спільних підприємствах та асоціаціях, мають право розподіляти прибуток (грошовими коштами або акціями) лише на основі коефіцієнта внеску капіталу, узгодженого в договорі; інвесторам не дозволяється застосовувати форму мобілізації капіталу, передбачену цим пунктом, або інші форми мобілізації капіталу для розподілу житлових продуктів або надання пріоритету реєстрації, внесенню депозиту та праву на придбання житла або розподілу прав користування землею в проекті для сторони, що мобілізує капітал.

Багато клієнтів, які будують будинки в комерційно-житловій зоні проекту Lot A-TM3, район Донг Хыонг, місто Тхань Хоа, стурбовані, оскільки не знають, коли інвестор виконає процедури видачі сертифіката на право користування землею. Фото: PV

Пан Ву Тхань Бінь рекомендує: «Під час здійснення операцій з нерухомістю клієнти повинні чітко розуміти положення законодавства, особливо юридичні документи проекту, правоздатність інвестора та правила щодо умов купівлі-продажу капіталу для будівництва майбутнього житла, щоб уникнути ризиків під час участі в проектах з нечітким правовим статусом».

Однак насправді, щоб «обігти» державні правила управління, інвестори використовують багато різних «хитрощів», і здебільшого купівля-продаж майбутнього житла або мобілізація капіталу здійснюється через цивільні угоди з поняттями «договори позики», «депозити», «договори про співпрацю»... «Державні органи управління не мають підстав для управління цими формами угод», – додав пан Ву Тхань Бінь.

З огляду на ажіотаж на ринку нерухомості Тхань Хоа, продукти нерухомості завжди такі ж дорогі, як «свіжі креветки». Більшість проектів були продані та «пройшли через» багатьох вторинних інвесторів, оскільки вони були «на папері»; але, згідно з даними Департаменту будівництва, лише 30 зі 104 проектів, які були схвалені для інвестиційної політики, були повідомлені Департаментом будівництва як такі, що мають право на купівлю, продаж або залучення капіталу, що доводить той факт, що ситуація купівлі-продажу «в обхід закону» була досить поширеною. На щастя, ми зустріли авторитетного інвестора, який використав мобілізований капітал за правильним призначенням, і права клієнта були гарантовані. У випадку зустрічі з «сумнозвісним» інвестором, який «взяв» гроші для інвестування в інший проект, той факт, що клієнт не отримав продукт нерухомості або зіткнувся з проблемами пізніше, фактично мав багато наслідків.

Зіткнувшись із проблемами, з якими наразі стикаються клієнти, особливо із дублюванням розподілу земельних ділянок та затримкою у видачі сертифікатів на право користування землею, адвокат Ле Тхі Фуонг, директор юридичної компанії Le Phuong Hoang Law Company Limited Асоціації адвокатів провінції Тхань Хоа, радить: Щодо того факту, що інвестор ще не завершив процедури видачі покупцеві сертифікатів на право користування землею, між двома сторонами міг виникнути спір. У випадку, якщо дві сторони не можуть домовитися та примиритися, покупець може подати позов проти продавця до суду для врегулювання. У випадку з тією ж земельною ділянкою, де інвестор підписує договір позики з реєстрацією побажань або навіть підписує договір купівлі-продажу з багатьма клієнтами, є ознаки шахрайського привласнення майна, як це передбачено статтею 174 Кримінального кодексу 2015 року, зі змінами та доповненнями 2017 року; у цьому випадку клієнти повинні подати клопотання до слідчого органу поліції для прийняття та врегулювання.

Група репортерів

Джерело: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm